האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי? אז בגדול, בבנקים הדבר לא אפשרי. נהלי בנק ישראל קובעים מה המינימום שתצטרכו להביא כהון עצמי בכל עסקה. אבל השאלה שצריכה להישאל היא: האם יש דרכים להשגת הון עצמי לרכישת דירה והתשובה היא שכן והרבה.
מה זה אומר משכנתא ללא הון עצמי?
לא מעט זוגות בתחילת דרכם רוצים לרכוש נכס, אבל אין בידם הון עצמי נזיל המאפשר להם קבלת משכנתא. ללא הון עצמי הם לא יוכלו לקבל משכנתא כלל בבנקים.
בנק ישראל הגדיר במפורש מה ההון העצמי הדרוש לכל עסקה, כך שכל זוג שלוקח משכנתא יצטרך להביא מינימום הון עצמי על פי דרישות הבנק. שימו לב שדבר זה אינו נתון לשיקול דעת הבנק, אלא מדובר בנוהל בנק ישראל והוא מחייב את כלל הבנקים.
מה אחוזי המימון שהבנק נותן במשכנתאות?
עבור דירה יחידה (משכנתא לדירה ראשונה) ניתן לקבל עד 75% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 25% הון עצמי.
עבור משכנתא למשפרי דיור (כאלו שבבעלותם דירה, הם קונים אחרת ומתחייבים למכור את הישנה) ניתן לקבל עד 70% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 30% הון עצמי.
עבור משקיעי נדל"ן (כאלו שרוכשים דירה שניה ואילך) ניתן לקבל עד 50% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 50% הון עצמי.
האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?
בגדול התשובה היא לא. בבנקים כפי שהזכרנו יש הגדרה ברורה כמה הון תצטרכו להביא בכל עסקת רכישה.
בחברות חוץ בנקאיות ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר, ורק במקרים נדירים תוכלו לקבל 100% מימון. כך שהתשובה לשאלה היא שלא ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי.
במידה ואין לי הון עצמי, האם יש פתרונות עבורי כדי לקחת משכנתא?
התשובה היא אכן כן, וכאן נתחיל למנות את האפשרויות:
- משכון נכס אחר – אם ברשותכם נכס ללא משכנתא או להורים יש נכס, תוכלו לשעבד אותו, לקבל עבורו כסף והוא יוכל להוות את ההון העצמי הנדרש ללקיחת משכנתא (למעשה זאת פעולה שנקראת הלוואה כנגד נכס). חשוב לדעת שאם יש לכם נכס ובכוונתכם לרכוש נכס נוסף אז השיעבוד תמורת הנכס ראשון לא יוכל להיות בבנק עקב רגולציה של בנק ישראל. מומלץ לקרוא את המאמר משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף.
- הלוואה משלימה – תוכלו לקחת הלוואה מחברות אשראי או מהבנקים ולקבל את ההון העצמי הנדרש. שימו לב שכל הלוואה שתיקחו מעל שנה וחצי, הבנק יצטרך להפחית את התשלום על ההלוואה מסך ההכנסות שלכם, כך שלא מעט פעמים זה עשוי לפגוע בגובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם לקחת.
- הלוואה מקרן הפנסיה או קרן ההשתלמות – לרוב האנשים בעלי חיסכון פנסיוני או קרן ההשתלמות יש אפשרות לקחת משכנתא על חשבון כספי הקרן. ברוב המקרים ההלוואה לא תהיה יותר גדולה מ- 80% מסך הקרן שלכם והפריסה המקסימאלית היא עד 7 שנים. בחלק המקרים ניתן לקחת הלוואה זו בגרייס או בבלון כך שתוכלו לבחור אם לשלם את כל ההלוואה, רק את הריבית או לא לשלם כלום עד למועד הפירעון.
- הלוואה מההורים – למרות שמדובר בצעד המחייב החזרת הכסף ויוצר תלות כלכלית, ההלוואה מההורים ניתנת לרוב בתנאים נוחים ואף ללא ריבית. כדי למנוע אי נוחות וסכסוכים משפחתיים, מומלץ לנסח חוזה המסכם את תנאי ההלוואה.
