האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי? אז בגדול, בבנקים הדבר לא אפשרי. נהלי בנק ישראל קובעים מה המינימום שתצטרכו להביא כהון עצמי בכל עסקה. אבל השאלה שצריכה להישאל היא: האם יש דרכים להשגת הון עצמי לרכישת דירה והתשובה היא שכן והרבה.
מה אנשים באמת מתכוונים כשהם אומרים "משכנתא ללא הון עצמי"?
ברוב המקרים "משכנתא ללא הון עצמי" לא אומרת 0 מוחלט, אלא שאין הון עצמי נזיל וזמין כרגע.
בפועל, בבנקים חייבים הון עצמי מינימלי לפי נהלי בנק ישראל, ולכן הפתרון האמיתי הוא לבנות תוכנית לגיוס ההון העצמי ממקור אחר ואז להגיש משכנתא.
מה זה אומר משכנתא ללא הון עצמי?
לא מעט זוגות בתחילת דרכם רוצים לרכוש נכס, אבל אין בידם הון עצמי נזיל המאפשר להם קבלת משכנתא. ללא הון עצמי הם לא יוכלו לקבל משכנתא כלל בבנקים.
בנק ישראל הגדיר במפורש מה ההון העצמי הדרוש לכל עסקה, כך שכל זוג שלוקח משכנתא יצטרך להביא מינימום הון עצמי על פי דרישות הבנק. שימו לב שדבר זה אינו נתון לשיקול דעת הבנק, אלא מדובר בנוהל בנק ישראל והוא מחייב את כלל הבנקים.
מה אחוזי המימון שהבנק נותן במשכנתאות?
עבור דירה יחידה (משכנתא לדירה ראשונה) ניתן לקבל עד 75% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 25% הון עצמי.
עבור משכנתא למשפרי דיור (כאלו שבבעלותם דירה, הם קונים אחרת ומתחייבים למכור את הישנה) ניתן לקבל עד 70% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 30% הון עצמי.
עבור משקיעי נדל"ן (כאלו שרוכשים דירה שניה ואילך) ניתן לקבל עד 50% משכנתא כך שלעסקה זו תצטרכו להביא מינימום של 50% הון עצמי.
האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?
בגדול התשובה היא לא. בבנקים כפי שהזכרנו יש הגדרה ברורה כמה הון תצטרכו להביא בכל עסקת רכישה.
בחברות חוץ בנקאיות ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר, ורק במקרים נדירים תוכלו לקבל 100% מימון. כך שהתשובה לשאלה היא שלא ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי.
משכנתא ללא הון עצמי מול 100% מימון – מה ההבדל?
משכנתא ללא הון עצמי בדרך כלל פירושה שיש הון עצמי, אבל הוא מגיע ממקור חיצוני כמו הלוואה, משפחה או שעבוד נכס.
100% מימון הוא מצב נדיר מאוד שבו הגוף המממן מממן את כל העסקה, וברוב המקרים הוא מגיע עם מחיר גבוה יותר ותנאים מחמירים.
צ'קליסט קצר לפני שמתחילים לגייס הון עצמי
לפני שאתם מתחילים לחפש פתרונות "מהירים" להון עצמי, כדאי לעבור על כמה נקודות בסיס שיכולות למנוע טעויות יקרות:
- להבין כמה הון עצמי באמת חסר לכם, כולל הוצאות סביב העסקה ולא רק מחיר הדירה.
- לחשב מה ההחזר החודשי המקסימלי שאתם יכולים לעמוד בו גם אם הריבית תעלה.
- לבדוק האם יש התחייבויות קיימות (הלוואות, מינוס, כרטיסי אשראי) שהבנק יכניס לחישוב.
- להבין האם מקור ההון העצמי הוא זמני (הלוואה) או קבוע (סיוע משפחתי, נכס נוסף).
- לבדוק מראש האם גיוס ההון העצמי יפגע באישור המשכנתא בגלל יחס החזר.
במידה ואין לי הון עצמי, האם יש פתרונות עבורי כדי לקחת משכנתא?
