שיעבוד דירה כבטוחה להלוואה היא למעשה אחת הערבויות הכי חזקות שלווה יכול להעניק לבנק או לגוף אשראי כעירבון להחזרת ההלוואה. במקרה בו הלווה לא יעמוד בתנאי ההלוואה והבנק או חברת המימון יצטרכו לממש את הנכס, ברוב המקרים גם לאחר המימוש עוד יישאר "עודף" כך שהחזר ההלוואה כמעט מובטח.
מה המשמעות של שיעבוד דירה כבטוחה להלוואה?
רישום שיעבוד הדירה כעירבון להחזר ההלוואה, היא למעשה הסכמה שלכם להעניק לבנק או לחברת האשראי סמכות לפעול למימוש הנכס ככל שלא תעמדו בהסכם ההלוואה.
בואו נצא מנקודת הנחה שכאשר הבנק או חברת המימון מעניקים לכם הלוואה, הם מצפים שתשלמו אותה עד תום ואתם רוצים לשלם אותה עד תום.
ככל שלא תעשו זאת, העדיפות של הבנק או חברת המימון היא להגיע להסדר ברוח טובה, כלומר ברוב המקרים ינסו לבוא לקראתכם לפריסה מחודשת של החוב או לשינוי מסלולים, ואם זה לא ילך הם יעדיפו שאתם תמכרו את הנכס ותכסו את יתרת ההלוואה.
רק במקרים שהפתרונות הקודמים לא הועילו, יפנו הבנקים וחברות האשראי אל הליך משפטי למכור את הנכס ולכסות את יתרת ההלוואה.
השאיפה של כל הגורמים המלווים היא לא להגיע למצב של מימוש הנכס ולכן אם לגוף המלווה יש חשש ממשי שלא תעמדו בתשלומי ההלוואה, סביר שלא תאושר לכם ההלוואה.
אצל איזה גופים ניתן לשעבד את הדירה כבטוחה להלוואה?
בגדול אפשר לשעבד נכס אצל כל בנק שיש לו מחלקת משכנתאות, כמו כן אצל רוב חברות הביטוח שמעניקות משכנתאות וגם אצל חברות חוץ בנקאיות אחרות כגון קרדיטו, מימון ישיר, טריא וכו'.
למי הפתרון הזה מתאים?
קודם כל אצל רוב המשפחות שקונות נדל"ן, הדירות משועבדות במסגרת משכנתא רגילה לכל דבר.
בחודשים האחרונים הפתרון הזה הולך וצובר תאוצה בעיקר אצל מסורבי משכנתא, או אנשים שיש להם המון הלוואות והם צריכים לבצע איחוד הלוואות ולפרוס מחדש הלוואה אחת גדולה לתקופה ארוכה.
במקרה שכזה שיעבוד הדירה מסייע לבנק או לחברת האשראי להעניק מימון.
איך מקבלים הלוואה כנגד שיעבוד דירה?
אם מדובר במשכנתא רגילה לרכישה אז כמו כל משכנתא, מגישים בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, מציגים מסמכים, בונים הרכב הלוואה, מזמינים שמאי, ביטוחי חיים, ביטוח נכס ואז מטפלים ברישום השיעבוד.
אם מדובר בשיעבוד לסגירת הלוואות או למסורבי משכנתא, אז קודם כל צריכים להתמקד באישור העסקה בכלל.
נצטרך להציג לבנקים ולגוף המממן את דוח נתוני האשראי שלכם, את פירוט ההלוואות, שמאות ואז נצטרך גם לבצע מספר פגישות ודיונים מול החברות בכדי להסביר למה כן לתת לכם את האשראי המבוקש ואיך האשראי הזה עשוי להפוך לתוכנית צמיחה במקום להלוואה שרק תסבך אתכם.
לאחר האישור נצטרך לטפל בהשלמות לרישום המשכנתא כמו רישום בטאבו, ביטוחי חיים, ביטוח נכס וכו'.
מה כולל הסכם השיעבוד?
מכיוון שהסכם ההלוואה והשיעבוד ארוך אז לא נוכל לפרט את כל הסעיפים שבו, אבל ברוב הבנקים וגופי האשראי, הסכם ההלוואה והשיעבוד יכלול את הדברים הבאים:
- פרטי ההלוואה
- את הריביות
- קנסות היציאה במידה ויש
- עמלות שונות כגון פתיחת תיק וריביות פיגורים
- וגם יבקשו מכם לחתום על חוק ויתור הגנת הדייר כך שאם יצטרכו לפנות את הנכס, הבנק יוכל לממש אותו
אם נתמצת לכם את זה למשפט אחד אז קיבלתם כסף שעליכם להחזיר, ככל שלא תחזירו הבנק או חברת האשראי יפעלו לגבות את החוב בדרכים המצוינות שם.
