פירעון משכנתא

פירעון משכנתא הוא אמנם תהליך קצר ופשוט מול הבנק או מול חברת האשראי, אבל מצריך תכנון מקדים ומדוקדק משום שיש לו השלכות גדולות על המשכנתא שתישאר, על גובה ההחזר החודשי, על סך הריביות שישולמו ועל תקופת המשכנתא.

פירעון משכנתא – מה זה אומר?

אז לקחתם משכנתא מהבנק או מחברת אשראי, לרוב היא תחולק כאשר כל סכום נמצא במסלולים שונים, עם הצמדות שונות או בריביות קבועות ולכל מסלול יש תקופת סיום משלו.

בהנחה ואתם מוכרים את הנכס תצטרכו לפרוע את כל המשכנתא במלואה (אם לא גררתם את המשכנתא לנכס אחר), אולם גם קיימת אפשרות לפרוע רק מסלול אחד מתוך המשכנתא או אפילו רק חלק מתוך מסלול במשכנתא. הדבר הזה נקרא פירעון משכנתא.

חשוב לדעת – ברגע שפורעים חלק מהמסלול ולא את כולו, יש שתי אפשרויות למה שיקרה בהלוואה מעתה והלוואה:

1. או שההחזר החודשי באותו מסלול ירד בהתאמה לסכום שפרעתם
2. או שההחזר חודשי יישאר אותו הדבר ותקופת ההלוואה תתקצר

שימו לב לבקש מה שנוח עבורכם.

חשוב לדעת שגם מיחזור משכנתא, חלקי או מלא נחשב לפירעון משכנתא.

מתי אפשר לבצע פירעון משכנתא?

ברמת העיקרון אפשר לפרוע כל יום את המשכנתא או חלק ממנה. בעת הפירעון תהיה לכם עמלה תפעולית על עצם הפירעון בסך כמה עשרות שקלים, אבל לגבי המשכנתא השאלה היא האם יהיה לכם קנס על הפירעון או לא.

על כך נסביר:

• במסלולים שמועדי שינוי הריבית הוא בטווח של שנה ומטה לא יהיה קנס יציאה. לדוגמא מסלול שיכול להשתנות כל חודש וחצי כמו מסלול הפריים, או מסלולים שמשתנים כל 3 חודשים, אותם ניתן לפרוע כל יום ללא קנס יציאה.
• במסלולים שהריביות בהם משתנות בטווח של שנה ומעלה, פירעון לפני תקופת היציאה יכול להוביל לקנס (עמלות היוון). אם אתם פורעים בתחנת היציאה לא יהיה לכם קנס בכלל, אם פרעתם לפני תחנת היציאה יכול להיות שיהיה קנס או שלא, על זה נסביר בהמשך.
• בריביות הקבועות אין תחנות יציאה באמצע, כך שאם תפרעו לפני כן יכול להיות שיהיה קנס או לא בהתאם לחישובים שנפרט בהמשך.
• שימו לב שהלוואת זכאות מהמדינה היא אמנם בריבית קבועה אבל ניתן לפרוע אותה כל הזמן ללא קנס יציאה.

בבנקים שכפופים לנהלי בנק ישראל יש נהלים מאוד ברורים לגבי אופן חישוב עמלות פירעון מוקדם וקיים הבדל בינם לבין גופים חוץ בנקאיים, כך שגוף חוץ בנקאי יכול להחליט על מנגנון פיצוי אחר לפירעון מוקדם ולכן יש חשיבות לבדוק את תנאי החוזה שלכם טרם החתימה על התקשרות עם גוף חוץ בנקאי.

מהי עמלת פירעון מוקדם במשכנתא?

אם פורעים משכנתא בבנק טרם הזמן אז אתם עלולים לספוג עמלות ועליהן נרחיב.

• עמלה תפעולית – עמלה תפעולית זו עמלה בסך עשרות שקלים שמשלמים לבנק בכל מקרה של פירעון משכנתא. אין קשר לגובה הריבית שיש לכם או למסלול בו נמצאת המשכנתא.
• עמלה על אי הודעה מוקדמת – כאשר אתם פורעים הלוואה עליכם לתת לבנק הודעה מוקדמת של 10 ימים מראש, במידה ולא התרעתם בזמן אתם תספגו קנס של 0.1% מגובה הפירעון. כך שאם לדוגמא פרעתם 500,000 ש"ח ולא נתתם התראה מראש אתם תשלמו עמלה של 500 ש"ח.
• עמלת מדד ממוצע – במסלולים שצמודים למדד, הקרן (החוב) עולה, ויורד כל חודש בהתאם למדד המחירים לצרכן שמתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה מתפרסם בדרך כלל ב-15 לכל חודש, כך שאם אתם פורעים משכנתא בין ה-15 לחודש ועד סוף החודש, הבנק למעשה כבר גילם את חישוב המדד החדש והעדכני בתוך המשכנתא שלכם ולכן לא נדרש לו כל פיצוי בגין המדד. אבל, אם אתם פורעים מסלול צמוד מדד בין ה-1 לחודש ועד ל-15 לחודש, למעשה הבנק לא חייב אתכם על המדד משום שהוא טרם התפרסם. במצב כזה הבנק יחשב את ממוצע המדד שהיה בשנה האחרונה ואז יחלק אותו ב-2, כך שלמעשה תחויבו בחצי מממוצע המדד שהיה בשנה האחרונה.
• עמלת היוון – זו ברוב המקרים העמלה הכי גבוהה ועליה מדברים כאשר השיח הוא על קנסות יציאה במשכנתא. כדי להסביר אותה ניתן דוגמא:
  נניח קיבלתם מהבנק מסלול בריבית קבועה לא צמודה ל-30 שנים והריבית היא 5%, כעבור שנתיים אתם רוצים לפרוע את המשכנתא כי מכרתם את הבית. הבנק למעשה חתם איתכם על הסכם ל-30 שנים ואתם רוצים לבטל את העסקה לפני תום המועד, במקרה שכזה הבנק יבצע בדיקה. הוא יבדוק מה ממוצע הריבית בתקופה שנשארה לכם, כלומר הוא יבדוק מה ממוצע הריבית הלא צמודה לתקופה שבין 25-30 שנים. אם הריבית הממוצעת נניח עומדת על 6%, הבנק ישמח שתחזירו לו את המשכנתא משום שהוא ימכור אותה כעת במחיר גבוה יותר ואז לא יהיה לכם קנס. אבל אם הריבית הממוצעת היא נניח 4% הבנק ידרוש פיצוי על ההפסד שלו, כלומר 1% על הדלתא של יתרת ההלוואה לכל התקופה.

