אנשים רבים, ובפרט זוגות צעירים, מעוניינים ברכישת דירה וזקוקים למשכנתה על מנת לממן את רכישת הנכס. משכנתה היא התחייבות ארוכת טווח, שתשפיע על התנהלותו וחוסנו הכלכליים של כל משק בית, לרוב מדובר על תקופה של 20-30 שנה (לפחות).
את ההחלטה איזו משכנתה ליטול צריך לשקול בכובד ראש. דבר לא פשוט בהתחשב בנסיבות הבאות:
- עולם המושגים הפיננסיים זר לכם.
- אינכם מבינים את התחשיבים הפיננסיים שבנויים על המושגים שזרים לכם.
- אתם מוקפים באינטרסים מנוגדים ביניכם לבין הבנק.
- אתם חסרים ידע וניסיון רלוונטי נוסף לנושא, הרי זו הפעם הראשונה שאתם לוקחים משכנתה.
אז מה עושים? האם מוותרים על החלום לרכוש דירה? האם חותמים על חוזה משכנתה כפי שמציע לכם הבנק מתוך נקודת מוצא של חוסר ידע וחוסר הבנה? למי בכלל ניתן לפנות לצורך קבלת עזרה? אם גם אתם שואלים את עצמכם את השאלות הללו, נראה שאתם צריכים ייעוץ משכנתה.
על מנת לפזר את הערפל אתם זקוקים לעזרה של יועץ משכנתא. אולי ברגע זה כאשר אתם מבוהלים מהסכומים הגדולים של המשכנתה וחושבים היכן ניתן לצמצם בהוצאות, זה עשוי להיראות לכם כמו עוד הוצאה שתעדיפו לוותר עלייה. אך האמת שהעלויות של יועץ משכנתאות הן שוליות בהשוואה לפוטנציאל הרווח, והחיסכון שהוא עשוי להניב.
אם כך, אולי הדבר הנכון ביותר הוא להיעזר ביועץ המשכנתה של הבנק, ששירותיו מוצעים חינם?
זו נקודה חשובה, נכון שגם הבנק מציע לכם יעוץ משכנתאות, אך השם "יועץ" הוא קצת מטעה, ולטעמנו, נכון יותר לכנות אותו "סוכן". הבנק אינו עובד עבורכם, אין לו אינטרס לעזור לכם לחסוך כסף שעתיד להתגלגל לכיסיו, הבנק דואג אך ורק לאינטרסים של עצמו ומנסה למכור לכם מוצר – משכנתה, בתנאים המועדפים על הבנק. חוסר הידע שלכם הוא היתרון של הבנק בניהול משא ומתן מולכם על תנאי המשכנתה, אם בכלל תזכו לנהל משא ומתן. הרי בסוף, הסוכן של הבנק מתפרנס ממשהו, מרוויח משכורת ושומר על מקום העבודה שלו, זה תפקידו.
לעומת זאת, יועץ משכנתאות פרטי הוא איש מטעמכם, שעובד עבורכם, במטרה לחסוך לכם כסף. ייעוץ משכנתאות פרטי מבטל את ניגוד האינטרסים שיש לנציגיו של הבנק. זוהי מהות השירות של יועץ משכנתאות, זהו הערך שהוא מייצר לכם. בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לזכות לליווי אישי, הסברים מפורטים ותכנון מסלול משכנתה לטווח ארוך בהתאמה אישית, כזה שיחסוך לכם הון בעתיד הרחוק ויקטין לכם את ההחזר כבר בטווח הקצר.
כיצד יועץ משכנתאות חוסך לכם כסף?
ישנם משתנים רבים המשפיעים על גובה ההחזר של המשכנתה וללא ידע מקצועי בנושא אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים הרבה יותר ממה שנדרש. מטרתו העיקרית של יועץ משכנתאות היא לבנות תמהיל משכנתה אופטימלי לצרכיכם, , זאת לצד הקטנת הריביות. כל הפרש שנראה לכם עתה קטן וזניח, בהתחשב בסכומים ובטווח הארוך, מצטבר לחיסכון ענק.
יועץ המשכנתה שתשכרו ינתח לעומק את ההצעות השונות שקיבלתם מהבנקים, ויחשוף עבורכם מה נמצא מתחת לעטיפה החמודה שאותה מכרו לכם הנציגים השונים בבנקים. בתמהיל שיציע הבנק יהיו לרוב ריביות נמוכות שיגרמו לך לטעות ולחשוב שההצעה שקיבלת מצוינת, אך באופן שאינו שקוף, הריביות האלה עתידות להשתנות (ולעלות) , משום שבדרך כלל הם יהיו במסלולים בעלי סיכון לטווח הארוך.
הבנק למעשה חושף אתכם למסלולים בסיכון גבוה המשתנים בתדירות של 5 שנים וגם צמודים למדד.
