משכנתא מחברת ביטוח היא למעשה הלוואת משכנתא לכל דבר ועניין, בדומה למשכנתאות שהבנקים מעניקים, בין אם זה לרכישה, לכל מטרה או משכנתאות הפוכות. בשנים האחרונות חברות הביטוח הגבירו בצורה משמעותית את החשיפה שלהם לענף ההלוואות בכלל ואל המשכנתאות בפרט.
מהי משכנתא מחברת ביטוח?
כידוע לכם, משכנתא היא הלוואה תמורת שיעבוד נכס כלשהו, בין אם זה שיעבוד דירה (בנפוץ ביותר) אבל זה גם יכול להיות תמורת שיעבוד של נכסים אחרים.
בשנים האחרונות חברות הביטוח נכנסו לענף המשכנתאות והחלו לתת משכנתאות לאנשים פרטיים וגם לקבלנים ואפילו לתת ליווי לקבוצות רכישה או ערבויות לקבלנים. לכן משכנתא מחברת ביטוח היא הלוואה שניתנת לא מהבנק אלא על ידי חברת ביטוח כלשהי.
מה היתרונות של לקיחת הלוואת משכנתא מחברת ביטוח?
- היתרון המובהק ביותר הוא שחברות הביטוח אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל.
כידוע, בנק ישראל מנחה את הבנקים בהוראות ברורות על כמה אחוזי משכנתא הם יכולים לתת, על איך לחשב הכנסות של לווים והוראות אלו מאוד קפדניות ואינן גמישות. לעומתם, חברות הביטוח אינן עובדות תחת מגבלות בנק ישראל ולכן מרחב התמרון שלהן הרבה יותר גבוה. - בחלק מהמשכנתאות (בעיקר במשכנתא לכל מטרה) חברות הביטוח מתחרות בבנקים ובלא מעט פעמים הן אפילו זולות מהבנקים בהלוואות אלו.
- בחינת האשראי מקלה יותר. הבנקים לרוב, די שמרניים כאשר הם בוחנים בקשה למשכנתא. לעומתן, חברות הביטוח עם ראש "יותר פתוח" ובלא מעט מקרים מאשרים דברים שבבנקים לא נוטים לאשר, בין אם יש מורכבות בדירוג האשראי של הלווה או בנכס המשועבד.
למי מתאימה משכנתא דרך חברת ביטוח?
משכנתא דרך חברת ביטוח מתאימה בעיקר למי שמתקשה לקבל אישור למשכנתא בנקאית, כמו עצמאים, בעלי הכנסה לא סדירה או מסורבי משכנתא.
בנוסף, היא יכולה להיות פתרון טוב למי שמחפש מסלולים גמישים יותר, ובמקרים מסוימים גם לווים שמעוניינים במימון גבוה יחסית לעומת שווי הנכס ימצאו במשכנתא זו אופציה משתלמת יותר.
איזה סוגי משכנתאות אפשר לקחת מחברת ביטוח?
- משכנתא לרכישה – כאשר אתם רוצים לרכוש נכס אפשר לקחת משכנתא לדירה ראשונה מחברת הביטוח. ככל ומדובר גם בנכס שני ומעלה, הבנקים מגבילים את אחוז המימון ל- 50% (הנחיה של בנק ישראל) ולעומתן חברות הביטוח מאפשרות לקחת אחוזי מימון גבוהים יותר.
- משכנתא לכל מטרה – חברות הביטוח מעניקות משכנתא לכל מטרה, בין אם זה לסגירת חובות, כל מטרה אחרת או שיעבוד בית קיים כדי לגייס הון עצמי לרכישת דירה נוספת (דבר שגם אסור בבנקים בעקבות הנחיית בנק ישראל).
- משכנתא מדרגה שניה – חלק מחברות הביטוח יכולות לתת גם משכנתא מדרגה שניה, בנוסף למשכנתא שכבר יש על הנכס, לרוב זה לסגירת חובות או הלוואת גישור עד מכירת הנכס.
- משכנתא הפוכה – משכנתא הפוכה זו נישה שחברות הביטוח מתמחות בה. משכנתאות לגילאי הזהב עם פריסת החזרים נוחה ומגוון פתרונות לגיל השלישי.
אילו חברות ביטוח נותנות משכנתאות ומה ההבדלים ביניהן?
