משכנתא לנכס מסחרי

משכנתא לנכס מסחרי היא למעשה משכנתא לכל דבר ועניין אבל עדיין שונה מאוד ממשכנתא לדיור. היא מתנהלת שונה, תחת כללי רגולציה שונים, הגישה של הבנק וחברות האשראי לגביה, שונה מאוד ממשכנתא לדיור, ועם שימוש נבון וחכם באפשרות המימון הזו, ניתן להגיע לתוצאות נהדרות.

מהי משכנתא לנכס מסחרי?

סביר להניח שכאשר אתם שומעים את המילה משכנתא היא ישר משתלבת לכם בראש עם רכישת דירה, זאת משום שרוב האנשים לוקחים משכנתא לטובת רכישת דירה או שיעבוד שלה למטרות אחרות (סגירת הלוואות, חתונה, עזרה לילדים וכו').

אבל לא רבים יודעים שיש עוד משכנתאות הניתנות על ידי הבנקים לטובת רכישת נכסים מסחריים. מדובר על הלוואה כאשר הבנק למעשה משעבד את הנכס המסחרי כבטוחה לטובת החזר ההלוואה.

לצורך השוואה, תוכלו לקרוא גם על משכנתאות לרכישת דירה בקישורים הבאים:

• משכנתא לדירה ראשונה
• משכנתא לדירה שניה
• משכנתא לדירה להשקעה

היכן ניתן לקחת משכנתא לנכס מסחרי?

בגדול, רוב הבנקים מעניקים משכנתא לנכס מסחרי, אך גם חברות מימון חוץ בנקאיות נכנסו לתחרות.

מה נחשב לנכס מסחרי?

בגדול כל מה שלא מוגדר כמשכנתא לרכישת נכס מגורים, יכול להיכנס לקטגוריה של נכס מסחרי. ברוב המקרים מדובר על משרדים, מרפאות, שטחי תעשיה ומסחר, ועד לקניונים.

סוגי נכסים מסחריים שאפשר לרכוש עם משכנתא

ניתן לרכוש מגוון סוגי נכסים הנחשבים למסחריים בעזרת משכנתא, הנה הפופולאריים שבניהם:

• משרדים
• חנויות מכל סוג
• מרכזים מסחריים
• מחסנים
• מרלוגים
• מרפאות

מה מיוחד במשכנתא לנכס מסחרי?

ישנם מספר דברים מיוחדים בנוגע למשכנתא לנכס מסחרי, נציג לכם את העיקריים שהם.

כללי הרגולציה

הדבר שהכי מיוחד במשכנתא לנכס מסחרי הוא שכללי הרגולציה של בנק ישראל בנוגע למשכנתאות לדיור לא חלים עליה. כאשר אתם לוקחים משכנתא לרכישת בית, הבנק בודק שיש לכם מינימום הון עצמי, הבנק חייב לחשב את ההכנסות שלכם על פי מודל מוגדר מראש, אתם חייבים לקחת שליש משכנתא בריבית קבועה ואם אתם לא עומדים בכל מבחני הרגולציה שהגדיר בנק ישראל הבנק לא יכול להעניק לכם משכנתא ואין לו שיקול דעת בנושא.

אחוזי המימון

בהמשך למה שרשמנו קודם, לבנק אין למעשה מגבלה של אחוזי מימון וטכנית הוא יכול לממן גם 100% מהרכישה של הנכס המסחרי. הבנקים לרוב לא יעשו דבר כזה משיקול של מדיניות אשראי אבל בגדול אין עליהם מגבלה מבנק ישראל כמו שיש במשכנתא לדיור.

מבחן ההכנסות

מבחן הכנסות הוא עוד דבר ייחודי למשכנתא לנכס מסחרי. בעוד שבמשכנתא לדיור הבנק חייב לראות את ההכנסות המוצהרות שלכם, אז במקרה של רכישת הנכס המסחרי הבנק יבדוק את ההכנסות אבל הוא לא חייב. הדבר הזה יכול להוות יתרון משמעותי וניתן לכם דוגמא קטנה.

זוג נשוי ישראל וישראלה, שניהם סטודנטים לרפואה, עתיד גדול לפניהם מבחינה מקצועית וגם מבחינת הכנסות, אך כעת הם לא עובדים כלל. במשכנתא לדיור, הפוטנציאל של הזוג לא רלוונטי לבנק ולכן בהיעדר הכנסות הוא לא יכול לתת להם משכנתא. אבל במשכנתא לנכס מסחרי, אם הזוג ירצה לרכוש קליניקה ועד סיום הלימודים הקליניקה תושכר, יש יותר סיכוי שיקבלו את המשכנתא. כלומר כאן לסיפור עצמו יש חשיבות גדולה מאשר לנתונים היבשים של מבחן ההכנסות.