התשובה היא אכן כן, וכאן נתחיל למנות את האפשרויות:
- משכון נכס אחר – אם ברשותכם נכס ללא משכנתא או להורים יש נכס, תוכלו לשעבד אותו, לקבל עבורו כסף והוא יוכל להוות את ההון העצמי הנדרש ללקיחת משכנתא (למעשה זאת פעולה שנקראת הלוואה כנגד נכס). חשוב לדעת שאם יש לכם נכס ובכוונתכם לרכוש נכס נוסף אז השיעבוד תמורת הנכס ראשון לא יוכל להיות בבנק עקב רגולציה של בנק ישראל. מומלץ לקרוא את המאמר משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף.
- הלוואה משלימה – תוכלו לקחת הלוואה מחברות אשראי או מהבנקים ולקבל את ההון העצמי הנדרש. שימו לב שכל הלוואה שתיקחו מעל שנה וחצי, הבנק יצטרך להפחית את התשלום על ההלוואה מסך ההכנסות שלכם, כך שלא מעט פעמים זה עשוי לפגוע בגובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם לקחת.
- הלוואה מקרן הפנסיה או קרן ההשתלמות – לרוב האנשים בעלי חיסכון פנסיוני או קרן ההשתלמות יש אפשרות לקחת משכנתא על חשבון כספי הקרן. ברוב המקרים ההלוואה לא תהיה יותר גדולה מ- 80% מסך הקרן שלכם והפריסה המקסימאלית היא עד 7 שנים. בחלק המקרים ניתן לקחת הלוואה זו בגרייס או בבלון כך שתוכלו לבחור אם לשלם את כל ההלוואה, רק את הריבית או לא לשלם כלום עד למועד הפירעון.
- הלוואה מההורים – למרות שמדובר בצעד המחייב החזרת הכסף ויוצר תלות כלכלית, ההלוואה מההורים ניתנת לרוב בתנאים נוחים ואף ללא ריבית. כדי למנוע אי נוחות וסכסוכים משפחתיים, מומלץ לנסח חוזה המסכם את תנאי ההלוואה.
- הלוואה מגופים חוץ בנקאיים – בשנים האחרונות גם חברות האשראי והביטוח נכנסו לתחרות על ליבו של הלווה, והחלו להציע הלוואות בתנאים אטרקטיביים במטרה להתחרות בבנקים.
טעויות נפוצות בגיוס הון עצמי "על הנייר"
הטעות הגדולה ביותר היא לחשוב שהבעיה היא רק "להביא כסף לעסקה", בלי להבין מה זה עושה לתזרים ולהחזר החודשי.
טעויות נפוצות כוללות:
- לקיחת הלוואה קצרה שמקפיצה החזר חודשי ומורידה סיכוי לאישור משכנתא.
- הסתמכות על כסף שאמור להגיע בלי ודאות אמיתית (בונוס, ירושה, מכירת רכב וכו’).
- גיוס הון עצמי בלי להשאיר כסף בצד להוצאות מסביב (עו"ד, מסים, שיפוץ, ריהוט).
- פנייה למספר גופים במקביל בלי אסטרטגיה, מה שמייצר הרבה בדיקות והחמרת תנאים.
- מינוף כפול: גם הלוואה להון עצמי וגם משכנתא גבוהה – בלי תוכנית תזרים ברורה.
איך הבנק מחשב יכולת החזר כשגייסתם הון עצמי בהלוואה?
הבנק מחשב יכולת החזר לפי ההכנסה הפנויה אחרי כל ההתחייבויות. לכן אם גייסתם הון עצמי באמצעות הלוואה, ההחזר החודשי שלה נכנס לחישוב ועלול להקטין את המשכנתא שהבנק יאשר או אפילו להקשות על האישור.
מה עדיף כהון עצמי – הלוואה מההורים או שעבוד נכס?
