שאלות ותשובות על משכנתא

כמה משכנתא מגיעה לי?

כאשר אנו רוכשים את דירתנו הראשונה , נוכל לקבל עד 75% מימון

אם אנו משפרי דיור, כלומר יש בבעלותנו דירה ואנו מתחייבים למכור אותה תוך שנה וחצי ובינתיים לרכוש חדשה, נוכל לקבל על הדירה החדשה עד 70% מימון

אם אנו משקיעים, כלומר רוכשים דירה שנייה במטרה להחזיק בה, נוכל לקבל רק עד 50% מימון מערך הנכס.

חשוב לדעת שבכל משכנתא הבנק ישלח שמאי שיבצע הערכה לשווי הנכס. הבנק יחשב את אחוזי המימון בהתייחס לשווי הנמוך מבין מחיר החוזה או מהערכת שמאי. כלומר, אם רכשנו דירה ב 1,000,000 ₪ ושמאי העריך אותה ב 900,000 ₪ נוכל לקבל (אם זו דירתנו הראשונה) משכנתא של 675,000 ₪ ולא של 750,000 ₪. כלומר 75% מהמחיר הנמוך בין הערכת השמאי לבין מחיר החוזה.

עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא?

רוב הבנקים מאפשרים היום לקחת משכנתא לטווח של 30 שנים או עד גיל 80 הנמוך מביניהם. כלומר זוג בגיל 55 יוכל לקחת משכנתא רק ל 25 שנים ולא ל 30 שנים.

גובה ההחזר על המשכנתא

כמה אפשר להחזיר על משכנתא בכל חודש?

הבנק יכול לאשר היום להחזיר עד 40% מההכנסה נטו למשפחה. לרוב בנקים לא ירצו לאשר החזר של מעל 35% מההכנסה.

כיצד מחושבת הכנסה נטו למשפחה?

לוקחים את ההכנסות נטו של בני הזוג ומחברים ביחד. במידה וקיימות הלוואות שאורך חייהן מעל שנה וחצי מפחיתים את סך ההוצאה החודשית מההכנסה נטו. לדוגמא: זוג שמשתכר 18,000 ₪ נטו, ולהם הלוואה לעוד 24 חודשים שההחזר החודשי שלה הוא 2,000 ₪, אזי מבחינת הבנק ההכנסות נטו של הזוג הן רק 16,000 ₪. ומהסכום הזה , הבנק יוכל לאשר עד 40% מההכנסה , כהחזר חודשי למשכנתא, כלומר 6,400 ₪.

מה נחשב כהכנסה למשכנתא?

• משכורת ממקום עבודה
• לעצמאי עוסק פטור/מורשה – דוח שנתי ואישור רואה חשבון על ההכנסות
• דמי מזונות- בכפוף לפסק דין
• קצבת נכות לצמיתות ללווה עצמו
• כאשר יש דירה שנייה, ההכנסה משכר דירה יכולה להיחשב גם היא כהכנסה לכל דבר.

כמה רצוי להחזיר על משכנתא?

ההמלצה הרווחת כיום היא שעל כל 100,000 ₪ שאנחנו לווים, עדיף להחזיר לפחות סכום של 500-550 ₪. כלומר אם לקחנו משכנתא של 1,000,000 ₪, עדיף לכוון להחזר חודשי של 5,000-5,500 ₪.

עוד המלצה חשובה היא שההחזר החודשי לא יעבור את סך 35% מהכנסות משק הבית. זאת על מנת לשמור על תזרים שוטף של הוצאות מחיה וכלכלת הבית.

אישור המשכנתא

כיצד עובד תהליך אישור המשכנתא?

הדבר הראשון שעלינו לעשות לפני כל עסקת נדל"ן היא לבקש מהבנק אישור עקרוני. אישור עקרוני זהו בעצם נכונות הבנק להעמיד לנו את סכום האשראי המבוקש. כלומר נניח ביקשנו מהבנק משכנתא של 1,000,000 ₪ לטובת רכישת דירה, הבנק בודק את המסמכים שלנו ומאשר להעמיד לנו את סכום האשראי שביקשנו. (לעיתים הוא יאשר פחות או לא יאשר כלל).

