ערבים למשכנתא

במקרים רבים הדרך למשכנתא עוברת דרך ערבים למשכנתא. זהו פתרון חשוב במצבים בהם הבנק לא בטוח ביכולת ההחזר של הלווים, ומבקש ביטחון נוסף. אבל מה זה בדיוק אומר להיות ערב? איך זה משפיע על האישור? ואיזה סיכון כרוך בכך? במדריך הבא תמצא את כל מה שצריך לדעת כולל המלצות מעשיות.

מה זה ערב למשכנתא?

ערב למשכנתא הוא אדם שמתחייב כלפי הבנק לשאת בתשלום החוב אם הלווים אינם עומדים בהתחייבויותיהם. בחלק מהמקרים הערב גם משתתף בקביעות בהחזר החודשי, ואז נהוג לכנות אותו ערב משלם.

צירוף ערב עשוי לסייע כאשר יכולת ההחזר של הלווים אינה מספיקה לפי בדיקת הבנק, אך הוא אינו פותר כל בעיה בתיק ואינו מעניק לערב זכויות בדירה. הבנקים מעדיפים בדרך כלל ערבים בעלי קרבה משפחתית ואיתנות פיננסית.

כאשר מבקשים להסתמך על הכנסת הערב לצורך חישוב יכולת ההחזר, חלים תנאים מוגדרים, ובהם קרבה משפחתית מדרגה ראשונה, בדיקת יכולת ההחזר של הערב ותשלום חלק מההחזר החודשי מחשבונו.

לפני החתימה חשוב להבין אם מדובר בערב רגיל, ערב משלם או לווה נוסף, מה היקף ההתחייבות ואיך היא עלולה להשפיע על מצבו הפיננסי של הערב.

באילו מקרים הבנק עשוי לבקש לצרף ערב למשכנתא?

הבנק עשוי להציע צירוף ערב כאשר לפי בדיקתו ההכנסה הפנויה, יציבות ההכנסה או יכולת ההחזר של הלווים אינן מספיקות לאישור המשכנתא המבוקשת. הדבר עשוי לקרות כאשר סכום ההחזר גבוה ביחס להכנסה, כאשר חלק מההכנסה אינו מוכר במלואו או כאשר ללווים קיימות התחייבויות משמעותיות.

עם זאת, ערב אינו פתרון אוטומטי לכל סיבת סירוב. הוא אינו משלים הון עצמי חסר ואינו פותר בעיה בנכס, חריגה ממגבלות המימון או ליקויים מהותיים בהתנהלות האשראי. הבנק בוחן כל תיק ואת הערב המוצע לגופם.

מה הבנק בודק אצל ערב למשכנתא?

הבנק בוחן אם הערב מסוגל לעמוד בהתחייבות שקיבל על עצמו, תוך התייחסות למצבו הכלכלי, להכנסותיו ולהתחייבויותיו הקיימות. אופן הבדיקה משתנה בהתאם לסוג הערבות, למידת ההשתתפות של הערב בהחזר ולמדיניות הבנק.

בין הנתונים שהבנק עשוי לבדוק:

• קרבה משפחתית – כאשר מבקשים להכיר בהכנסת הערב לצורך חישוב יכולת ההחזר, נדרשת בדרך כלל קרבה משפחתית מדרגה ראשונה בהתאם לתנאים הרלוונטיים.
• גיל ותקופת ההתחייבות – הבנק בוחן את גיל הערב, את תקופת המשכנתא ואת יכולתו לעמוד בהתחייבות לאורך זמן. אין מגבלת גיל אחידה בכל הבנקים.
• הכנסה קבועה ויציבה – נבדקים גובה ההכנסה, מקור ההכנסה, הוותק התעסוקתי והיציבות שלה.
• הכנסה פנויה – הבנק מחשב את ההכנסה שנותרת לערב לאחר הפחתת הלוואות והתחייבויות קבועות.
• נתוני אשראי – נבדקים בין היתר פיגורים, הגבלות, הליכי גבייה ואופן העמידה בהתחייבויות קודמות.
• התחייבויות קיימות – הלוואות, משכנתאות וערבויות נוספות עשויות להשפיע על יכולתו של הערב לקבל על עצמו התחייבות נוספת.
• נכסים וחסכונות – נכסים פיננסיים או נכס בבעלות עשויים לחזק את התמונה הכלכלית, אך אינם בהכרח תנאי לקבלת הערב.

