מה זה מחיר למשתכן?
אם נשאל את האדם הממוצע מי אבי התוכנית מחיר למשתכן? סיכויים טובים שרוב רובם של האנשים יאמרו משה כחלון. אבל מחיר למשתכן היתה עוד הרבה לפניו.. למעשה, זו תוכנית שקמה עוד לפני כ 20 שנים. הרעיון שמאחורי התוכנית היה לתת אפשרות לזכאים לרכוש דירות במחירים מסובסדים. הזכאים הוגדרו על פי קריטריונים שהשתנו מעת לעת.
עם השנים השתנו הקריטריונים באופן משמעותי ובכלל גם התוכנית עצמה השתנתה ללא היכר.
אם עד סוף שנות ה 90 של המאה שעברה, היו מיועדים לציבור מאות בודדות של דירות בכל שנה, הרי שבשנים האחרונות שווקו בתוכנית עשרות אלפי דירות עד כדי כך שהיוו נתח נכבד משוק הנדל"ן בישראל. מי שהרים את הכפפה בנושא מחירי הדירות בישראל, והפך את מחיר למשתכן לתוכנית הדגל שלו היה שר האוצר משה כחלון ולכן רבים נוטים לשייך אליו את צמד המילים הללו.
עם כניסתו לתפקיד במאי 2015 הוא רצה לממש את מצע הבחירות שלו ולעצור את עליית מחירי הדירות שהגיעו לשיא חדש בכל שנה ושנה. כחלון דחף לשחרר כמות שיווקים של דירות במסות גדולות כדי לעצור את שוק הנדל"ן.
קבלנים ניגשו למכרזים על רכישת קרקעות והציעו מחיר למטר לכל דירה, אלו שנתנו את המחיר הנמוך ביותר זכו במכרז ובכך גם הקבלנים נהנו מרכישת קרקע במחיר מוזל, וגם הזוגות שזכו במחיר למשתכן נהנו מרכישת דירה בהנחה משמעותית אל מול תנאי השוק.
מי הזכאים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן?
- זוגות נשואים או ידועים בציבור , ובכללם גם זוגות שעתידים להתחתן בשלושת החודשים הקרובים
- חד הוריים שיש להם לפחות ילד אחד
- הורים גרושים
- אנשים מעל גיל 35
- נכים מעל גיל 21 על פי קריטריונים שהוגדרו מראש
מה התנאים להשתתפות בהגרלת מחיר למשתכן?
- כאלו שאין בבעלותם דירה וכאלו הם רוב רובם של המשתתפים בהגרלות. מבחינת התוכנית אם יש לך מעל שליש בדירה כלשהי אתה נחשב כמחזיק בדירה.
חשוב לדעת:
- בשנים האחרונות פתחו את ההגרלות גם למשפרי דיור כלומר, כאלו שיש בבעלותם דירה והם מתחייבים למכור אותה תוך 12 חודשים מאיכלוס.
- הוסיפו גם את האפשרות לרווקים מגיל 26-35 גם להשתתף בחלק מההגרלות
- ניתן לפנות לייעוץ טרום רכישת נכס (שיחה טלפונית ראשונה חינם) ולשמוע בהרחבה על התכנית ולבחון אם היא מתאימה לצרכיכם.
ניתן לקרא לעומק גם באתר משרד הבינוי והשיכון
https://www.gov.il/he/Departments/General/tenaey_zkaut
כיצד נרשמים למחיר למשתכן?
תחילה עלינו להוציא אישור זכאות לתוכנית. זאת ניתן לעשות באמצעות חברות ההרשמה:
מילגם 6078*, עמידר 6266* או אלונים 2850*.
עליכם להתקשר אליהם ולקבוע תור באחד מהסניפים הפרוסים ברחבי הארץ או באמצעות רישום מקוון באתר האינטרנט שלהם.
כאשר התוכנית יצאה לדרך במתכונתה עם תחילת כהונתו של שר האוצר משה כחלון, חולקו הזכאים לסדרות. סדרה א, סדרה ב וכיום יש סדרה ג. עם עדיפות לוותיקים יותר. למי מכם שיירשם בימים אלו ייכנס אוטומטית לסדרה ג.
לאחר שתקבלו את אישור הזכאות תוכלו להיכנס לאתר ההגרלות
ואז לבחור את הפרוייקט שאתם רוצים להירשם אליו.
