במקרים רבים הדרך למשכנתא עוברת דרך ערבים למשכנתא. זהו פתרון חשוב במצבים בהם הבנק לא בטוח ביכולת ההחזר של הלווים, ומבקש ביטחון נוסף. אבל מה זה בדיוק אומר להיות ערב? איך זה משפיע על האישור? ואיזה סיכון כרוך בכך? במדריך הבא תמצא את כל מה שצריך לדעת – כולל המלצות מעשיות.
מה זה ערבים למשכנתא?
ערבים למשכנתא הם אנשים חיצוניים להלוואה שנכנסים לתמונה כדי לסייע ללווים לעמוד בתשלומי המשכנתא או לעבור את מבחן הרגולציה בכל הקשור ליחס החזר למשכנתא.
לפי נוהל בנק ישראל, במשכנתא אפשר להכניס ערבים רק מדרגה ראשונה, כלומר אבא, אמא, אח ואחות.
חתימה כערב משמעותה לקיחת אחריות משפטית וברוב המקרים התחייבות לשלם חלק מההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא וכמובן אחריות משפטית לתשלום כל המשכנתא אם הלווה לא מצליח לשלם אותה כנדרש. הבנק רואה בערב ביטחון נוסף, ולעיתים זו הדרך היחידה לקבל את ההלוואה.
מתי הבנק דורש ערב למשכנתא?
הבנק בוחן את הפרופיל הפיננסי של מבקשי המשכנתא. אם הוא מזהה סיכון – הוא ידרוש ערב.
הנה המקרים הנפוצים:
- הכנסה נמוכה של הלווה הראשי (למשל שכר מינימום או חוסר יציבות בתעסוקה)
- יחס החזר גבוה – כשההחזר החודשי מהווה יותר מ-40% מההכנסה
- תעסוקה לא יציבה או מגזר בסיכון גבוה (כמו עצמאים בתחילת הדרך)
- היסטוריית אשראי בעייתית – פיגורים בעבר, הגבלות, או התנהלות לא תקינה
- נכס בעייתי – נכס שלא רשום בטאבו, או נכס בשווי נמוך מדי ביחס לגובה המשכנתא
- לווים צעירים מאוד או כאלה ללא רקע פיננסי מבוסס
הערב בעצם "ממתן" את הסיכון הנתפס של הבנק.
יתרונות וחסרונות של ערבות למשכנתא
יתרונות:
- מאפשרת קבלת משכנתא גם במצבים שבהם התנאים אינם מושלמים
- עשויה להוזיל את הריבית בזכות ביטחון נוסף לבנק
- משפרת את סיכויי האישור של הבקשה
חסרונות:
- הערב נושא באחריות משפטית מלאה לחוב
- ההתחייבות נרשמת בדוחות האשראי של הערב
- עלולה לפגוע ביכולת הערב לקבל הלוואות לעצמו בעתיד
- יצירת מתיחות או קונפליקט משפחתי במקרה של תשלום בפועל שהערב לוקח בו חלק
כמה ערבים נדרשים?
במרבית המקרים, ערב אחד יספיק. עם זאת, כאשר מדובר בסיכון מוגבר, ייתכן שהבנק ידרוש שניים או יותר. ההחלטה מבוססת על שילוב של גובה ההלוואה, הכנסה קיימת, ויכולת ההחזר של הלווה.
מהם הקריטריונים לבחירת ערב למשכנתא?
הבנק דורש שהערב יהיה אדם בעל חוסן פיננסי, ויכולת מוכחת לעמוד בהתחייבות במקרה הצורך.
