משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואת משכנתא שלא נלקחת מהבנקים המסחריים ולעתים תתאים לצורך שלכם יותר מאשר ההצעות שתוכלו לקבל מהבנק. אף על פי שברוב המקרים, הלוואות משכנתא ניתנות על ידי בנקים מסחריים, קיימים גורמים נוספים שישמחו להציע לכם הלוואה.

מעוניינים לקבל עזרה מהיועצים המנוסים של פלאנר בלקיחת משכנתא מגוף חיצוני? אנחנו כאן עבורכם! מאחר והמשכנתאות החוץ בנקאיות מורכבות וקל לבצע איתן טעויות, אנו נשמח לבנות עבורכם את התמהיל המדויק שיחסוך לכם המון כסף בעתיד!

מה זה משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית היא למעשה קבלת מימון לרכישת דירה מגורם פיננסי חיצוני שאינו הבנק. ישנם מספר גורמים חיצוניים (שהם לא הבנק) שניתן לפנות אליהם והם יכולים להיות פתרון מעולה ואף טוב יותר עבורכם.

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית?

• חברות אשראי
• בתי השקעות
• חברות ביטוח
• קרנות הון
• סטארטאפים בתחום הפינטק (הלוואות P2P)

בין החברות הבולטות בתחום המשכנתא החוץ בנקאית, ניתן למנות את:

• חברת כלל ביטוח
• מימון ישיר
• בלנדר
• טריא – Tarya

החברות מפוקחות על ידי הממשלה ורשויות החוק.

החברות החוץ בנקאיות לגיטימיות לחלוטין ומפוקחות בד"כ על ידי רשות שוק ההון / המפקח על הביטוח.

חשוב להדגיש כבר בשלב זה כי ברוב המוחלט של המקרים, בנק למשכנתאות הוא הכתובת עבור אנשים המעוניינים בהלוואה לדיור או לכל מטרה, והריביות שהוא יציע יהיו נמוכות משמעותית מגורמים אחרים.

למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית תתאים לאנשים הנתקלים בקשיים עד כדי סירוב משכנתא מצד הגופים הסולידיים, כלומר הבנקים. קשיים שמגיעים מדרישות מופרכות ההופכות את העסקה ללא כדאית, ועד להפיכת הלקוחות למסורבי משכנתא.

הבנק כגוף סולידי יחסית, המפוקח על ידי הוראות בנק ישראל ישאף לרף סיכון נמוך יותר מגופים מסחריים אחרים ולכן ירצה להימנע ממתן הלוואות ללווים אותם הוא מגדיר כמסוכנים, על אף הבטוחות שיש לו בדמות משכון הנכס.

מיהם הלווים המוגדרים כ"מסוכנים"?

1. אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית (צ'קים חוזרים, משכורת לא סדירה, חריגות ממסגרת האשראי, הגבלות בחשבון ועוד).
2. אנשים עם הכנסות נמוכות במיוחד. (הבנק יסרב למתן הלוואה שההחזר החודשי עליה מהווה יותר מ-40% מההכנסה הפנויה).
3. אנשים שמכוונים למינוף גבוה משיעור הסיכון שהבנק יאשר.
4. אנשים עם פשיטת רגל בעבר.

מתי לקחת משכנתא חוץ בנקאית?

התנאים של המשכנתא החוץ בנקאית רחוקים מלהיות אופטימליים, אך קיימים אנשים שאין להם ברירה אלא לפנות לגופים אחרים על מנת להשיג את ההלוואה הנדרשת.

לעתים, אנשים שבבעלותם נכס קיים (או חלק מנכס) ולא רוצים לאבד אותו בגלל מעידה רגעית או למכור אותו במחיר רצפה כדי להחזיר חוב שעליהם לפרוע, יוכלו לשקול למשכן את הנכס שלהם כנגד הלוואה חוץ-בנקאית, במסגרת נטילת משכנתא לסגירת הלוואות.

חברות חוץ בנקאיות יודעות לתת פייט לבנקים דווקא בהלוואות משונות בתנאים מורכבים יותר. הגודל שלהן והרגולציה המשוחררת יותר מאפשר להן גמישות רבה יותר ביחס לבנק, כך שבהלוואות מורכבות כמו למשל משכנתא לכל מטרה, ייתכן שתנאי המימון בחברה חוץ בנקאית יהיו זולים יותר.

לכמה זמן ניתן לקחת את המשכנתא?