כיום יש מספר חברות ביטוח שנותנות משכנתא, ביניהן חברות גדולות הפועלות תחת פיקוח רגולטורי. לכל חברה תנאים שונים מבחינת אחוזי מימון, תקופות החזר וריביות.
חלק מחברות הביטוח מציעות מסלולים בריבית קבועה, בעוד שאחרות מאפשרות מסלולים גמישים יותר עם הצמדות שונות למדדים.
חשוב לבצע השוואה ולבחון איזה מסלול מתאים לכם, הן מבחינת תנאי ההחזר והן מבחינת גובה הריבית והעמלות.
ההבדלים בין משכנתא דרך חברת ביטוח לבין הבנק
| הבנקים | חברות הביטוח | |
|---|---|---|
| אחוז מימון ברכישת דירה | הבנקים מוגבלים באחוז המימון שהם יכולים לתת על רכישת דירה. (דירה יחידה 75%, משפר דיור 70%, דירה שניה ומעלה עד 50%). | חברות הביטוח מעניקות גם עד 85% מימון למטרות שונות. |
| אחוזי מימון לכל מטרה | בהלוואה לכל מטרה הבנקים יכולים לאשר עד 50% מימון משווי הנכס. | חברות הביטוח לא מוגבלות כלל ומאשרות עד 85%. |
| חישוב הכנסות | הבנקים יכולים לאשר החזר חודשי עד 40% מההכנסה נטו. | חברות הביטוח יכולות לאשר החזר הרבה יותר גבוה. |
| מסלולים | הבנקים מחויבים לתת שליש משכנתא בריבית קבועה. | חברות הביטוח יכולות להעניק את כל המשכנתא בריביות משתנות ללא הגבלה. |
מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא מחברת ביטוח?
לפני שאתם לוקחים משכנתא מחברת ביטוח עליכם לבחון מספר דברים.
ראשית, האם אתם באמת זקוקים להלוואה הזו? לאחר שבחנתם, עליכם להבין האם חברת הביטוח היא הפתרון למשכנתא ולא הבנקים.
לאחר שהבנתם שחברת הביטוח היא הפתרון הנכון עבורכם, עליכם להבין מי מתוך חברות הביטוח הן הרלוונטיות עבור הצרכים שלכם ואז לבנות תמהיל משכנתא מותאם ועליו לנהל מו"מ.
האם הלוואה כזאת משתלמת לטווח הארוך?
המשכנתא יכולה להיות משתלמת לטווח הארוך, אך הדבר תלוי במסלול הנבחר ובמצב השוק. לעיתים, הריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות, אך מנגד, המסלולים עשויים לכלול יותר גמישות בהחזרים ופחות תלות בשינויי ריבית הפריים.
עבור מי שזקוק לפתרון מימון יציב עם אפשרויות החזר גמישות, משכנתא זו יכולה להיות אופציה משתלמת, במיוחד כאשר הריביות בבנקים אינן אטרקטיביות.
האם כל אחד יכול לקבל משכנתא מחברת ביטוח?
חד משמעית לא!
חברות הביטוח הינם גופים למטרות רווח, וככאלו תפקידם לשמור על רווחיות ולא לסכן את הכספים שלהם. לכן גם אם חברות הביטוח הן עם "ראש פתוח" זה לא אומר שהם יאשרו משכנתאות בקלות דעת ויסכנו את כספיהם.
איך ניתן לשפר את סיכויי האישור?
חברות הביטוח בוחנות את יכולת ההחזר של הלווה ואת הסיכון הכרוך במתן המשכנתא.
כדי להגדיל את סיכויי האישור ולשפר את תנאי ההלוואה, ניתן לבצע מספר צעדים:
- שיפור דירוג האשראי
- הצגת הכנסה יציבה
- הצעת ביטחונות חזקים יותר
- הסתייעות ביועץ משכנתאות מקצועי
- הפחתת התחייבויות פיננסיות
- הצגת תוכנית החזר ברורה
אם אתם צריכים משכנתא מחוץ למערכת הבנקאית, אתם מוזמנים לפנות למומחים של פלאנר משכנתאות, לנו יש ניסיון רב בעבודה מול כל חברות הביטוח ואנו נדע להתאים עבורכם את התוכנית הנכונה והמדויקת ביותר.
