נטילת משכנתא היא אחד הצעדים הדרמטיים שאנו עושים בחיינו. מדובר בהחלטה כלכלית הרת גורל, שההשלכות שלה ילוו אותנו לאורך כל החיים.
משכנתאות הן נושא מורכב ומסועף, והתמצאות בהן דורשת השכלה ייעודית ושנים של ניסיון. אך באופן טבעי, אנשים רבים רוצים להבין היטב ולעומק כל חלק בתהליך הזה, על מנת לוודא שהם מקבלים החלטה מושכלת שתשרת אותם נאמנה במשך שנים קדימה.
במאמר הזה ריכזנו עבורכם את השלבים החשובים בתהליך המשכנתא, על מנת לוודא שתתחילו ברגל ימין.
גובה המשכנתא
השלב הראשון בתהליך החשוב הזה, מתחיל בהחלטה על גובה המשכנתא. למעשה מדובר על היקף ההלוואה שהבנק ייתן לכם עבור רכישת הבית. סכום הכסף הזה, יחד עם ההון העצמי שלכם יממן את הדירה החדשה שתרכשו.
גם אם הבנק שלכם מאד אוהב אתכם, יודע שאתם הלקוחות הכי טובים שבעולם, עדיין קיימות מגבלות על גובה המשכנתא שהוא יכול להעניק לכם. מגבלות אלו תלויות בהיקף ההכנסה הפנויה שלכם ובהון העצמי שעומד לרשותכם.
המגבלות נקבעות על ידי שני גורמים:
- בנק ישראל, הוא הרגולטור האחראי על הבנקים, ומתוקף תפקידו הוא קובע תקרות ומגבלות על המשכנתא שהבנקים רשאים להעניק לכם. מגבלות אלו נועדו מצד אחד להבטיח את יציבות המערכת הבנקאית ומצד שני להגן על הלקוחות מפני מינוף יתר.
- הבנק עצמו, מעריך את הסיכונים ואת יכולות ההחזר שלכם, בהתאם לנתוני האשראי וההיסטוריה הפיננסית שלכם. על פי פרמטרים אלו הוא קובע את השיעור המקסימלי של ההלוואה שהוא יציע לכם בהתאם. שיעור זה לא יחרוג כמובן מהמימון המקסימלי האפשרי שקובע הרגולטור.
אחוז המימון
כאשר הבנק נותן לכם את המשכנתא, הוא חייב לסווג אותה תחת קטגוריה שנקראת אחוז מימון. המונח המקצועי נקרא בקיצור LTV או בשמו המלא loan to value. כלומר כמה אחוז הבנק מממן מסך ערך הנכס.
מדוע זה בכלל מעניין את הבנק ?
ראשית, על הבנק לוודא שהוא לא חוצה את מגבלת 75% מימון משום שאז הוא יחרוג מהוראות בנק ישראל. שנית, הבנק חייב לסווג את אחוז המימון שלכם תחת אחת מ-3 מדרגות המימון. קטגוריות אלו נקבעו על ידי בנק ישראל והן משפיעות ישירות על גובה הריביות ועל תמחור העסקה שתקבלו:
המדרגה הנמוכה ביותר שבה תקבלו את התנאים הטובים ביותר היא מדרגת מימון שבין 45%-0% , כלומר שהבנק מממן בין 0% ל 45% משווי הנכס, במדרגה זו אתם מביאים את רוב הכסף והבנק מביא את החלק היותר קטן. מיד אחריה מגיעה המדרגה האמצעית, מדרגת מימון בטווח 45% – 60% ולאחריהן המדרגה היקרה ביותר, בטווח 75%-60%.
שימו לב שבתכנית מחיר למשתכן חישוב אחוז המימון מעט שונה, תוכלו לקרוא על כך בהרחבה כאן.
