זה לא חדש שתושבי חוץ רוכשים נכסים בארץ למטרות שונות. משכנתא לתושבי חוץ היא אחד הכלים המשמעותיים ביותר עבורם כדי להגשים את החלום לדירה בישראל. במאמר הבא נסקור את נושא המשכנתאות לתושבי החוץ ונפרט את כל מה שצריך לדעת על הלוואות מסוג זה: מחירים, כדאיות, זכויות, פרוצדורות וכד'.
מי מוגדר כתושב חוץ?
כדי להתחיל לדון במשכנתא לתושבי חוץ, חשוב ראשית להבין מי הוא תושב חוץ על פי החוק .
להגדרה זו עונים שני טיפוסים עיקריים:
- ישראלי שהעתיק את מגורי הקבע שלו למדינה זרה
- יהודי שחי מחוץ לארץ ומקור הכנסותיו אינו בארץ
הרצון של תושבי חוץ לרכוש דירה בארץ נובע לרוב מהצורך הקיומי שלנו להבטיח אלטרנטיבה זמינה במדינת היהודים לעת רצון (או בית שישמש לחופשותיהם), או רואים בנדל"ן הישראלי הזדמנות השקעה (שתאפשר להם להרוויח משכ"ד ומעליית ערך הנכס).
למה תושבי חוץ רוכשים דירות בישראל?
הסיבות של תושבי חוץ לרכוש נדל"ן בארץ דומות מאוד לאלו של תושבי הפנים, אזרחי ישראל. תנאי המימון בהלוואות משכנתא למגורים נוחים מאוד ומאפשרים מינוף זול על ההון העצמי וביצועי עבר מרשימים בהסתכלות על מגמות מחירי הנדל"ן. כל אלו הופכים את הנדל"ן בארץ לאפיק השקעה אטרקטיבי (במיוחד עבור אנשים בעלי זיקה לישראל).
חשוב לציין כי תושבי חוץ אכן יכולים לקבל משכנתא בישראל, זאת אף מבלי להגיע לארץ. קיימים מגוון פרמטרים בהם חל שוני ברכישת דירה בישראל ומימון עבורה כאשר מדובר בתושבי חוץ.
היכן תושבי חוץ רוכשים נדל"ן?
כיום, רכישת הנדל"ן בידי תושבי חוץ היא מאסיבית וכוללת מגוון של יישובים, לא רק במרכז הארץ. עם זאת, הסטטיסטיקות מלמדות על מספר יישובים בולטים בהם תושבי חוץ אוהבים לרכוש דירות:
- תל אביב
- ירושלים
- נתניה
- הרצליה
- קיסריה
- מודיעין
- רעננה
תושבי חוץ ידועים כמי שרוכשים נכסים יקרים יחסית, אולם כיום ניתן למצוא בכל הארץ דירות מכל הסוגים בבעלות של תושבי חוץ, לא רק דירות יוקרה.
אפשרויות המשכנתא לתושבי חוץ בישראל
ישנם שני גורמים המגבילים את אפשרויות המשכנתא בכלל ושל תושבי חוץ בפרט:
- גורמים כלכליים – הבנק הוא גוף מסחרי והוא מאשר משכנתאות שמשתלמות לו בבחינת סיכון-תשואה.
- גורמים רגולטוריים – הרגולטור האחראי על תחום הבנקאות והמשכנתאות בישראל הוא בנק ישראל. הבנק לא מאפשר לבנקים לספק כל משכנתא שהם רוצים ומשית מגבלות שונות שנועדו לשמר את החוסן של המערכת הבנקאית מצד אחד ולהגן על הצרכנים מצד שני.
ככלל, כאשר תושב חוץ שוקל לקחת משכנתא או לרכוש נכס בארץ, מומלץ לו לפנות ליועץ משכנתא עם ניסיון בתחום זה, שכן מדובר בנישה ייחודית עם סעיפים רבים ששונים מתיקים סטנדרטיים ומצריכים ייעוץ מקצועי ומיוחד.
יועץ שמכיר את האנקדוטות הייחודיות של משכנתא לתושבי חוץ, את ענייני החקיקה והמיסוי הרלוונטיים ואת ההטבות שניתן לנצל יוכל להתאים ללווה משכנתא אופטימלית שתחסוך לו מאות אלפי שקלים.
שיעור מימון בלקיחת משכנתא לתושבי חוץ
במרבית המקרים, הבנקים (כתוצאה מרגולציה וממדיניות פנימית) מאפשרים לתושבי חוץ לקחת משכנתא במימון של עד 50% משווי הנכס. כאשר מדובר באזרח ישראלי המתגורר בחו"ל, המחזיק בתעודת זהות ישראלית וללא נכסים נוספים בארץ, ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר.
מסלולי המשכנתא
נוסף על מסלולי המשכנתא הקיימים לתושבי ישראל, תושבי חוץ יוכלו להצמיד את כל המשכנתא למט"ח.
מדובר על אפשרות רלוונטית מאוד עבור אנשים שאינם משתכרים בשקלים ושינויי מט"ח יכולים להשפיע מאוד על המשכנתא שלהם. הצמדה למט"ח מהווה למעשה גידור סיכונים עבור מי שרוכש נכס בישראל ומשתכר במטבע חוץ.
