משכנתא לדירה שניה

משכנתא לדירה שנייה היא קפיצת דרך משמעותית בחיים הפיננסיים שלכם. זה אומר שאתם כבר מחזיקים בדירה אחת ובמקביל צברתם הון נוסף שאותו תוכלו להעמיד לטובת רכישת נכס נוסף. אבל כאן כללי המשחק הופכים להיות יותר מורכבים,  הן בהיבט של מימון העסקה והן בהיבט של מיסוי העסקה.

מהי משכנתא לדירה שניה?

כאשר אתם בעלים של נכס, וזה לא משנה אם הנכס הזה ממושכן או לא, ואתם רוצים לרכוש נכס נוסף ועליו לקחת משכנתא, אתם נחשבים מבחינת בנק ישראל וממשלת ישראל כקונים דירה להשקעה.

המונח הזה לעיתים מתעתע משום שמאוד יכול להיות שרכשתם דירה שנייה עבור הילד שלכם, או עבור ההורים שלכם ולכן זו לא בדיוק דירת השקעה אבל בכל אופן כך המחוקק מתייחס לזה.

אז כאשר אתם רוכשים דירה שנייה והלאה אתם נמצאים בקטגוריה הזאת.

מה זה משנה לבנק אם אני קונה דירה ראשונה, שנייה או חמישית?

הסיבה העיקרית היא שבנק ישראל מטיל מעת לעת מגבלות על עולם המשכנתאות:

• אם זו דירתכם הראשונה תוכלו לקבל עליה מימון של לא יותר מ- 75% משכנתא.
• אבל אם אתם קונים דירה שנייה תוכלו לקבל עליה במערכת הבנקאית מימון של עד 50% משכנתא.

*שימו לב שחברות חוץ בנקאיות כגון חברות ביטוח או חברות מימון למיניהן אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל ויכולות להעניק אחוזי מימון גבוהים יותר לעסקאות מסוג אלה.

עוד לפני שנדבר על משכנתא לדירה שניה, חשוב שנלמד על איך הבנקים רואים את המשכנתא הזו.

נדגיש שכאשר אתם רוכשים מעל שליש דירה זו נחשבת כבעלות על נכס מבחינת הרגולטור.

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא לדירה שנייה?

לפני שנגשים ללקיחת משכנתא לדירה שניה יש 4 דברים שחשוב לקחת בחשבון:

1. מימון – ההיבט החשוב מכל הוא היבט המימון. כלומר, בגלל שיש רגולציה מצד בנק ישראל שמגדירה לבנקים בדיוק כמה אחוזי משכנתא ניתן להעניק לדירה שנייה, חשוב לראות שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש ואת אישור המשכנתא לטובת השלמת העסקה.
   
   
2. מיסוי – בדירה ראשונה יש פטור ממס רכישה עד לגובה התקרה. על רכישת דירה שנייה יש מס רכישה מהשקל הראשון. לכן, זה שיש לרוכשים את ההון העצמי לרכישה לא אומר שיש להם כסף להשלים את העסקה. צריך לוודא שיש מספיק כסף "בצד" לטובת הוצאות נלוות וביניהן מס רכישה.
   
   
3. המטרות – כאשר רוכשים דירה שנייה עלינו להגדיר מראש מה המטרה. יש הבדל משמעותי בין אם העסקה היא כדי לייצר הכנסה שוטפת לבין האם העסקה היא כדי להניב רווח ממכירה עתידית.
   
   
4. להיערך לבלתי צפוי – לחלק ניכר מהרוכשים, רכישת דירה שנייה היא גם משכנתא שנייה שהם מוסיפים למשק הבית. על הנייר אמורה להיכנס שכירות נוספת אבל חשוב להיערך למצב שיהיו חודשים ללא הכנסות. את הבנק שבו לקחתם את המשכנתא זה פחות יעניין ולכן צריך להיערך לסיטואציות כאלו.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה שניה?

יש 3 תנאים עיקריים שחייבים להכיר:

מהן אפשרויות המימון לרכישת דירה שנייה?

כשמדובר במימון לרכישת דירה שניה, יש מספר אפשרויות שבעזרתן תוכלו להשיג את המימון ללקיחת המשכנתא ולכל אחת יש את היתרונות והחסרונות שלה.

הבנק

בבנק תוכלו לקבל עד 50% משכנתא לטובת רכישת הנכס השני. אם חסר לכם הון עצמי, בבנק לא תוכלו לשעבד דירה קיימת כדי לגייס את ההון העצמי.

