בתאריך 17.1.2021 נכנסה לתוקף הסרת מגבלת הפריים במשכנתא. החל מתאריך זה אפשר לקחת עד 2/3 ממסלול הפריים במשכנתא שלכם.
רגע , מה זה בעצם ריבית פריים ועל מה כל הרעש?
ריבית הפריים היא ריבית שמחושבת על פי נוסחה קבועה. לוקחים את ריבית בנק ישראל ומוסיפים לזה 1.5%.
למה ריבית פריים נחשבת לאטרקטיבית?
בשנים האחרונות הריבית במשק נמוכה מאוד , הכי נמוכה שהייתה היסטורית, ולכן מטבע הדברים גם מסלול הפריים היה הכי נחשק במשכנתא ונחשב לזול במיוחד. אם תיקחו הלוואה רגילה מהבנק , סביר שתקבלו הצעה שגבוהה מריבית הפריים, כלומר הבנק יבקש את ריבית הפריים + תוספת . לעומת זאת במשכנתא הבנקים נותנים ריביות שנמוכות מריבית הפריים , כדי להסביר לכם כמה זה משתלם אפשר לומר שזה ממש דומה לעוף בשקל של רמי לוי.
אם הוא מסלול אטרקטיבי אז למה בנק ישראל הגביל אותו בעבר עד לשליש מהמשכנתא?
אתם אולי לא זוכרים אבל ההורים שלכם בטוח יודעים לספר, שבעבר ריבית הפריים היתה מאוד גבוהה, היו תקופות שהיא נעה סביב 10%. כיום זה נשמע כמו עבר רחוק אבל מכיוון שבנק ישראל חשש שהריבית הזו תחזור למימדים האלו ואז תפשטו את הרגל מה שיהיה פחות נחמד למשק , לבנקים ולעצמכם.. בנק ישראל רצה לשמור (ובצדק) על הזוגות הצעירים ולכן הגביל את הלקיחה שלה לשליש.
מה גרם לשינוי במדיניות של בנק ישראל?
עקב הקורונה, בנק ישראל מעריך שבשנים הקרובות ריבית הפריים לא תזנק ולכן הוא הסיר את המגבלה והתיר מה 17.1.2021 לקחת עד 2/3 במסלול הפריים.
בנק ישראל הניח שבעקבות זאת, המשכנתאות יהיו זולות יותר. כלומר הציבור יוכל לקנות משכנתא בפחות כסף, פחות ריביות ופחות החזר חודשי.. התקשורת סערה ופרסמה אינספור כתבות על ההוזלה הצפויה במשכנתאות וכל המדינה עזבה לרגע את הקורונה והתמקדה בשינוי הדרמטי , רק הם שכחו דבר אחד…
הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות
הדבר היחידי ששכחו לספר לציבור הוא שאת הבנק (כמעט) לא מעניין הריבית שתקבלו במסלולים השונים.. מה שמעניין אותו זה המרווח הכולל בעסקה. בעברית פשוטה, כמה כסף עולה לקנות את הכסף, וכמה עולה למכור לכם אותו. המספרים האלו לא השתנו ובגלל זה אנו לא ממש מופתעים שבתקופה האחרונה , היו אינספור כתבות בחדשות, על זה שהמשכנתאות לא הוזלו בסופו של דבר.
עכשיו נסביר לעומק
בואו נניח שהמשכנתא שלכם היא קפה ומאפה ב 30 ש"ח. (מסתבר שהעבר שלי ברשת yellow לא עוזב אותי) לצורך העניין הקפה עולה 20 שקלים והמאפה עולה 10 שקלים. לבנק פחות משנה כמה אתם רוצים לשלם על הקפה או על המאפה, העיקר שבסופו של דבר הוא יקבל 30 שקלים. תוכלו לחלק את זה 15 ש"ח עבור הקפה ו 15 ש"ח עבור המאפה וכו וכו.
לכן כאשר הציבור ביקש 66% מהמשכנתא במסלול הכי זול, הוא הופתע לגלות (אותנו זה פחות הפתיע) שהבנקים דרשו עליו יותר כסף. במקום לקבל פריים נמוך , ההצעות מהבנקים גילמו התייקרות של מסלול הפריים וכן העלו את הריביות בשאר המשכנתא.
האם צריך לכעוס על הבנקים?
ממש לא. מה שהבנקים עושים בעצם זה לשמר את הרווח שלהם והם עושים זאת באופן מעורר כבוד. בניגוד למה שחושבים על הבנקים, הבנקים בארץ ובראשם בנק ישראל מתנהלים באחריות, במקצועיות ובניהול מהמתקדמים בעולם.מסתבר שהפיקו כאן המון לקחים ממשבר הבנקים בשנות ה 80.