תוקף אישור זה הוא ל-45 ימים בהנחה והתנאים לא השתנו.. כלומר ההכנסות שלנו נשארו באותה רמה, לא פיטרו אותנו ממקום העבודה, אין הלוואות חדשות שהבנק לא מכיר, אין חזרות צ'קים או הוראות קבע וכו.

מאד חשוב לקבל אישור עקרוני לפני כל עסקת נדל"ן, כדי לא להיות במצב שחתמתם על חוזה ולפתע הבנק לא מאשר את המשכנתא ואז תהיו במצב של הפרת חוזה.

הערה חשובה: כאשר אנו מנהלים את המשא ומתן עם הבנק על תנאי המשכנתא וקיבלנו הצעה כתובה היא תקפה ל 24 ימים בלבד. אין זה אומר שיש לנו 24 ימים להחליט האם לבצע את המשכנתא באותו בנק אלא יש לנו 24 ימים לבצע בפועל את המשכנתא. ככל שיחלוף המועד, הבנק יכול לשנות את התנאים.

לכן חשוב להבדיל בין אישור עקרוני שתוקפו ל-45 ימים לבין תוקף התנאים שבאישור (המסלולים והריביות) שהן ל-24 ימים בלבד.

אילו מסמכים הבנק דורש לטובת אישור עקרוני?

הבנק יבקש לבחון את רמת ההכנסות שלנו, ההתחייבויות שלנו ואת תקינות ההתנהלות שלנו בחשבון עובר ושב.  ולכן יבקש מאיתנו:

• ת.ז+ספח
• 3 תלושי שכר אחרונים מכל לווה
• פירוט עובר ושב 3 חודשים אחרונים מכל חשבון בנק בבעלותנו
• פירוט הלוואות קיימות
• פירוט על מצבנו המשפחתי והתעסוקתי, כדי להבטיח שגם לאחר תשלומי המשכנתא יהיה מספיק כסף לפרנס את התא המשפחתי
• חוזה הרכישה או סכום המשכנתא שנצטרך. זאת כדי לחשב האם נוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא
• מחודש אפריל 2019 הבנקים מוציאים עלינו דוח חיווי אשראי זהו בעצם דוח מקיף המשקף את ההתנהלות הפיננסית שלנו שנים רבות אחורה וחושף בפני הבנק את כלל נתוני האשראי שלנו, לכן הבנקים יבקש מאיתנו אישור להוציא דוח שכזה עלינו טרם אישור ההלוואה.

הערה חשובה: חלק מהבנקים יוכלו לתת לכם אישור עקרוני על סמך שיחת טלפון, אישור זה מסתמך על הנתונים שמסרתם בעל פה ומבלי לבדוק את הנתונים לעומק ולכן הבנק יוכל לחזור בו אם הוא גילה שהפרטים שמסרתם לא מדוייקים. כדי להיות רגועים עדיף לכם להגיש את המסמכים הנ"ל ולקבל אישור עקרוני לאחר שנבדקו המסמכים, זאת כדי לוודא שלא פספסתם שום דבר בתהליך.

תוקף אישור זה הוא ל-45 ימים בהנחה והתנאים לא השתנו.. כלומר ההכנסות שלנו נשארו באותה רמה, לא פיטרו אותנו ממקום העבודה, אין הלוואות חדשות שהבנק לא מכיר, אין חזרות צ'קים או הוראות קבע וכו.

מאד חשוב לקבל אישור עקרוני לפני כל עסקת נדל"ן, כדי לא להיות במצב שחתמתם על חוזה ולפתע הבנק לא מאשר את המשכנתא ואז תהיו במצב של הפרת חוזה.

