משכנתא לדירה שניה היא צעד פיננסי משמעותי עבור מי שכבר מחזיק בנכס ורוצה לרכוש דירה נוספת. בעמוד זה נפרט איך הבנקים בוחנים את העסקה, מה ההבדל בין דירה שניה לדירה יחידה, ואילו שיקולי מימון ומיסוי צריך לקחת בחשבון.
מהי משכנתא לדירה שניה?
משכנתא לדירה שניה היא משכנתא שנלקחת לצורך רכישת נכס נוסף, כאשר לרוכשים כבר קיימת דירה אחת בבעלותם. מבחינת הבנקים ובנק ישראל, רכישת דירה נוספת נבחנת לרוב כרכישת דירה להשקעה, גם אם המטרה האישית שונה.
ההגדרה הזו יכולה לבלבל, כי לא כל דירה שניה נרכשת לצורך השקעה קלאסית. יש מי שרוכשים דירה עבור הילדים, עבור ההורים, לצורך מעבר עתידי או כחלק מתכנון משפחתי רחב יותר.
עם זאת, ברגע שכבר קיימת דירה בבעלות הרוכשים, רכישת דירה נוספת נכנסת למסגרת בדיקה שונה מדירה יחידה. הבנק בוחן את ההון העצמי, יכולת ההחזר והסיכון הכולל של העסקה בצורה קפדנית יותר.
הסבר קצר על משכנתא לדירה שניה
בסרטון אביחי מפלאנר משכנתאות מסביר מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא לדירה שניה, ואיך להיערך נכון מבחינת הון עצמי, החזר חודשי ותכנון העסקה.
מה זה משנה לבנק אם אני קונה דירה ראשונה, שנייה או חמישית?
סוג הדירה משפיע ישירות על אחוזי המימון שהבנק יכול לאשר. בנק ישראל קובע מגבלות שונות לדירה יחידה, דירה חליפית ודירה נוספת, ולכן משכנתא לדירה שניה נבחנת אחרת ממשכנתא לדירה ראשונה.
- בדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון בנקאי.
- בדירה חליפית ניתן לקבל עד 70% מימון בנקאי.
- בדירה שניה או דירה להשקעה ניתן לקבל בדרך כלל עד 50% מימון בנקאי.
חברות חוץ בנקאיות, כמו חברות ביטוח או חברות מימון, עשויות להציע אחוזי מימון גבוהים יותר. עם זאת, צריך לבדוק גם את הריבית, תנאי ההחזר, הביטחונות והעלות הכוללת של ההלוואה.
בעלות על יותר משליש דירה עשויה להיחשב כבעלות על נכס, ולכן גם החזקה חלקית בדירה יכולה להשפיע על סיווג העסקה.
מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא לדירה שנייה?
לפני שלוקחים משכנתא לדירה שניה, צריך לבדוק את העסקה לא רק לפי מחיר הדירה, אלא לפי התמונה הפיננסית המלאה. בדירה נוספת יש מגבלת מימון, מס רכישה, הוצאות נלוות וסיכון גבוה יותר למשק הבית.
- מימון – בדירה שניה שיעור המימון הבנקאי נמוך יותר מדירה ראשונה, ולכן נדרש הון עצמי גבוה יותר. לפני חתימה על חוזה, צריך לוודא שיש אישור עקרוני רלוונטי והון עצמי שמספיק להשלמת העסקה.
- מיסוי – בדירה יחידה קיימות מדרגות מס מופחתות ולעיתים פטור עד תקרה מסוימת. בדירה נוספת מס הרכישה חל מהשקל הראשון, ולכן צריך לחשב אותו כחלק בלתי נפרד מעלות העסקה. לפי מדרגות 2026, בדירה נוספת שיעור המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון ועשוי להגיע ל-10% בחלק שמעל התקרה הרלוונטית.
- מטרת הרכישה – יש הבדל בין דירה שנרכשת להכנסה חודשית משכירות, דירה שמיועדת להשבחה ומכירה עתידית, ודירה שנרכשת עבור בן משפחה. המטרה משפיעה על תכנון ההחזר, בחירת המסלולים ורמת הסיכון.