הנה רשימת הדרישות הנפוצות:
- קרבה משפחתית – בני משפחה מדרגה ראשונה
- גיל – לרוב מתחת לגיל 70 במועד לקיחת ההלוואה
- הכנסה קבועה – עדיף שכיר בעל ותק או עצמאי יציב
- היסטוריית אשראי תקינה – ללא פיגורים או הגבלות
- נכסים קיימים – כגון דירה בבעלות, חסכונות או קרנות
- יחס התחייבויות נמוך – כלומר לא מחזיק בהלוואות משמעותיות אחרות
אילו מסמכים צריך לצרף עבור ערב למשכנתא?
כדי לצרף ערב למשכנתא, הבנק מבקש לבדוק את הזהות, ההכנסות וההתנהלות הפיננסית של הערב. הבדיקה דומה לבדיקת לווה, משום שהערב נכנס להתחייבות שעשויה להשפיע על אישור המשכנתא.
בדרך כלל הבנק יבקש מהערב לצרף:
- צילום תעודת זהות וספח עדכני
- תלושי שכר אחרונים או מסמכי הכנסה לעצמאים
- תדפיסי עו"ש מהחודשים האחרונים
- פירוט הלוואות, התחייבויות או משכנתאות קיימות
- אישורים על הכנסות נוספות, אם יש
- מסמכים על נכסים קיימים, אם הם רלוונטיים לבקשה
בחלק מהמקרים הבנק עשוי לבקש גם הוכחת קרבה משפחתית, ביטוח חיים לערב או מסמכים נוספים לפי סוג הערבות. לכן רצוי להכין את המסמכים מראש ולא להמתין לשלב החתימות.
איך ההכנסה של הערב משפיעה על אישור המשכנתא?
כאשר הבנק מחשב את יחס ההחזר – כלומר אחוז ההחזר מתוך ההכנסה – הוא משקלל גם את הכנסת הערב (בהתאם לסוג הערבות). ככל שההכנסה גבוהה יותר, כך הבנק רואה בבקשה פחות סיכון.
מצד שני, אם לערב יש התחייבויות אחרות (הלוואות, משכנתא משל עצמו) – זה עלול להוות מכשול.
יש לשים לב שלפי נוהל בנק ישראל הבנק מחשיב רק חצי מההכנסות של הערב בנטרול הלוואות, כך שלדוגמא אם אבא של הלווה הוא ערב והוא מרוויח 12,000 ש"ח בחודש, ויש לו הלוואה של 2,000 ש"ח בחודש אז לצורך החישוב הוא מרוויח 10,000 ש"ח ואת הסכום הזה מחלקים בשתיים, כך שהבנק יחשיב הכנסה בפועל רק של 5,000 ש"ח (12,000 מינוס 2,000 שווה ל- 10,000 ש"ח ואת זה מחלקים בשתיים).
סוגי ערבים: מה ההבדל בין ערב רגיל לבין ערב משלם?
ערב רגיל:
- מתחייב לשלם רק אם מוצו כל האפשרויות מול הלווה
- מהווה גיבוי משפטי בלבד
- בדרך כלל לא מעורב בתהליך ההחזר
ערב משלם:
- שותף מלא לאחריות ההחזר כבר מהיום הראשון
- עשוי להידרש לשלם מיד במקרה של פיגור בתשלום
- נחשב לערב "חזק" יותר ולכן מקובל יותר על הבנקים
הנה טבלה המציגה את ההבדלים המרכזיים בין שני סוגי הערבים:
| פרמטר | ערב רגיל | ערב משלם |
|---|---|---|
| התחייבות מיידית | לא | כן |
| נדרש לשלם במקרה פיגור | רק לאחר מיצוי מול הלווה | מייד עם הפיגור |
| קבלת אישור מהבנק | נחשב פחות חזק | מעלה את הסיכוי לאישור |
חתימת ערבות למשכנתא – מה כוללת ואיך היא מתבצעת?
חתימת ערבות למשכנתא נעשית באמצעות חתימה על מסמכי המשכנתא במעמד חתימות המשכנתא בבנק. המסמך קובע במדויק את היקף ההתחייבות של הערב.
