משכנתא על מבנה מסוכן

משכנתא על מבנה מסוכן היא מורכבת מאוד. לא בהיבט האשראי של בחינת ההכנסות אלא בהיבט הבטוחה שיקבל הבנק. כלומר הבנק צריך להחליט האם דירה בבניין שמוגדר כמבנה מסוכן היא דירה שהוא רוצה לשעבד או למכור ביום מן הימים ככל שיצטרכו לממש את הנכס.

מהו מבנה מסוכן?

מבנה מסוכן הוא מבנה שהעירייה הכריזה עליו כמסוכן, זאת לאחר שמהנדס בדק את הבניין וקבע כי הוא נמצא ברמת סיכון או לדיירים הגרים בו או לסביבה, לעוברי אורח וכדומה.

האם הבנקים מאשרים משכנתאות על מבנים עם ליקויים?

ברמת העיקרון הבנקים נוטים לאשר משכנתא על מבנה מסוכן רק כשאר מתקיים אחד מהדברים הבאים:

1. יש הסכם חתום מול קבלן לתיקון הליקויים
2. הליקוי מאוד מאוד מינורי
3. יש הסכם תמ"א/פינוי פינוי על הדירה
4. בהמשך לסעיף הקודם – התחייבות של הקבלן לתקן את הליקויים עד להשלמת התמ"א או תוך כדי התהליך

באופן חריג ניתן לאשר משכנתאות על מבנים מסוכנים בחלק מהבנקים אבל נדרשת לכך עבודה מאומצת של יועץ משכנתא.

מה הופך מבנה למסוכן בעיני הבנקים?

ברגע שיש צו מבנה מסוכן, אצל הבנקים זה אמור לקבל ביטוי בנסח הטאבו, או באתר העירייה או בשניהם. ולכן גם אם אין לכך אינדיקציה בנסח הטאבו, על השמאי לבצע בדיקות בעירייה ולבדוק אם המבנה מופיע ברשימות שלהם תחת הגדרת מבנה מסוכן.

תפקיד השמאי בבדיקת המבנה המסוכן

כאשר תרכשו דירה יד 2, הבנק ידרוש מכם להזמין שמאי שמקובל עליו, השמאי יבדוק את ערך הנכס, תקינותו ברמה המשפטית, רישום הזכויות וכמובן עליו לבדוק אם המבנה מוגדר כמסוכן.

כאשר השמאי מוצא לנכון שהמבנה מסוכן, הוא צריך להתייחס בדוח שלו למשמעות הדבר וככל שביכולתו, עליו לשערך את עלות תיקון הליקויים, ובכך לקבוע את שווי הנכס לאחר תיקון הליקויים או במצבו as is אם הליקויים לא בדרך לתיקון בטווח הזמן המיידי.

סוגי ליקויים נפוצים

• בלאי טבעי – תהליך התיישנות הנובע מהזמן, הגורם להיחלשות חומרים כמו טיח, בטון או פלדה, אשר משפיעים על יציבות המבנה.
• סדקים בקירות חוץ – סדקים המתפתחים בקירות החיצוניים כתוצאה מלחצים מבניים, שינויים בטמפרטורה או בנייה לא נכונה, העלולים להוביל לחדירת מים ולנזק נוסף.
• נזילות בצנרת – פיצוצים ונזילות בצנרת המבנה הפנימית או החיצונית שעלולות לגרום לנזקים נרחבים כמו רטיבות, עובש ופגיעה במבנה עצמו.
• רטיבות, קילופי טיח ובטון – חדירת מים דרך קירות או גגות יוצרת רטיבות וקילופים, מה שמחליש את החומרים ומאיים על יציבות המבנה.
• ברזל גלוי – כאשר הברזל בתוך הבטון חשוף עקב קילופים או סדקים, הוא עלול להחליד ולגרום להיחלשות התמיכה המבנית.
• אריחים רופפים שעלולים ליפול – אריחים בקירות החיצוניים או בחזיתות שאינם מחוברים בצורה יציבה, מסכנים את הדיירים ועוברי האורח.
• בנייה לא תקנית – עבודות בנייה שלא עומדות בתקנים, כמו עמודי תמיכה חסרים או שימוש בחומרים לא מתאימים, מסכנות את המבנה ומקטינות את הסיכוי לקבלת משכנתא.

חשיבות בדיקת ההיסטוריה של המבנה

בדיקת היסטוריית התיקונים והשיפוצים במבנה חיונית להערכת מצבו בעיני הבנקים. היא מאפשרת לזהות אם הליקויים טופלו ביסודיות או אם קיימות בעיות חוזרות שלא טופלו כראוי.

היסטוריה של תיקונים לא תקניים עלולה להוות סיכון גבוה יותר בעיני הבנקים ולהשפיע על אישור המשכנתא.

