שמאות משכנתא היא הערכת שווי מקצועית של הנכס שהבנק מבקש כחלק מתהליך אישור ההלוואה. שמאות בתהליך משכנתא בוחנת את שווי הנכס ואת מצבו הפיזי, הרישומי והתכנוני, ועשויה להשפיע על סכום המימון וההון העצמי הנדרש. במדריך נסביר מה השמאי בודק, כמה עולה השמאות ומה עושים כאשר ההערכה נמוכה ממחיר החוזה.
מדוע הבנק מבקש שמאות משכנתא?
הנכס משמש בטוחה להחזר המשכנתא, ולכן הבנק זקוק להערכה מקצועית ועצמאית של שוויו. דוח השמאות מסייע לבנק לחשב את שיעור המימון ולבדוק אם ניתן לשעבד ולממש את הנכס במקרה הצורך.
השמאי בוחן בין היתר את מיקום הנכס, שטחו, מצבו הפיזי, היתרי הבנייה, חריגות אפשריות ועסקאות שבוצעו בנכסים דומים באזור.
בנוסף, הוא בודק את אופן רישום הזכויות ואת מסמכי הנכס, ובהם נסח טאבו כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. מחיר הרכישה שסוכם בין הקונה למוכר אינו מחליף את הבדיקה, משום שהוא אינו בהכרח משקף את השווי שהבנק מוכן להכיר בו.
מהו שווי למימוש מהיר בדוח השמאות?
שווי למימוש מהיר הוא הערכה של המחיר שעשוי להתקבל אם יהיה צורך למכור את הנכס בתוך זמן קצר. הוא עשוי להיות נמוך משווי השוק, משום שמכירה מהירה מצמצמת את הזמן לאיתור קונה ולניהול משא ומתן.
הדוח עשוי לכלול גם ערך כינון, המשקף את העלות המשוערת של בניית המבנה מחדש לאחר נזק משמעותי. נתון זה משמש בין היתר להתאמת ביטוח המבנה הנדרש במסגרת המשכנתא.
מה בודק שמאי משכנתא?
שמאי משכנתא בודק את מאפייני הנכס, מצבו הפיזי, רישום הזכויות, המצב התכנוני ונתוני השוק. הממצאים משמשים לקביעת שווי הנכס לצורך המשכנתא ולבחינת התאמתו לשעבוד כבטוחה לבנק.
מאפייני הנכס ומצבו הפיזי
השמאי בוחן את סוג הנכס, שטחו, מספר החדרים, הקומה, שנת הבנייה ומצב התחזוקה. הבדיקה מתייחסת גם להצמדות ולמאפיינים שעשויים להשפיע על השווי, כגון חניה, מחסן, מרפסת, גינה ומעלית.
רישום הזכויות והשעבודים
השמאי בודק כיצד הזכויות בנכס רשומות והאם קיימת התאמה בין פרטי הנכס למסמכי הרישום. בהתאם לסוג הנכס, הבדיקה עשויה להתבסס על נסח טאבו, אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מסמכים של חברה משכנת.
בנוסף, נבדקות הערות, שעבודים או מגבלות רישומיות שעשויים להשפיע על שווי הנכס או על האפשרות לשעבד אותו לטובת הבנק.
היתרי בנייה, תשריטים וחריגות
השמאי משווה בין המצב הקיים בנכס לבין היתר הבנייה, התשריטים ומסמכי התכנון הרלוונטיים. במסגרת זו הוא עשוי לזהות תוספות בנייה, סגירת מרפסת, פיצול דירה או שימוש שאינם תואמים את ההיתר.
חריגת בנייה אינה מובילה בהכרח לדחיית המשכנתא, אך היא עשויה להשפיע על השווי שהבנק יכיר בו ולדרוש בדיקות או מסמכים נוספים.