- היערכות לתקופות בלי שכירות – ברכישת דירה שניה, למשק הבית עשויה להיות יותר ממשכנתא אחת. גם אם מתוכננת הכנסה משכירות, צריך להיערך לחודשים שבהם הדירה ריקה, יש תיקונים בנכס או שהשוכרים מתחלפים.
מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה שניה?
יש 3 תנאים עיקריים שחייבים להכיר:
| הון עצמי | עליכם להעמיד הון עצמי של לפחות 50% מערך הנכס. כפועל יוצא זה אומר שתוכלו לקבל עד 50% משכנתא לטובת רכישת נכס נוסף. |
| הכנסות | הבנקים מאשרים ברוב המקרים החזר משכנתא עד 40% מגובה ההכנסה הפנויה נטו. שימו לב שברגע שתהיה לכם משכנתא נוספת הבנק יהיה חייב להפחית את ההוצאה החדשה מההכנסה הפנויה. החדשות הטובות הן שאם תיכנס לכם שכירות עתידית אז הבנק יחשיב גם את השכירות העתידית בתור הכנסה נוספת שלכם. תוכלו לקרוא בהרחבה על כך במאמר – החזר חודשי מומלץ למשכנתא. |
| היסטוריית אשראי | כמו בכל עסקת אשראי, הבנק יבקש לוודא שדוח האשראי שלכם עומד במבחן הסף שלו, כלומר ללא בעיות אשראי בחשבון הבנק או בחשבון המשכנתא. |
מהן אפשרויות המימון לרכישת דירה שנייה?
כשמדובר במימון לרכישת דירה שניה, יש מספר אפשרויות שבעזרתן תוכלו להשיג את המימון ללקיחת המשכנתא ולכל אחת יש את היתרונות והחסרונות שלה.
הבנק
בבנק תוכלו לקבל עד 50% משכנתא לטובת רכישת הנכס השני. אם חסר לכם הון עצמי, בבנק לא תוכלו לשעבד דירה קיימת כדי לגייס את ההון העצמי.
חברות מימון חוץ בנקאיות
בחברות אלו, דוגמת חברות ביטוח או חברות אשראי או חברות מימון, מכיוון שהן אינן כפופות לבנק ישראל, ניתן לקבל שם אחוזי מימון יותר גבוהים לרכישת נכס נוסף. לעיתים גם עד 90%. דרך חברות אלו ניתן לשעבד גם דירה קיימת לקבלת הון עצמי וגם את הדירה הנרכשת למשכנתא רגילה.
בנק + חברות מימון חוץ בנקאיות
מכיוון שהבנק יכול לתת עד 50% על הדירה הנרכשת, את השלמת ההון העצמי ניתן לגייס בחברות חוץ בנקאיות על חשבון נכס קיים. שימו לב שבחלק מהבנקים, ברגע שהם יראו שגייסתם הון עצמי על נכס קיים דרך חברות חוץ בנקאיות, יש סיכויים גבוהים שלא תאושר לכם המשכנתא לרכישה.
איך לוקחים משכנתא לדירה שניה?
תהליך לקיחת משכנתא לדירה שניה מתחיל בבדיקת הון עצמי, יכולת החזר וסיווג העסקה מול הבנק. רק לאחר מכן נכון לבדוק נכסים, להשוות הצעות ולחתום על חוזה רכישה.
- בודקים כמה הון עצמי זמין לעסקה, כולל מס רכישה והוצאות נלוות.
- מחשבים החזר חודשי אפשרי לפי ההכנסות והמשכנתאות הקיימות.
- מקבלים אישור עקרוני שמתאים לדירה נוספת ולא לדירה יחידה.
- משווים בין מסלולי משכנתא, ריביות ותנאי פירעון.
- סוגרים תמהיל משכנתא שמתאים למטרת הרכישה וליכולת ההחזר.
הלוואה או משכנתא הן לא משחק – אבל אנחנו כאן כדי לוודא שתנצחו!
