ריביות משכנתא

כל זוג שלוקח משכנתא שם לעצמו יעד לקבל את הריביות הנמוכות ביותר עבור המשכנתא שהוא לוקח. מהם סוגי הריביות הקיימות, איך מחושבות ריביות המשכנתא, על בסיס מה הבנקים מתמחרים את המשכנתא ואיך נדע אם קיבלנו משכנתא טובה? כל התשובות במאמר הבא.

הבנק הוא מתווך

כאשר אנו לוקחים הלוואה מהבנק, מה שהוא עושה בעצם זה להלוות את הכספים ממקור אחר, הוא "קונה" למעשה את הכסף שאותו הוא יעניק לכם, ואז הוא ימכור לכם את הכסף הזה עם סוג של רווח. כמה רווח הבנק ירצה עבור התיווך? זה תלוי בהמון פרמטרים אבל הגורם המנחה הוא שככל שהבנק יהיה בטוח שתוכלו לשלם את המשכנתא כסדרה, כך הוא יוכל למכור את המשכנתא עם רווח יותר נמוך.

כלומר, הבנקים יעדיפו למכור הרבה משכנתאות "זולות" ללקוחות איכותיים מאשר משכנתאות יקרות ללקוחות בעייתיים.

כדי לפשט את הדברים, תוכלו לדעת שהזוג היקר ישראל וישראלה, שלצורך הדוגמא משרתים בצה"ל בקבע, עם קביעות, התנהלות אשראי תקינה יוכלו לקבל משכנתא זולה יותר מאשר זוג אחר שעובדים בעבודות לא מסודרות ונניח שגם היו להם פיגורים בהלוואות או החזרות של צ'קים או הוראות קבע.

איזה סוגי ריביות משכנתא קיימות בשוק?

בישראל כמו בישראל, אוהבים שהכל מורכב. בניגוד למערב אירופה או בארה"ב, שם יש מבחר מאוד מצומצם של מסלולי ריבית, בישראל יש עשרות סוגים ממינים שונים, וחלקם גם קיימים בבנק מסויים ובאחר לא. דבר שיכול להקשות על ניהול מו"מ משום שתצטרכו להשוות בין הצעות שונות ולא תוכלו להשוות "תפוחים לתפוחים".

לא נרצה להכביד עליכם ולכן נעבור על המסלולים הנפוצים בבנקים.

בגדול סוגי הריביות מתחלקות לשני סוגים:

1. ריביות קבועות
2. ריביות משתנות

*ישנם מסלולים שהם צמודים או לא צמודים למדד המחירים לצרכן. שימו לב שמסלול צמוד מדד נמכר לרוב באופן זול יותר ממסלול לא צמוד.

ההצמדה למדד אינה משנה את הריבית במהלך חיי המשכנתא אלא רק את יתרת הקרן (החוב) כלומר ברגע שהמדד עולה, יתרת החוב שלכם עולה (ואיתה גם ההחזר החודשי) ואותו דבר גם להיפך כאשר המדד יורד.

הנה מאמר המדבר על החזר חודשי מומלץ למשכנתא.

הריבית הקבועה

 כשמה כן היא, הבנק יסכם איתכם על ריבית X לתקופה מסוימת והוא מתחייב שהריבית תישאר כזו ללא קשר לשינויים שיקרו בשוק במהלך התקופה.

הכלל המנחה קובע שככל שהתקופה בה תבקשו את המסלול הזה תהיה יותר ארוכה, כך הריבית שתקבלו תהיה יקרה יותר. זה גם הגיוני בסך הכל: אם תבקשו מהבנק להתחייב לכם על ריבית קבועה ל 10 שנים היא תהיה זולה יותר מאשר אם תבקשו מהבנק להתחייב על ריבית קבועה ל 30 שנים.

הריבית המשתנה

זה קצת מורכב אבל תהיו איתנו, אתם תבינו הכל עד הסוף.

בריבית המשתנה, הבנק יסכם איתכם על הצמדת הריבית למנגנון חיצוני, המנגנון הזה ייקרא עוגן. על העוגן הזה הבנק יתחייב לכם על תוספת/הפחתה שהוא רוצה מהעוגן ואת זה הוא ישמור לכם לכל חיי המשכנתא.