חברות מימון חוץ בנקאיות

בחברות אלו, דוגמת חברות ביטוח או חברות אשראי או חברות מימון, מכיוון שהן אינן כפופות לבנק ישראל, ניתן לקבל שם אחוזי מימון יותר גבוהים לרכישת נכס נוסף. לעיתים גם עד 90%. דרך חברות אלו ניתן לשעבד גם דירה קיימת לקבלת הון עצמי וגם את הדירה הנרכשת למשכנתא רגילה.

בנק + חברות מימון חוץ בנקאיות

מכיוון שהבנק יכול לתת עד 50% על הדירה הנרכשת, את השלמת ההון העצמי ניתן לגייס בחברות חוץ בנקאיות על חשבון נכס קיים. שימו לב שבחלק מהבנקים, ברגע שהם יראו שגייסתם הון עצמי על נכס קיים דרך חברות חוץ בנקאיות, יש סיכויים גבוהים שלא תאושר לכם המשכנתא לרכישה.

עלויות נלוות שיש לרכישת דירה שנייה

בנוסף לעלות של רכישת הדירה, יהיו לכם כמה הוצאות שתאלצו לשלם וכדאי שתכירו אותן מבעוד מועד:

• מס רכישה – זו אולי ההוצאה הכי כבדה ברכישת דירה שנייה. נכון לחודש דצמבר 2022 עלות המס היא 8% מהשקל הראשון. שימו לב שלא תוכלו לקחת משכנתא לטובת מימון המס רכישה וזו הוצאה שתצטרכו לשלם מההון שלכם.
  
• עו"ד – כמו בכל עסקת מקרקעין תצטרכו עורך דין שיעמוד לצידכם וינהל את התהליך מההיבט המשפטי.
  
• תיווך – במידה וקיים תיווך בעסקה כמובן שתצטרכו להכין גם סכום כסף עבור תשלום למתווך.
  
• יועץ משכנתא – כמו בכל עסקת מימון חשוב שיהיה איש מקצוע לצידכם. בנושא דירה שנייה החשיבות גדולה הרבה יותר, משום שלצד ניהול המו"מ מול הבנקים על התנאים שלכם, חשוב שיועץ המשכנתא גם יכין את התוכנית העסקית, המימונית והתזרימית לביצוע העסקה עבורכם.
  
• שמאות – בהנחה ואתם קונים דירה יד שנייה ולא דירת קבלן, תצטרכו להזמין שמאי. במקרה הזה יש חשיבות מוגברת לשמאות מוקדמת, היות ואחוזי המימון שהבנק יכול לאשר מוגבלים. ככל שהערכת השמאי תהיה נמוכה מהמחיר בחוזה, הבנק יוכל לממן עבורכם פחות כסף בעסקה, מה שיכול לייצר קושי לביצוע העסקה. להסברים נוספים, קראו את המאמר שכתבנו על שמאות בתהליך משכנתא.

4 יתרונות של משכנתא לדירה שנייה

1. הכנסה נוספת

רוב רוכשי הדירות להשקעה קונים אותן כדי להגדיל הכנסה. נכון לדצמבר 2022, הכנסה משכירות עד לגובה של כ- 5,196 ש"ח פטורה ממס. זו אפשרות נהדרת למי שרוצה להגדיל הכנסה כל שכן שהיא פטורה ממס.

2. מינוף

נכון שבנק ישראל מגביל את אחוזי המשכנתא עד ל- 50% אבל עדיין זו אפשרות נהדרת לגייס כסף מהבנק ובאמצעותה להגדיל את מאגר הנכסים של אותו רוכש.

3. עליית ערך

נכון לדצמבר 2022, מחירי הדירות בעלייה מתמדת במשך שנים רבות, רוב האנשים שרכשו דירה שנייה זכו לרווחים של מאות אלפי שקלים בגלל עליית הערך שהיתה בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות.

4. גידור סיכונים

חלק מהאנשים שמשקיעים את כספם דוגלים בפיזור סיכונים. כלומר, לצד השקעות שלהם בבורסה או באפיקים אחרים, נדל"ן הוא אופציה נהדרת לגיוון תיק ההשקעות של משפחה בישראל.