הגיע הזמן לקבל החלטות פיננסיות חכמות – השאירו פרטים ונתחיל!
בנו את העתיד הפיננסי שלכם בביטחון ובראש שקט, באמצעות הלוואה אופטימלית ומותאמת אישית.
- יועצים אובייקטיביים – דואגים רק לאינטרס שלכם
- מעל 16 שנות ניסיון בהשגת תנאים טובים יותר
- אלפי לקוחות שחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים
- אנחנו מטפלים בבירוקרטיה – אתם חוסכים זמן וכסף
עלויות נלוות שיש לרכישת דירה שנייה
בנוסף לעלות של רכישת הדירה, יהיו לכם כמה הוצאות שתאלצו לשלם וכדאי שתכירו אותן מבעוד מועד:
- מס רכישה – זו אולי ההוצאה הכי כבדה ברכישת דירה שנייה. נכון לחודש דצמבר 2025 עלות המס עומד על 8%-10% מהשקל הראשון. שימו לב שלא תוכלו לקחת משכנתא לטובת מימון המס רכישה וזו הוצאה שתצטרכו לשלם מההון שלכם. שיעורי מס הרכישה והחישוב המעודכן נקבעים על ידי רשות המסים ומתעדכנים מעת לעת. להלן מחשבון מס רכישה של רשות המיסים.
- עו"ד – כמו בכל עסקת מקרקעין תצטרכו עורך דין שיעמוד לצידכם וינהל את התהליך מההיבט המשפטי.
- תיווך – במידה וקיים תיווך בעסקה כמובן שתצטרכו להכין גם סכום כסף עבור תשלום למתווך.
- יועץ משכנתא – כמו בכל עסקת מימון חשוב שיהיה איש מקצוע לצידכם. בנושא דירה שנייה החשיבות גדולה הרבה יותר, משום שלצד ניהול המו"מ מול הבנקים על התנאים שלכם, חשוב שיועץ המשכנתא גם יכין את התוכנית העסקית, המימונית והתזרימית לביצוע העסקה עבורכם.
- שמאות – בהנחה ואתם קונים דירה יד שנייה ולא דירת קבלן, תצטרכו להזמין שמאי. במקרה הזה יש חשיבות מוגברת לשמאות מוקדמת, היות ואחוזי המימון שהבנק יכול לאשר מוגבלים. ככל שהערכת השמאי תהיה נמוכה מהמחיר בחוזה, הבנק יוכל לממן עבורכם פחות כסף בעסקה, מה שיכול לייצר קושי לביצוע העסקה. להסברים נוספים, קראו את המאמר שכתבנו על שמאות בתהליך משכנתא.
4 יתרונות של משכנתא לדירה שנייה
1. הכנסה נוספת
רוב רוכשי הדירות להשקעה קונים אותן כדי להגדיל הכנסה.
נכון לשנת 2026, הכנסה משכירות עד לגובה של כ-5,654 ש"ח פטורה ממס. זו אפשרות נהדרת למי שרוצה להגדיל הכנסה כל שכן שהיא פטורה ממס.
2. מינוף
נכון שבנק ישראל מגביל את אחוזי המשכנתא עד ל- 50% אבל עדיין זו אפשרות נהדרת לגייס כסף מהבנק ובאמצעותה להגדיל את מאגר הנכסים של אותו רוכש.
3. עליית ערך
מחירי הדירות בעלייה מתמדת במשך שנים רבות, רוב האנשים שרכשו דירה שנייה זכו לרווחים של מאות אלפי שקלים בגלל עליית הערך שהיתה בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות.
4. גידור סיכונים
חלק מהאנשים שמשקיעים את כספם דוגלים בפיזור סיכונים. כלומר, לצד השקעות שלהם בבורסה או באפיקים אחרים, נדל"ן הוא אופציה נהדרת לגיוון תיק ההשקעות של משפחה בישראל.