הריבית שלכם תשתנה בכל פעם על פי המועד והתוספת/הפחתה שעליו סיכמתם עם הבנק. זה יכול להיות ריבית שמשתנה כל שנה, כל שנתיים, כל 5 שנים או מסלול משתנה לפי תקופות או מנגנון אחר.

ניתן כאן דוגמא להמחשה:

נניח יש לכם מפעל עם 50 עובדים ואחת לשנה אתם משדרגים את צי הרכב שלכם, ואז סיכמתם עם סוכנות רכב שאחת לשנה אתם רוכשים מהם רכבים חדשים, הסוכנות מבטיחה לכם הנחה קבועה של 5% ממחיר המחירון שמציג היבואן הרשמי.

אז לצורך ההמחשה, מחיר המחירון של היבואן הרשמי הוא העוגן במשכנתא וההנחה של 5% היא תוספת/הפחתה שהבנק מבקש.

אז מחיר הרכב שלכם ישתנה אחת לשנה בהתאם לסיכום שלכם מול הספק.

מחיר הכסף משתנה ברמה יומית ולכן יכול מאוד להיות שביום ראשון בשבוע תבקשו מהבנק הצעה למשכנתא ותקבלו ריבית של 3% במסלול מסויים, ולאחר מספר ימים שתבקשו הצעה נוספת תקבלו הצעה שגבוהה ב-0.5%.
בכל זמן נתון הבנק מבצע חישוב של עלות קניית הכסף מול עלות המכירה שהוא רוצה להרוויח ובהתאם לזה תקבלו את הריבית הנקובה בכל מסלול.

הנה מספר סוגי משכנתאות שאנחנו בפלאנר יודעים לספק ללקוחותינו:

• משכנתא לדירה ראשונה
• משכנתא לדירה שניה
• משכנתא לדירה להשקעה
• משכנתא הפוכה
• משכנתא לגיל השלישי
• משכנתא למסורבים
• משכנתא חוץ בנקאית
• משכנתא לפושטי רגל
• משכנתא לאיחוד הלוואות
• מחזור משכנתא
• הלוואה כנגד נכס

2 המסלולים הנפוצים בריביות משכנתא המשתנות

את העוגנים הללו ניתן לראות באתר בנק ישראל:

https://www.boi.org.il/he/DataAndStatistics/Pages/MainPage.aspx?Level=3&Sid=39&SubjectType=2

סיכום ריביות משכנתא

אם אתם רוצים לדעת אם הריביות שקיבלתם טובות או לא זה בעיקר עניין של תקופה. יכול להיות ששנה שעברה יכולתם לקבל ריבית של 3% וזה היה נחשב לגבוה שנה שעברה, וכיום אתם יכולים לקבל ריבית של 4% וזה נחשב לזול ביחס למה שקורה בשוק.

לרוב, ברגע שהמסלול שבחרתם יהיה צמוד למדד, הריבית שבו תהיה נמוכה יותר ממסלול לא צמוד. לכן יש לבחון זאת בקפידה, לעיתים מה שנראה זול כעת יכול להתברר כיקר יותר בהמשך.

טיפ חשוב לסיום:

מניחים שזה יפתיע אתכם, אבל את הבנקים (כמעט) לא מעניין הריבית שתקבלו בכל מסלול. מה שבעיקר מעניין את הבנקים זה כמה עולה להם לקנות את כל המשכנתא שלכם מול כמה הם מוכרים לכם אותה.

כלומר, בדומה לסופרמרקט, מה שאכפת לבנק זה כמה עלתה להם עגלת הקניות שלכם מול עלות המכירה ופחות מעניין אותם כמה עלה כל מוצר ספציפי לבדו. הדבר הזה נקרא מרווח בנקאי. כאן טמון כל הקסם.

לאור כל מה שרשמנו חשוב מאוד שתדעו שהריבית כריבית היא פחות חשובה במשכנתא, ולעומתה בניית התמהיל חשובה הרבה יותר. התמהיל הוא המנוע של המשכנתא, הוא מבוסס על המרווח הבנקאי ועל עוד המון פרמטרים שעליהם תוכלו לקרוא במאמר המסביר מה זה תמהיל משכנתא.