לצד כל פרוייקט שאתם תראו באתר, אתם תוכלו לדעת מי הקבלן או היזם שעומד לבנות שם, מהי כמות הדירות בפרוייקט, מיקום גיאוגרפי והכי חשוב מהו המחיר למטר בפרוייקט. באמצעות המחיר למטר תוכלו לנסות ולשער מה יהיה מחיר הדירה שאותה אתם תרצו לרכוש.
שימו לב שהמחיר למטר אינו המחיר הסופי של הדירה, כלומר , נניח וראיתם דירה בראשון לציון שרשום שמחיר למטר הוא 10,000 ₪, ואתם משערים שתרכשו דירה שגודלה יהיה 100 מ"ר, אל לכם לחשוב כי מחירה הסופי של הדירה יהיה 1,000,000 ₪. עליכם לקחת בחשבון שגודל הדירה אינו כולל את המרפסת, מחסן וחניה שעליהם תצטרכו להוסיף כסף. כמו כן במספר פרוייקטים של מחיר למשתכן תצטרכו לשלם את מדד תשומות הבנייה רטרואקטיבית מיום זכיית הקבלן בקרקע, כך שבמידה וזכיתם בפרוייקט שכזה עליכם להוסיף את המדד למחיר הדירה שלכם.
רוצים לדעת כמה צפויה לעלות הדירה שלכם? תוכלו לבדוק זאת באמצעות מחשבון מחיר דירה בתכנית מחיר למשתכן. המאפשר להזין את הפרמטרים הרלוונטיים ולקבל קירוב למחיר שאתם עתידים לשלם.
אנו ממליצים לפנות בשלב מוקדם ככל הניתן ליועץ משכנתא שיסייע לכם בהליכי התכנון הפיננסי ויוכל לחסוך לכם הון לאורך השנים. ככל שתפנו מוקדם יותר, סביר שתוכלו לחסוך יותר כסף.
לאיזה הגרלה כדאי לי להירשם?
כדי לענות על השאלה הזו יש צורך להכיר אתכם ואת הפרופיל הפיננסי שלכם לעומק אבל ננסה לתת הכוונה ממעוף הציפור.
חלק מזוכי מחיר למשתכן מגיעים בכובע של משקיעים שמתחלקים לשני סוגים:
- יש להם תוכנית לרכוש את הדירה, להשכיר אותה ולהנות מתשואה שהם צופים שיקבלו.
- החלק השני חושב לעשות את אותו הדבר אבל למכור את הדירה בהזדמנות הראשונה (או הקרובה לכך) שזה 7 שנים מיום הזכייה או 5 שנים מיום איכלוס. ובכך להרוויח את ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה בעוד מספר שנים.
החלק השני של הזוכים מתכנן לרכוש את הדירה ולעבור לגור בה.
כך או כך אתם תצטרכו לבחון את גובה התקציב שעומד לרשותכם, כמובן לקחת בחשבון הוצאות נלוות לרכישת הדירה כגון: מזגנים, שדרוג מטבח וכו, ולאחר מכן לבחון האם תוכלו לקבל משכנתא על ההפרש שחסר לכם, האם כדאי לכם לקחת את גובה המשכנתא הזה, האם תעמדו בתשלומי המשכנתא וכמובן גם להיערך לתקופה בה תשלמו שכירות (למי מכם שלא גר אצל ההורים) ומשכנתא במקביל עד לבניית הדירה.
חלק משירותי הייעוץ שלנו מתחיל עוד בשלבים המוקדמים האלו, של בדיקת היתכנות עבורכם, סיוע בהרשמה לפרוייקט והכוונה לאילו פרוייקטים כדאי לכם להירשם ואם בכלל.
האם יש הבדל בין משכנתא בשוק החופשי לבין משכנתא במחיר למשתכן?
התשובה היא כן ובגדול.
