משכנתא מדרגה שנייה היא משכנתא מאוד מורכבת, לא קלה לאישור, ולמעשה אין הרבה גופים שמוכנים להעניק אותה. יחד עם זאת, היא מהווה פתרון יצירתי לאינספור מקרים מורכבים בתחום המימון, ועם שימוש נבון במוצר הזה אפשר לקבל תוצאות נהדרות ועל כך נרחיב במאמר הבא.
מהי משכנתא מדרגה שנייה?
כאשר יש לכם נכס בבעלותכם או אם אתם מתכננים לרכוש נכס ומבקשים לקחת מימון ולשעבד תחתיו את הנכס, אזי, הגוף שיעמיד את ההלוואה יבקש לרשום שיעבוד מדרגה ראשונה. זאת כעירבון לכך שהוא יקבל את כספי ההלוואה שלו בחזרה ואם לא – הוא יוכל לממש את הנכס.
אם תרצו לקחת משכנתא נוספת, מעבר לזו שכבר לקחתם ותבקשו מגוף מימון אחר גם משכנתא, הוא יצטרך להירשם כמשכנתא בדרגה שנייה בנכס, היות והנכס כבר משועבד בדרגה ראשונה לגוף הקודם.
מכיוון שהנושא מורכב נשתמש בדוגמא להמחשה:
משפחת ישראלי רוכשת נכס בשווי 2 מיליון ש"ח במרכז הארץ. לטובת רכישתו הם לקחו משכנתא של 500,000 ש"ח מבנק מזרחי ולכן רשמו את בנק מזרחי במשכנתא מדרגה ראשונה.
כעבור זמן מה, משפחת ישראלי צברו חובות גדולים של כ- 500,000 ש"ח והם פנו לבנק מזרחי כדי להגדיל את המשכנתא ולסגור חובות וקיבלו סירוב. לכן פנו לחברה חוץ בנקאית שנקרא לה לצורך הדוגמא יש מימון בע"מ וביקשו לקחת סכום של כ- 500,000 ש"ח לסגירת ההלוואות.
בגלל שסכום ההלוואה המבוקש גבוה, חברת מימון בע"מ ביקשה לרשום שיעבוד על הנכס. אבל מכיוון שמזרחי כבר רשומים במשכנתא על הנכס כדרגה ראשונה, תיאלץ חברת מימון בע"מ להירשם כמשכנתא בדרגה שנייה בלבד.
חשוב לדעת:
חברת מימון בע"מ לא יכולה לרשום משכנתא נוספת בדרגה שנייה ללא הסכמה מפורשת של בנק מזרחי. מעבר לכך, רמת הסיכון של חברת מימון בע"מ גבוהה יותר, משום שאם משפחת ישראלי לא ישלמו את המשכנתא למימון בע"מ, בכדי לממש את הנכס הם יצטרכו קודם להחזיר את החוב לבנק מזרחי משום שהוא קודם להם ברשימת הנושים.
מי נותן משכנתא בדרגה שנייה?
למען האמת, כל גוף אשראי שתשאלו יספר לכם שהוא פחות מתחבר לרעיון של להיות "מספר 2" ברשימה. ולכן העדיפות של כולם היא תמיד להיכנס בתור משכנתא מדרגה ראשונה.
בנקים באופן עקרוני לא רוצים להיכנס כדרגה שנייה, ורק במקרים ספציפיים הם יסכימו לכך.
לעומתן, חברות מימון חוץ בנקאיות וחברות אשראי, יותר פתוחות לנושא וחלקן כן מעניקות משכנתא בדרגה שנייה.
אם משכנתא בדרגה שנייה היא מסובכת אז למה לא לפרוע את המשכנתא הראשונה ולהישאר עם גוף אחד בלבד?
תארו לכם שאותה משפחת ישראלי ממקודם, מחזיקה בתנאי משכנתא נהדרים בבנק מזרחי שנלקחו לפני נניח 5 שנים. וכעת סביבת הריביות בשוק המשכנתאות הרבה יותר גבוהה, אם הם יעבירו את המשכנתא הישנה + התוספת כולה לחברת מימון בע"מ, הם יאלצו לוותר על התנאים הקודמים הטובים שהיו להם, ולכן בחלק מהמקרים אין סיבה למחוק את המשכנתא הראשונה אם אין צורך ממשי בכך.
יתרונות משכנתא מדרגה שניה שכדאי להכיר
- משכנתא מדרגה שניה מאפשרת לשמור על תנאי המשכנתא הראשונה מבלי לפגוע בה
- בחברות החוץ בנקאיות ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר בבנקים, היות והחברות החוץ בנקאיות לא כפופות לנהלי בנק ישראל
- ברוב החברות ניתן לפרוע את המשכנתא ללא קנסות יציאה
- ברוב החברות ניתן לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה ובכך לקבל החזר חודשי נמוך
לאילו מטרות ניתן לקחת משכנתא בדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה ניתן לקחת למגוון רחב של מטרות החל משיפוץ, סגירת הלוואות, השקעה בעסק, גיוס הון עצמי לרכישת נכס (בחברות החוץ בנקאיות), וכן הלוואת גישור עד למכירת הנכס.
