כאשר אתם לוקחים הלוואה רגילה מהבנק, בין אם זה לקניית רכב, שיפוץ לבית או סתם כדי לכסות מינוס, הבנק ברוב המוחלט של המקרים יציע לכם הלוואה במסלול אחד. בדרך כלל זו תהיה הלוואה מבוססת ריבית פריים. (הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, כלומר אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.35% אז ריבית הפריים תעמוד על 1.85%)
כאשר הבנק יעמיד לטובתכם הלוואה במסלול זה, אז ריבית הפריים היא הבסיס ועליה הבנק יבקש תוספת (אלא אם אתם ברי מזל והבנק במקום לבקש תוספת, יעניק לכם הפחתה מריבית הפריים).
לצורך ההמחשה אם הבנק מבקש P+2%, אז ההלוואה שלכם תמיד תהיה ריבית הפריים העדכנית בתוספת שני אחוזים. אם נמשיך את הדוגמא הנ"ל, בהנחה וריבית הפריים עומדת כיום על 1.85% , והבנק ביקש מכם תוספת של 2% אז ריבית ההלוואה שלכם תעמוד על 3.85%. שימו לב שככל שריבית הפריים תעלה/תרד בהמשך החיים, אז הריבית שלכם בהלוואה תעלה ותרד בהתאמה וכפועל יוצא גם ההחזר החודשי יתעדכן בהתאם.
במקרה כזה בו יש לכם רק מסלול אחד להלוואה, יהיה לכם קל מאד לבצע את המשא ומתן מול הבנקים על גובה הריבית שתשלמו. אתם הולכים ומבצעים סקר שוק על אותו תמהיל (במקרה הזה מורכב ממסלול אחד ) עד שתקבלו את הזול והמשתלם ביותר עבורכם.
במשכנתא לעומת זאת, מדובר בעולם אחר לחלוטין:
- לרוב, משכנתא היא לטווח מאד ארוך בין 20 ל 30 שנים כך שהיא מצריכה תכנון מעמיק של משתנים רבים כגון: גיל, מצב משפחתי, ילדים, מקומות העבודה,הכנסות, תכנון כלכלי לטווח קצר, בינוני ארוך, מצב בריאותי ובחינת ההתנהלות הכלכלית של משק הבית שלכם.
- בנוסף על כך, בשוק המשכנתאות בישראל יש למעלה מ 20 סוגי מסלולים, הנפוצים ביניהם: ריבית קבועה צמודה למדד, קבועה לא צמודה למדד, פריים, משתנה צמודה למדד ומשתנה לא צמודה למדד, שימו לב שהפריים הוא רק אחד מתוך המסלולים הרבים.
שתי הנקודות הנ"ל ממחישות עד כמה העסק הזה הוא דבר לא פשוט כלל וכלל.
תמהיל המשכנתא הוא למעשה החלוקה למסלולים של הלוואת המשכנתא. כלומר: סוג המסלול, אורך התקופה והריבית, וכמובן ההחזר החודשי שהוא נגזרת של שלושת הפרמטרים הראשונים.
עד כמה חשוב תמהיל המשכנתא?
תמהיל המשכנתא הוא הדבר הכי חשוב במשכנתא. תוכלו לחשוב עליו בדומה למנוע של רכב. המנוע יקבע כמה כוח סוס יש לרכב, לאיזו מהירות תוכלו להגיע, איזה משקל תוכלו להעמיס ואיזה מרחק תוכלו לעשות איתו.
בהקבלה דומה, תמהיל המשכנתא יקבע כמה מהר תסתיים ההלוואה, אילו מסלולים יהיו בה, מה רמת הסיכונים הגלומים בה ומה יהיה גובה ההחזר החודשי שתשלמו מדיי חודש בחודשו. בניגוד למה שרבים נוטים לחשוב, הריביות אינן הדבר הכי חשוב במשכנתא אלא התמהיל.
טעות נפוצה של נוטלי משכנתאות היא שבמהלך המו"מ הם מתמקדים בדיון על גובה הריבית במקום להתמקד בתמהיל איכותי שמותאם לצרכיהם. ניתן להיווכח בשונות הגדולה שבין תמהילים שונים במחשבון תמהיל משכנתא שבאתר שלנו.