3 חסרונות של משכנתא לדירה שניה
1. מיסוי בקנייה ובמכירה
כאמור מקודם, מס הרכישה עומד על 8% שזה סכום לא מבוטל ברכישת נדל"ן. דבר נוסף הוא שבעת המכירה של הנכס השני, עליכם לשלם 25% מס על הרווח ככל שיש. כלומר יש אפשרות שתשלמו פעמיים מיסים, פעם אחת ברכישה ופעם שנייה במכירה.
2. מימון
תצטרכו להעמיד יותר מ- 50% הון עצמי. הבנק יבקש לראות שיש לכם 50% משווי הנכס, אבל לצד זה כל ההוצאות הנלוות ומס הרכישה ימומנו מכספכם בלבד, כך שבפועל תצטרכו יותר מ- 50% הון עצמי.
3. סיכון תזרימי
רוב רוכשי דירה שנייה קונים אותה לטובת השקעה, לוקחים משכנתא ומשכירים את הנכס. כך שלצד ההכנסה משכירות מתווספת גם הוצאה בדמות משכנתא נוספת למשק הבית. תארו לכם תרחיש בו חודשיים אין לכם שוכר לדירה השנייה, אתם עלולים להיות עם 2 משכנתאות במקביל (אחת על הנכס בו אתם גרים, והשנייה על הנכס להשקעה), דבר כזה לאורך זמן יכול לסחרר את משק הבית מבחינה פיננסית.
מה ההבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה לבין דירה שניה?
מבחינת הריביות, הבנקים לא קובעים ריבית אחרת רק בגלל שמדובר בדירה שניה. ההבדל המרכזי הוא בשיעור המימון, בהון העצמי הנדרש ובאפשרות לבדוק זכאות להלוואה מטעם המדינה.
| נושא | משכנתא לדירה ראשונה | משכנתא לדירה שניה |
|---|---|---|
| שיעור מימון בנקאי | עד 75% מימון | עד 50% מימון בדרך כלל |
| הון עצמי נדרש | נמוך יותר | גבוה יותר |
| הלוואת זכאות | ניתן לבדוק זכאות | לרוב לא רלוונטית |
| אופי העסקה | דירת מגורים יחידה | דירה נוספת או דירה להשקעה |
| בדיקת הבנק | הכנסות, יציבות והון עצמי | הכנסות, הון עצמי, התחייבויות ונכס נוסף |
בדירה ראשונה אפשר לבחון גם משכנתא לדירה ראשונה ואת האפשרות לשלב הלוואת זכאות מטעם המדינה. בדירה שניה, הדגש המרכזי עובר לתכנון ההון העצמי, שיעור המימון ויכולת ההחזר הכוללת של משק הבית.
משכנתא לדירה שניה לצורך השקעה
במקרים רבים, משכנתא לדירה שניה נלקחת לצורך רכישת דירה להשקעה. כלומר, נכס נוסף שאמור לייצר הכנסה משכירות, עליית ערך עתידית או שילוב בין השניים.
גם אם הדירה מיועדת להשקעה, הבנק עדיין בוחן את העסקה לפי יכולת ההחזר הכוללת של הרוכשים. לכן צריך לבדוק מראש את ההון העצמי, ההחזר החודשי, מס הרכישה והיכולת להחזיק את הנכס גם בתקופות ללא שוכר.
לקריאה מעמיקה על לקיחת משכנתא לדירה להשקעה.
למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתא?
אם נושא המשכנתא לא מספיק מסובך (שזה לכשעצמו מצדיק שכירת שירותיו של יועץ משכנתא) אז ברכישת משכנתא לדירה שנייה חשוב שיהיה יועץ מקצועי וטוב לצידכם. ברכישה זו, לצד התמהיל הנכון שצריך לבנות, ולצד המו"מ שצריך לנהל מול הבנקים, חשוב מאוד לבנות תוכנית עסקית עבורכם.
בתוכנית זו בודקים את נושא המימון עבורכם, לוודא שיש מספיק כסף לכל ההוצאות הנלוות (מס רכישה, עו"ד, יועץ משכנתא וכו'), בודקים את נושא התזרים, איזה כסף אמור להגיע ומתי לכל בעל מקצוע או גורם ברכישה, וכמובן להיערך לחודשים בהם יש אירועים בלתי צפויים כמו היעדר שוכר לדירה.