גם עמידה בכל התנאים אינה מבטיחה שהבנק יאשר את הערב או את המשכנתא, משום שכל בקשה נבחנת לפי מכלול נתוני הלווים, הערב והעסקה.

איך ההכנסה של הערב משפיעה על אישור המשכנתא?

כאשר הבנק מחשב את יחס ההחזר – כלומר אחוז ההחזר מתוך ההכנסה – הוא משקלל גם את הכנסת הערב (בהתאם לסוג הערבות). ככל שההכנסה גבוהה יותר, כך הבנק רואה בבקשה פחות סיכון.

מצד שני, אם לערב יש התחייבויות אחרות (הלוואות, משכנתא משל עצמו) – זה עלול להוות מכשול.

יש לשים לב שלפי נוהל בנק ישראל הבנק מחשיב רק חצי מההכנסות של הערב בנטרול הלוואות, כך שלדוגמא אם אבא של הלווה הוא ערב והוא מרוויח 12,000 ש"ח בחודש, ויש לו הלוואה של 2,000 ש"ח בחודש אז לצורך החישוב הוא מרוויח 10,000 ש"ח ואת הסכום הזה מחלקים בשתיים, כך שהבנק יחשיב הכנסה בפועל רק של 5,000 ש"ח (12,000 מינוס 2,000 שווה ל- 10,000 ש"ח ואת זה מחלקים בשתיים).

מה ההבדל בין ערב רגיל, ערב משלם ולווה נוסף במשכנתא?

ערב רגיל, ערב משלם ולווה נוסף אינם אותו מעמד. ההבדלים ביניהם משפיעים על התשלום החודשי, האחריות לחוב ואופן הבדיקה שמבצע הבנק.

לצורך חישוב שיעור ההחזר מההכנסה, בנק ישראל מאפשר לבנק להכיר במחצית מההכנסה החודשית הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שאינו רוכש זכויות בנכס, כאשר הוא משמש ערב, עבר בדיקת יכולת החזר ומשלם מחשבונו לפחות 20% מההחזר החודשי. מדובר בתנאים להכרה בהכנסה ולא בהגדרה כללית של כל סוגי הערבים.

חשוב להבחין גם בין הכינויים הבנקאיים "ערב רגיל" ו"ערב משלם" לבין ההגדרות המשפטיות "ערב יחיד" ו"ערב מוגן". ההגנות וההליכים שהבנק נדרש לבצע תלויים בסיווג המשפטי ובמסמכים שנחתמו. לכן לא נכון לקבוע שכל ערב רגיל מחויב רק לאחר שהבנק מיצה את כל ההליכים נגד הלווים.

יתרונות וחסרונות של ערבות למשכנתא

צירוף ערב עשוי לחזק את הבקשה למשכנתא כאשר יכולת ההחזר של הלווים אינה מספיקה לפי בדיקת הבנק. עם זאת, ערבות היא התחייבות משפטית ופיננסית משמעותית, ולכן חשוב לבחון גם את היתרונות וגם את הסיכונים לפני החתימה.

יתרונות:

• עשויה לשפר את סיכויי האישור כאשר הכנסות הלווים לבדן אינן מספיקות.
• יכולה לאפשר לבנק להכיר ביכולת החזר גבוהה יותר, בכפוף לסוג הערבות ולתנאים הנדרשים.
• עשויה לסייע בקבלת סכום המשכנתא המבוקש, אם מבנה העסקה עומד בדרישות הבנק.
• מאפשרת לעיתים להתקדם עם העסקה בלי לצרף אדם נוסף כבעל זכויות בדירה.
• יכולה לספק פתרון למשפחות שבהן ההכנסה הנוכחית של הלווים אינה משקפת את היכולת הכלכלית הצפויה שלהם.