רגולציה
בנק ישראל הוא למעשה הגוף שמתווה את המדיניות בשוק המשכנתאות וקובע מה מותר ומה אסור. לכן בבואנו להרכיב תמהיל משכנתא , חובה עלינו לציית למגבלות בנק ישראל שקבע גבולות גזרה:
- לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה (צמודה/לא צמודה למדד).
יש לשים לב שעד לתאריך 17.1.2021 היתה מגבלה על רכיב הפריים (היה אסור לקחת מעל שליש משכנתא במסלול זה), אולם בנק ישראל הקל על ציבור הלווים ואיפשר לקחת עד שני שליש ממסלול זה.
תמהיל שלישים
מהו תמהיל שליש/שליש/שליש והאם הוא טוב?
בהנחה ואין לכם את הידע לבנות תמהיל משכנתא מותאם עבורכם ולא נעזרתם בשירותיו של יועץ משכנתא מקצועי, אתם לבטח תיגשו ליועץ שנמצא בבנק. ברוב המקרים, ליועץ בבנק יהיו בין 20-30 דקות לשבת איתכם כאשר בחלק ניכר מזמן הפגישה, הוא ינסה למכור לכם את מרכולתו ולשכנע אתכם לקחת משכנתא דווקא אצלו בסניף ובעסקה כדאית לבנק ופחות עבורכם. טווח זמן קצר שכזה אינו מספיק בכדי להכיר את התא המשפחתי שלכם, את יכולת ההחזר שלכם, את השאיפות הכלכליות ואת המטרות שלכם ולכן בסבירות מאד גבוהה היועץ בבנק יבנה לכם תמהיל משכנתא תוך 2 דקות.
ברוב המוחלט של המקרים אתם תקבלו תמהיל שנקרא שלישים משום שהוא מחולק לשלושה חלקים:
שליש בריבית קבועה – צמודה או לא צמודה למדד.
- שליש בריבית פריים.
- שליש בריבית משתנה צמודה- במסלול משתנה צמודה, הריבית משתנה כל 5 שנים וגם צמודה למדד המחירים לצרכן.
ניתן לחשב הצמדה מנתונים היסטוריים במחשבון מדד המחירים לצרכן
למה הבנק ישמח לתת לכם תמהיל שלישים?
הוא נמצא בהתאמה מושלמת למגבלות בנק ישראל. הוא חוסך מפקיד המשכנתאות "כאבי ראש" ואת הצורך לבחון האם התמהיל חורג מדרישות בנק ישראל.
- יש בו המון כסף צמוד למדד ובריביות משתנות (מסלול משתנה צמודה, זוכרים?) כך שהרווח של הבנק במסלול זה צפוי להיות גבוה מאד.
- ברגע שאתם אימצתם את התמהיל הבנקאי, אתם תתחילו להתווכח איתו על הריביות. כלומר בזה הרגע הסכמתם על עסקה רווחית עבור הבנק וכעת אתם תתווכחו על הריביות שכאמור אם אתם זוכרים, הן פחות חשובות מהתמהיל.
למה התמהיל הזה מסוכן?
ברגע שיש לכם את תמהיל שלישים, זאת אומרת שלמעלה מ 66% מהמשכנתא צפוי להשתנות עם השנים (מסלול המשתנה ומסלול הפריים שיכול להשתנות בתדירות גבוהה) ואם במסלול הקבוע הריבית שלכם גם צמודה למדד זה אומר ש 100% מהמשכנתא חשוף לשינויים עתידיים.
שימו לב שכפי שנכתב לעיל , האפשרות לקחת שני שליש מהמשכנתא במסלול פריים (החל מה 17.1.2021 ) זה דבר שמצד אחד הוריד רגולציה ומצד שני "הטבה" שאין להקל בה ראש.
כאשר לוקחים הלוואת משכנתא לטווח של 30 שנים יש לקחת בחשבון תרחיש בו ריבית הפריים מזנקת ואז לבחון האם משק הבית יעמוד בנטל הכלכלי בתרחיש שכזה.
אז מה אם המשכנתא חשופה לשינויים? איך זה ישפיע עלינו?