יועץ טוב ידע לבצע את גם את בניית תוכנית המימון/תוכנית עסקית לרכישה וזאת לצד ניהול התהליך מול הבנקים כמו בכל משכנתא.
יועצי המשכנתאות בחברת פלאנר מלווים מדי יום ביומו רוכשי דירות וביניהן רוכשי דירות שניות בין אם מטרתם השקעה או מטרתם מתנה לילדים או כל מטרה אחרת.
יש ליועצים שלנו ניסיון רב בבניית תוכניות מימון מהקלות ועד המורכבות ביותר, וכמובן נוכל לחבר אתכם עם בעלי מקצוע נוספים מהתחום כגון עו"ד, שמאי וסוכן ביטוח – כל זאת כדי לוודא שתעשו את העסקה המשתלמת ביותר בעבורכם.
שאלות ותשובות על משכנתא לדירה שניה
במערכת הבנקאית ניתן לקבל בדרך כלל עד 50% מימון לרכישת דירה שניה או דירה להשקעה. כלומר, עבור דירה בשווי 2 מיליון ש”ח, המימון הבנקאי יכול להגיע עד כמיליון ש”ח, בכפוף לאישור הבנק וליכולת ההחזר. בנק ישראל מגביל דירה להשקעה ל-50% מימון.
ההבדלים המרכזיים הם שיעור המימון, ההון העצמי, מס הרכישה והאפשרות לקבל הלוואת זכאות. בדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון בנקאי, ובדירה שניה ניתן לקבל בדרך כלל עד 50% מימון בלבד.
לא בהכרח. הבנקים לא קובעים ריבית שונה רק בגלל שמדובר בדירה שניה. עם זאת, שיעור מימון נמוך או גבוה, הכנסות, התחייבויות קיימות, יציבות פיננסית ותמהיל המשכנתא יכולים להשפיע על הריבית בפועל.
לא תמיד. מצד אחד, מי שכבר מחזיקים בנכס עשויים להציג לבנק ביטחון פיננסי גבוה יותר. מצד שני, הבנק בוחן התחייבויות קיימות, משכנתא פעילה, הכנסה פנויה וסיכון כולל גבוה יותר למשק הבית.
כן. ניתן לקבל משכנתא לדירה שניה גם כאשר קיימת משכנתא פעילה על הדירה הראשונה. הבנק יבדוק את שתי ההתחייבויות יחד, כולל ההחזר החודשי הכולל, ההכנסות, היציבות התעסוקתית וההון העצמי.
כן, במקרים מסוימים ניתן לשעבד דירה קיימת כדי לגייס חלק מההון הנדרש לרכישת דירה שניה. עם זאת, הבנק יבחן את שווי הדירה, יתרת המשכנתא הקיימת, מטרת ההלוואה ויכולת ההחזר הכוללת.
שיעור המימון המקסימלי במערכת הבנקאית הוא בדרך כלל עד 50% משווי הדירה הנרכשת. בדירה יחידה שיעור המימון יכול להגיע עד 75%, ובדירה חליפית עד 70%.
כן. ניתן למחזר משכנתא לדירה שניה אם התנאים הקיימים פחות מתאימים, אם הריבית השתנתה, או אם רוצים לשנות את התמהיל ותקופת ההחזר. לפני מיחזור צריך לבדוק עמלות פירעון, עלויות נלוות והחיסכון הצפוי.
כן, ניתן לשלב בין מימון בנקאי למימון חוץ בנקאי, בעיקר כאשר ההון העצמי אינו מספיק. עם זאת, חשוב לבדוק את הריבית, תקופת ההחזר, הביטחונות, העמלות וההשפעה על התזרים החודשי.
כן. רבים לוקחים משכנתא לדירה שניה לצורך רכישת נכס להשקעה, השכרה או החזקה לטווח ארוך. לפני הרכישה צריך לבדוק את ההון העצמי, מס הרכישה, שכר הדירה הצפוי והיכולת לעמוד בהחזרים גם בתקופות ללא שוכר.
