כאשר אנחנו מבקשים אשראי תמורת שיעבוד נכס אנו נוכל לשפר משמעותית את התנאים אם רק נדע כיצד להשתמש בנכס כערבות להלוואה. אסטרטגיה זו עם שימוש נכון יכולה להביא לתוצאות נהדרות באישור קבלת האשראי ויתרה בכך בתנאים שתוכלו לקבל על האשראי המבוקש.
הבנת המושג: הלוואה בערבות נכס
כאשר אנו לוקחים הלוואה רגילה מהבנק, ברוב המקרים הסכומים לא יהיו גבוהים וככל שדירוג האשראי תקין הבנק לא יתעקש על בטחונות, כלומר לא ידרוש ערב או שיעבוד של נכס.
אולם ככל שנבקש סכומים גדולים יותר ולתקופה ארוכה יותר הבנק יבקש שנשעבד לו נכס כעירבון להחזר ההלוואה, שאם לא תוחזר, הבנק/חברת האשראי יוכלו לממש את הנכס.
הלוואה כנגד נכס היא אידיאלית מבחינת הבנק וחברות האשראי משום שלצד ניהול הסיכונים שהם יבצעו לפני העמדת האשראי, לכל אורך הדרך הם יחזיקו במשכון הנכס, מה שמוריד את סיכון האשראי ומעלה משמעותית שהם יראו את הכסף בחזרה או באמצעות ההחזרים החודשיים או באמצעות מימוש הנכס.
יתרונות וחסרונות של שימוש בנכס כערבות להלוואה:
יתרונות
- מוריד את הסיכון עבור הגוף המממן, יכול לשפר את דירוג העסקה ולאפשר תנאים טובים יותר
- מגביר את רמת המחויבות של הלווה להחזר ההלוואה. אנשים שיש להם משכנתא על הבית יעשו יותר מאמצים לשלם את ההלוואה בזמן
- מאפשר פריסת תשלומים ארוכה ונוחה
- מאפשר מינוף גבוה עם מינימום הון עצמי (כאשר מדובר ברכישה)
חסרונות
- במידה וההלוואה לא משולמת בזמן, אפשר לאבד את הנכס
- פריסת חוב ארוכה לעיתים הופכת לממכרת ולצריכת אשראי גבוהה
מהם הסיכונים וכיצד להתמודד איתם?
הסיכון העיקרי הוא שלא תעמדו בתשלומי ההלוואה ואז הנכס ילך להליך מימוש. סיכון נוסף הוא שתבחרו מסלולי משכנתא שלא מתאימים ליכולות שלכם ואז החוב יכול לגדול או ההחזר החודשי או גם וגם, ואז ההלוואה יכולה להפוך להיות לנטל על משק הבית במקום לעזר.
כדי להתמודד עם הסיכונים רצוי לקחת יועץ משכנתא לפני לקיחת ההלוואה כדי שיעזור לכם לבחור את גובה ההלוואה הנדרש עבורכם, לנהל מו"מ על תנאי ההלוואה ולסייע לכם בתכנון הפיננסי ארוך הטווח.
כיצד שינויים בשוק הנדל"ן משפיעים על ההלוואה?
בבנקים וחברות האשראי אפשר לקחת אחוזי מימון מסך ערך הבית. אם זה לרכישה אז בבנקים אפשר לקחת עד 75% מימון לנכס יחיד ואם זה לכל מטרה אפשר לקחת עד 50%.
אם הבית בבעלותכם וערכו עלה, תוכלו לקחת יותר אחוזים על חשבון הנכס לטובת מגוון מטרות. זה נקרא הלוואת משכנתא לכל מטרה.
4 טיפים לניהול פיננסי חכם עם הלוואה בערבות נכס
- להוציא על כל אחד מבני הזוג דוח ריכוז נתוני אשראי מבנק ישראל 3 שנים אחרונות. בדוח זה יש מיפוי של כל ההלוואות שלכם ויתרה מכך כל ההתחייבויות שלכם כולל מינוס בעו"ש וכולל כרטיסי אשראי. דוח זה יסייע להבין מה סך כל מסגרת האשראי שפתוחה לכם ברגע נתון.
- לאחר שנבין מה סך החובות שלנו נוכל לבנות תוכנית פיננסית שתסייע לנו לקחת הלוואה אחת ארוכה על חשבון הנכס ולפרוס אותה לתקופה יותר ארוכה, כך שההחזרים החודשיים יהיו יותר קטנים ונוכל לעמוד בהם.
- פריסת ההלוואות לבדה אינה מספקת וחשוב גם לעשות תהליך אבחון פיננסי כדי להבין מדוע הגעתם לכל כך הרבה הלוואות ואיך לא לחזור שוב לאותו המצב. הרי אם לא נפתור את הבעיה מהשורש אנו נשוב וניתקל בה רק בעוצמות יותר גבוהות בעתיד.
- לצמצם כרטיסי אשראי למינימום ההכרחי. ללא מעט ישראלים יש יותר מכרטיס אשראי אחד, דבר שגורם לבזבוז יתר מצד אחד, ולחוסר מעקב מצד שני על ההורדות. בהרבה מן הפעמים שווה לוותר על "ההטבות" שיש בכרטיסים ספציפיים ובכך לצרוך פחות, לצרוך נכון, ולבצע מעקב.
מקרה מעשי שניתן ללמוד ממנו
נוכל לשתף אתכם בזוג שהגיעו אלינו לייעוץ (השמות שמורים במערכת מטעמי פרטיות), נקרא להם אורי ודפנה. אורי היה בעל מסעדה שהרוויחה נהדר, אולם בקורונה המסעדה קרסה, הפיצוי לעצמאים הגיע באיחור ולא בכמות שכיסתה את ההוצאות כך שהעסק הלך וצבר עוד ועוד חובות.
דפנה עובדת מדינה עם הכנסות יציבות. ברשותם הייתה דירה באשקלון ללא משכנתא, ומצד שני חובות של כ-400,000 ש"ח.
אורי החליט לוותר על החלום להרים מחדש את המסעדה והפך להיות שף בבית מלון מוביל.
לאחר שביצענו עבורם תכנון פיננסי מדוייק, גילינו שלצד ההלוואות שהם חשבו שיש להם, יש להם הלוואות סמויות שהם לא חשבו שהן הלוואות.
מדובר על "תשלום קבוע" לחברות אשראי, למי מכן שלא מכיר בחברות האשראי אפשר לייצר החזר חודשי קבוע כך שגם אם בזבזתם 10,000 ש"ח נניח, תוכלו לבחור שההחזר יהיה נניח 4,000 ש"ח בלבד. מה שרובכם לא יודעים שה 6,000 ש"ח הנותרים הפכו באותו הרגע להלוואה וכך החיובים החדשים שתצברו.
לאחר שביצענו מיפוי של מינוסים ותשלומים נדחים הגענו למסקנה שהחובות האמיתיים הם 480,000 ₪.
לאחר בניית תוכנית, בנינו עבורם משכנתא ארוכת טווח עם החזר חודשי של כ 2,800 ₪, מה שאיפשר להם לחזור למסלול די במהרה, לסלק את החובות ולהגיע לרווחה כלכלית טובה יותר משהיו בעבר.
אם אתם נמצאים בחובות ויש ברשותכם נכס, אתם מוזמנים לפנות למומחים של פלאנר, אנו נבנה עבורכם תוכנית הבראה כלכלית שבסיומה תוכלו לצמצם את ההחזרים החודשיים, לכסות את ההלוואות ולצאת לדרך חדשה.