בישראל קיימים מסלולי המט"ח הבאים:
- דולר
- יורו
- ין יפני (בחלק מהבנקים בלבד)
מגבלות בנק ישראל מאפשרות לקחת עד שליש מהמשכנתא במסלול צמוד מט"ח עבור תושבי ישראל, והאופציה של הצמדת כלל המשכנתא למט"ח יכולה להיות נהדרת עבור משקיע מחו"ל.
מס רכישה
מדיניות המס הישראלית מפלה מטעמים שונים את תושבי ישראל לרעה, לכן תושב חוץ ישלם מס רכישה יקר יותר על הכנס.
לתושבי חוץ שתי מדרגות מס:
- 8% על חלק השווי שעד 5,338,290 ש"ח
- 10% על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש"ח
מדובר על מדרגות שטוחות יותר ויקרות יותר מאלו שמשלם תושב ישראל ברכישת נכס.
בירוקרטיה וטפסים
אין זה מפתיע שהבנק אוסף טפסים ואישורים רלוונטיים לפני שהוא מלווה כסף. לא רק שהבנק מחויב לכך על ידי הרגולטור אלא שהאינטרס הכלכלי של הבנק מצריך ממנו לקבל את המידע על מנת להעריך את הסיכונים ולתמחר את ההלוואה.
כאשר מדובר בתושב חוץ, רמת הסיכון של הבנק עולה (בשל חוסר הנגישות להון שלא שוכב בארץ ולמידע אודות הלווה) לכן התהליך צפוי להיות ארוך יותר ולכלול יותר טפסים.
תושבי חוץ שמבקשים לקבל הלוואת משכנתא לדירה בישראל מתבקשים להמציא מסמכים שונים הנוגעים להיסטוריה הפיננסית שלהם. אלו ישקפו לבנק את רמת ההכנסות
הטפסים הנדרשים מהלקוח משתנים בהתאם למדינה ממנו הוא בא ולמדיניות הבנק, אך ככלל, הבנק יבקש:
| 1 | שני מסמכי זיהוי רשמיים: תעודת זהות ישראלית (אם קיימת), דרכון ורישיון נהיגה. |
| 2 | תלושי שכר אחרונים של הלווים. |
| 3 | ריכוז הכנסות שנתיות של הלקוח (טופס 1040 אצל תושבי ארה"ב). |
| 4 | נסח טאבו של הדירה. |
| 5 | דפי חשבון בנק הכוללים יתרות תיק ני"ע ופיקדונות. |
| 6 | דו"ח עושר פיננסי המפרט נכסים (נדל"ן, פיקדונות, השקעות, יתרות מט"ח וכד') והתחייבויות (הלוואות, משכנתאות וכד'). |
| 7 | הוכחת בעלות לנכסי נדל"ן אם ישנם. |
| 8 | דירוג אשראי ודו"ח נתוני אשראי. |
| 9 | הצהרה על דיווח לרשויות המס. |
| 10 | דו"ח ממס הכנסה. |
| 11 | יפויי כוח לנציג או עורך-דין ישראלי. |
| 12 | כל מסמך אחר שהבנק ימצא כרלוונטי |
המסמכים יאומתו מול הקונסול הישראלי, נוטריון מתאים או הרשויות המקומיות, בהתאם לדרישות הבנק.
אילו בנקים מתאימים למשכנתא לתושבי חוץ?
הבנקים אוהבים לתת משכנתאות לתושבי חוץ. מדובר לרוב בקהל לקוחות אמיד ובמשכנתאות עם פוטנציאל רווח גדול יותר מבחינת הבנק. רוב הבנקים הישראליים הקצו סניפים מיוחדים טיפול במשכנתאות של תושבי מדינות זרות, ובנקים מסוימים לקחו זאת צעד קדימה וידועים בהתמחותם במשכנתאות מסוג זה: דיסקונט, הבינלאומי וירושלים.
אם נותרתם עם שאלות או שאתם מעוניינים לפנות לייעוץ משכנתא, אתם מוזמנים להשאיר פרטים או לחייג אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.
שאלות ותשובות על משכנתא לתושבי חוץ
משכנתא לתושבי חוץ שונה במגוון בחינות מזו הניתנת לתושבי ישראל. השינויים המהותיים הם שיעור המימון האפשרי, המסלולים האופציונליים, שיעור מס הרכישה, והטפסים שהבנק מבקש.
הבנק מבקש טפסים שונים שיעידו על ההיסטוריה הפיננסית ועל ההכנסות של הלווה. הטפסים משתנים בהתאם למדינת המקור, אך ניתן לקבל תמצית של המסמכים המבוקשים במאמר.
משכנתאות לתושבי חוץ הן נישה מורכבת הדורשת היעזרות ביועץ שמכיר את רזי הנושא, הזכויות והפרוצדורות השונות, ובהתאם יכול להתאים ללווה משכנתא מושלמת.
ככלל, תושב חוץ לא צריך להגיע לישראל לקבלת משכנתא, אם כי ייתכן שירצה להגיע לצורך בחינת הנכס והתנהלות נוחה מול הגורמים השונים. כך או אחרת, התושב יידרש לייפות את כוחו לנציג ישראלי (בד"כ עורך-דין), לרכוש פוליסות ביטוח משכנתא (ביטוח חיים וביטוח מבנה) באמצעות מבטח ישראלי ולשלם את ההחזר החודשי / הרבעוני מחשבון בנק ישראלי (לצורך כך יהיה עליו לפתוח חשבון כזה).