לרוב, משכנתא חוץ-בנקאית תילקח לתקופה מוגבלת מאוד (עד 3 שנים, בניגוד לתקופה של עשרות שנים במשכנתאות רגילות). המטרה היא להבריא, להשתקם כלכלית ולהתייצב על מנת לחזור למערכת הבנקאית כעבור זמן קצר ככל הניתן ולמחזר את המשכנתא בתנאים עדיפים בהרבה.

ההבדל בין בנקים לבין חברות חוץ בנקאיות במשכנתא

חשוב לדעת: חברות המימון החוץ בנקאיות אינן כפופות לנהלי בנק ישראל ולכן מרחב התמרון שלהם גבוה הרבה יותר משל הבנקים.

הנה מספר דוגמאות לכך:

איזה מסלולי משכנתא קיימים בחברות החוץ בנקאיות?

המסלול המועדף בחברות החוץ בנקאיות הוא מסלול הפריים. ריבית הפריים שקופה לכולם, היא הנהוגה במשק ולכן רוב החברות החוץ בנקאיות מעניקות הלוואות במסלול פריים בלבד.

חלק מהחברות הבינו את הצורך של הציבור לגוון את מסלולי המשכנתא והכניסו מסלולים קבועים (אבל צמודי מדד). באופן כזה הלקוח מקבל מעט וודאות היות והריבית שלו לא משתנה, אבל מצד שני הקרן (החוב) צמודה למדד המחירים לצרכן.

היתרונות במשכנתא חוץ בנקאית

1. גמישות מחשבתית

בניגוד לבנקים שהם יותר שמרניים, חברות המימון החוץ בנקאיות יותר פתוחות לאשר מקרים יותר מורכבים. אל לנו לחשוב שהן יאשרו כל משכנתא בכל סיטואציה רק כי הן חברות חוץ בנקאיות, ההיפך הוא הנכון. אישורי המשכנתא נשקלים בכובד ראש, עם מחלקות חיתום וניהול סיכונים מהמתקדמות בשוק, אבל יחד עם זאת הן פתוחות להבין שיש מקרים בהם התנהלות העבר לא בהכרח מעידה על ההתנהלות של הלווה בעתיד ולכן יותר קל לאשר הלוואות בגופים חוץ בנקאיים מאשר בבנקים.

2. הליך חיתום מהיר יותר

בבנקים כאשר יש מקרה מורכב מהרגיל , הליך הבדיקה והאישור יכול לקחת ימים ארוכים. לעומת זאת, בחברות החוץ בנקאיות הליך אישור של משכנתא יכול לקחת גם 24 שעות. כמו כן גם כאשר הלקוח רוצה להתקדם בבנק ולבצע משכנתא זה יכול לקחת מספר שבועות ואילו בגופים החוץ בנקאיים זה יכול להיעשות תוך זמן קצר הרבה יותר. 

3. היעדר רגולציה

אמנם כאשר שומעים את המשפט הזה בפעם הראשונה זה לא נשמע טוב, אבל נסביר. הבנקים כפופים למפקח על הבנקים ולנהלי בנק ישראל, וקורה לא אחת שהבנקים רוצים לתת הלוואה אבל הם לא יכולים כי הנהלים מגבילים אותם. לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים לא כפופים רגולטורית למפקח על הבנקים או לבנק ישראל ולכן יכולים להתנהל בגמישות יותר רחבה עם פחות רגולציה. 

החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית היא מפלט אחרון ללווים שאין להם שום ברירה אחרת אלא לקחת הלוואה בתנאים לא אידיאליים, על מנת להימנע מקריסה כלכלית ופנייה לגופי מימון לא חוקיים. בהתאם, יש לה שני חסרונות מרכזיים.

1. גובה הריביות

כמו בכל הלוואה, הריבית תלויה במגוון פרמטרים ונועדה לשקף את רמת הסיכון של הגוף הפיננסי במתן ההלוואה. בהתאם, הריבית תתבסס בעיקר על גובה ההלוואה, איכות העסקה (הנכס מהווה בטוחה של המלווה) ואופי הלווה.

משכנתא חוץ-בנקאית נועדה לתת מענה לעסקאות בסיכון גבוה במיוחד, שהבנק לא יכול לתת להן מענה, ובהתאם תתומחר עם ריביות גבוהות יותר. כמו בכל משכנתא, הריבית נתונה למיקוח. ניתן לסמלץ תמהילים שונים על מנת להעריך את ההפרשים בין משכנתאות שונות במחשבון המשכנתא שבאתר.