עסקאות השוואה, מיקום וסחירות הנכס
כדי להעריך את שווי הנכס, השמאי בוחן עסקאות שבוצעו בנכסים דומים באזור ומתאים את ההשוואה להבדלים בשטח, בקומה, במצב הנכס ובהצמדות.
ההערכה מתייחסת גם למיקום, לנגישות, לסביבת המגורים, לביקוש ולסחירות הנכס. נכס שקשה יותר למכור או שקהל הרוכשים הפוטנציאלי שלו מצומצם עשוי לקבל הערכת שווי שמרנית יותר.
דוח השמאות נועד להערכת הנכס עבור הבנק ואינו מחליף בדיקה משפטית של עורך דין, בדיקה הנדסית או בדיקה תכנונית מקיפה לפני הרכישה.
באיזה שלב בדרך כלל מזמינים את השמאי?
ברוב המקרים, אנשים מזמינים את השמאי לאחר שהם כבר חתמו על החוזה ולאחר ניהול המשא ומתן עם הבנקים על המשכנתא. במצב כזה , הבנק בו תיקחו את המשכנתא יוציא לכם רשימת שמאים שעימם הוא עובד. אתם תצטרכו לבחור שמאי מתוכה ולהזמין אותו. שימו לב שאתם משלמים על השמאות ולא מקבלים אותה אליכם. היא מופנית לבנק הרלוונטי ונשלחת ישירות לשם.
אילו מסמכים צריך להכין לשמאות משכנתא?
לקראת שמאות משכנתא יש להכין מסמכים המאפשרים לשמאי לזהות את הנכס, לבדוק את רישום הזכויות ולהשוות בין המצב הקיים למסמכי התכנון.
המסמכים הנפוצים כוללים:
- חוזה הרכישה והנספחים המצורפים אליו
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות
- תשריט הבית המשותף או תשריט הנכס
- היתר בנייה ותוכניות מאושרות, ככל שנדרשו
- חשבון ארנונה עדכני
- מסמכים הנוגעים לחניה, למחסן, למרפסת או להצמדות אחרות
- מסמכים על זכויות בנייה או שינויים שבוצעו בנכס
רשימת המסמכים עשויה להשתנות לפי סוג הנכס, אופן רישום הזכויות ודרישות השמאי או הבנק. מומלץ לבקש מראש רשימה מסודרת כדי למנוע עיכובים בהכנת הדוח.
כמה עולה שמאות משכנתא?
המחיר של שמאות משכנתא אינו אחיד. כאשר השמאי נבחר מתוך רשימת השמאים של הבנק, שכר הטרחה נקבע בדרך כלל לפי תעריף הבנק ובהתאם לשווי הנכס, סוגו, גודלו, מיקומו ומורכבות הבדיקה.
נכס מורכב, בית פרטי, זכויות רישום לא שגרתיות או שמאות פרטית עשויים להיות מתומחרים באופן שונה. לפני הזמנת השמאות מומלץ לקבל מהבנק או מהשמאי מחיר מעודכן ולברר אם צפויות עלויות נוספות
לפי איזה שווי הבנק מחשב את המשכנתא?
ברכישת דירה, שיעור המימון מחושב לפי השווי הנמוך מבין מחיר הרכישה שנקבע בחוזה לבין הערכת השמאי. לכן, כאשר השמאות נמוכה ממחיר הדירה, סכום המשכנתא המרבי עשוי להצטמצם והלווים יידרשו להשלים הון עצמי נוסף.
לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 2 מיליון ש"ח אך השמאי העריך אותה ב-1.8 מיליון ש"ח, שיעור המימון יחושב בדרך כלל לפי 1.8 מיליון ש"ח. בעסקאות מסוימות, ובהן רכישת דירה במחיר מופחת, עשויים לחול כללי חישוב אחרים.
איך מחושבת השמאות בדירה בהנחה, מחיר מטרה ומחיר למשתכן?