הלוואה מההורים יכולה להיות מהירה וגמישה ולעיתים גם ללא ריבית, אבל היא דורשת הסכמה ברורה והסדרה מסודרת כדי למנוע חיכוכים.
שעבוד נכס הוא פתרון בנקאי ומסודר שמאפשר לרוב סכומים גבוהים יותר, אבל הוא יוצר סיכון אמיתי על הנכס המשועבד.
טבלה: הלוואה מההורים מול שעבוד נכס כהון עצמי
| פרמטר | הלוואה מההורים | שעבוד נכס (הלוואה כנגד נכס) |
|---|---|---|
| מהירות קבלת הכסף | לרוב מהיר | תלוי אישורים ושמאות |
| ריבית ועלויות | לעיתים ללא ריבית | לרוב בריבית + עלויות נלוות |
| סכום אפשרי | תלוי ביכולת המשפחה | תלוי בשווי הנכס והרגולציה |
| סיכון | סיכון משפחתי/תלות | סיכון על נכס משועבד |
| מומלץ כש… | יש קשר טוב והסכמה ברורה | צריך סכום גבוה ותכנון מסודר |
רכישת דירה במחיר למשתכן עם הון עצמי נמוך
במחיר למשתכן יש "רף כניסה" שונה מאשר בשוק החופשי. בנק ישראל מאפשר לקחת משכנתא במחיר למשתכן עם 10% הון עצמי או 100,000 ש"ח הון עצמי (לפי הגבוה מביניהם) אבל לא יותר מ- 75% משכנתא משווי הדירה בשוק החופשי.
לאנשים שאין להם כמעט הון עצמי – מחיר למשתכן היא אפשרות נהדרת לקנות נכס עם הון עצמי מינימאלי, שלרוב ניתן לגייס בקלות דרך מכשירים פיננסיים שונים.
האם משכנתא חוץ בנקאית היא אופציה רלוונטית?
כפי שאמרנו , גם בחברות חוץ בנקאיות יש דרישה להון עצמי מינימאלי, ורק בפעמים מאוד מאוד חריגות ניתן לאשר 100% מימון בגין הנכס, ולרוב זה יהיה לתקופות קצרות או בפרויקטים של מחיר למשתכן שברור לחברה החוץ בנקאית ששווי הנכס גבוה בפועל מאשר מחירו בחוזה.
ניתן לקרוא מידע נוסף על משכנתא חוץ בנקאית.
יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא ללא הון עצמי
בהנחה ואתם מגייסים את הכסף ממקורות אחרים נרשום קצת על היתרונות והחסרונות:
יתרונות:
- לחובבי המינוף – כל איש עסקים שרוצה להתרחב ישמח לקבל כמה שיותר מימון ולהשכיב כמה שפחות כסף מהכיס שלו. המינוף מאפשר לו לצאת למספר עסקאות במקביל ולצמוח. במקרים כאלו כאשר כל ההון העצמי מגויס ממכשירים פיננסיים שונים, ובנוסף על הנכס הנרכש תיקחו גם משכנתא, אתם יכולים לצאת למספר עסקאות במקביל, למנף את הכסף ולמקסם את היכולות שלכם.
- מאפשר לכסף לעבוד – אם נניח יש לכם קרן השתלמות שמניבה תשואות נהדרות, ואתם אוטוטו עומדים לפתוח אותה כי אתם צריכים הון עצמי לרכישת נכס, אז הלוואה כנגד הקרן מאפשרת לכם מצד אחד לקבל את ההון העצמי שלכם, מצד שני לא פדיתם את הקרן והיא ממשיכה לעבוד כך שאתם מצליחים גם להתפתח וגם לא לפתוח מכשירים פיננסיים שעובדים עבורכם.
חסרונות:
- מינוף גבוה יכול לפגוע בכם אם התוכניות לא מתממשות – אם אתם לוקחים הלוואות ואתם במינוף גבוה, ומשהו בתוכנית שלכם לא עובד לפי הספר, אתם עלולים להיות בתזרים פיננסי שלילי עד לכדי מחנק חודשי שיכול להכביד על משק הבית.