החזר חודשי
לאחר שהחלטתם על גובה המשכנתא שתקחו, ולאחר שהבנתם באיזו מדרגת מימון ההלוואה שלכם נמצאת, כעת זה הזמן לקבוע את גובה ההחזר החודשי שאתם מוכנים להקצות למשכנתא. מכיוון שאת ההלוואה שתקבלו מהבנק תצטרכו להחזיר בתשלומים חודשיים שיימשכו שנים ארוכות, יש חשיבות רבה לגובה ההחזר משום שזהו לא עוד מספר אלא המספר שיקבע כיצד ייראו החיים הפיננסיים שלכם עשרות שנים קדימה. את הסכום שתידרשו להחזיר מכנים "החזר חודשי", והוא פונקציה של גובה המשכנתא שתקחו,המסלולים שתבחרו, הריביות שתצטרכו לשלם ואורך המשכנתא שקבעתם.
ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, נוכל לקצר שנים וסך תשלומי הריביות וההצמדה יפחתו. יש לזכור שמשכנתא לדיור מאפשרת לכם לקבל הלוואה זולה בתנאים אטרקטיביים ובפריסה נוחה, לעתים כדאי לנצל זאת, להקטין את ההחזר החודשי ולמנף את ההון שמתפנה.
כמה רצוי להחזיר בכל חודש?
כלל אצבע כיום קובע שהחזר חודשי רצוי למשכנתא עומד על כ-500 ש"ח בחודש לכל 100,000 ש"ח שלוויתם. (לתקופה של כ 21-22 שנים) כלומר עבור משכנתא בסך מיליון ש"ח, רצוי לחתור להחזר של כ-5,000 ש"ח בחודש.
גם כאן, קיימות מגבלות על גובה ההחזר החודשי המקסימלי אליו נוכל להתחייב:
- הבנקים יכולים לאשר עד החזר חודשי של עד 50% מהכנסת הנטו שלכם, אך נמנעים מכך בפועל משום שהדבר מצריך הקצאת הון יקרה מאוד.
- לרוב הבנק יאשר החזר של עד 35%.
- בטווח שבין 35%-40% הבנקים מתחילים להערים קשיים.
- ניתן לקחת משכנתא ל 30 שנים או עד גיל 75. בחלק מהבנקים ניתן גם עד גיל 80.
התנהלות פיננסית נבונה מצדכם תגביל את גובה ההחזר החודשי לכדי 25%-30% מההכנסה הפנויה נטו של הזוג (הכנסה בניכוי הלוואות), בשימת לב לכלל ההוצאות שלכם (קבועות, משתנות ובלתי צפויות) והיערכות לקראתן, כך שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי מבלי שיעיב על התזרים שלכם ויביא עליכם מפולת כלכלית.
תמהילי משכנתא
לאחר שבחרנו את גובה המשכנתא ואת גובה ההחזר החודשי, עלינו לבנות את תמהיל המשכנתא, כלומר את הרכב המסלולים הנכון ביותר עבורנו בהלוואה. בניגוד למה שרבים חושבים, משחק הריביות הוא חלק קטן מאוד מפוטנציאל החיסכון שלכם במשכנתא. הכסף הגדול נמצא בתמהיל.
תמהיל משכנתא אופטימלי חייב להיות תפור למידותיו של הלווה, custom-made, ולכן רצוי שהלקוח יבנה אותו באופן עצמאי לאחר לימוד מעמיק של התחום, או יפנה לייעוץ מקצועי.
ברוב המוחלט של המקרים, יועצי המשכנתא מטעם הבנק יגישו לכם הצעה בדמות תמהיל שלישים גנרי, מדובר במוצר מדף, שניתן לאחר 15 דק' ראיון, וכמובן שאינו מותאם לצרכים שלכם, אלא לרוב, נועד למקסם את רווחיות הבנק ולזרז את התהליך. התמהיל יורכב מ-3 מסלולים שבכל אחד מהם חלק שווה מהסכום הכולל : שליש בריבית פריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה (או צמודה), שליש בריבית משתנה צמודה.