ברכישת דירה במחיר מופחת במסגרת תוכנית ממשלתית, הבנק רשאי לחשב את שיעור המימון לפי הערכת השמאי ולא רק לפי מחיר הרכישה בחוזה. הסיבה לכך היא שמחיר הדירה כולל הנחה ביחס לשווי השוק שלה.
לפי הוראת בנק ישראל בנושא מגבלות למתן הלוואות לדיור, אם הערכת השמאי גבוהה מ-2.1 מיליון ש"ח, השווי לצורך חישוב שיעור המימון יהיה 2.1 מיליון ש"ח או מחיר הרכישה, לפי הגבוה מביניהם.
הרוכשים נדרשים לשלם ממקורותיהם העצמיים לפחות 100,000 ש"ח. בדירה שבגינה ניתן מענק בהתאם לתוכנית הסיוע הרלוונטית, ההון העצמי המינימלי עשוי לעמוד על 60,000 ש"ח.
האפשרות להתבסס על השמאות אינה מבטיחה שהבנק יאשר את סכום המשכנתא המרבי. האישור תלוי גם ביכולת ההחזר, בנתוני הלווים, במאפייני הנכס ובמדיניות האשראי של הבנק.
לפני בחירת הדירה ניתן להיעזר במחשבון שפיתחנו לצורך חישוב מחיר הדירה במחיר למשתכן.
למידע נוסף על התנאים, ההון העצמי ותהליך קבלת ההלוואה, ניתן לקרוא את המדריך בנושא משכנתא במחיר למשתכן.
איך שמאות נמוכה משפיעה על ההון העצמי ועל מדרגת המימון?
שמאות נמוכה ממחיר החוזה עשויה להגדיל את ההון העצמי הנדרש או להעביר את המשכנתא למדרגת מימון גבוהה יותר.
הגדלת ההון העצמי הנדרש
ברכישת דירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון, בכפוף לאישור הבנק. אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, סכום המשכנתא המרבי יחושב לפי השווי הנמוך יותר וההון העצמי הנדרש יגדל.
לדוגמה:
- מחיר הדירה: 1,000,000 ש"ח
- המשכנתא המבוקשת: 750,000 ש"ח
- הערכת השמאי: 950,000 ש"ח
- 75% מהשווי שקבע השמאי: 712,500 ש"ח
במקרה כזה, המשכנתא המרבית תקטן ב-37,500 ש"ח, ולכן הרוכשים יצטרכו להשלים סכום זה מההון העצמי.
מעבר למדרגת מימון גבוהה יותר
הבנק מחשב את שיעור המימון לפי היחס שבין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס המוכר על ידו.
נהוג להתייחס לשלוש מדרגות מימון מרכזיות:
- עד 45% מימון
- מעל 45% ועד 60% מימון
- מעל 60% ועד שיעור המימון המרבי המותר בעסקה
כאשר הערכת השמאי נמוכה ממחיר החוזה, שיעור המימון המחושב עשוי לעלות ולהעביר את המשכנתא למדרגה גבוהה יותר. מעבר כזה עשוי להשפיע על הריבית, על תנאי המשכנתא או על הסכום שהבנק יאשר, בהתאם למדיניות הבנק ולנתוני התיק.
מה אפשר לעשות אם השמאות נמוכה ממחיר הדירה?
אם השמאות נמוכה ממחיר הדירה, הצעד הראשון הוא לבדוק אם הדוח כולל טעות עובדתית או מידע מהותי שלא הובא בחשבון. עצם הפער ממחיר החוזה אינו מבטיח שהשומה תשתנה.
- לבדוק את דוח השמאות – יש לוודא שפרטים כמו שטח הנכס, קומה, חניה, מחסן, זכויות בנייה ומצב הרישום מופיעים בצורה נכונה.
- לרכז מסמכים ועסקאות השוואה – ניתן לצרף נסח טאבו, תשריטים, היתרים ועסקאות שבוצעו בנכסים דומים באזור. מחירי פרסום לבדם אינם בהכרח משקפים את שווי השוק.