מקרים נפוצים לשיעבוד הדירה כבטוחה להלוואה
- רכישת נכס – אתם רוכשים דירה, מבקשים משכנתא לתקופה ארוכה, הבנק או חברת האשראי תדרוש לשעבד את הנכס כעירבון להחזרת ההלוואה.
- שיפור דיור – אתם רוצים למכור את דירתכם ולעבור לדירה גדולה יותר אז אפשר גם לשעבד נכס קיים כדי לקבל כסף עד למכירה וכמובן לשעבד את הנכס החדש (מידע נוסף בנושא תמצאו במאמר משכנתא למשפרי דיור).
- סגירת הלוואות – ככל שיש לכם ריבוי הלוואות ואתם רוצים לרכז אותן להלוואה אחת ארוכה עם החזר חודשי נמוך, אז שיעבוד הנכס הוא עירבון נהדר להחזר ההלוואה (הנה מאמר מצויין על משכנתא לסגירת הלוואות).
- משכנתא הפוכה – לא מעט אנשים בגיל השלישי רוצים סכום כסף כדי לחיות בכבוד או לצרכים רפואיים או לעזרה לילדים וכיום קיים מוצר בשוק שנקרא משכנתא הפוכה, גם כאן משעבדים את הנכס.
משכון חצי דירה – האם זה אפשרי?
התשובה היא לא. המשכון נרשם על כל הנכס, אבל עד לתקרת החוב. כלומר, אם יש לנו נכס ששווה 2 מיליון ש"ח, ואנחנו לוקחים משכנתא של 500,000 ש"ח, אז הנכס ממושכן, אבל הסכום שמשועבד יהיה יתרת החוב בלבד שזה 500,000 ₪.
מהן הסכנות בשיעבוד דירה כבטוחה להלוואה?
הסכנה הכי משמעותית היא שככל ולא תחזירו את החוב ולא תמכרו את הנכס, הבנק או חברת האשראי יפעלו למימושו וכך תוכלו להישאר ללא הדירה שרכשתם.
מה קורה כשלא עומדים בהחזרים?
כפי שרשמנו מקודם, העדיפות של הבנקים וחברות האשראי היא לפתור בדרכי נועם.
אין להם אינטרס להפעיל סוללת עורכי דין והליכי גביה שיעלו להם לא מעט כסף ולכן סביר שבשלב ראשון תקבלו שיחה מהבנק או מחברת המימון כדי לנסות ולפתור את הנושא.
ככל שזה לא יצלח, זה יועבר למחלקת גביה ולעורך דין שינסה להגיע איתכם להסדר או שימליץ לכם למכור את הנכס בעצמכם שזה עדיף כי תוכלו למקסם את המכירה. ככל שלא תצליחו הבנק או חברת המימון יבקשו מבית המשפט או מהוצאה לפועל לממש את הנכס ולהוציא אותו למכירה.
האם שיעבוד דירה מבטיח תנאים נוחים?
קודם כל נתחיל בזה שהשיעבוד יכול להבטיח תנאים. בלעדיו סביר שרוב ההלוואות לא היו מאושרות לכם כלל וכלל.
אבל נכון, כאשר יש נכס משועבד, הבנק וחברת המימון יותר רגועה, רמת הסיכון בעסקה יורדת, וככל שרמת הסיכון יורדת האשראי הופך ליותר זול.
כמובן שכל מקרה לגופו ויש עוד שיקולים כגון דירוג העסקה, הכנסות וכו', אבל זה הרציונל בגדול.
מה קורה לאחר שסיימנו לשלם את ההלוואה?
הבנק או חברת המימון פועלים למחיקת השיעבוד והסרת המשכון.
אם אתם צריכים לשעבד את הנכס שלכם, אל תעשו זאת בעצמכם. זו החלטה כבדת משקל שעשויה ללוות אתכם המון שנים קדימה, לכן אנו ממליצים לכם לפנות אל היועצים של פלאנר. לנו יש ניסיון רב בשיעבוד דירות ובתכנון הלוואות לטווח קצר וארוך ואנו נשמח ללוות אתכם בתהליך.