באופן כללי ניתן לומר שריביות בגופים החוץ בנקאיים נעות בדרך כלל בין 5% ל 13%. בדרך כלל בבנקים כאשר נבחר במסלול פריים, סביר שנקבל ריבית שנעה בין פריים מינוס כמה עשיריות האחוז לבין פריים פלוס כמה עשיריות האחוז.

בחוץ בנקאי זה לרוב נע בין פריים בתוספת אחוזים שלמים כך שהריביות יכולות גם להגיע ל 13%-14%, זה מאוד תלוי מאוד בפרופיל העסקה, רמת הסיכון שבה וכמובן גם במסלולים בהם נבחר.

ניתן לקבל סדרי גודל להשוואה בין ריביות בנקאיות וריביות חוץ-בנקאיות במסלולים השונים בעמוד ריבית משכנתא חוץ בנקאית.

2. תקופת ההלוואה 

בניגוד לבנקים המעניקים משכנתאות לתקופה של 30 שנים, בחברות החוץ בנקאיות ההלוואות הן קצרות יותר. לכן הן יבקשו מהלווה להציג פתרון למצב הפיננסי. כלומר על הלווה להציג תוכנית משכנעת כיצד הוא עומד לפרוע את החוב בתום התקופה הקצרה. (לרוב היא לא תעלה על שנתיים).
בחלק מהחברות ניתן לקבל הלוואות גם לתקופות ארוכות יותר כגון 5,10 שנים ולעיתים גם ל 30 או 40 שנים.

חשוב לדעת: כאשר אדם מגיע לקחת הלוואה מחברה חוץ בנקאית, לרוב, המטרה היא לא להישאר שם. אלא לעשות זאת כחלק ממהלך כולל של חזרה לתלם. כלומר, לנקות חובות, להסיר את הלחץ הכלכלי על ידי איחוד הלוואות, לבנות תוכנית חדשה, לנקות את היסטוריית האשראי הבעייתית ובתום התקופה לחזור למערכת הבנקאית על ידי מחזור משכנתא.

האם נדרש יועץ למשכנתא חוץ בנקאית?

משכנתאות חוץ בנקאיות ידועות בתור תיקים מורכבים עם המון פרמטרים לא סטנדרטיים. בניגוד למקרים אחרים בהם אנשים יכולים ללמוד את התחום לעומק במשך זמן מה ולהשיג תוצאות לא רעות ביחס לתמהיל מקצועי של יועץ משכנתא, למשל באמצעות מדריך המשכנתא למתחילים שלנו, במקרים של הלוואה חוץ בנקאית, פנייה ליועץ מקצועי היא לא פחות מהכרח!

לא רק שתמהיל המשכנתא שיועץ מקצועי ישיג לכם יהיה עדיף בהרבה על פני כל תמהיל שתוכלו להשיג, אלא שהוא קרוב לוודאי יציל אתכם מטעויות אקוטיות שיביאו אתכם במהרה לחורבן כלכלי.

במקרים אלו, נושא הריביות הוא חשוב, אבל בניית תוכנית ההבראה הכלכלית חשובה עשרות מונים. אנשים שהגיעו לכדי קריסה כלכלית ראשונה, נמצאים בסיכון גבוה להגיע למצב כזה בשנית, ולכן חשוב שאיש מקצוע מנוסה יבנה עבורכם תוכנית הבראה מדוקדקת אשר תסייע לכם לעמוד על הרגליים כעת, בטווח הזמן הבינוני והארוך.

ייעוץ משכנתא בתיקים כאלה יעלה יותר מתיקים סטנדרטיים ופשוטים, וידרוש עבודה מקדימה דקדקנית ולא מתפשרת, אך המחיר מתגמד בהשוואה לטעויות שצפוי לעשות לקוח שייקח הלוואה כזו ללא ליווי מתאים. תוכלו לקרוא בהרחבה על מחיר יועץ משכנתא באתר שלנו.

איזה יועץ מתאים למשכנתאות חוץ בנקאיות?

התיקים המורכבים בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות מחייבים להסתמך על יועצי משכנתא מומחים עם ניסיון וידע רב בתחום הספציפי הזה, תוכלו לקרוא בהרחבה איך לבחור יועץ משכנתא, או להשאיר פרטים למטה ולקבל שיחת ייעוץ ראשונית חינמית, שתסייע לכם לקבל את ההחלטה הנבונה.

שאלות ותשובות על משכנתא חוץ בנקאית