משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור היא משכנתא שחייבת להיות מתוכננת בקפידה. הקפיצה והמעבר אל דירה גדולה ויקרה יותר טומן בחובו עלויות רבות, ולרוב גם משכנתא גדולה ויקרה יותר ולכן נדרשת התאמה של המציאות הפיננסית החדשה אל התא המשפחתי.

מהי ההגדרה של משפרי דיור?

משפרי דיור הם אנשים שגרים בדירה בגודל מסוים ורוצים למכור את הדירה שלהם ולעבור אל דירה גדולה יותר, או יקרה יותר או לשדרג את איכות החיים בסביבת המגורים שלהם. שדרוג יכול להיות גם במעבר מדירה רגילה אל פנטהאוז או אל דירת גן או בית פרטי, או בכלל מעבר מיישוב מסוים אל יישוב יוקרתי יותר.

מהן הסיבות שמובילות אנשים לשפר דיור?

1. לרוב, זה הרצון להגדיל את הנכס בשל גדילת המשפחה. הצרכים של זוג עם מספר ילדים גדולים יותר מאשר זוג טרי עם ילד אחד.
2. הרצון למעבר לדירה חדשה יותר. לדוגמא יש לכם דירה יחסית ותיקה שנבנתה לפני 20-30 שנים ואתם רוצים לרכוש דירת קבלן.
3. מעבר לדירה ייחודית יותר כגון מעבר לדירת גן, דירת גג, בית פרטי.
4. מעבר ליישוב טוב יותר מבחינת חינוך, סגנון חיים וכו'.

מהי משכנתא למשפרי דיור?

משכנתא למשפרי דיור היא משכנתא שאותה אתם לוקחים לטובת שדרוג הנכס או איכות החיים שלכם. כלומר אתם מוכרים את הנכס הקיים ורוכשים נכס אחר במקומו ועליו לוקחים משכנתא חדשה.

ברוב המקרים משכנתא לשיפור דיור היא יותר מורכבת ממשכנתא רגילה גם מבחינת הבנקים וגם מבחינת תכנון האשראי הפנים משפחתי שלכם.

כדי להסביר מדוע, ניתן דוגמא:

נניח שיש בבעלותכם דירת 4 חדרים ברעננה שהשווי שלה הוא 2,000,000 ש"ח, עליה קיימת משכנתא בסך של 700,000 ש"ח, אתם רוצים לקנות דירת 5 חדרים שהשווי שלה הוא 2,500,000 ש"ח, יש לכם הון עצמי בצד של 500,000 ש"ח וטרם מכרתם את הדירה שלכם, אבל אתם חוששים שהדירה שאתם רוצים תיתפס ולכן אתם רוצים לרכוש אותה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת שלכם.

הסיפור הזה משקף למעשה את רוב משפרי הדיור.

הסיטואציה שאתם בין לבין, היא סיטואציה מאתגרת, מדוע?

• מצד אחד טרם מכרתם את הדירה ויש לכם עדיין משכנתא קיימת, כך שתצטרכו להחזיק 2 משכנתאות במקביל.
• בנוסף לכך, הבנקים שואפים ברוב המקרים להיכנס אחרונים לעסקה, כך שאם טרם מכרתם את הדירה הקודמת, אין לכם את כל ההון העצמי הדרוש לרכישה ולכן תצטרכו לבקש אישור מהבנק לדבר שנקרא "כסף אמצעי" (מצב שבו אתם שמים הון ראשוני, הבנק נכנס עם המשכנתא החדשה באמצע העסקה ואת היתרה תשלימו ממכירת הנכס שלכם).
• במידה ואושר כסף אמצעי, הבנק צריך לסמוך עליכם שתמכרו את הדירה במחיר שאמרתם ובזמן שאמרתם ולכן יש אי וודאות ביחס לסוגיה הזו.
• בחלק מהמקרים אם כבר מכרתם את הדירה ויש לכם משכנתא נהדרת עליה, תוכלו לבדוק אפשרות של גרירה שלה אל הנכס החדש או לגרור ולהוסיף (המידה והגרירה לא מספיקה).
• בחלק מהמקרים אם אין לכם את כל ההון הנדרש, תוכלו לבחון הגדלת משכנתא קיימת לצורך הון לרכישת הנכס החדש (לפי הרגולציה של בנק ישראל ניתן לשעבד עד ל- 50% מהנכס למטרה זו).
• בשיפור דיור, ברוב המקרים תצטרכו גם להגדיל את המשכנתא, גם בגלל שיפור הדיור וגם בגלל הוצאות חדשות כמו מס רכישה במידה ויש, עורך דין, יועץ משכנתא, מתווך, שמאי, שיפוץ וכו', כך שנדרש תכנון פיננסי לאתגר החדש שעומד בפתח.

אחוזי מימון למשכנתא למשפרי דיור

אם בבעלותכם נכס, ואתם קונים נכס אחר במקומו או שאתם מתחייבים למכור את הישן תוך 18 חודשים אתם נקראים משפרי דיור. לפי נהלי בנק ישראל ניתן לקבל משכנתא עד לגובה של 70% מהנכס החדש.