הערה חשובה:
קחו בחשבון שריבית הפריים יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה, בעבר היא הייתה מאוד מאוד גבוהה (למעלה מ 10%), לכן אם אתם לוקחים 66% במסלול פריים אתם מכניסים סיכון ענקי למשכנתא שלכם. במידה וריבית הפריים במשק תעלה, ההחזר החודשי שלכם יזנק משמעותית. תחשבו שאתם מתכננים את המשכנתא שלכם לטווח של 20-30 שנים קדימה, נערכים להחזר חודשי שאתם בטוחים שתוכלו לעמוד בו ואז ריבית הפריים במשק עולה ואתם עלולים להיכנס לסחרור כלכלי. לא כיף בכלל!!!
אז מה עושים כרגע? מוותרים על "ההטבה"?
התשובה הכי נכונה היא תלוי. מכיוון שתמהיל משכנתא זה ענין מורכב, כעת סיבכו אותו עוד יותר. הסרת המגבלה בעצם פתחה את מגוון האפשרויות והרחיבה משמעותית את מרחב התמרון. מעבר לכך שזה לא עניין של שחור או לבן. לא חייבים לקחת 66% פריים או 33%, יש המון אפשרויות בדרך. צריך לשקול כל דבר לגופו של עניין ולבחון מה מתאים למשק הבית.
יכול להיות שהזמן יעשה את שלו והמשכנתאות באמת יוזלו או שלא, אבל מה שבטוח ששווה לבחון נקודתית את אופן השימוש בשני שליש פריים. אנו ממליצים שלא להסתמך על כותרות העיתונים בקבלת החלטה כה חשובה אלא לפנות ליועץ משכנתא מקצועי, על מנת לבחון את הרלוונטיות של ההחלטה לתיק שלכם.
למי בכל זאת מתאים לקחת שני שליש פריים?
- כאלו שיכולים להקצות החזר ממש נמוך למשכנתא, ואין ביכולתם להעמיד החזר חודשי מספק לטובת ההלוואה. במקרה כזה, מתיחת הפריים לתקופה של 30 שנים (בריבית עדיין נמוכה) יכולה לאפשר החזר חודשי נמוך במיוחד.
- משקיעים למיניהם. כידוע, מסלול הפריים ניתן לפירעון אחת לחודש ללא עמלת יציאה. אם אתם משקיעים שקונים את הנכס במטרה למכור אותו במהרה, על ידי לקיחת 66% פריים במשכנתא תוכלו לוודא שרוב המשכנתא שלכם נטולת קנסות
- יש עוד מקרים בהם משתלם לקחת את הפריים אבל זה כבר למאמר אחר.
שאלות ותשובות על שני שליש פריים
ריבית פריים היא הריבית הבסיסית שהבנקים משתמשים כנקודת התחלה לחישוב ריבית ללקוחותיהם. בישראל, ריבית זו נקבעת על ידי בנק ישראל. בפשטות, אם הריבית הפריים עולה, הריבית שהלקוח משלם על ההלוואה שלו בדרך כלל תעלה גם היא, ולהפך.
שני שליש פריים הוא מוצר משכנתא שבו משלמים רק על שני שליש מהנכס, כך שההחזר החודשי נמוך יותר מאשר במשכנתא רגילה. זה מאפשר חיסכון בתשלומים החודשיים. אך יש לזכור שזה גם מחייב להחזיר את השליש הנותר מסכום הנכס בסוף תקופת ההחזר. לכן, זה יכול להקל על התשלומים החודשיים, אך יש לתכנן מראש את מקור המימון להחזרת השליש הנותר.
משכנתא במסלול שני שליש פריים יכולה להיות משתלמת יותר במקרים מסוימים, אך היא לא מתאימה לכל אחד. היתרון המרכזי שלה הוא האפשרות להשיג ריבית נמוכה יותר, שמובילה לתשלומים חודשיים נמוכים יותר. אך יש לזכור שהיא מחייבת להחזיר את השליש הנותר מהנכס בסוף תקופת ההחזר. אם יש לכם את מקור המימון להחזרת השליש הנותר, היא יכולה להיות משתלמת. אך אם אין לכם את היכולת להחזיר את השליש הנותר, היא עשויה להפוך למעמסה כבדה.
היתרון הגדול של משכנתא "שני שליש פריים" הוא האפשרות להשיג ריבית נמוכה יותר, דבר שמביא לתשלומים חודשיים נמוכים יותר. זה יכול להיות מאוד מועיל, במיוחד אם יש לך מקורות מימון אחרים להחזרת השליש הנותר מהנכס.
ההחזר של השליש הנותר במשכנתא "שני שליש פריים" מתבצע בתום תקופת ההחזר. יתכן שתצטרכו להשתמש בחסכונות, למכור את הנכס, או למצוא מקור מימון אחר. זה משתנה ממקרה למקרה ומשתנה בהתאם למצב הכלכלי שאתם נמצאים בו וליכולות המימון שלכם.