חסרונות וסיכונים:

• הערב מקבל על עצמו התחייבות משפטית כלפי הבנק, בהתאם למסמכי הערבות שעליהם חתם ולהוראות הדין.
• אם הלווים אינם עומדים בתשלומים, הבנק עשוי לדרוש מהערב לשלם את החוב בהתאם לסוג הערבות.
• התשלום הקבוע של ערב משלם והחשיפה האפשרית לחוב עשויים להילקח בחשבון כאשר הערב יבקש הלוואה או משכנתא עבור עצמו.
• פיגורים, הליכי גבייה או מימוש הערבות עלולים להשפיע לרעה על נתוני האשראי של הערב.
• תשלום המשכנתא אינו מעניק לערב בעלות או זכויות בדירה.
• מימוש הערבות עלול ליצור עומס כלכלי ומתיחות ביחסים המשפחתיים.
• שחרור הערב בעתיד אינו אוטומטי ודורש את אישור הבנק.

צירוף ערב אינו מבטיח אישור למשכנתא, סכום מסוים או ריבית נמוכה יותר. הבנק בוחן את נתוני הלווים, הערב, הנכס ומבנה העסקה כמכלול.

אילו מסמכים צריך לצרף עבור ערב למשכנתא?

כדי לצרף ערב למשכנתא, הבנק מבקש לבדוק את הזהות, ההכנסות וההתנהלות הפיננסית של הערב. הבדיקה דומה לבדיקת לווה, משום שהערב נכנס להתחייבות שעשויה להשפיע על אישור המשכנתא.

בדרך כלל הבנק יבקש מהערב לצרף:

• צילום תעודת זהות וספח עדכני
• תלושי שכר אחרונים או מסמכי הכנסה לעצמאים
• תדפיסי עו"ש מהחודשים האחרונים
• פירוט הלוואות, התחייבויות או משכנתאות קיימות
• אישורים על הכנסות נוספות, אם יש
• מסמכים על נכסים קיימים, אם הם רלוונטיים לבקשה

בחלק מהמקרים הבנק עשוי לבקש גם הוכחת קרבה משפחתית, ביטוח חיים לערב או מסמכים נוספים לפי סוג הערבות. לכן רצוי להכין את המסמכים מראש ולא להמתין לשלב החתימות.

חתימת ערבות למשכנתא – מה כוללת ואיך היא מתבצעת?

חתימת ערבות למשכנתא נעשית באמצעות חתימה על מסמכי המשכנתא במעמד חתימות המשכנתא בבנק. המסמך קובע במדויק את היקף ההתחייבות של הערב.

משמעות משפטית: מדובר בהתחייבות לכל דבר, שעלולה להוביל לעיקולים, תביעות או הגבלות עתידיות אם החוב לא ישולם.

על מה ערב למשכנתא באמת מתחייב?

ערב למשכנתא מתחייב לסייע בפירעון ההלוואה אם הלווים אינם עומדים בהחזרים, בהתאם לסוג הערבות ולמסמכים שעליהם חתם מול הבנק.

לכן חתימה על ערבות אינה פעולה טכנית, אלא התחייבות פיננסית שיכולה להשפיע על ההתנהלות הכלכלית של הערב לאורך זמן.

האם אפשר להוציא את הערב מהמשכנתא?

מבחינת הבנק, ערב למשכנתא נחשב כחלק מההלוואה כל עוד לא התקבלה החלטה אחרת. כלומר אין תאריך תפוגה אוטומטי או הודעה יזומה מצד הבנק על שחרור הערב.

יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לבקש להוציא את הערב מהמשכנתא – במיוחד אם עברה לפחות שנה של תשלומים תקינים, והכנסות הלווים השתפרו או התייצבו.