- לפנות לבנק ולבקש בדיקה מחודשת – אם נמצאה טעות או קיים מידע חדש, אפשר להעביר לבנק בקשה מנומקת בצירוף המסמכים התומכים.
- לבדוק אפשרות לשמאות נוספת – לא כל בנק מאפשר להזמין שומה נוספת. לפני שפונים לשמאי אחר, צריך לקבל את אישור הבנק ולוודא שהשמאי מקובל עליו.
- לחשב מחדש את ההון העצמי הנדרש – אם השומה אינה משתנה, ייתכן שיהיה צורך להגדיל את ההון העצמי, להפחית את סכום המשכנתא, לנהל משא ומתן על מחיר הדירה או לבחון מחדש את העסקה.
אין לקחת הלוואה נוספת כדי להשלים את הפער לפני שמעדכנים את הבנק ובודקים כיצד ההתחייבות החדשה תשפיע על יחס ההחזר ועל אישור המשכנתא.
מהי שמאות מוקדמת ומתי כדאי לבצע אותה?
בניגוד למקרים הנ"ל בו הזמנו את השמאי לאחר חתימת החוזה ולאחר שסגרנו עם הבנק את תנאי המשכנתא, ניתן לבצע גם שמאות מוקדמת. כלומר טרם שחתמנו על החוזה, אתם יכולים להזמין שמאי מטעמכם שיבדוק את הדברים הנ"ל ויתן לכם הערכה.
מה ההבדל בין שמאות רגילה למשכנתא לבין שמאות מוקדמת?
| נושא להשוואה | שמאות רגילה למשכנתא | שמאות מוקדמת |
|---|---|---|
| מועד הביצוע | בדרך כלל לאחר חתימת החוזה ולפני ביצוע המשכנתא | לפני חתימת חוזה הרכישה |
| מטרת השמאות | קביעת שווי הנכס לצורך שיעור המימון והשעבוד לבנק | בדיקת שווי הנכס והסיכונים לפני התחייבות לעסקה |
| מי מזמין | הלווים, בהתאם להפניה שקיבלו מהבנק | הרוכשים ביוזמתם |
| בחירת השמאי | מתוך רשימת השמאים שאושרה על ידי הבנק | ניתן לבחור שמאי באופן פרטי, אך מומלץ לבדוק אם הוא מקובל על הבנק |
| האם הבנק חייב לקבל את הדוח | כן, אם השמאות הוזמנה לפי הפנייתו ועומדת בדרישותיו | לא בהכרח. יש לוודא זאת עם הבנק מראש |
| עלות אפשרית | נקבעת בדרך כלל לפי תעריף הבנק | נקבעת באופן פרטי ועשויה להיות גבוהה יותר בהתאם להיקף הבדיקה |
אם רוצים להשתמש בשמאות המוקדמת גם לצורך קבלת המשכנתא, מומלץ לקבל מראש הפניה מהבנק ולבחור שמאי המופיע ברשימה הרלוונטית. אחרת, הבנק עשוי לדרוש שמאות נוספת.
מדוע צריך בכלל שמאות מוקדמת?
שמאות מוקדמת מתאימה בעיקר כאשר מבקשים שיעור מימון גבוה, קיים ספק לגבי שווי הנכס או שיש חשש לחריגות בנייה, בעיות רישום או מגבלות אחרות שעלולות להשפיע על קבלת המשכנתא.
השמאות מוזמנת באופן פרטי ועלותה משתנה לפי סוג הנכס, מורכבות הבדיקה והיקף העבודה. במקרים מסוימים היא עשויה להיות יקרה יותר משמאות המוזמנת לפי תעריף הבנק.