זאת בשונה מדירה ראשונה או יחידה בה אתם תוכלו לקבל עד 75% משכנתא. שימו לב לנקודה חשובה שאם יש בבעלותכם נכס, מכרתם אותו ויום למחרת קניתם נכס חדש, במקרה זה תוכלו לקבל 75% משכנתא משום שבעת הקניה זה היה הנכס היחידי בבעלותכם.

כמובן שלמשקיעי נדל"ן שזו דירתם השנייה והלאה ניתן יהיה לקבל עד 50% מימון מהנכס החדש.

חשוב לדעת, שבמקרה של שיפור דיור לא תוכלו לקבל הלוואת זכאות מטעם משרד השיכון.

מס רכישה למשפרי דיור

אם אתם מתחייבים למכור את הדירה הישנה שלכם אז מס הרכישה יהיה כמו לרכישת דירה רגילה ויחידה. כלומר, למרות שטרם מכרתם את הדירה הקודמת, רשות המיסים לא תחייב אתכם לשלם מס רכישה של משקיעים.

כמובן שאם לא תמכרו בזמן את הדירה כפי שהתחייבתם אז תצטרכו לשלם את מס הרכישה בתוספת ריבית והצמדה.

מהו התמהיל המומלץ עבור משכנתא למשפרי דיור?

בניית המשכנתא למשפרי דיור היא אתגר מאוד מורכב.

ראשית יש לבחון האם משפר הדיור כבר מכר את דירתו הקודמת או לא. במידה והוא טרם מכר את הדירה הישנה עלינו לבדוק האם הבנק יאשר לו משכנתא חדשה כאשר עדיין יש לו משכנתא "ישנה" שהוא עדיין משלם עליה כל חודש.

בנוסף, עלינו לבחון האם למשפר הדיור יש את ההון העצמי הדרוש להתנעת העסקה ובמידה ולא, האם אפשר לקחת הלוואת גישור על חשבון הנכס הקיים ולהגדיל את ההון שלו על ידי כך.

לצד כל זאת עלינו לבחון את המשכנתא הישנה ולהבין האם שווה לגרור אותה או לסלק אותה עם מכירת הנכס.

ברוב המקרים שיפור הדיור גם יגיע עם הגדלת צריכת האשראי והחזר המשכנתא יהיה גבוה יותר ממה שהכרתם בעבר.

בגלל כל המרכיבים הנ"ל קשה לקבוע תמהיל מדויק ומומלץ עבור משפרי הדיור ויש חשיבות רבה לאפיון הפיננסי טרום התהליך כדי לוודא שתעמדו בכל ההחזרים החודשיים ושיהיו לכם תוכניות מגירה למקרה שהנכס לא נמכר בזמן או בסכום שחשבתם.

האם הבנקים יכולים לסרב לתת משכנתא למשפר דיור?

חד משמעית כן. זה שיש לכם דירה בבעלותכם ועליה יש משכנתא לא אומר שהבנק יחפוץ להגדיל לכם את סך האשראי הכולל. הבנק חייב לראות סוג של תוכנית עסקית, לבדוק שתעמדו במשכנתא החדשה והישנה יחד, שתוכלו לשלם את המשכנתא החדשה כנדרש וכמובן לראות שיש לכם את כל ההון הדרוש להשלמת העסקה.

הסיבות הנפוצות לקבלת סירוב משכנתא למשפרי דיור

דירוג אשראי גרוע

זו הסיבה הנפוצה ביותר. במידה והמשכנתא הישנה לא שולמה בזמן, או שחזרו לכם הוראות קבע/המחאות וכו', זו סיבה מספיק טובה לבנקים לא להעמיד עבורכם אשראי נוסף בהיקפים גדולים.

רגולציה

הבנקים רשאים לתת לכם להחזיר משכנתא עד 40% מההכנסה הפנויה. כלומר הכנסה בניכוי התחייבות נקראת הכנסה פנויה. אז אם יש לכם משכנתא על דירה שטרם מכרתם, הבנק יהיה חייב להחשיב זאת כהתחייבות שלכם, וגם אם הבנק מאוד רוצה לתת לכם אשראי חדש ונוסף, בהחלט ייתכן שגלגלי הרגולציה ימנעו ממנו.

לא לאשר כסף אמצעי

בהנחה שמכרתם את הדירה השנייה, וביקשתם מהבנק שהוא יזרים משכנתא חדשה לאחר ששמתם הון עצמי מינימאלי, הבנק לא בהכרח אוהב לאשר עסקאות כאלו, משום שהוא מסתמך על כך שתמכרו את הנכס שלכם בזמן ובסכום שהתחייבתם. אם לא יקרה כך, אתם לא תשלימו את העסקה והבנק יהיה במצב בעייתי יחד איתכם.

איך אנחנו בפלאנר משכנתאות יכולים לעזור לכם?

שיפור דיור זו עסקה מאתגרת לכל הדעות. אצלנו בפלאנר יש יועצים שמתמחים בכל הסוגיה הזו, כולל בניית הרכב אשראי חדש למשפחה משפרת דיור, אישור כסף אמצעי בבנקים ובניית תוכנית מימון לעסקה הנדרשת.

מוזמנים לפנות אלינו בכל עת ואנחנו נבחן את המקרה שלכם, נייעץ ונעזור לכם לבצע את התהליך בצורה המדויקת והמשתלמת ביותר עבורכם.

שאלות ותשובות על משכנתא למשפרי דיור