פירעון המשכנתא, או חלק ממנה, במועד מוקדם מהמועד המתוכנן, צפוי להקטין את רווחי הבנק מהתיק שלכם. בהתאם, על מנת לפצות על הפסדיו, קבועות מספר עמלות בגין פירעון משכנתא. עמלה זו תקזז לעתים קרובות מהרווחיות שבמחזור משכנתא.
בניית תמהיל נכון של משכנתא, באמצעות יועץ משכנתאות מקצועי מאפשרת להיערך למועדי פירעון עתידיים ולמזער את הסכום הכולל אותו תחזירו לאורך חיי ההלוואה, תוך צמצום עמלות הפירעון שתשלמו לבנק.
סוגי העמלות
ישנן מספר עמלות הכרוכות בפירעון המשכנתא לפני הזמן. עמלת ההיוון היא המרכזית שביניהן, והיא זו שזכתה לכינוי קנס משכנתא או עמלת פירעון, אך לצידה קיימות מספר עמלות נוספות:
- עמלה תפעולית – עמלה על סך 60 ש"ח שגובה הבנק בגין הפעילות הכרוכה בביצוע ההחזר.
- עמלת אי הודעה מראש – במידה ואינכם מודיעים לבנק 10 ימים מראש על הפירעון שאתם צפויים לבצע, הבנק יגבה מכם עמלה בגובה 0.1% מסכום ההחזר. הקפדה על הודעה מוקדמת צפויה לחסוך לכם לא מעט כסף.
- עמלת מדד ממוצע – חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן. גובה המדד מתפרסם ב-15 בחודש, וניתן לראות את השינויים שחלו בו לאורך תקופות מסוימות במחשבון מדד המחירים לצרכן שבאתר שלנו. במידה ופירעון ההלוואה צמודת המדד יתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש, הבנק טרם גבה את המדד משום שהוא טרם התפרסם, ולכן הבנק יחייב בעמלה בגובה מחצית שיעור המדד החודשי הממוצע בשנה האחרונה. העמלה נגבית מלקוחות שביצעו החזר בתקופה שבין תחילת החודש ועד מועד עדכון המדד.
עמלת היוון
עמלת היוון היא כאמור העמלה המרכזית שנועדה לפצות על הפסדי הבנק בגין פירעון מוקדם של הלוואת משכנתא.
באילו מסלולים חלה עמלת היוון
עמלת היוון לא חלה בכל מסלולי המשכנתא.
העמלה חלה במסלולים בריבית קבועה (בין אם קבועה צמודה, ק"צ, או קבועה לא צמודה, קל"צ) או במסלולים בריבית משתנה בתקופות של 5 שנים ומעלה.
במסלולים בהם הריבית משתנה כל תקופה קצרה כמו פריים, מט"ח ומשתנה כל שנה, אין עמלת היוון כיוןן שבמסלולים אלו אין התחייבות שלכם כלפי הבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה אלא סיכום על ריבית שתשתנה מדיי תקופה. בהתאם, הבנק לא יספוג הפסד כתוצאה מיציאה מוקדמת.
בנוסף, המסלולים עם נקודות יציאה, התאריכים הנקובים מאפשרים פירעון ללא תשלום עמלת היוון.
חריג קיים במקרה של הלוואת זכאות. אחת ההטבות שהמדינה משקללת בהטבה ללוקחים היא פטור מתשלום עמלת היוון, על אף שמדובר בהלוואה עם ריבית קבועה.
גובה עמלת ההיוון
חישוב מדויק של עמלת היוון הוא מעט מורכב וכולל פרמטרים רבים המשפיעים על גובה העמלה לכאן ולשם. נהוג לבצע קירוב באמצעות כלל האצבע הבא:
הפרש הריביות כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול סכום ההחזר.
כאשר הפרש הריביות מתייחס להפרש בין הריבית בה נלקחה ההלוואה (או הריבית הממוצעת בעת לקיחת ההלוואה לפי הנמוך מביניהן) לבין הריבית הממוצעת העדכנית (מפורסמת על ידי בנק ישראל בכל 10 לחודש).
החזר מוקדם במסלולים עם נקודות יציאה יחושב לפי מספר השנים שנותרו עד נקודת היציאה, ולא עד תום ההלוואה.
בהתאם להנחיות בנק ישראל, קיימת הנחה ללקוחות שמשלמים משכנתא תקופה ארוכה יחסית:
- הנחה של 20% למשלמי משכנתא בין 3 שנים ל-5 שנים.
- הנחה של 30% בעמלה למשלמי משכנתא מעל 5 שנים.