לפני שבוחרים שמאי, כדאי לבדוק באילו בנקים הוא מופיע ברשימת השמאים והאם הדוח יוכל לשמש בהמשך לקבלת המשכנתא. גם כאשר השמאי מופיע ברשימה, הבנק עשוי לדרוש הפניה מתאימה, העברה ישירה של הדוח או התאמות נוספות.
מומלץ להתייעץ מראש עם יועץ המשכנתא כדי לבחור שמאי מתאים ולצמצם את הסיכון להזמנת שמאות נוספת.
האם אפשר להעביר שמאות משכנתא לבנק אחר?
כן. ניתן להשתמש בדוח שמאות שהוכן לצורך בקשת משכנתא מבנק אחר, בתנאי שטרם חלפו 90 ימים ממועד הערכת הנכס ושהשמאי והדוח עומדים בתנאים הרלוונטיים. הבנק החדש רשאי לבקש שהשמאי יעביר אליו את הדוח ישירות או יבצע בו התאמות.
דוח השמאות מועבר בדרך כלל מהשמאי ישירות לבנק, אך לווה ששילם עבור הערכת הנכס זכאי לקבל מהבנק העתק מהדוח. האפשרות להעביר את השמאות נועדה לאפשר השוואת הצעות ומעבר בין בנקים בלי להזמין שמאות חדשה בכל פעם.
מה כדאי לבדוק לאחר קבלת דוח השמאות?
לאחר קבלת הדוח כדאי לבדוק את השווי שהבנק מכיר בו, שיעור המימון המעודכן, ההון העצמי הנדרש והאם השמאי ציין בעיות רישום, חריגות בנייה או תנאים נוספים. אם קיים פער מהותי, מומלץ לטפל בו לפני שמתקדמים בביצוע המשכנתא.
פלאנר משכנתאות מסייעת לבחון את השפעת השמאות על סכום ההלוואה ועל תנאי המימון, ולבדוק את דרכי הפעולה האפשריות במקרה של שמאות נמוכה או הערות מהותיות בדוח.
שאלות ותשובות על שמאות משכנתא
משך הכנת הדוח משתנה, אך בדרך כלל מדובר במספר ימי עסקים לאחר הביקור בנכס וקבלת כל המסמכים הנדרשים.
לא. שמאות מעריכה את שווי הנכס והתאמתו לשעבוד, ואילו בדק בית מתמקד באיתור ליקויים הנדסיים ופיזיים.
השמאי עשוי לציין ליקויים גלויים שמשפיעים על השווי, אך אינו מבצע בדיקה הנדסית מקיפה או בדיקות נסתרות.
שיפוץ עשוי להעלות את השווי, אך לא בהכרח בגובה עלות השיפוץ. ההשפעה תלויה באיכות העבודה, בהיקפה ובמחירי הנכסים באזור.
בדרך כלל לא. השמאות מתייחסת לנכס ולחלקים המחוברים אליו באופן קבוע, ולא לריהוט, למוצרי חשמל ולחפצים אישיים.
כדי להשלים שמאות מלאה נדרשת בדרך כלל כניסה לנכס בתיאום עם המוכר או המחזיק בו. ללא גישה, הכנת הדוח עלולה להתעכב או שלא להתאפשר.
כן. השמאי יכול לבדוק נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, אך ייתכן שיידרשו אישורי זכויות ומסמכים נוספים.
לא. ההשפעה תלויה בסוג החריגה, בהיקפה, באפשרות להסדיר אותה ובמדיניות הבנק, אך היא עלולה להפחית את השווי המוכר.
כן. הבנק עשוי לדרוש שמאות עדכנית במחזור משכנתא, במיוחד במעבר לבנק אחר, בהגדלת ההלוואה או כשנדרשת בדיקה מחודשת של שיעור המימון.
השמאי מחויב לשיקול דעת מקצועי ועצמאי, אך בשמאות למשכנתא הדוח נערך לצורכי הבנק. לכן הוא אינו מייצג את הקונה ואינו מחליף ייעוץ מטעמו.