כיצד משפיעה הגדרת מבנה מסוכן על קבלת המשכנתא?

קודם כל חשוב לדעת שזה משפיע מאוד.

מדוע הבנקים לא "מחבבים" משכנתא על מבנה מסוכן?

כידוע לכם, תפקידם של הבנקים הוא לשמור על הכסף ולנהל סיכונים, והחלום הרטוב שלהם הוא למכור כסף ולקבל אותו בזמן.

יחד עם זאת, הבנק תמיד נערך ליום שאחרי וחושב תמיד על אפשרות למימוש הנכס, היות שמבנה מסוכן הוא לא הנכס הכי מועדף בשוק, הדבר עלול לפגוע בערך שלו, ביכולת המימוש שלו וגם לסכן את הנכס עצמו פיזית.

אילו דרישות הבנקים יכולים להעלות בעת תהליך המשכנתא?

1. דרישה לקבלת הסכם שיפוצים חתום
2. התחייבות של גורם כלשהו לתיקון הליקויים

איך נראה תהליך משכנתא למבנה מסוכן?

בגדול בהיבט האשראי הוא מאוד דומה למשכנתא רגילה.

אז מה בכל זאת שונה?

השוני העיקרי הוא בהיבט המשפטי, המחלקה המשפטית של כל בנק או מחלקת אישורי האשראי חייבת לבחון את השמאות שתתקבל ולהחליט אם לאשר את הדירה כבטוחה מטעם הבנק או לא.

לאחר שתתקבל החלטה, המחלקה אמורה לציין עד כמה אחוזי מימון היא מוכנה להעניק למבנה הספציפי וכן להחליט אם רמת הסיכון בעסקה גבוהה מהרגיל ולבקש ריביות גבוהות מהרגיל בהתאם.

איך לשפר את הסיכויים לאשר משכנתא למבנה מסוכן?

1. בדיקה מקיפה לפני הרכישה

בדיקה מקיפה של הנכס לפני הרכישה כולל שמאות מוקדמת. שמאי שיבדוק את הנכס יוכל לתת הערכת שווי לנכס עצמו תוך כדי התייחסות לעלויות תיקון המבנה המסוכן (ככל שיש עלויות כאלו לשערך).

2. פניה ליועץ משכנתאות מנוסה

תחום המבנים המסוכנים מצריך התמחות מיוחדת בתור יועץ משכנתא.

זו אינה משכנתא רגילה כמו כל המשכנתאות ולכן לניסיון יש משקל רב בהחלטה לאיזה בנק להגיש את המבנה המסוכן, לאיזה בנקאי או מרחב להגיש וגם איך לנסות לאשר את הבקשה.

רבים לא יודעים אבל אם תגישו את אותה עסקה לסניפים שונים אתם עלולים לקבל תשובות שונות ולכן עדיף לפנות ליועץ משכנתא מנוסה בתחום, דבר אשר ישפר את הסיכוי לאשר את המשכנתא.

3. הכנה מראש

כאשר מבקשים משכנתא על מבנה מסוכן, חשוב להיות מוכנים לתנאים מיוחדים שהבנקים עשויים לדרוש, כמו בטוחות נוספות או ריביות גבוהות יותר בשל הסיכון הכרוך בנכס מסוג זה.

כדי לשפר את הסיכויים, יש להיערך מראש עם המסמכים הדרושים ותוכנית לשיקום הנכס.

ניהול משא ומתן נכון מול הבנקים על תנאי ההלוואה כולל ריבית, תקופת ההלוואה ודרישות הביטחונות, יכול לשפר את סיכויי האישור ולסייע להשיג תנאים טובים יותר.

האם כדאי לקחת משכנתא על מבנה מסוכן?

עוד לפני המשכנתא עליכם להחליט האם כדאי לכם לרכוש דירה שהיא בתוך מבנה מסוכן.

להחלטה הזו שיקולים רבים כגון: עלות התיקון, פוטנציאל הנכס, השבחתו בעתיד וכו'.

לכן לאחר שקיבלתם את ההחלטה, עליכם להבין האם במקרה המדובר בנק יתמחר את המשכנתא רגיל או שהוא יגלם בפנים תוספת סיכון.

ככל שהבנק יתמחר את הריביות גבוה יותר תצטרכו לקבל החלטה האם העסקה כולל עלויות המימון משתלמת וכדאית עבורכם.

אם אתם עומדים לרכוש דירה בתוך מבנה מסוכן אנו מזמינים אתכם לפנות אל המומחים של פלאנר. ליועצים שלנו יש ניסיון רב בהעמדת משכנתאות למבנים מסוכנים, תוך כדי מיקוח בלתי מתפשר על תנאי המשכנתא של לקוחותינו.