מכיוון שהאינטרסים שלכם ושל פקיד המשכנתאות בבנק מנוגדים, רצוי שתגיעו לבנק לאחר שבניתם תמהיל משלכם , שמותאם לאינטרסים ולצרכים שלכם. בניית תמהיל משכנתא היא אינה דבר של מה בכך, היא דורשת ניסיון רב, הכרה של תנאי השוק בעבר , את תנאי השוק הנוכחיים וכמובן את תחזיות השוק לעתיד. למעשה בניית התמהיל היא תפקידו העיקרי של יועץ משכנתא. ההבדל בין תמהיל איכותי ומותאם עבורכם לבין תמהיל גרוע, יתבטא במחיר שתשלמו על החזרי המשכנתא מדי חודש, על קצב החיתוך מהקרן ועל סך הריביות וההצמדה שתשלמו בסך הכולל של המשכנתא לאורך כל התקופה. הפרשים מצטברים אלו יכולים לחסוך לכם בין עשרות למאות אלפי שקלים לאורך כל התקופה. תוכלו להתרשם בעצמכם מהפערים בקייס סטאדי שפרסמנו פה בעבר. בהתאם, רצוי שתלמדו היטב את הנושא, תבינו ותשקיעו את המאמץ על מנת ליצור תמהיל אופטימלי. חשוב לציין, שיועץ משכנתא עם השכלה כלכלית ייעודית, ניסיון רב עם לקוחות מגוונים וכמובן עם היכרות מעמיקה של המערכת הבנקאית, יוכל להקל על התהליך וקרוב לוודאי להשיג תוצאות טובות בהרבה מזו שתצליחו להשיג בעצמכם. החיסכון הפוטנציאלי עצום ביחס למחיר ייעוץ משכנתא, וייתכן שפגישה עם יועץ תתברר כהשקעה המוצלחת בתהליך רכישת הדירה.
נקודות חשובות לתמהיל המשכנתא שלכם:
- תכניות מיוחדות: המדינה מאפשרת לאוכלוסיות שונות לשלב מסלולים אטרקטיביים במיוחד במשכנתא שלהם. כך למשל הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון (אותה תוכלו לחשב באמצעות מחשבון הלוואת זכאות באתר שלנו), או תכנית חומש המיועדת לאוכלוסייה האתיופית. חשוב שתבררו את זכויותיכם ותבחנו את הכדאיות של שילוב המסלולים השונים המגיעים לכם.
- פריים: מסלול הפריים הוא על פי רוב המסלול האטרקטיבי ביותר שתוכלו להשיג, הריבית שתוכלו להשיג נמוכה מאוד (נמוכה מריבית הפריים), הוא לא צמוד למדד וניתן לפרוע או למחזר אותו אחת לחודש ללא קנסות. המגבלה של בנק ישראל שבעבר הגבילה לקחת במסלול זה עד 33% מההלוואה כולה , הוסרה בתאריך 17.1.2021 והחל מתאריך זה אפשר לקחת ממסלול זה 66% מהלוואת המשכנתא. גם למסלול הפריים יש חסרונות! במיוחד לשונאי הסיכון שבינינו, ההחזר שלו על פני תקופה ארוכה עשוי להיות לא יציב ונתון לתנודתיות כתלות בשינויים בריבית בנק ישראל.
- מסלולים צמודים: הבנקים מציעים לכם לקחת הלוואה כך שהשווי שתחזירו ישתנה בהתאם לגורם דינמי, כמו מדד המחירים לצרכן או שער מט"ח. יועצי המשכנתא בבנק נוהגים להציג את המסלולים צמודי המדד או צמודי המט"ח כאטרקטיביים במיוחד בשל הריביות הנמוכות שבהם, מה שהם לא נוהגים זה להציג את הסיכון המגולם בהצמדה של ההלוואה בטח לאורך תקופות ארוכות.
