משכנתא מדרגה ראשונה היא הבטוחה הכי חזקה שבנק או גוף אשראי יכול לבקש במסגרת שיעבוד נכס. הדבר מאפשר לממש את הנכס (כלומר למכור את הנכס) בבוא העת, אם הלווים לא עומדים בתשלומי ההלוואה שנקבעו בהסכם שנחתם בין הלווים לבין הבנק או הגוף המממן.
מהי משכנתא מדרגה ראשונה?
כאשר אתם לוקחים הלוואת משכנתא אתם למעשה ממשכנים את הנכס שלכם כעירבון לזה שתחזירו את ההלוואה עד תום. הבנק או חברת המימון יבקשו לרשום משכנתא על הנכס שלכם. אם רק הבנק או חברת המימון משעבדים את הנכס הם למעשה יירשמו כמשכנתא מדרגה ראשונה.
זאת אומרת שבעת מכירת הנכס יש להם זכות ראשונים לקבל את כספי ההלוואה, לפני כל אדם אחר ואפילו לפניכם. כלומר אם תיכנסו לחובות לכל מיני גופים ואלו ינסו לעקל את הבית או ידרשו למכור אותו, הראשונים שיקבלו את הכסף שלהם זה הבנק או חברת המימון שרשמו את המשכנתא מדרגה ראשונה, כלומר הם הראשונים בטבלת הנושים שלכם, מכאן המונח דרגה ראשונה.
לצורך הדוגמא
אם הבית שלכם שווה 1,500,000 ש"ח ויש עליו משכנתא מדרגה ראשונה בסך 500,000 ש"ח ונכנסתם לחובות ומכרתם את הבית ב 1,500,000 ש"ח, אז לפני שאתם תקבלו שקל אחד אליכם, קודם הבנק/חברת המימון יקבלו את ה 500,000 ש"ח שלהם והיתרה תלך אליכם.
שימו לב שלאחר שהבנק/הגוף המממן יירשם כמשכנתא מדרגה ראשונה, כל רישום משכנתא שתבקשו לעשות לאחר מכן, טעון את אישורו של הגוף שמחזיק בה. ללא אישורו, לא תוכלו לרשום משכנתאות נוספות אפילו שהנכס שייך לכם.
מתי ניתן לרשום משכנתא בדרגה ראשונה?
הדבר אפשרי רק כאשר אתם הבעלים של הנכס. כלומר, אם אתם רוכשים דירה בשוק יד 2, וטרם העברתם את כל הכספים למוכרים, אזי הבנק שנותן לכם את המשכנתא לא יכול להירשם כמשכנתא מדרגה ראשונה היות ואתם עדיין לא הבעלים של הנכס.
בשלב זה הבנק יסתפק ברישום הערת אזהרה בלבד לטובתו, כלומר זו אזהרה לכל מי שירצה לבצע עסקה עבור הנכס הזה, שידע שיש התחייבות על הנכס המדובר.
הערת האזהרה אינה בטוחה חזקה כמו רישום משכנתא בפועל על הנכס. ולכן היא לרוב, פתרון זמני עד להעברת הבעלות על שם הלווים ורישום משכנתא בפועל מדרגה ראשונה.
מתי אנו משתמשים במשכנתא מדרגה ראשונה?
- בכל עסקת רכישת נכס שאנו נבקש מהבנק הלוואת משכנתא הוא יבקש לקבל רישום מדרגה ראשונה.
שימו לב שבעסקת רכישה כאמור הבנק יקבל את רישום המשכנתא רק בהשלמת הרכישה ובינתיים כאמור יסתפק בהערת אזהרה.
- במקרה בו משעבדים נכס קיים, לצורך קבלת משכנתא לשיפוץ, לסגירת חובות או הלוואת גישור עד למכירת הנכס, מכיוון שהבית כבר בבעלותכם הבנק/הגוף המממן ידרוש לרשום משכנתא בדרגה ראשונה עוד טרם ביצוע המשכנתא.
במה משכנתא מדרגה ראשונה שונה ממשכנתא בדרגה שנייה?
- בחוזק השיעבוד – כלומר במקרה בו הלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה, והבית יצטרך להימכר, הבנק שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה מקבל קדימות על הכספים שייכנסו, לעומת מי שרשום במשכנתא מדרגה שנייה.
- ברמת הסיכון והתנאים – משכנתא מדרגה ראשונה גם זולה משמעותית ממשכנתא בדרגה שנייה, היות ורמת הסיכון יותר נמוכה ויכולת המימוש יותר גבוהה, הדבר מאפשר לתת תנאים משופרים בהלוואת המשכנתא.
- הצורך בקבלת אישורים לרישום – בעת הרישום נדרש לקבל את הסכמת בעלי הנכס. לעומת זאת, כשמדובר על משכנתא מדרגה שנייה, נדרשת גם הסכמת בעלי הנכס אבל גם חובה לקבל את הסכמת הגוף המממן שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה.
מי נותן משכנתא מדרגה ראשונה ומהם התנאים?
בגדול כל הבנקים בהם יש מחלקת משכנתאות נותנים משכנתא בדרגה ראשונה. בנוסף לכך, חברות המימון החוץ בנקאי שמעניקות הלוואות תמורת שיעבוד גם נותנות משכנתאות תמורת שיעבוד בדרגה ראשונה.
סילוק המשכנתא מתי?
המשכנתא מסולקת או על ידי סיום ההלוואה עם השנים, לאחר שהסתיימו התשלומים החודשיים או בעת העברת המשכנתא לגוף אחר או לבנק אחר (מיחזור משכנתא), או בעת פירעון של מלוא ההלוואה, לדוגמא מכספי ירושה, קרן השתלמות או זכייה בלוטו וכו'.
מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא בדרגה ראשונה?
מכיוון שמדובר בנכס שלכם, ואתם הולכים להכניס אליו "שותף", בדרך כלל לתקופה די ארוכה, רצוי שתבדקו טוב ולעומק לאיזה גוף אתם מעניקים את היכולת לשעבד את הבית שלכם כמשכנתא מדרגה ראשונה.
בנקים
לגבי הבנקים הבדיקה מאוד פשוטה משום שהמידע נגיש לציבור וגם הם מפוקחים על ידי בנק ישראל.
חברות חוץ בנקאיות
לפני שאתם לוקחים משכנתא מדרגה ראשונה מגוף לא מוכר, רצוי שתעשו בדיקות מקיפות על הגוף המממן. אנו למעשה מדברים על חברות חוץ בנקאיות וגופי מימון שקמו בשנים האחרונות ולכן כדאי לבצע בדיקה על הסכמי ההלוואה שלהם ועל היכולת לסיים את ההלוואה בכל זמן נתון ולסלק את השיעבוד.
אנו בפלאנר מבצעים מדי חודש עשרות משכנתאות מדרגה ראשונה, הן בבנקים והן בחברות חוץ בנקאיות שעובדות איתנו בשיתוף פעולה.
אנו מתמחים במשכנתאות לרכישה, לסגירת הלוואות, לשיפוצים ובהלוואות עסקיות. אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר ואנו נבנה לכם את המשכנתא המתאימה.
שאלות ותשובות על משכנתא בדרגה ראשונה
משכנתא בדרגה ראשונה ניתן לרשום רק כאשר אתם הופכים להיות הבעלים של הנכס.
כל בנק וחברת מימון שנותנים משכנתאות.
אכן. משכנתא היא בטוחה חזקה יותר מרישום הערת אזהרה.
רק עם סילוק מלא של הלוואת המשכנתא.
