שמאות בתהליך משכנתא

כחלק מתהליך ביצוע משכנתא הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי.
השמאי יגיע לבקר בנכס , יבדוק את מצבו הפיזי, את מצבו המשפטי מבחינת רישום/בעלות (כגון הוצאת נסח טאבו ) ולאחר מכן יקבע הערכת שווי תוך שהוא יציין הערות חשובות במידה ויש. 

מדוע הבנק בכלל מבקש שמאות?

מדובר בשאלה מאוד חשובה, הרי חתמתם על חוזה בו סיכמתם על מחיר הרכישה,  ואתם בטח יודעים טוב יותר מכולם מה שווי הנכס. הרי עשיתם בדיקה על המחירים בשכונה, בדקתם את הנכס מכל כיוון אפשרי, המתווך נשבע לכם שזה מחיר מציאה ולבסוף גם ניהלתם מו"מ קשוח וברוב המקרים אפילו השגתם עסקה, שהיא מתחת למחיר השוק. אז שהוא שלא..

תפקידו של השמאי הוא לבדוק את שווי הנכס העדכני של הבית , נכון למחירי השוק הנהוגים באותה עת ובהתאם למצבו הנוכחי. הוא יעשה זאת כאשר יש ברשותו ידע מקצועי נרחב, שהוא צבר עם השנים ועל סמך המון פרמטרים שונים שהוא מכניס אל תוך החישוב, כגון: מחיר למטר בעסקאות דומות, מיקום הנכס, קומה , כיווני אוויר, חניה, חריגות בניה (במידה ויש). כך שהקביעה שלו היא מקצועית ומבוססת, ולכן טבעי שהבנק יסמוך עליו ופחות עליכם.
בנוסף לכך, על השמאי לציין בדוח, לא רק את שווי הנכס כיום אלא מה שווי הנכס למימוש מהיר וכמו כן מהו ערך הכינון של הנכס, כלומר כמה יעלה לשקם את הנכס במקרה של הרס מוחלט. את ערך הכינון תצטרכו לטובת ביטוח הנכס שהבנק ידרוש בהמשך תהליך המשכנתא.

מימוש מהיר 

מדובר על סיטואציה שבה אתם או הבנק נאלצים למכור את הנכס במהירות ולא בנחת. במצב כזה אין לכם את כל הזמן שבעולם ולכן תצטרכו להתגמש משמעותית לגבי המחיר ולמכור את הנכס הרבה פחות ממה שהוא שווה בפועל.
סיטואציה שכזו עלולה לקרות כאשר אתם לא עומדים בתשלומי המשכנתא במשך תקופה,  והבנק נכשל בניסיון להסדיר מולכם את החוב. לכן הוא יאלץ לממש את הנכס.
שלא תטעו, הבנקים ממש לא רוצים להיות בסיטואציה הזו, הם יעשו הכל כדי להימנע ממצב כזה, שלא רק פוגע בהם תדמיתית אלא גם מכניס אותם להליך משפטי ארוך ויקר מולכם. לכן הבנק ירצה למכור את הנכס, להחזיר לעצמו את החוב , את היתרה ככל שתישאר הוא יעביר לכם. מכיוון שהבנק רוצה את כספו בהקדם הנכס יימכר בהליך מהיר וזו הסיבה שהשמאי מתייחס לכך בשמאות. 

מה בודק שמאי משכנתא?

שמאי משכנתא בודק את כל המידע שנדרש לבנק על מנת לוודא שהנכס תקין ושיש בטוחה אמיתית לכסף של הבנק.

• תקינות של הנכס ברמה הפיזית.
• תקינות הרישום המשפטי של הנכס.
• חריגות בנייה.
• שעבודים ומשכונים של הנכס.

לאחר שהשמאי מסיים את הבדיקות הנ"ל הוא עורך את דוח השמאות ושולח אותו ישירות לבנק. 
ברוב המקרים אם תבקשו העתק שמאות מהשמאי הוא לא ימסור לכם אותה אבל קחו טיפ חשוב:
על פי נהלי בנק ישראל, סעיף 9 ד ליתר דיוק. הבנק חייב למסור לכם העתק מדוח השומה שביצע השמאי.

הערכת שמאות משכנתא שונה ממחיר החוזה

חשוב לדעת שהבנק כמנהל סיכונים יסתמך על המחיר הנמוך שבין הערכת השמאי לבין מחיר החוזה. כלומר , במצב בו רכשתם נכס שהשווי שלו הוא 1,200,000 ש"ח , והשמאי העריך את הנכס בשווי של 1,100,000 ש"ח , אזי מבחינת הבנק הוא מתייחס ל 1,100,000 ש"ח בלבד. אותו הדבר גם במצב הפוך , במידה והשמאי העריך את הנכס בסכום גבוה יותר מסכום הרכישה, הבנק יסתמך על המחיר הנמוך מבין שניהם כלומר על החוזה הרכישה.

שמאות משכנתא בפרויקט מחיר למשתכן

בפרוייקט מחיר למשתכן, בניגוד לכל מקרה אחר, הבנק יתייחס לגובה השמאות ולא למחיר הרכישה. זאת מכיוון שהחוזים משקפים הנחה משמעותית של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק.
במחשבון ייחודי שפיתחנו תוכלו לחשב את מחיר הדירה במחיר למשתכן.
אם תרצו לקרוא עוד תוכלו לעבור למסמך משכנתא במחיר למשתכן.