שינויים במדד גוררים עמם שינוי בגובה הקרן ובהחזר החודשי, ולרוב קיים יותר מסיכוי סביר שהמדד יעלה, כך שהצמדה של סכום גבוה מעמידה אתכם בסיכון להגדלה של החוב הכולל כמו גם הגדלת ההחזר החודשי בצורה שלא תאפשר לכם מרווח נשימה. תוכלו להיעזר במחשבונים שלנו לחישוב שינויים היסטוריים במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבנייה.
על אף הסיכון, ברוב המקרים לא יהיה נכון להימנע מהצמדה למדד כלל, שכן בתכנון נבון של ההלוואה יהיה אפשר להרוויח משילוב מותאם של מסלולים צמודי מדד. הכל בהתאם לצרכי הלקוח ולאופי העסקה. תמהיל מותאם אישית כבר אמרנו?
תמחור העסקה – המרווח הבנקאי
לאחר שתשבו עם הבנקאי על התמהיל שלכם, הבנק יתמחר את העסקה שלכם. כלומר הוא ינסה להציב לעצמו יעד כמה הוא הולך להרוויח בעסקה הזו. תמחור העסקה בשפה שלכם , או יותר נכון המרווח הבנקאי בשפת הבנקאים, זהו מספר הקסם שקובע כמה הבנק רוצה להרוויח כאן ועד לאן הוא מוכן לרדת בעסקה הזו.
תמחור העסקה נגזר מאיכות הלווים, אחוז המימון, טיב העסקה , (מחיר הנכס ביחס לנכסים דומים, תנאי השוק, רמת הסחירות בסביבת הנכס) וכמובן דירוג האשראי הכללי של הלקוח, ודירוג הלקוח בבנק (ככל שהלקוח הוא לקוח הבנק).
כאשר הבנק מתמחר את העסקה , הוא בעצם קבע לעצמו מספר שלרוב לא תהיו שותפים לו. לכן כאשר תבקשו להוזיל את הריבית במסלול אחד, סביר שהבנק יעלה ריבית במסלול אחר, כדי לחזור למרווח שהוא נקב.
ריביות משכנתא
ריביות המשכנתא הן נגזרת ישירה של אחוז המימון, המסלול שבחרנו, אורך התקופה והמרווח הבנקאי בעסקה. אם מסתכלים בראייה רחבה יותר, הן למעשה מגדירות כמה תוספת תשלמו לבנק על כל שקל במשכנתא. לאחר שבניתם תמהיל משכנתא איכותי, חשוב שתחתרו לקבלת הריביות הטובות ביותר עבורו, זאת תוכלו לעשות על ידי משא ומתן עם בנקים שונים.
הריביות שהבנק יציע לכם נתונות למיקוח, אך בכל סניף מוגדר חסם שמתחתיו לא תוכלו לרדת. ככל שסניף יבקש לרדת מתחת לחסם הזה הוא יצטרך אישור של מחלקות בכירות יותר בבנק.
כפי שצויין בתחילת הפוסט, לקוחות יציבים ועמידים עם דירוג אשראי גבוה, המבקשים הלוואה עבור עסקה שמוגדרת כאיכותית יוכלו לקבל ריביות טובות יותר מאשר לקוחות בעייתיים. הריביות של משכנתא לדיור הן נמוכות יחסית להלוואות מסחריות בשוק, משום ששיעבוד נכס איכותי כבטוחה לתשלום ההלוואה, מקטין מאוד את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו.
הערה חשובה: במשכנתא תמורת שיעבוד נכס כאשר המטרה היא לא רכישה אלא סיבה אחרת (איחוד הלוואות, שיפוץ וכו) , תוכלו לצפות לריביות גבוהות הרבה יותר. היא גם נקראת הלוואת משכנתא לכל מטרה.