כאשר אתם לוקחים את המשכנתא , יעניין אתכם מאד ההחזר החודשי. אתם תרצו לדעת שזהו סכום שתוכלו לעמוד בו גם בטווח הקצר, בטח הבינוני ולבטח גם בטווח הארוך. שהסכום שיירד לכם כל חודש, יהיה כזה שישאיר לכם מספיק אוויר כדי לכלכל את משק הבית, את הילדים, גני הילדים, חוגים, הוצאות רכב, מזון , חשבונות חשמל ועדיף שיישארו גם כמה שקלים לפנאי ובילויים.
אבל אם תכניסו למשכנתא שלכם יותר מדי מסלולים שצפויים להשתנות בעתיד, זה בדיוק ההיפך מהמטרה שרציתם. זה אומר שההחזר החודשי הנמוך שאותו כל כך רציתם יטפס בעקביות ואולי יגיע לסכום שלא תוכלו לעמוד בו בתזרים החודשי שלכם.
מתי תמהיל שלישים עשוי בכל זאת להתאים עבורכם?
- במקרה בו אתם יכולים לעמוד בהחזר חודשי מינימלי בלבד, או כי הבנק הגביל אתכם להחזר שכזה או כי אין ביכולתכם לשלם יותר, כך שלא נותרת בפניכם אופציה מלבד לפרוס את המשכנתא ל 30 שנים ולהצמיד חלקים נרחבים ממנה למדד. טיפ קטן: אם הגעתם למצב שכזה רצוי שתבחנו את כדאיות העסקה משום שיכול להיות שהיא גדולה עליכם.
- במקרה בו אתם יודעים בסבירות מאד גבוהה שתוכלו לפרוע את מסלול המשתנה צמודה בטווח זמן קצר ובכך להפחית סיכונים.
- במקרה בו אתם נמצאים בפרופיל של משקיע, ומתכננים למכור את הנכס ולעשות סוג של אקזיט, החזר חודשי נמוך לטווח הקצר עשוי לשרת את המטרות שלכם.
אולי נבקש מהיועץ בבנק לבנות לנו תמהיל אחר?
לאחר שהבנו שתמהיל שלישים ברוב המקרים לא יהיה טוב עבורנו, אולי פשוט נבקש מהיועץ בבנק להרכיב עבורנו תמהיל מותאם אישית. אז כדאי שתחשבו טוב טוב על המשפט האחרון ותשאלו את עצמכם מספר שאלות:
איזה אינטרס מייצג היועץ בבנק? את האינטרס שלכם או של המעסיק שלו?
- מי משלם את משכורתו של היועץ בבנק?
- מי קובע ליועץ בבנק את היעדים ומי דוחף אותו להשיג אותם?
- אם היועץ ימכור את כל המשכנתאות בהנחות מטורפות, האם הוא ימשיך לעבוד באותה עבודה?
- אם היועץ ימכור משכנתאות יקרות ורווחיות לבנק, מי ירוויח מכך ועל חשבון מי זה יגיע?
- האם ליועץ בבנק יש שעות רבות כדי להשקיע ולנתח את התא הכלכלי שלכם בבית?
- האם תחת הלחץ העצום שהוא נמצא, הרצון להשיג את יעדי הבנק, הרצון לרצות את המנהלים שלו, יהיה לו את הזמן או הרצון לשבת ולייעץ לנו באופן אישי?
- איזה ניסיון יש ליועץ בבנק בבניית תמהיל מותאם אישית עבור לקוחות משתנים? הוא הרי מציע לרוב הלקוחות את תמהיל השלישים שמונהג על ידי הבנקים.
שלא תבינו חלילה לא נכון, יש יועצים נפלאים בבנקים, מקצוענים ואנשים איכותיים, אבל לצד כל זאת זכרו תמיד שהם מייצגים בצדק את האינטרס של המוסד הפיננסי העצום הזה שמשלם את משכורתם ואילו אתם מייצגים די בצדק את המוסד הפיננסי שנקרא התא המשפחתי שלכם. אתם תצטרכו להילחם על האינטרס שלכם והבנק יצטרך להילחם על האינטרסים שלו.