במקרה כזה יש להגיש בקשה רשמית לבנק, לצרף תלושי שכר ומסמכים עדכניים, והבנק יבחן את הבקשה לפי רמת הסיכון החדשה.

חשוב להבין: הבנק אינו מחויב להסיר את הערב, אך אם הנתונים מאפשרים זה בהחלט אפשרי.

האם ערבות למשכנתא משפיעה על היכולת לקבל אשראי?

התחייבות כערב, ובמיוחד התשלום הקבוע של ערב משלם, עשויים להילקח בחשבון כאשר הערב מבקש הלוואה או משכנתא עבור עצמו. הגוף המממן יבדוק את היקף ההתחייבות, התשלום החודשי והחשיפה האפשרית לחוב.

לא נכון לקבוע שעצם החתימה פוגעת אוטומטית בדירוג האשראי. עם זאת, פיגורים, הליכי גבייה או מימוש הערבות עלולים להשפיע לרעה על נתוני האשראי ועל האפשרות לקבל אשראי בעתיד.

מקרים נוספים הדורשים ערב

פשיטת רגל או עבר בעייתי

במקרים בהם מבקש המשכנתא הוא בעל רקע של פשיטת רגל בעבר או בעיות כלכליות, הסיכוי שיידרש ערב למשכנתא הוא גבוה מאוד. הבנק רואה בכך סיכון, גם אם עבר זמן רב מאז.

לכן, במקרים כאלה כדאי לשקול לפנות למסלול ייעודי של משכנתא לפושטי רגל עם ליווי מקצועי שיכין את התיק כמו שצריך.

ערבים למשכנתא כפתרון זמני עבור זוגות בתחילת הדרך

זוגות צעירים בתחילת הדרך, במיוחד כאלה ששניהם בתחילת קריירה – מתקשים להוכיח לבנק יציבות והכנסה גבוהה. במקרה כזה, ערב יכול לעזור להוציא לפועל את החלום לדירה ראשונה.

חשוב לדעת שיש היום גם פתרונות כמו משכנתא לזוגות צעירים שמותאמים במיוחד לאתגרים האלה.

אם סירבו לכם בבנק, ערב יכול לשנות את התמונה

אם כבר קיבלתם סירוב למשכנתא, ערב איכותי יכול לשפר משמעותית את הסיכוי לקבל אישור.

עם זאת, כדאי גם לשקול מסלול אלטרנטיבי של משכנתא למסורבים, המותאם בדיוק למצבים מהסוג הזה, עם הצגת המסמכים בצורה אסטרטגית.

אל תחתום לפני שדיברת עם חברת ייעוץ משכנתאות

הרבה אנשים חותמים כערבים בלי להבין את מלוא המשמעות.

זה בדיוק השלב שבו חברת ייעוץ משכנתאות יכולה לעשות סדר: לבדוק את ההשלכות, את הצורך האמיתי, ולהציע גם אלטרנטיבות חכמות שלא כוללות ערב בכלל.

למה לבחור בפלאנר משכנתאות?

בפלאנר משכנתאות אנחנו מכירים לעומק את נושא הערבות, ויודעים כיצד להציג את התמונה הנכונה לבנק – כך שתוכלו לקבל את המשכנתא עם או בלי ערב, ובתנאים מעולים.

• נבחן האם בכלל נדרש ערב ונחפש חלופות
• נמצא את סוג הערבות שהכי מתאים למצב
• נוודא שהערב לא נושא בסיכון מיותר
• ננהל מו"מ חכם מול הבנקים

רוצים לקחת משכנתא בלי להכביד על בני המשפחה?

פלאנר משכנתאות מתמחה בדיוק במקרים כאלה. אנחנו יודעים לזהות בעיות מראש, לבנות תיק נכון מול הבנק, ולגייס את הערבות הנכונה רק אם באמת צריך.

השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם לשיחה ראשונית וללא התחייבות.
אל תחתמו לפני שדיברתם איתנו.

שאלות ותשובות על ערבים למשכנתא