3 חסרונות של משכנתא לדירה שניה

1. מיסוי בקנייה ובמכירה

כאמור מקודם, מס הרכישה עומד על 8% שזה סכום לא מבוטל ברכישת נדל"ן. דבר נוסף הוא שבעת המכירה של הנכס השני, עליכם לשלם 25% מס על הרווח ככל שיש. כלומר יש אפשרות שתשלמו פעמיים מיסים, פעם אחת ברכישה ופעם שנייה במכירה.

2. מימון

תצטרכו להעמיד יותר מ- 50% הון עצמי. הבנק יבקש לראות שיש לכם 50% משווי הנכס, אבל לצד זה כל ההוצאות הנלוות ומס הרכישה ימומנו מכספכם בלבד, כך שבפועל תצטרכו יותר מ- 50% הון עצמי.

3. סיכון תזרימי

רוב רוכשי דירה שנייה קונים אותה לטובת השקעה, לוקחים משכנתא ומשכירים את הנכס. כך שלצד ההכנסה משכירות מתווספת גם הוצאה בדמות משכנתא נוספת למשק הבית. תארו לכם תרחיש בו חודשיים אין לכם שוכר לדירה השנייה, אתם עלולים להיות עם 2 משכנתאות במקביל (אחת על הנכס בו אתם גרים, והשנייה על הנכס להשקעה), דבר כזה לאורך זמן יכול לסחרר את משק הבית מבחינה פיננסית.

מה ההבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה לבין דירה שניה?

מבחינת ריביות אין הבדל בבנקים. הדבר היחידי שמשתנה הוא במקרה של משכנתא לדירה ראשונה יש לכם אפשרות לבחון הלוואת זכאות מהמדינה ובמשכנתא לדירה שניה אפשרות זאת לא רלוונטית.

משכנתא לדירה שניה לצורך השקעה

בשנים האחרונות, לצד סביבת ריביות נמוכה, שוק הנדל"ן שבר שיאים. רוב רוכשי הדירות השניות קנו אותן להשקעה. כאלו היו מבוגרים שרצו לדאוג לעצמם לפנסיה מכובדת לעת זקנה, גם אוכלוסיית מעמד הביניים הצטרפה לחגיגה עקב סביבת הריביות הנמוכה שיצרה אצלה תיאבון.

אלו שבנו תוכנית פיננסית נבונה הרוויחו גם מתשואה שוטפת משכר הדירה שברוב המקרים גם כיסתה את המשכנתא החודשית, ולצד זה עליית ערך של עשרות אחוזים בשווי הנכס מה שהוביל לרווחים נאים לאלו שמימשו את הנכסים.

לקריאה מעמיקה על לקיחת משכנתא לדירה להשקעה.

למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתא?

אם נושא המשכנתא לא מספיק מסובך (שזה לכשעצמו מצדיק שכירת שירותיו של יועץ משכנתא) אז ברכישת משכנתא לדירה שנייה חשוב שיהיה יועץ מקצועי וטוב לצידכם. ברכישה זו, לצד התמהיל הנכון שצריך לבנות, ולצד המו"מ שצריך לנהל מול הבנקים, חשוב מאוד לבנות תוכנית עסקית עבורכם.

בתוכנית זו בודקים את נושא המימון עבורכם, לוודא שיש מספיק כסף לכל ההוצאות הנלוות (מס רכישה, עו"ד, יועץ משכנתא וכו'), בודקים את נושא התזרים, איזה כסף אמור להגיע ומתי לכל בעל מקצוע או גורם ברכישה, וכמובן להיערך לחודשים בהם יש אירועים בלתי צפויים כמו היעדר שוכר לדירה.

יועץ טוב ידע לבצע את גם את בניית תוכנית המימון/תוכנית עסקית לרכישה וזאת לצד ניהול התהליך מול הבנקים כמו בכל משכנתא.

יועצי המשכנתאות בחברת פלאנר מלווים מדי יום ביומו רוכשי דירות וביניהן רוכשי דירות שניות בין אם מטרתם השקעה או מטרתם מתנה לילדים או כל מטרה אחרת.

יש ליועצים שלנו ניסיון רב בבניית תוכניות מימון מהקלות ועד המורכבות ביותר, וכמובן נוכל לחבר אתכם עם בעלי מקצוע נוספים מהתחום כגון עו"ד, שמאי וסוכן ביטוח – כל זאת כדי לוודא שתעשו את העסקה המשתלמת ביותר בעבורכם.

שאלות ותשובות במשכנתא לדירה שניה