מאמרים נוספים שכדאי לקרוא:
המסלולים המוצעים במשכנתא בדרגה שנייה
מסלולים בבנק
בהנחה ומדובר במשכנתא מדרגה שנייה בבנק, המסלולים הם לפי נהלי בנק ישראל. חובה לקחת שליש משכנתא בריבית קבועה.
מסלולים בחברות חוץ בנקאיות
בחברות החוץ בנקאיות, רוב המשכנתאות בדרגה שנייה יינתנו במסלולים מבוססים על ריבית הפריים. בחלק מצומצם מאוד ניתן לקחת בריביות קבועות.
איך עובד התהליך?
לאחר שאנו סוגרים את תנאי המשכנתא מול הבנק / חברת האשראי, אנו נצטרך כמובן לבצע תהליך משכנתא רגיל. (שמאות, ביטוחי חיים וכו').
לאחר מכן נצטרך להגיש מסמכים מהחברה/בנק שמעניק משכנתא בדרגה שנייה, אל הבנק/חברת האשראי שמחזיקה במשכנתא מדרגה ראשונה בנכס ולבקש את הסכמתה לרשום משכנתא נוספת. בהיעדר הסכמה, לא ניתן יהיה לקדם את המשכנתא.
שימו לב – חלק מהבנקים מערימים קשיים כאשר רוצים לרשום משכנתא מדרגה שנייה על הנכס שממושכן אליהם. אולם לפי נהלי בנק ישראל אסור לבנק לסרב לרשום אותה אלא אם יש לו סיבה מהותית. הנוהל עצמו לא מפרט לעומק מהן הסיבות אבל לרוב מדובר במקרים בהם הלווה נמצא בפיגורים עבור המשכנתא בדרגה הראשונה.
משכנתא מדרגה שנייה למסורבים – האם זה אפשרי?
אכן כן.
בפעמים רבות הצורך במשכנתא מדרגה שנייה הוא לצורך איחוד הלוואות ו/או סגירת חובות. בזמן שלפעמים הבנק שמחזיק בשיעבוד מדרגה ראשונה יכול לסרב ללווה להגדלת אשראי, מגיעות חברות חוץ בנקאיות שיכולות לאשר לאותם מסורבים אשראי נוסף.
המשכנתא מדרגה שנייה יכולה להיות כ"עזרה ראשונה" בתור הלוואת גישור לתקופה של שנה או שנתיים, וגם יכולה להיות כפתרון ארוך עם הלוואה בפריסה לעשרות שנים קדימה.
לכן גם אם סורבתם בבנק או בחברה חוץ בנקאית , יש סיכויים לא מבוטלים שעם בחינה והגשה מחודשת של תיק המשכנתא ניתן יהיה לאשר גם למסורבים.
אם אתם מוגדרים כמסורבים, כדאי לקרוא את המאמר שכתבנו – מדריך למסורבי משכנתא.
משכנתא מדרגה שנייה לעסקים
הלוואה עסקית כמשכנתא מדרגה שנייה, היא פתרון יוצא מן הכלל לעסקים שרוצים להתרחב.
מבחינת הבנקים
שימו לב שכאשר מדובר בבנקים – בהלוואה עסקית תמורת שיעבוד הנכס, הבנקים אינם כפופים לנהלי בנק ישראל בהלוואות דיור, משום שאין מדובר בהלוואת דיור אלא בהחלטה עסקית של הבנק. זה אומר שהבנקים יכולים לתת אשראי על נכס קיים, שהוא גבוה יותר מ- 50% משווי הנכס, וזאת בניגוד להלוואת משכנתא לכל מטרה שאז הבנקים מוגבלים ל- 50% מימון מערך הנכס.
מבחינת החברות החוץ בנקאיות
חברות חוץ בנקאיות גם מאוד אוהבות לתת משכנתא מדרגה שנייה לטובת הלוואה עסקית. כאשר מוגשת תוכנית עסקית סדורה, עם הסבר על פוטנציאל ההתרחבות שיגיע בעקבות ההלוואה העסקית, הדבר יכול לגרום לאישור של המשכנתא לטובת צמיחת העסק.
אם אתם שוקלים לגשת לחברה חוץ בנקאית, כדאי שתקראו את המאמר – מדריך למשכנתא חוץ בנקאית.
משכנתא בדרגה שניה עושים עם פלאנר!
ליועצים שלנו בחברת פלאנר משכנתאות יש ניסיון רב במשכנתאות מדרגה שנייה. אנו יודעים לבנות את פרופיל העסקה, להכין את התוכנית להגשה לבנקים ולחברות המימון וכמובן מתמחים בניהול מו"מ על תנאי המשכנתא.
שאלות ותשובות על משכנתא בדרגה שניה
לכל מטרה החל מסגירת חובות, שיפוץ ואפילו להון עצמי לרכישת דירה נוספת.
לא. טעונה הסכמה של הבנק/חברת המימון שמחזיקה ברישום למשכנתא בדרגה ראשונה.
חברות מימון חוץ בנקאיות וחלק קטן מהבנקים.
ברוב המקרים התשובה היא כן.