איזו משכנתא ניתן לקחת לנכס מסחרי?

• אחוזי המימון – כפי שרשמנו קודם אין הגבלה על אחוזי המימון ולכן הבנקים וחברות האשראי יכולות לממן גם 100% מהעסקה. אבל ברוב המקרים הבנקים יאפשרו 60% מימון ובמקרים חריגים יותר עד 70% מימון מרכישת הנכס.
• תקופת ההלוואה – בחלק מהבנקים ישתדלו לא לאפשר פריסת הלוואה שמעל ל- 20 שנים, אבל לאחרונה בנקים התחילו לאפשר פריסה גם ל- 25 שנים ובאישורים חריגים גם ל- 30 שנים.
• מסלולים – ההלוואות הללו ניתנות לרוב במסלול פריים, כאשר הבנק ברוב המקרים יבקש תוספת מעל ריבית הפריים הנהוגה במשק.
• שיעבוד – הבנק יבקש לרשום שיעבוד על הנכס כך שבמידה ולא תשלמו הוא יוכל לממש את הנכס ולפרוע את יתרת ההלוואה.

מדוע משקיעים רבים פונים לרכישת נכסים מסחריים?

בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בצורה חדה, בנק ישראל החל להגביל עוד ועוד את אפשרות המימון למשקיעים כך שכך שלמשקיע הקלאסי, זה שמחפש להתרחב באמצעות מינוף, הלכו ופחתו אופציות המימון. בנוסף, בשל עליית מחירי הדירות, אותו משקיע קלאסי שרוצה להרוויח מתשואה שוטפת, חייב למצוא דירה ממש במחיר מציאה כדי להגיע לתשואה נורמלית שוטפת על הכסף שלו, דבר שהפך את הנושא להרבה יותר מורכב.

לעומת זאת, בנכסים מסחריים יש אפשרות מימון רחבה יותר, פחות רגולציה ובפעמים רבות אפשר להגיע לתשואה גבוהה יותר מאשר בהשקעה לדיור. נוסיף לכך את העובדה שבגלל שבנו המון דירות למגורים היה חוסר בשטחי תעסוקה ובמשרדים ולכן הביקוש לכך היה די גבוה.

4 יתרונות לרכישת נדל"ן מסחרי

1. תשואה שוטפת – היכולת להשכיר את הנכס לבעל עסק יכולה להניב תשואה נהדרת ולאורך זמן.
2. עליית ערך – באזורים מתפתחים לא מן הנמנע שתוכלו לרכוש נכס מסחרי בזול, וכאשר האזור יתפתח, ערכו של הנכס יכול לעלות בצורה משמעותית.
3. מינוף – היעדר הרגולציה יכול לאפשר לכם לקנות נכס מסחרי או מספר נכסים עם מינוף די גבוה, בעוד שברכישת דירת מגורים החל מרכישת הדירה השנייה המינוף שלכם מוגבל.
4. יציבות – אם אתם משכירים את המשרד לבעל מקצוע (נניח רופא) סביר להניח שככל שטוב לו הוא יישאר בנכס לאורך שנים. זאת בניגוד לדירות מגורים בהם תחלופת השוכרים די גבוהה.

3 חסרונות לרכישת נדל"ן מסחרי

1. עליית ריבית – זה שאין רגולציה יכול להיות יתרון אבל גם חיסרון, בעוד שבמשכנתא למגורים אתם חייבים לקחת חלק מהמשכנתא בריבית קבועה (כדי להגן עליכם חלקית מעליית ריביות), אז בנדל"ן מסחרי רוב ההלוואות בפריים וכאשר הפריים עולה בחדות כמו שבשנת 2022-2023 ההחזר החודשי מזנק ויכול לגרום למצוקת אשראי אצלכם.
2. מיסוי – בעוד שבנדל"ן למגורים יש פטור מהכנסה על השכרת דירה עד לתקרה מסוימת אז בהשכרת נדלן מסחרי תצטרכו לשלם מיסים.
3. נכס שלא מושכר – בנדל"ן מסחרי הארנונה יותר יקרה וגם ברוב המקומות יש דמי ניהול לא זולים, כאשר הנכס לא מושכר אתם תוכלו לעמוד מול סיטואציה של תשלומים רבים כל חודש (משכנתא, דמי ניהול וארנונה).

אם אתם רוצים לקחת משכנתא לנכס מסחרי דברו איתנו, ליועצים שלנו יש ניסיון רב בתכנון משכנתאות לרכישת נכסים מסחריים ואנחנו נוכל לבנות עבורכם תוכנית מימון מדויקת לצרכים שלכם.