שימו לב שאם אתם במסלול שהוא בריבית משתנה מעל שנה, ויש עמלת היוון אתם תשלמו אותה עד לתחנת היציאה ולא על כל המשכנתא. לדוגמא, יש לכם מסלול משתנה צמודה למדד כל 5 שנים, למשך 30 שנים בריבית של 4%, ולאחר שנתיים אתם רוצים לפרוע את המסלול הזה, והריבית הממוצעת ל-5 שנים צמודת מדד היא 3%, אתם תידרשו לפצות את הבנק לא על 28 שנים שנותרו למסלול אלא עד לתחנת יציאה הקרובה כלומר רק על 3 שנים שנותרו לעדכון הריבית.

חשוב לדעת שעל קנסות היציאה יש אחוזי הנחה ככל שהמשכנתא צוברת ותק, על כך תוכלו לקרא בהרחבה במאמר קנסות יציאה במשכנתא.

למה הבנק בכלל מחייב אותנו לשלם קנס?

נתחיל בזה שבגלל שהוא יכול. נהלי בנק ישראל מאפשרים לו לגבות קנסות יציאה ויש התייחסות למנגנון העמלות.
בפועל, זה נעשה כדי לשמור על הבנקים מפני פגיעה ברווחיות. אם הבנק הלווה לכם כסף בריבית של 5% הוא למעשה קנה את הכסף ותכנן להרוויח את הדלתא מהמשכנתא שלכם, אם כעת אתם מחזירים לו את הכסף והוא נאלץ למכור אותו ביותר זול, אתם תצטרכו לספוג את ההפרש.

ביטול עמלת פירעון מוקדם משכנתא – זה אפשרי?

ביטול עמלת פירעון מוקדם במשכנתא הוא דבר שכבר ניסו לקדם במשך שנים אבל ללא הצלחה. כיום למעשה עמלות פירעון מוקדם הוא נושא שאין עליו ויכוח או מו"מ מול הבנקים. אמנם הבנקים יצירתיים ומשווקים מסלולים שונים ללא עמלות, בדרך כלל זה מגיע עם תמחור יקר יותר וזה לא משהו גורף ומחייב לכולם.

איך מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא?

קודם כל מחליטים על סכום שאתם רוצים לפרוע, על המסלול שאותו אתם רוצים לפרוע ואם אתם פורעים רק חלק מהמסלול אז להחליט מראש אם אתם רוצים לקצר תקופה או להוריד החזר חודשי.

לאחר מכן מתקשרים לבנק, נותנים הודעה מוקדמת של 10 ימים מראש ובמועד הרצוי מבצעים העברה בנקאית לחשבון המשכנתא (בתיאום עם הבנק).

חשוב לוודא שהסכום שהעברתם משוייך לחשבון המשכנתא שלכם והפירעון מתבצע בפועל על פי מה שביקשתם.

טיפים מיועצי המשכנתאות של פלאנר

• אם יש לכם קנס יציאה גבוה במשכנתא זה אמור להיות תמרור אזהרה שהריביות בשוק יותר נמוכות ולכן עליכם לבצע בדיקת מיחזור משכנתא לשיפור תנאים. גם אם יש קנס לדוגמא של 20,000 ש"ח, סביר שבמיחזור משכנתא תחסכו פי כמה וכמה מהקנס.
• אם יש לכם כסף פנוי, לא בהכרח שווה לסגור את המשכנתא. יש לא מעט אנשים בישראל עם משכנתא בריביות מעולות שפירעון שלהם הוא פשוט לא משתלם. לכן, לפני פירעון משכנתא שווה שתעשו שיחה עם יועץ משכנתא, משום שלאחר שתפרעו הצעד הוא בלתי הפיך.
• אם מכרתם את הבית וקניתם אחר, לא בטוח ששווה לסגור את כל המשכנתא. לעיתים שווה לבדוק אופציה של גרירת משכנתא או חלק ממנה לנכס החדש.

במידה ואתם רוצים לפרוע משכנתא אתם מוזמנים לפנות למומחים של פלאנר. שיחת ייעוץ אחת עם המומחים שלנו תוכל לכוון אתכם ולחסוך לכם המון כסף בזמן הפירעון או מיחזור המשכנתא.