אז אם לא תמהיל שלישים, אז איזה תמהיל כן מומלץ עבורי?
לצערנו אין תשובה אחת נכונה משום שתמהיל משכנתא בדומה לתפריט תזונה חייב להיות מותאם בקפידה לזוג שלוקח את המשכנתא. בדיוק כמו ששני אנשים יגיעו לתזונאית באותו יום, באותה שעה עם אותם נתונים, אבל לכל אחד מטרות שונות: האחד רוצה לרדת במשקל והשני רוצה להעלות מסת שריר. לאחד מהם יש חיבה לספורט ולשני קצת פחות, לכן לכל אחד מהם, תתאים התזונאית תפריט שונה.
כך גם בתמהיל המשכנתא, בניית התמהיל צריכה להיעשות באחריות, על ידי איש מקצוע מיומן ולאחר שביצע ניתוח ושקלול של פרמטרים רבים כגון: בחינת ההכנסות שלכם, הלוואות, הוצאות משק הבית השוטפות, הגיל שלכם, צפי לקבלת כספים בעתיד, זיהוי צרכים פיננסיים שלכם ועוד משתנים רבים שצריכים להילקח בחשבון. רק לאחר כל זה בונים תמהיל משכנתא שמותאם אישית עבורכם ורק איתו יוצאים לנהל מו"מ עם בנקים.
זכרו: כאשר אתם לוקחים משכנתא , אתם בדרך כלל תבצעו את העסקה הגדולה והמשמעותית בחייכם, לכן רצוי שברגעים כאלו יעמוד לצידכם איש מקצוע שידאג לאינטרסים שלכם ושלכם בלבד. זוהי מהות תפקיד יועץ המשכנתאות הפרטי: לבחון את התנהלות משק הבית שלכם, לייעץ לכם על גובה ההחזר החודשי, לבנות תמהיל מותאם אישית לכם ולנהל בעבורכם את המו"מ מול הבנקים.
מה לעשות אם כבר לקחתי משכנתא בתמהיל שלישים?
ראשית, חשוב לציין שלא הכל אבוד. מוטב לתכנן את המשכנתא לפני שלוקחים אותה, אך עדיף לתקן מוקדם מאשר לעולם לא. אנו מציעים לכם לשלוח אלינו דו"ח יתרות לסילוק, ונבחן מה "מידת הנזק" – כלומר האם ועד כמה המשכנתא הנוכחית מתאימה לצרכים שלכם, וכמה כסף תוכלו לחסוך בתמהיל משופר שנוכל להשיג עבורכם. כל שנצטרך הוא שתוציאו דוח יתרה לסילוק מהבנק , ואת הדו"ח ולשלוח למייל [email protected] . במידה ונמצא שניתן לשפר את התמהיל, אנו נמליץ לכם לבחון מחזור משכנתא, על מנת להשיג תמהיל טוב ומותאם יותר שיחסוך לכם הרבה כסף לאורך הדרך.
טיפ לסיום:
בהנחה שאתם רוצים לעשות את התהליך לבד, עליכם ללמוד טוב טוב את נושא המשכנתא מכל כיוון, לבחון את הכנסות משק הבית שלכם, את ההוצאות, את התזרים, צפי להכנסות עתידיות ורק לאחר מכן לבנות תמהיל ואיתו לנהל מו"מ מול הבנקים. אחרת כל בנק ימשוך אתכם לתמהיל משלו ולא באמת תוכלו לנהל מו"מ ביניהם (עליכם להשוות תפוחים לתפוחים). רק אם תבנו תמהיל חכם תוכלו לשאת ולתת מול הבנקים על אותו התמהיל ולמקסם תוצאות.
אם אין לכם ניסיון רב בתחום, רצוי שתשכרו את שירותיו של יועץ משכנתאות שלאחר שיבצע ניתוח מעמיק, יבנה עבורכם תמהיל ובאמצעות קשריו ינהל מו"מ חכם ותמציתי מול הבנקים. ברוב המקרים תגלו שהעלות שלו תחזיר את עצמה הרבה יותר מהר ממה שדמיינתם.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לשיחה ראשונית, בה נראה כיצד ניתן לשפר את התמהיל שלכם.