כמה עולה שמאות דרך הבנק?

שמאות עולה לרוב בין 450 ל 1,200 ש"ח. (עד נכס בעל שווי של 3,999,000 ש"ח)
שמאות במסגרת הלוואת זכאות עולה 269 ש"ח 

באיזה שלב בדרך כלל מזמינים את השמאי?

ברוב המקרים, אנשים מזמינים את השמאי לאחר שהם כבר חתמו על החוזה ולאחר ניהול המשא ומתן עם הבנקים על המשכנתא. במצב כזה , הבנק בו תיקחו את המשכנתא יוציא לכם רשימת שמאים שעימם הוא עובד. אתם תצטרכו לבחור שמאי מתוכה ולהזמין אותו. שימו לב שאתם משלמים על השמאות ולא מקבלים אותה אליכם. היא מופנית לבנק הרלוונטי ונשלחת ישירות לשם.

האם ניתן להעביר את השמאות לבנק אחר?

כן! לאחר שקיבלתם שמאות שבוצעה על ידי שמאי שנמצא ברשימת שמאים של בנק מסויים ובכפוף להפניה שקיבלתם, תוכלו לבקש מהשמאי להפנות את השמאות לבנק אחר. לרוב, השמאי יבקש תוספת תשלום בגין עבודת ההסבה, אך מדובר בסכום שולי שהוא נמוך יותר משמאות חדשה. 

באילו מקרים שמאות נמוכה ממחיר החוזה עלולה ליצור לנו בעיות?

• כידוע בנקים יכולים לתת מימון לדירה ראשונה עד לגובה של 75%. נהלי בנק ישראל מאד מחמירים בנושא. במצב בו אתם לוקחים משכנתא בסך 75% מימון, והשמאות תהיה נמוכה ממחיר החוזה אתם עלולים להיות בבעיה מאד גדולה. תצטרכו להביא כסף מהבית. דוגמא:  רכשתם נכס בשווי 1,000,000 ש"ח ואתם מבקשים מהבנק מימון של 75% , כלומר משכנתא בשווי 750,000 ש"ח. ההון העצמי שתצטרכו להביא הוא 250,000 ש"ח. תארו לכם שהזמנתם שמאי והוא העריך את הכנס ב 950,000 ש"ח. הבנק יוכל לתת לכם משכנתא של 75% מהערך הנמוך, כלומר משכנתא של 712,500 ש"ח, מה שאומר שתצטרכו להביא מהבית עוד 37,500 ש"ח. 

• כאשר סיכמנו עם הבנק על משכנתא , הוא בדק כבר בהתחלה באיזו מדרגת מימון אנו נמצאים. כלומר כמה אחוז מהעסקה הוא מממן. יש כאמור 3 מדרגות, הראשונה היא בין 0% ל 45% מהעסקה, השנייה היא בין 45% ל 60% מעסקה והשלישית כאמור בין 60% ל 75% מהעסקה. ככל שמדרגת אחוז המימון גבוהה יותר, התנאים שלכם יהיו יקרים יותר. במידה ושמאי העריך את הכנס בפחות, אתם עלולים להיות בסיכון של לעבור מדרגת מימון ואז הבנק ישנה לכם את התנאים (לרעה) משום שאתם עולים לו יותר כסף.

שמאות מוקדמת

בניגוד למקרים הנ"ל בו הזמנו את השמאי לאחר חתימת החוזה ולאחר שסגרנו עם הבנק את תנאי המשכנתא, ניתן לבצע גם שמאות מוקדמת. כלומר טרם שחתמנו על החוזה, אתם יכולים להזמין שמאי מטעמכם שיבדוק את הדברים הנ"ל ויתן לכם הערכה. 

מדוע צריך בכלל שמאות מוקדמת?

במקרים בו אתם נמצאים באחוז מימון גבוה (75%) , או במקרים בהם אתם חוששים ממצבו של הנכס (לדוגמא יש בו חריגות בנייה או בעיות רישום) , או שאתם לא סגורים על השווי האמיתי של הנכס רצוי להזמין שמאי קודם ביצוע העסקה.

הערה חשובה: שמאות מוקדמת היא מקיפה יותר מהשמאות הנדרשת לבנק ועולה גם הרבה יותר כסף, מחירה ינוע בדרך כלל בין 2,000 ל 3,500 ש"ח.

טיפ לסיום: אם החלטתם לבצע שמאות מוקדמת, תשאלו את השמאי באיזה בנקים השמאות שלו מקובלת. בשמאות מוקדמת הבנק אינו חייב לקבל את השמאות, אם השמאי שביצע אותה אינו מופיע ברשימות הבנק. לכן רצוי לקחת שמאי שמקובל על כמה שיותר בנקים. אחרת זה עלול להגביל אתכם בניהול המשא ומתן או שתצטרכו לקחת שוב שמאי בעתיד מטעם הבנק, ולשאת בעלות כספית נוספת ולהסתכן בשמאות נמוכה יותר ממה שקיבלתם.

מומלץ להתייעץ עם יועץ המשכנתא שלכם על מנת שיסייע בבחירת שמאי מקצועי ומנוסה.

שאלות ותשובות על שמאות משכנתא