- הלוואה מגופים חוץ בנקאיים – בשנים האחרונות גם חברות האשראי והביטוח נכנסו לתחרות על ליבו של הלווה, והחלו להציע הלוואות בתנאים אטרקטיביים במטרה להתחרות בבנקים.
רכישת דירה במחיר למשתכן עם הון עצמי נמוך
במחיר למשתכן יש "רף כניסה" שונה מאשר בשוק החופשי. בנק ישראל מאפשר לקחת משכנתא במחיר למשתכן עם 10% הון עצמי או 100,000 ש"ח הון עצמי (לפי הגבוה מביניהם) אבל לא יותר מ- 75% משכנתא משווי הדירה בשוק החופשי. לאנשים שאין להם כמעט הון עצמי – מחיר למשתכן היא אפשרות נהדרת לקנות נכס עם הון עצמי מינימאלי, שלרוב ניתן לגייס בקלות דרך מכשירים פיננסיים שונים.
האם משכנתא חוץ בנקאית היא אופציה רלוונטית?
כפי שאמרנו , גם בחברות חוץ בנקאיות יש דרישה להון עצמי מינימאלי, ורק בפעמים מאוד מאוד חריגות ניתן לאשר 100% מימון בגין הנכס, ולרוב זה יהיה לתקופות קצרות או בפרויקטים של מחיר למשתכן שברור לחברה החוץ בנקאית ששווי הנכס גבוה בפועל מאשר מחירו בחוזה.
ניתן לקרוא מידע נוסף על משכנתא חוץ בנקאית.
יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא ללא הון עצמי
בהנחה ואתם מגייסים את הכסף ממקורות אחרים נרשום קצת על היתרונות והחסרונות:
יתרונות:
- לחובבי המינוף – כל איש עסקים שרוצה להתרחב ישמח לקבל כמה שיותר מימון ולהשכיב כמה שפחות כסף מהכיס שלו. המינוף מאפשר לו לצאת למספר עסקאות במקביל ולצמוח. במקרים כאלו כאשר כל ההון העצמי מגויס ממכשירים פיננסיים שונים, ובנוסף על הנכס הנרכש תיקחו גם משכנתא, אתם יכולים לצאת למספר עסקאות במקביל, למנף את הכסף ולמקסם את היכולות שלכם.
- מאפשר לכסף לעבוד – אם נניח יש לכם קרן השתלמות שמניבה תשואות נהדרות, ואתם אוטוטו עומדים לפתוח אותה כי אתם צריכים הון עצמי לרכישת נכס, אז הלוואה כנגד הקרן מאפשרת לכם מצד אחד לקבל את ההון העצמי שלכם, מצד שני לא פדיתם את הקרן והיא ממשיכה לעבוד כך שאתם מצליחים גם להתפתח וגם לא לפתוח מכשירים פיננסיים שעובדים עבורכם.
חסרונות:
- מינוף גבוה יכול לפגוע בכם אם התוכניות לא מתממשות – אם אתם לוקחים הלוואות ואתם במינוף גבוה, ומשהו בתוכנית שלכם לא עובד לפי הספר, אתם עלולים להיות בתזרים פיננסי שלילי עד לכדי מחנק חודשי שיכול להכביד על משק הבית.
- הבנק יכול שלא לאשר משכנתא – נזכיר לכם שבעת לקיחת משכנתא הבנק חייב לבצע בדיקה של הכנסות ומזה להפחית התחייבויות שיש לכם. אם אתם במינוף גבוה, יכול להיות שההכנסה הפנויה שלכם לא תהיה מספקת בשביל לאשר את המשכנתא שרציתם.
כפי ששמתם לב שלקיחת משכנתא ללא הון עצמי, המצריכה גיוס ממכשירים פיננסיים שונים, יש לא מעט סיכונים. חשוב לעשות זאת בליווי מקצועי של חברת ייעוץ משכנתאות שגם תבנה עבורכם תוכנית גיוס כספים חכמה.
תוכנית מימון מוצלחת בונים עם פלאנר!
ליועצים של פלאנר משכנתאות יש ניסיון רב בבניית תוכניות מימון מורכבות ובמיקסום גיוס הכספים מהמקורות הפיננסים שלכם. אם אתם רוצים לצאת לעסקה מאתגרת, אתם מוזמנים לפנות אל היועצים שלנו ואנו נבנה עבורכם את חבילת המימון המדויקת עבורכם.
