תמהיל שלישים

תמהיל המשכנתא הוא השם המקובל לתיאור חלוקת ההלוואה שלכם למסלולים. כל מסלול בתמהיל כולל את הפרמטרים הבאים:

• סוג המסלול
• אורך התקופה
• ריבית השנתית 
• החזר חודשי (נגזרת של 3 הפרמטרים הקודמים).

בניגוד לדעה הרווחת, השוני המשמעותי בין עלות הלוואה אחת לשנייה אינו נגזר מהמיקוח על הריביות אלא נגזר מאופי התמהיל.
בהתאם, העבודה המרכזית של יועץ משכנתא פרטי, היא ליצור עבור לקוחותיו תמהיל משכנתא מותאם אישית שישרת אותם נאמנה. בין אם מדובר בהלוואה חדשה או במחזור של משכנתא קיימת.

מה זה תמהיל שלישים?

תמהיל שלישים הוא התמהיל הסטנדרטי והגנרי שמציעים סוכני המשכנתאות של הבנק, הוא מתחלק ל-3 חלקים שווים ומשם נגזר שמו.

• שליש בריבית קבועה – צמודה או לא צמודה למדד.
• שליש בריבית פריים.
• שליש בריבית משתנה צמודה למדד/לא צמודה למדד- במסלול משתנה צמודה, הריבית משתנה כל 5 שנים וגם צמודה למדד המחירים לצרכן.
  • ניתן לחשב הצמדה מנתונים היסטוריים במחשבון מדד המחירים לצרכן.

למה תמהיל שלישים "טוב לבנק"?

תמהיל שלישים בדרך כלל מייצר את הרווח הגבוה ביותר שהבנק יכול למכור (הבנק כפוף לרגולציה של בנק ישראל שמונעת ממנו להציע כל תמהיל שעולה בראשו). 

אם נסתכל על הבנק כעסק שמוכר כסף, תמהיל שלישים הוא מוצר מדף שקל לייצר בפגישה של שתי דקות עם הלקוח, ושיניב לו את הרווח הגבוה ביותר.

אנשים רבים מגיעים לבנק ללא הכנה מוקדמת, ומקבלים מיועצי המשכנתא שבסניף תמהיל שלישים ולאחר מכן מתחילים מיקוח על הריבית על ידי פינג-פונג בין הצעות של בנקים שונים. מדובר בבזבוז זמן מוחלט ודרך מובטחת להגעה לתוצאה גרועה. 

האם תמהיל שלישים טוב גם עבורי?

התשובה הכללית היא לא. גם אם לבנק היה אינטרס לבחור תמהיל שייטיב עם כולם, לא קיים אחד כזה. תמהיל חייב להיות custom made לפי הצרכים של הלווה, ותמהיל גנרי לעולם לא יוכל לשרת בצורה האופטימלית את מטרותיו. אם לוקחים את זה צעד קדימה, מובן שהאינטרס של הבנק הוא מיקסום הרווחים של בעלי המניות, וזה עומד בדרך כלל בניגוד מוחלט לאינטרס שלכם למזעור הסכום שתשלמו על ההלוואה שלכם. בתמהיל הסטנדרטי יש מספר חסרונות מרכזיים עבור לקוח כללי:

• חשיפת יתר למסלולים צמודי מדד ולטווח שנים ארוך.
• חוסר יציבות בשל ריבוי מסלולים משתנים ותנודתיים.
• חוסר התאמה לצרכים של הלווה.
• תמחור גבוה.
• פריסה ארוכה והחזר חודשי נמוך מדי. 

עניין החלוקה למסלולים הוא פונקציה של ניהול וגידור סיכונים , שנגזרים מתוך התכניות, היכולות והרצונות של הלקוח, ומצריך שיקול דעת, ניסיון ושימוש בתוכנות מקצועיות שנותנות הערכות חוזות פני עתיד. ברירת המחדל של הבנק היא להגיש הצעה יקרה ובסיכון גבוה, כך שיוכל למקסם את הרווח על חשבון הלקוחות שלא למדו את הנושא לעומק לפני שפנו לרכישת בית מגוריהם.
תמהיל שלישים מורכב מ 66% של ריביות משתנות, שלעתים נראות זולות ומפתות על הנייר, אך נוטות לעלות דרך קבע, ויכולות להקפיץ את ההחזר החודשי ואת גובה הקרן. דבר זה משקף רמת סיכון גבוהה למדי, כל שכן כאשר מדובר על משכנתא ארוכת טווח.
בנוסף, בתמהיל כזה, ההלוואה בד"כ תיפרס לתקופה מקסימלית, כך שיוצג לכם החזר חודשי נמוך ומפתה, אך משקף את המחיר היקר ביותר עבור כל שקל שקיבלתם כהלוואה מהבנק.

מתי תמהיל שלישים כן כדאי?

תמהיל שלישים יכול להתאים רק במספר מקרים בודדים וגם אז בספק גדול:

• כאשר מדובר בעסקת פליפ- כלומר כאשר אתם קונים נכס, מתכוונים להחזיק בו תקופה קצרה ואז למכור אותו. במצב כזה הריביות שתשלמו במהלך התקופה הקצרה,  הן חלק מעלויות המימון וחלק מהרווחיות שאתם הולכים לתמחר בעסקה.
• כאשר אין ביכולתכם להעמיד החזר חודשי ראוי למשכנתא ואתם חייבים החזר החודשי מינימלי ונמוך מדי,  ויש לכם כוונה לפרוע חלקים מהמשכנתא בהמשך החיים.

חושב לדעת: גם במקרים הנ"ל יש דרכים לייצר תמהיל אופטימלי ומותאם יותר עבורכם. ככלל, רצוי ועדיף להגיע לבנק עם תמהיל מוכן משלכם, ולעולם לא לקבל את הצעתו הסטנדרטית. רק ככה ניתן להבטיח שתקבלו תמהיל משכנתא שמיטיב עמכם. תוכלו לקרוא במדריך שלנו איך להתחיל לבנות את המשכנתא שלכם. 

איך לקבל תמהיל טוב יותר מתמהיל שלישים?

על מנת לקבל תמהיל עדיף ומותאם אישית, רצוי לפנות ליועץ משכנתא מנוסה ומומלץ.

תוכלו להשאיר פרטים בטופס למטה או לחייג אלינו לשיחה ראשונית על מנת להיווכח בעצמכם בפוטנציאל החיסכון שבבניית תמהיל אחר לעומת התמהיל הסטנדרטי שקיבלתם מהבנק.

לבנתיים, תוכלו לשחק קצת עם מחשבון תמהיל משכנתא ולחשב מסלולים שונים.

שאלות ותשובות על תמהיל שלישים