משמעות משפטית: מדובר בהתחייבות לכל דבר, שעלולה להוביל לעיקולים, תביעות או הגבלות עתידיות אם החוב לא ישולם.
על מה ערב למשכנתא באמת מתחייב?
ערב למשכנתא מתחייב לסייע בפירעון ההלוואה אם הלווים אינם עומדים בהחזרים, בהתאם לסוג הערבות ולמסמכים שעליהם חתם מול הבנק.
לכן חתימה על ערבות אינה פעולה טכנית, אלא התחייבות פיננסית שיכולה להשפיע על ההתנהלות הכלכלית של הערב לאורך זמן.
האם אפשר להוציא את הערב מהמשכנתא? לא תמיד, אבל יש דרך
מבחינת הבנק, ערב למשכנתא נחשב כחלק מההלוואה כל עוד לא התקבלה החלטה אחרת. כלומר – אין תאריך תפוגה אוטומטי או הודעה יזומה מצד הבנק על שחרור הערב.
יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לבקש להוציא את הערב מהמשכנתא – במיוחד אם עברה לפחות שנה של תשלומים תקינים, והכנסות הלווים השתפרו או התייצבו.
במקרה כזה יש להגיש בקשה רשמית לבנק, לצרף תלושי שכר ומסמכים עדכניים, והבנק יבחן את הבקשה לפי רמת הסיכון החדשה.
חשוב להבין: הבנק אינו מחויב להסיר את הערב, אך אם הנתונים מאפשרים – זה בהחלט אפשרי.
אל תחתום לפני שדיברת עם חברת ייעוץ משכנתאות
הרבה אנשים חותמים כערבים בלי להבין את מלוא המשמעות.
זה בדיוק השלב שבו חברת ייעוץ משכנתאות יכולה לעשות סדר: לבדוק את ההשלכות, את הצורך האמיתי, ולהציע גם אלטרנטיבות חכמות שלא כוללות ערב בכלל.
האם ערבות משפיעה על דירוג האשראי של הערב?
כן. גם אם לא בוצע תשלום בפועל, עצם החתימה על ערבות נרשמת כחלק מהתחייבויותיו הפיננסיות של האדם.
זה יכול להשפיע על:
- האפשרות לקחת משכנתא בעתיד
- קבלת מסגרת אשראי
- דירוג האשראי הכללי
- תנאי ריבית בהלוואות עתידיות
לכן לפני שחותמים, חשוב לבדוק את ההשפעה הכוללת – לא רק את המחויבות החוקית.
מקרים נוספים הדורשים ערב
פשיטת רגל או עבר בעייתי
במקרים בהם מבקש המשכנתא הוא בעל רקע של פשיטת רגל בעבר או בעיות כלכליות, הסיכוי שיידרש ערב למשכנתא הוא גבוה מאוד. הבנק רואה בכך סיכון, גם אם עבר זמן רב מאז.
לכן, במקרים כאלה כדאי לשקול לפנות למסלול ייעודי של משכנתא לפושטי רגל עם ליווי מקצועי שיכין את התיק כמו שצריך.
ערבים למשכנתא כפתרון זמני עבור זוגות בתחילת הדרך
זוגות צעירים בתחילת הדרך – במיוחד כאלה ששניהם בתחילת קריירה – מתקשים להוכיח לבנק יציבות והכנסה גבוהה. במקרה כזה, ערב יכול לעזור להוציא לפועל את החלום לדירה ראשונה.
חשוב לדעת שיש היום גם פתרונות כמו משכנתא לזוגות צעירים שמותאמים במיוחד לאתגרים האלה.
אם סירבו לכם בבנק – ערב יכול לשנות את התמונה
אם כבר קיבלתם סירוב למשכנתא, ערב איכותי יכול לשפר משמעותית את הסיכוי לקבל אישור.