הערה חשובה: כאשר אנו מנהלים את המשא ומתן עם הבנק על תנאי המשכנתא וקיבלנו הצעה כתובה היא תקפה ל 24 ימים בלבד. אין זה אומר שיש לנו 24 ימים להחליט האם לבצע את המשכנתא באותו בנק אלא יש לנו 24 ימים לבצע בפועל את המשכנתא. ככל שיחלוף המועד, הבנק יכול לשנות את התנאים.

לכן חשוב להבדיל בין אישור עקרוני שתוקפו ל-45 ימים לבין תוקף התנאים שבאישור (המסלולים והריביות) שהן ל 24 ימים בלבד.

יש אישור עקרוני, כיצד בוחרים את הבנק שבו נבצע את המשכנתא?

לאחר שיש לנו אישור עקרוני עלינו בעצם לבנות את המשכנתא שלנו, שזו עיקר העבודה שלנו.

מבנה ההלוואה, ההרכב שלה, התקופות, המסלולים והריביות יקבעו כיצד ייראה העתיד הפיננסי שלנו ושל התא המשפחתי שלנו ל 20-30 שנים הבאות. לכן עלינו לבנות תמהיל משכנתא שמותאם לצרכי התא המשפחתי שלנו, על אותו תמהיל עלינו לנהל מו"מ עם הבנקים.

את המו"מ על הריביות יש לבצע רק לאחר שבחרנו את התמהיל, זאת כדי לקבל הצעות דומות מהבנקים על מבנה שמותאם לנו. אחרת כל פקיד משכנתאות ינסה למשוך אתכם לכיוון שלו ותוכלו ללכת לאיבוד די מהר.

יש חשיבות רבה לבניית התמהיל , הרבה יותר מהריביות, ולכן אם אין זה עיסוקכם היומי, עדיף שתבחרו איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם, שיבנה את התמהיל וגם ינהל את המו"מ מול הבנקים בצורה האפקטיבית ביותר. יש הבדל משמעותי בין לקוח אקראי שלוקח משכנתא פעם אולי פעמיים במהלך חייו לבין יועץ משכנתאות שלוקח עשרות הלוואות כאלו מדי חודש. 

היכרות השוק, התחרותיות שבו והיכולת לנהל מו"מ מתוך עוצמה זהו יתרון עצום שיש ליועץ משכנתאות מנוסה בתחום.

חתמנו על המשכנתא בבנק, מה קורה עכשיו?

לאחר שנחתום על המשכנתא בבנק, הבנק יעבור כעת לשלב הביטחונות. זהו בעצם השלב בו הבנק ינסה להבטיח ככל שניתן את הכסף שהוא מממן בעסקה.

• תחילה הוא ידרוש מאיתנו לשלוח שמאי לנכס, השמאי יבדוק את תקינות הנכס ברמה המשפטית, את חוזה הרכישה, יבדוק שאין חריגות בנייה ושהנכס רשום בצורה תקינה ברשומות. לאחר מכן יקבע השמאי את שוויו של הנכס.
• לאחר מכן הבנק יבקש מאיתנו להמציא עבורו ביטוח חיים וביטוח נכס. ביטוח חיים על מנת להבטיח שאם חלילה מי מנוטלי ההלוואה יסיים את חייו,חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא ובכך הנטל לא יפול על הלווה השני. ביטוח נכס- מהטעמים המובנים שאם חלילה יקרה משהו לנכס, הבנק רוצה לשמור על תקינותו ושוויו של הנכס.
• רשם המשכונות – הבנק ידרוש מאיתנו לרשום את הנכס ברשם המשכונות של משרד המשפטים
• הערת אזהרה בטאבו, הבנק ירצה להבטיח שלא נוכל למכור את הנכס ללא סילוק מלא של המשכנתא ולכן ידרוש לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו. כך שכל ביצוע עסקה בנכס ידרוש את אישורו של הבנק
• נוטריון- הבנק יבקש שנחתום על יפוי כוח בלתי חוזר בפני נוטריון