- הבנק יכול שלא לאשר משכנתא – נזכיר לכם שבעת לקיחת משכנתא הבנק חייב לבצע בדיקה של הכנסות ומזה להפחית התחייבויות שיש לכם. אם אתם במינוף גבוה, יכול להיות שההכנסה הפנויה שלכם לא תהיה מספקת בשביל לאשר את המשכנתא שרציתם.
כפי ששמתם לב שלקיחת משכנתא ללא הון עצמי, המצריכה גיוס ממכשירים פיננסיים שונים, יש לא מעט סיכונים. חשוב לעשות זאת בליווי מקצועי של חברת ייעוץ משכנתאות שגם תבנה עבורכם תוכנית גיוס כספים חכמה.
תוכנית מימון מוצלחת בונים עם פלאנר!
ליועצים של פלאנר משכנתאות יש ניסיון רב בבניית תוכניות מימון מורכבות ובמיקסום גיוס הכספים מהמקורות הפיננסים שלכם. אם אתם רוצים לצאת לעסקה מאתגרת, אתם מוזמנים לפנות אל היועצים שלנו ואנו נבנה עבורכם את חבילת המימון המדויקת עבורכם.
שאלות ותשובות על משכנתא ללא הון עצמי
כן, בתנאי שיש תיעוד ברור שהכסף הועבר כמתנה ולא כהתחייבות להחזר. לעיתים הבנק יבקש מסמך הצהרה או אסמכתאות על מקור הכסף.
ברוב המקרים כן. הבנק רוצה לראות שהכסף זמין לעסקה ושניתן לבצע העברה בהתאם ללוח התשלומים בחוזה.
זה אפשרי, אבל צריך להתאים את זה ללוח התשלומים מול המוכר ולתזמון המשכנתא. אם יש פערי זמן, עלול להיווצר לחץ תזרימי או צורך בגישור זמני.
זו גישה מסוכנת. הלוואה קצרה בדרך כלל מייצרת החזר חודשי גבוה שעלול להפיל את אישור המשכנתא או להכניס אתכם לתזרים שלילי.
כן, באמצעות הלוואה על חשבון הקרן או משיכת כספים במקרים מסוימים. חשוב לבדוק את עלות ההלוואה מול ההשלכות על החיסכון העתידי.
לעיתים קל יותר לנהל תזרים כי התשלומים נפרסים לפי אבני דרך, אבל עדיין נדרש הון עצמי מינימלי לפי ההגדרה בעסקה. היתרון הוא בעיקר בתכנון זמן ולא בוויתור על הון עצמי.
הבנק בודק יכולת החזר לפי הכנסות והתחייבויות, ולכן זוג עם שתי הכנסות יציבות עשוי לקבל גמישות גבוהה יותר בתכנון. זה לא מבטל את דרישת ההון העצמי, אבל יכול להקל על בניית מימון כולל.
כן. נכס שקשה לממש (למשל חריגות, רישום בעייתי, דירה מחולקת) יכול לגרום לבנק להיות שמרני יותר, ולכן כשאין מרווח הון עצמי עדיף נכס "נקי" מבחינה משפטית ותכנונית.
לבנות תמונת תזרים אמיתית: כמה אתם יכולים לשלם כל חודש לאורך זמן, ומה יקרה אם תהיה עלייה בריבית או הוצאה לא צפויה. זה מונע מצב שבו מצליחים להיכנס לעסקה אבל לא מצליחים להחזיק אותה.
שההחזרים החודשיים יוצאים גבוהים מדי בגלל מינוף כפול, ואז כל שינוי קטן (ריבית, הוצאות לא צפויות, ירידה בהכנסה) מכניס את משק הבית ללחץ תזרימי.
כשאין מרווח תזרימי אמיתי, כשמקור ההון העצמי לא ודאי, או כשאתם נשענים על הלוואות יקרות בלי תוכנית החזר ברורה. במצב כזה עדיף לבנות תהליך מסודר ולהגיע לעסקה חזקים יותר.