עם זאת, כדאי גם לשקול מסלול אלטרנטיבי של משכנתא למסורבים, המותאם בדיוק למצבים מהסוג הזה, עם הצגת המסמכים בצורה אסטרטגית.
למה לבחור בפלאנר משכנתאות?
בפלאנר משכנתאות אנחנו מכירים לעומק את נושא הערבות, ויודעים כיצד להציג את התמונה הנכונה לבנק – כך שתוכלו לקבל את המשכנתא עם או בלי ערב, ובתנאים מעולים.
- נבחן האם בכלל נדרש ערב – ונחפש חלופות
- נמצא את סוג הערבות שהכי מתאים למצב
- נוודא שהערב לא נושא בסיכון מיותר
- ננהל מו"מ חכם מול הבנקים
רוצים לקחת משכנתא בלי להכביד על בני המשפחה?
פלאנר משכנתאות מתמחה בדיוק במקרים כאלה. אנחנו יודעים לזהות בעיות מראש, לבנות תיק נכון מול הבנק, ולגייס את הערבות הנכונה רק אם באמת צריך.
השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם לשיחה ראשונית וללא התחייבות.
אל תחתמו לפני שדיברתם איתנו.
שאלות ותשובות על ערבים למשכנתא
לא תמיד. ברוב המקרים הבנק יעדיף ערב מקרבה משפחתית, בעיקר הורים או בני משפחה מדרגה ראשונה, אבל הדרישה תלויה במדיניות הבנק, בפרופיל הלווים ובסוג הערבות. ככל שהקשר ברור והיכולת הכלכלית של הערב יציבה יותר, כך קל יותר לבנק לבחון את הבקשה.
כן, פנסיונר יכול לשמש ערב למשכנתא, אך הבנק יבדוק את גיל הערב, גובה הקצבה, הכנסות נוספות, התחייבויות קיימות ובריאות פיננסית כללית. במקרים מסוימים הבנק עשוי להגביל את סוג הערבות או לדרוש פתרון אחר.
ברוב המקרים הערב נדרש לעבור זיהוי, להציג מסמכים ולחתום על מסמכי הערבות לפי דרישת הבנק. חלק מהתהליך יכול להתבצע דיגיטלית, אך חתימה על ערבות היא התחייבות משפטית ולכן הבנק מוודא שהערב מבין את משמעותה.
כן, אבל הערבות עשויה להשפיע על בדיקת יכולת ההחזר שלו. כאשר ערב מבקש משכנתא לעצמו, הבנק עשוי להתייחס לערבות כהתחייבות קיימת או כסיכון אפשרי, במיוחד אם הלווים העיקריים אינם עומדים בהחזרים.
אפשרי במקרים מסוימים, אך לא אוטומטי. החלפת ערב דורשת אישור של הבנק, בדיקה של הערב החדש ולעיתים גם בחינה מחודשת של מצב הלווים. הבנק יסכים לשינוי רק אם רמת הביטחון שלו לא נפגעת.
אם הלווים אינם עומדים בהחזרים, הבנק יכול לפנות לערב בהתאם לתנאי הערבות שעליהם חתם. לכן ערב למשכנתא צריך להבין מראש מה גובה ההתחייבות, באילו מצבים הבנק יכול לפנות אליו ומה המשמעות הכלכלית של החתימה.
לא בהכרח. ערבות יכולה להישאר בתוקף כל עוד המשכנתא קיימת או עד שהבנק מאשר לשחרר את הערב. בחלק מהמקרים ניתן לבקש הסרת ערב לאחר שיפור במצב הפיננסי של הלווים, ירידת יתרת המשכנתא או שינוי בביטחונות.
ערב משלם אינו תמיד זהה ללווה, אבל הוא משתתף בפועל בהחזר החודשי ולכן הבנק בוחן את הכנסתו והתחייבויותיו בצורה משמעותית. במקרים רבים הערב המשלם נדרש להציג מסמכים כמעט כמו הלווים עצמם.