עוד לפני שניגע במשכנתא חשוב לומר לכם בנקודה הזו שיש רשימת ערים שאם תרכשו בהם דירה, אתם תקבלו מענק מהמדינה שנע בין 40,000 ל 60,000 ₪. רשימת הערים מתעדכנת מעת לעת ותוכלו לראות אותה כאן:
https://www.gov.il/he/Departments/General/benefits_in_apartment_funding
כאשר אנו קונים דירה בשוק החופשי, הבנק עובר על המחיר הרשום בחוזה ובמקביל שולח שמאי שיעריך את ערך הנכס. שווי הבית, מבחינת הבנק יהיה המחיר הנמוך מבין השניים. כלומר אם רכשנו דירה בשוק החופשי, וחתמנו על חוזה רכישה בסך 1,000,000 ₪ והשמאי ששלח הבנק העריך את הדירה ב 900,000 ₪ אז מבחינת הבנק שווי הבית הוא 900,000 ₪ בלבד. זאת משום שהבנק רוצה למזער סיכונים ולכן לוקח בחישוב את המחיר הנמוך מבין השניים. כנ"ל אם מדובר במקרה הפוך בו השמאי העריך את הבית גבוה יותר מחוזה הרכישה, אזי גם כאן הבנק יתייחס למחיר הנמוך מבין השניים.
כאשר אנו קונים את דירתנו הראשונה הבנק יכול להעמיד לנו הלוואת משכנתא עד לסך של 75% מערך הנכס. כלומר אם אנו נרכוש דירה שהשווי שלה הוא 1,000,000 ₪ עלינו להביא הון עצמי מהבית של 25% כלומר 250,000 ₪ ולבקש את ההפרש מהבנק.
זוכרים את הדוגמא מקודם בה הבנק מתייחס לשווי הנמוך מבין מחיר החוזה או הערכת השמאי? אז כאן נכנסת ההטבה אולי הכי משמעותית מבחינה מימונית במחיר למשתכן.
במחיר למשתכן הגמישו עבורנו את החוקים והבנק , בשונה מהשוק החופשי מתייחס לשווי השוק של הדירה, כלומר למחיר הגבוה מבין השניים ולא הנמוך.
כך אם רכשנו דירה במחיר למשתכן בסך 1,000,000 ₪ והשווי שלה בשוק החופשי הוא 1,200,000 ₪ נוכל לבקש משכנתא על סך 75% מימון מהשווי בפועל ולא ממחיר הרכישה כלומר להביא מהבית רק 100,000 ₪ ולקחת משכנתא על סך 900,000 ₪.
כדי לגן על הרוכשים בנק ישראל הכניס מספר מגבלות להטבה הנ"ל
- על הזוג להביא לפחות 10% משווי הדירה ולפחות 100,000 ₪. במקומות בהם יש מענק בגין רכישה בפריפריה יוכל הזוג להביא רק 60,000 ₪ מההון העצמי.
- הבנק יוכל להתייחס לשווי השוק הגבוה של הדירה עד לשווי של 1,800,000 ₪. כלומר אם רכשנו דירה במחיר 1,700,000 ₪ והשווי שלה בשוק החופשי הוא 2,400,0000 הבנק יתייחס לשווי של 1,800,000 בלבד
- הגבלה נוספת, אם רכשנו דירה נוספת במחיר של מעל 1,800,000 ₪ , אזי השווי שייקבע לפי הבנק הוא מחיר החוזה בלבד ולא שווי השוק. כלומר אם רכשנו דירה במחיר של 2,000,000 ₪ והשווי שלה הוא 2,800,000 ₪ הבנק יתייחס למחיר החוזה ולא לשווי השוק
הגבלות אלו נועדו כדי להגן עלינו הלווים מפני מינוף יתר. בסופו של דבר האינטרס של הבנק הוא להעניק הלוואה אבל גם לקבל את הכסף שלו בחזרה ובזמן, הבנק מאד לא ירצה להגיע לסיטואציה בו הוא יצטרך להפעיל הליכים משפטיים למימוש זכותו על הנכס.
אנו בפלאנר מאמינים שאת התהליך צריך להתחיל עוד טרם ההרשמה בכלל לתוכנית.
בחינת היכולת הפיננסית שלכם, בחינת ההכנסות וניתוח הפרופיל הפיננסי יכולים לכוון אתכם מראש לאיזה הגרלות תוכלו להירשם, האם חסר לכם עוד הון עצמי, האם עליכם לשנות את ההתנהלות הפיננסית כל זאת כדי לוודא שהעסקה שאליה אתם שואפים אינה גדולה על מידותיכם.
מוזמנים ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ
