מסורבי משכנתא? הבנק סירב או עתיד לסרב לתת לכם הלוואת משכנתא לרכישת הדירה? אל תתייאשו! צוות היועצים המוכשר של פלאנר משכנתאות מתמחה במשכנתא למסורבים ויעזור לכם להתמודד עם הבעיה.
קיבלתם סירוב למשכנתא? אנו מזמינים אתכם להשאיר לנו פרטים בטופס ולהירשם לשיחת ייעוץ ראשונית חינמית, בה נבחן את המקרה שלכם ונסייע לכם על הצד הטוב ביותר!
המדריך של פלאנר למסורבי משכנתא!
כל מה שצריך לדעת על משכנתא למסורבים
אחד המוצרים המרכזיים והמשתלמים ביותר שהבנקים מוכרים הוא משכנתאות. מדובר במוצר שמניב לו רווח עצום, בסיכון נמוך יחסית (שכן הוא ניתן כנגד נכס משועבד), ובכל זאת, לקוחות רבים נתקלים בסירוב גורף של הבנק להעניק להם משכנתא. למה זה קורה? ומה בכל זאת ניתן לעשות?
מהי משכנתא למסורבי משכנתא?
משכנתא למסורבי משכנתא היא פתרון פיננסי שמיועד לאנשים שבקשתם לקבל משכנתא נכשלה. פתרון זה מאפשר לאותם אנשים לקבל מימון לרכישת דירה באמצעות תנאים גמישים יותר.
מיהם מסורבי משכנתא בבנק?
מסורבי משכנתא הם אותם לקוחות שקיבלו סירוב למשכנתא מהבנק. ברוב המקרים זה קורה בעקבות 2 סיבות. היסטוריית אשראי נמוכה או שלילית ו/או בשל בעייתיות עם הנכס אותו רוצים לשעבד.
כל הסיבות של הבנק לסירוב משכנתא
לבנקים סיבות מגוונות לסרב למתן הלוואה. הסיבות יכולות להיות תלויות בלווים עצמם או באופי ההלוואה עצמה או בנכס. כלומר, כאשר מדובר בעסקה שהבנק מעריך כבעלת סיכון גבוה, או בלווה שסומן כבעייתי או בנכס שרישומו המשפטי או תקינותו הפיזית (דירות מחולקות למשל) אינם לשביעות רצונו של הבנק, סביר שהוא יסרב לתת משכנתא.
הבנקים נחשבים לגופים שמרניים יחסית, שמכוונים לתשואות סולידיות לצד סיכונים מזעריים, לכן הם נוטים להעניק הלוואות רק כשהם יודעים בסבירות גבוהה יחסית, שיקבלו את התשלומים בחזרה באופן מסודר וללא כל צורך בהליכי גבייה או התערבות משפטית.
1. סירוב משכנתא בשל דירוג בנקאי נמוך (BDI)
הבנקים מתכללים במאגרים שלהם את נתוניו של הלקוח, הם עושים זאת בעזרת מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, מידע פנימי שלהם, וחברות דירוג חיצוניות, כשהעיקרית מביניהן היא BDI.
מה זה BDI?
רישום BDI הוא דוח של נתוני אשראי הכולל את ההיסטוריה הפיננסית והעסקית שלכם והוא מספק לבנק דוח מצב על ההתנהלות שלכם בהווה ובעבר. לרוב, המידע שמתקבל מדוח BDI הוא זה שעלול לתייג אתכם כ"מסורבי משכנתא" ולמנוע מכם קבלת הלוואה מהבנק לצורך המשכנתא.
למעשה, נתוני האשראי מתבססים על מגוון פרמטרים ונועדו לשקף את מידת היציבות הפיננסית של הלקוח ויכולת ההחזר שלו.
לקוח עם דירוג גבוה יזכה לקבל מהבנק יחס מועדף והלוואות זולות, ובפרט יוכל להשיג ריביות מצוינות במשכנתא. לעומת זאת, לקוח עם דירוג נמוך עשוי במקרה הטוב לשלם ריביות גבוהות בשל הסיכון העודף שהבנק לוקח על עצמו, או במקרה היותר חמור לקבל סירוב לבקשת ההלוואה שלו.
בין הפרמטרים שהבנק יבחן טרם מתן ההלוואה, ניתן למצוא:
- גובה משכורת חודשית.
- רצף במקום העבודה.
- מקצוע ותפקיד.
- הרגלי צריכה.
- חריגות ממסגרת האשראי.
- איחורים בתשלום חובות והחזרי הלוואות.
- רמת מינוף של הלקוח (כמה הלוואות עומדות תלויות ברגע נתון, ומה ההחזר החודשי עליהן).
- תהליכים של הוצאה לפועל, כינוס נכסים ופשיטת רגל.
2. סירוב משכנתא בשל גיל מבוגר
רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 75 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה אורך חיי המשכנתא לא יעלה על 30 שנים.
נוסף על כך, בשל החובה לביטוח משכנתא (חיים ומבנה), ובשל הסיכון הגבוה המשתקף מלווים מבוגרים (כושר השתכרות הולך ויורד) או כאלה הסובלים מבעיות רפואיות, הבנקים נוקטים בד"כ בגישות מחמירות הרבה יותר. למעשה, ברוב המוחלט של המקרים, הבנקים יעדיפו להעניק הלוואות משכנתא לדיור ללווים בגיל צעיר יותר. נדיר למצוא אנשים שזכו לקבל משכנתא שיוכלו להחזיר אחרי שיחגגו 80.
חשוב לדעת שבנקים שונים יכולים להתגמש מעט בעניין הגיל, ושבעזרת ערב, בטוחה או לווה נוסף למשכנתא תוכלו לקבל את ההלוואה הנ"ל גם בגיל מבוגר.
3. סירוב להלוואת משכנתא ממונפת
נוסף על הסירוב להלוות לאנשים המתאפיינים בסיכון גבוה, הבנק גם יבדוק את העסקה לגופה ויוודא שהיא עומדת בקריטריונים שלו לסיכון ולתשואה. מעבר לבדיקה של שווי הנכס באמצעות שמאי משכנתא מטעמו ושל רמת הסחירות של נכסים בעלי מאפיינים דומים, הבנק יבחן את ההכנסה החודשית הפנויה של הלווים ואת ההון העצמי שהם מביאים עמם.
מהו ההחזר החודשי שהבנק יכול לאשר?
מבחינת רגולציה, הבנק מורשה לאשר החזר חודשי של עד 50% מההכנסה הפנויה נטו אולם בפועל בנקים לא עושים זאת, ונוטים לאשר עד 40% וגם זה במקרים חריגים.
מהו גובה המימון שניתן לקבל?
בנוסף על כך הבנקים יכולים לתת מימון של עד 75% מערך הנכס ככל שמדובר ברכישת דירה ראשונה/יחידה (פרט להלוואות בתכניות מיוחדות שהוחרגו מתוקף החוק). אך כמובן שהבנק מתוקף היותו עסק מסחרי שמטרתו למקסם את הרווח לבעלי המניות, הוא עשוי לנקוט בהגבלות מחמירות יותר.
שימו לב שההחלטה על גובה המימון וההחזר החודשי היא אולי ההחלטה המהותית ביותר במשכנתא שלכם, ורצוי שתתוכנן בקפידה. השיקולים להגדלת המינוף יכולים להיות ניצול ההלוואה הזולה יחסית שניתנת רק במעמד זה, ומנגד צריך לשקול היטב את הגדלת הסיכון והעלויות של ההלוואה. תוכלו לקרוא על כך בהרחבה במדריך המשכנתא שלנו.
על מנת לקבל המלצות קונקרטיות, המותאמות אישית לצרכיכם, מומלץ שתפנו ליועץ משכנתא.
4. סירוב משכנתא בשל בעיות בנכס
הבנקים כפי שאמרנו, מתנהלים בשמרנות יתר וטוב שכך, לכן הם לא ירצו להכניס "ראש בריא למיטה חולה" ככל שיש בעיות בנכס.
בעיות בנכס יכולות להיות מגוונות, נמנה כמה מהן:
- דירה מחולקת – תופעת פיצול הדירות הינה תופעה אסורה אבל קיימת במחוזותינו בהיקפים די גדולים. רוב הבנקים לא יעניקו משכנתא לדירה מחולקת.
- עיקולים על הנכס – הבנקים אינם על תקן משקיע ולכן ככל שיש בעיות משפטיות בנכס, ברישום שלו, או בתהליך העברת הבעלות, הבנקים לא יתנו משכנתא עד שהבעיות לא תוסדרנה.
איך להתמודד עם סירוב משכנתא?
במידה והסירוב נובע מבקשת הלוואה ש"גדולה על מידותיכם", מוטב שתבחנו את היכולות הפיננסיות שלכם, ובהתאם תפנו לחפש נכס שתואם אותן בשלב זה.
מומלץ שתפנו לייעוץ לפני רכישת דירה על מנת לעשות תכנון פיננסי מיטבי שישרת אתכם שנים קדימה. שימו לב שלא תמיד כדאי לקפוץ למים, ולעתים עדיף מבחינה כלכלית לחכות עם הרכישה לצבירת הון עצמי גדול יותר או לשדרוג בשכר. תוכלו לקרוא על כל השיקולים במאמר לשכור או לרכוש דירה.
מה מסורבי משכנתא שהוגדרו כלקוחות מסוכנים יכולים לעשות?
במידה והבנק אפיין אתכם כלקוחות מסוכנים, רצוי שתפנו לאיש מקצוע, שיסייע לכם בהבראה ובשכנוע הבנק, שקלו לפנות ליועץ מנוסה בעל ניסיון עשיר בתחום זה שכן מדובר בנושא מורכב וטעויות קטנות צפויות לעלות לכם ביוקר. במסגרת ההליך, שקלו לקחת משכנתא לסגירת הלוואות לתקופה קצרה, שתסייע לכם לצאת מהבוץ.
יועצי משכנתא שמכירים את מערכת האשראי של הבנקים אף יוכלו לסייע לכם להלבין את שמכם במערכת כך שתוכלו לקבל הלוואות ואף בתנאים טובים.
כמו כן, תוכלו לשקול למנף נכסים אחרים שעומדים לרשותכם, שיהוו בטוחה עבור הבנק, או לצרף ערב / לווה נוסף להלוואה. אלו יסייעו לבנק להקטין את הסיכון, ויאפשרו לו להעניק לכם את המשכנתא המיוחלת.
הלוואה חוץ בנקאית כפתרון למסורבי משכנתא
במקרים קיצוניים, אף אחת מהחלופות הקודמות לא מתאימה או מסייעת למסורב משכנתא לקבל משכנתא ואז ניתן לשקול לפנות לאפיק של משכנתא חוץ בנקאית, מדובר במשכנתא שמעניקים גופים פיננסיים בעלי ניהול סיכונים שונה משל הבנקים ורגולציה פחות מחייבת, שמתומחרת בריביות גבוהות יותר, אך הכרחית עבור לווים מסוימים.
נדגיש שוב ושוב שככל שאתם צריכים משכנתא עדיף שתעשו את כל המאמצים לקבל אותה בתוך המסגרת הבנקאית המקובלת ושהלוואה חוץ בנקאית היא אמורה להיות המוצא האחרון של מסורב משכנתא ולא הראשון עבור רוב הלווים.
שימו לב שגם כאן מדובר במוצר מסוכן שיכול להביא אתכם לכדי מפולת כלכלית ללא תכנון נכון, העלות של ייעוץ משכנתא במקרים כאלה מתגמדת מול הסיכונים הרבים הכרוכים במשכנתאות חוץ-בנקאיות וההשקעה הקטנה בתחילת הדרך תסייע לכם לחסוך סכום משמעותי בהחזר.
יתרונות וחסרונות של משכנתא למסורבים
4 יתרונות של משכנתא למסורבים
- גישה למימון עבור רכישת נכס – משכנתא למסורבים מעניקה לאנשים שנדחו על ידי הבנקים הזדמנות לקבל מימון לרכישת נכס. זה מאפשר להם לממש את חלום רכישת הבית, אפילו במקרים שבהם הבנקים סירבו להם בעבר.
- תנאים גמישים – גופים חוץ-בנקאיים המעניקים משכנתאות למסורבים מציעים לעיתים קרובות תנאים גמישים יותר מאשר הבנקים. הם יכולים להיות פתוחים יותר לשינויים בהחזרים החודשיים, להאריך את תקופת המשכנתא או להציע פתרונות מותאמים אישית.
- אפשרות לשיפור דירוג אשראי – קבלת משכנתא והתנהלות תקינה בתשלומים החודשיים עשויה לשפר את דירוג האשראי של המבקש לאורך זמן. בכך, משתפרות האפשרויות הכלכליות שלו בעתיד.
- פתרונות מהירים – התהליך בקבלת משכנתא למסורבים יכול להיות מהיר יותר מאשר התהליך בבנקים, מכיוון שהגופים החוץ-בנקאיים אינם כפופים לאותם נהלים קשוחים.
5 חסרונות של משכנתא למסורבים
- ריביות גבוהות יותר – אחד החסרונות המשמעותיים של משכנתא למסורבים הוא הריביות הגבוהות יותר שנלוות להלוואה. גופים חוץ-בנקאיים מתמחרים את הסיכון הגבוה יותר ולכן מציעים ריביות גבוהות יותר מאשר הבנקים.
- עלויות נוספות – בנוסף לריביות הגבוהות, ייתכנו גם עמלות ועלויות נוספות כמו דמי ניהול, עלויות בדיקות ושירותים נוספים שהגופים החוץ-בנקאיים עשויים לגבות.
- תנאים פחות אטרקטיביים – למרות הגמישות בתנאים, התנאים הכלליים של המשכנתא יכולים להיות פחות אטרקטיביים מבחינת תקופת ההלוואה והחזרים חודשיים גבוהים יותר.
- סיכון כלכלי גבוה יותר – קבלת משכנתא במסלולים חוץ-בנקאיים עלולה להגביר את הסיכון הכלכלי של הלווה. אם לא ניתן לעמוד בתשלומים החודשיים, עלול להיווצר מצב של חובות נוספים וסיכון לאיבוד הנכס.
- צורך בערבויות נוספות – לעיתים קרובות, הגופים החוץ-בנקאיים דורשים ערבויות נוספות או בטחונות נוספים כדי לאשר את ההלוואה, מה שעלול להקשות על המבקשים.
על מנת להחליט אם משכנתא למסורבים היא הפתרון הנכון עבורך, חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות הללו ולהתייעץ עם מומחה למשכנתאות שיסייע לך להבין את האפשרויות והסיכונים הקיימים.
שלבי התהליך לקבלת משכנתא למסורבים
אבחון מצב פיננסי
השלב הראשון הוא אבחון מקיף של המצב הפיננסי של המבקש:
- הכנסות חודשיות: בדיקת כל מקורות ההכנסה, כולל משכורות והכנסות מעסק.
- הוצאות חודשיות: הערכת כל ההוצאות הקבועות והמשתנות.
- חובות קיימים: בחינת כל החובות הקיימים.
- דירוג אשראי: בדיקת דירוג האשראי והערכת יכולת ההחזר.
הכנת מסמכים נדרשים
לאחר האבחון הפיננסי, יש להכין את כל המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה:
- אישורים על הכנסות: תלושי שכר, דוחות רווח והפסד ועוד.
- אישורים על הוצאות: חשבונות חודשיים, תשלומי הלוואות ועוד.
- מסמכים פיננסיים נוספים: דוחות בנקאיים ודוחות אשראי.
בחירת תכנית משכנתא מתאימה
לאחר איסוף המסמכים, יועץ המשכנתאות יסייע בבחירת התכנית המתאימה ביותר:
- סוג המשכנתא: בחירת סוג המשכנתא המתאים.
- תקופת ההחזר: קביעת תקופת ההחזר המתאימה.
- ריבית ותנאי החזר: בחינת תנאי הריבית וההחזרים החודשיים.
- פתרונות מותאמים אישית: שילוב ערבויות ובטחונות נוספים, במידת הצורך.
התאמת התכנית לצרכים וליכולות של המבקש מבטיחה הצלחה בתהליך והימנעות מבעיות עתידיות.
מסורב משכנתא? אנחנו כאן בשבילך!
בפלאנר משכנתאות אנו מחזיקים בניסיון רב בעבודה מול מסורבי משכנתא. היועצים שלנו יודעים לעזור ולסייע להם להגיע לפתרון הטוב ביותר עבורם.
רוצים שנבחן את המקרה שלכם? אתם מוזמנים לחייג אלינו בכל עת ולקבל שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות!
שאלות ותשובות על מסורבי משכנתא
הבנק מסרב להעניק משכנתאות מסוכנות מדיי משיקולים כלכליים ומנגד מוגבל לרגולציה של בנק ישראל המונעת ממנו להעניק משכנתא במקרים מסוימים. כאשר הלווה בעייתי (דירוג אשראי, גיל מבוגר, מצב בריאותי), העסקה מורכבת או ממונפת מדיי או שיש בעיות (משפטיות / מבניות) עם הנכס, הבנק עשוי לסרב להעניק משכנתא.
יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם במקרה של סירוב בשלל דרכים המשתנות בהתאם לסיבת הסירוב. ראשית, יש לבחון האם העסקה אינה גדולה על מידותיכם ואם תוכלו לעמוד בה. לאחר מכן, ניתן לנסות ולשכנע את הבנק בעזרת תימוכין מתאימים שמידת הסיכון קטנה משחשב ושכדאי לו להלוות לכם את הכסף. במקרים אחרים, יש לבנות תכנית פיננסית ארוכת טווח, ולשקול חלופות יצירתיות ופתרונות אלטרנטיביים כמו משכנתא חוץ-בנקאית.
ככלל, הבנקים בוחנים את המשכנתא בצורה דומה מאוד ע"מ לקבוע אם לדחות או לאשר אותה למבקש. לפני שפונים לבנק אחר, רצוי לבחון מדוע הבנק סירב למשכנתא ועל איזה מידע הסתמך, על מנת שלא לקבל תשובה דומה מבנק אחר. במקרים מסוימים ניתן יהיה ללבן את הסוגייה או שפנייה לבנק אחר תניב תוצאות אחרות. במקרים אחרים, ניתן יהיה לפנות לקבלת משכנתא מגוף חוץ בנקאי.
על מנת להימנע מטעויות בלתי הפיכות, רצוי לפנות ליועץ משכנתאות עם ניסיון בעבודה מול לקוחות מסורבים. יועץ משכנתא יידע להכווין אתכם ולבנות עבורכם את הפתרון הטוב והמתאים ביותר במגבלות הקיימות.