דבר שהבנקים לא ממהרים לספר לכם:
לבנקאי בסניף יש שני סוגי יעדים:
- יעד כמותי- על כמה משכנתא הוא צריך למכור בכל חודש.
- יעד רווחי- כלומר יעד על הרווח שיש לבנק בכל תיק משכנתא.
מקווים שלא שכחתם לרגע שהבנק הוא מוסד פיננסי שאמור למקסם את רווחיו כך שהבנקאי בסניף ישאף להגדיל את הרווח בתיק ואילו אתם מנגד תשאפו לצמצם את רווחי הבנק במשכנתא שלכם.
ברוב המקרים, הבנקאי יסגור את היעד הכמותי עם היועצים משום שאלו יכולים להזרים לו כמויות גדולות של משכנתאות בטווח קצר. לצורך ההמחשה : יועצים לוקחים משכנתאות בסיטונאות, אבל הם ידרשו לעשות זאת במחירים זולים עבור לקוחותיהם (כלומר לקבל מרווח בנקאי נמוך).
את היעד הרווחי, ברוב המקרים, יסגור הבנקאי עם הלקוחות האקראיים, שאותם סביר להניח לא יפגוש בשנים הקרובות, עד רכישת הנכס הבא.
הוצאות נלוות שיש להיערך אליהן בעת נטילת משכנתא ורכישת דירה / בית
המחיר האמיתי של הדירה שתרכשו אינו רק המחיר שיועבר למוכר או בסכום שיקבל המתווך, זה גם לא מסתכם בפרמייה שהבנק יגבה מכם על המשכנתא. אנשים רבים נוטים לשכוח או להתעלם מהוצאות נלוות, דבר שפוגע באיכות התכנון שלהם. היערכות מוקדמת והתייחסות לכל ההוצאות שניתן לצפות תאפשר לכם גמישות מירבית והתארגנות נכונה יותר לרכישה. אל תתנו להפתעות לצוץ, הנה כמה דברים מרכזיים שעליכם לשקלל בחישובים שלכם:
- עורך דין (שכ"ט ינוע בד"כ בטווח שבין 0.25% ל- 0.5% משווי הנכס, בתוספת מע"מ).
- תיווך (דמי תיווך יגיעו בד"כ עד 2% משווי הנכס, בתוספת מע"מ. ניתן למיקוח לפני חתימה על הסכם וצפייה בנכס).
- שמאות (מחיר תלוי בבנק ובשווי הדירה, נעה בין 500 ש"ח לדירות ששוויין עד 800 אלף ש"ח, ועד 850 ש"ח לדירות ששוויין עד 4 מליון ש"ח ויותר לדירות יקרות יותר. (עבור עסקאות מסוימות תידרש שמאות מוקדמת ו/או שמאות מורחבת).
- ביטוח (ביטוח דירה וביטוח משכנתא, פונקציה של מידת הסיכון, מצבכם הבריאותי, שווי הנכס ופרמטרים נוספים).
- עמלת פתיחת תיק החל מתאריך 23.8.22 עמלת פתיחת תיק היא עד 360 שח (בניגוד לבעבר שעמדה על 0.25% מסך גובה המשכנתא) מדובר בסכום שנתון למיקוח.
כמו כן, קיימים מגוון דברים נוספים להם תזדקקו שעלותם אולי קטנה בנפרד אך הם מצטברים לסכומים משמעותיים יחד, וזאת עוד מבלי לדבר על עיכובי מסירה, שכירות לתקופת ביניים, שיפוץ ריהוט ועוד. כך למשל:
רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים ולטובת הבנק, הוצאת תשריט בניין משותף, צו רישום בתים ותקנון, נסח טאבו, רשם משכונות, ייפוי כוח נוטריוני רישום המשכנתא בטאבו לטובת הבנק ועוד.
היערכו לבלתמ"ים והצטיידו במקדם בטיחות.