כך למעשה,ברוב הפעמים אתם תוקסמו מריביות נמוכות במסלולים מסוימים אבל כאלו שיסיטו את תשומת ליבכם מהמסלולים המסוכנים והיקרים בטווח הארוך. לרוב , משכנתא שכזו תהיה חשופה לעליות צפויות בריביות, במדד ובהחזר החודשי ,עד כדי כך שיעיבו על התזרים החודשי ויהפכו את התכנון הכלכלי של משק הבית לבלתי אפשרי. שלא לדבר עם תשלומי ריבית והצמדה רבים ומיותרים שיכלתם לחסוך אם הייתם מכירים את כללי המשחק.
יועץ משכנתאות מכיר את כללי המשחק ויודע כיצד להתנהל מול הבנקים ולנהל איתם משא ומתן. יועץ המשכנתאות עובד מול הבנקים באופן שוטף ומייצג עשרות לקוחות בחודש, מה שמעניק לו כוח קנייה מול הבנקים, כלומר את היכולת להשיג עבורכם תנאים טובים יותר. כאשר אתם עומדים לבדכם מול הבנק אתם לקוח קטן, שהבנק לרוב לא יפגוש פעם נוספת בשנים הקרובות, אך כאשר אתם נעזרים ביועץ משכנתאות הבנק רואה מולו את כל מאגר הלקוחות של יועץ המשכנתאות.
היועץ מבצע מכרז ריביות בין הבנקים השונים, כך שבמקום שאתם תרדפו אחריהם, הבנקים מתחרים בינם לבין עצמם על ההצעה הטובה ביותר, דבר שמשרת את האינטרס שלכם להוזלת המחיר הכולל של המשכנתא. במסגרת השוני בין הבנקים השונים יש גם הבדל משמעותי בין סניפים של אותו הבנק. כך שאם זוג פלוני אלמוני נכנסו לבנק אחד בעיר תל אביב , וזוג אלמוני ופלוני עם אותם נתונים ייכנסו לאותו בנק לסניף באשדוד, סביר ששניהם יקבלו הצעות שונות. זה תלוי מאד ביעדי הסניף, בביצועים שלו ובבנקאי שמולו תשבו. כך שיועץ משכנתאות טוב , ידע לאתר עבורכם לא רק את הבנק הרלוונטי לעסקה, אלא גם את הסניף הרלוונטי בתוך אותו הבנק.
מה הבנקים לא רוצים שתדעו?
לא כולם יודעים אבל נספר לכם סוד קטן. לבנקאי שיושב מולכם יש שני סוגי יעדים:
היעד הראשון הוא על כמות הכסף שהוא צריך למכור בכל חודש לדוגמא 4,000,000 ש"ח. כלומר בכל חודש הוא יצטרך למכור את סכום המשכנתאות הנ"ל. היעד השני הוא על הרווח בכל תיק. הבנקאי לא יכול למכור כל משכנתא במחיר רצפה משום שהוא יגרום לפגיעה קשה ברווחים של הבנק וביעדים שלו.
בדרך כלל, הבנקאי יסגור את היעד הכמותי עם יועצי המשכנתאות משום שקל לו לקבל כמות תיקים גדולה ובמהירות אבל הוא יצטרך לפצות על כך ברווח נמוך, משום שהיועצים מנהלים משא ומתן קשוח מול הבנקים, ואז כאשר הבנקאי יצטרך להגיע ליעדים ברווחיות מאיפה הוא ישלים אותם? לרוב זה יהיה דרך הלקוחות האקראיים.
כך שאם החלטתם לבצע את תהליך המשכנתא לבד וללא יועץ תוודאו שהבנקאי לא סוגר את היעדים שלו על חשבונכם, ואם נתרגם את זה לשפה פשוטה יותר: עליכם לוודא שמישהו בבנק "לא עושה עליכם סיבוב".
מי צריך לפנות ליועץ משכנתה? ומתי?
יועץ משכנתאות יכול לסייע לכל מי שצריך משכנתה – מי שבדרך ללקיחת משכנתא לדירה ראשונה, כמו זוגות צעירים (הנה מאמר המדבר על משכנתא לזוגות צעירים), זוכי מחיר למשתכן, משקיעי נדל"ן, למעוניינים לקחת משכנתא לדירה שניה, משפרי דיור ועוד. אנו מלווים גם בנקאים, הם גם מבינים את הערך המוסף שיש ליועץ פרטי.
כמו כן, אנשים הכורעים תחת נטל המשכנתה הקיימת יכולים לקבל משכנתה חדשה בתנאים עדיפים בתהליך המכונה מחזור משכנתא, בין אם הסיבה היא שהסביבה, הבית ואתם השתניתם בזמן שעבר מאז שלקחת משכנתה, או שמלכתחילה ביצעתם את התהליך בצורה שאינה מספיק מקצועית, יועץ משכנתה יכול לעזור לכם לשפר את המשכנתה שלכם.
לסיכום, פנייה ליועץ משכנתאות מעניקה לכם הרבה ערך. חשוב להבין שזהו שוק שמשתנה כל הזמן ורק יועץ אשר בחר להתמקצע בתחום המשכנתאות יודע מה קורה מעל פני השטח ומבין מה קורה מתחת לפני השטח, הידע המקצועי שלו נרתם למען האינטרסים שלכם ומניב לכם חסכון רב.
