משכנתא לדירה ראשונה

משכנתא לדירה ראשונה היא מרגשת מצד אחד ומאתגרת מצד שני. סופסוף אתם קונים את בית המגורים הראשון שלכם, מריצים בראש כיצד יהיו החיים שלכם בדירה הזו, ולצד החלומות המתוקים עליכם לטפל בהמון בירוקרטיה הקשורה ברכישה ואם כל זה לא הספיק אז צריך לטפל גם בפרויקט החשוב מכל – המשכנתא.

מהי משכנתא לדירה ראשונה?

עוד לפני שנדבר על משכנתא לדירה ראשונה חשוב שנלמד על איך הבנקים רואים את המשכנתא הזו.

כאשר אנו נפנה לבנקים, הבנק יהיה חייב לקטלג אותנו בתוך אחת מתוך 3 אפשרויות שבאף אחת מהם לא מוזכרת המילה "דירה ראשונה".

הקטגוריות הן:

1. דירה יחידה – כלומר זו יכולה להיות דירתכם הראשונה אבל גם אם הייתה לכם דירה בעבר ומכרתם אותה, וכעת אתם קונים שוב דירה אז זו דירתכם היחידה. לכן כל מי שקונה דירה ראשונה נכנס אוטומטית לקטגוריה הזו.
   
2. משפרי דיור – אלו הם אנשים שיש בבעלותכם דירה, הם טרם מכרו אותה, וכעת הם קונים דירה חדשה אבל מתחייבים למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים. לכן בסופו של תהליך זו תהיה דירתם היחידה.
   
3. דירה נוספת – אלו אנשים שיש בבעלותם דירה או מספר דירות והם קונים דירה נוספת להשקעה.

לכן, כאשר אנו לוקחים משכנתא לדירה ראשונה זו בעצם משכנתא לדירה יחידה. כלומר: בנקודת הזמן של הרכישה אנו מצהירים שאין בבעלותנו כרגע שום דירה אחרת.

חשוב לדעת שאם אתם מחזיקים מעל 33% בנכס, זה נחשב שיש בבעלותכם נכס.

למה זה בכלל חשוב לבנק לדעת איזו דירה זאת עבורנו?

הבנקים כפופים לנהלי בנק ישראל. נהלי בנק ישראל קובעים לבנקים כמה אחוזי משכנתא הם יכולים לממן לכם עבור רכישת דירה ולכן יש שוני באחוזי המימון בהתאם לסטטוס שלכם.

מהו האחוז מימון שניתן לקבל עבור משכנתא לדירה ראשונה?

להלן טבלת אחוזי המימון בהתאם לסטטוס:

מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא לדירה ראשונה?

עכשיו נפרט לכם כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה, מהי רמת ההכנסה שתצטרכו ומה הבנק בודק בנוגע להיסטוריית האשראי שלכם.

• הון עצמי – קודם כל נתחיל מהרגולציה. אם בנק ישראל מגביל את הבנק להעניק לכם משכנתא של עד 75% זה אומר שתצטרכו להביא מינימום של 25% הון עצמי מהבית.
  
• הכנסות – עליכם להוכיח לבנק שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא על ידי מבחן הכנסות. כיום הבנקים מאשרים עד 40% מסך ההכנסה נטו לתא משפחתי.
  
• היסטוריית אשראי – כמובן שהבנק יבדוק שהיסטוריית האשראי שלכם תקינה, כלומר שלא היו לכם החזרות של הוראות קבע, כרטיסי אשראי או המחאות.

כיצד מתבצע תהליך לקיחת המשכנתא?

כדי להבין איך מתבצע תהליך לקיחת המשכנתא לדירה הראשונה שלכם, חילקנו לכם את התהליך ל-3 שלבים עיקריים על מנת לא לבלבל אתכם יותר מידי.

השלב הראשון – הוצאת אישור עקרוני

תחילה לפני שנחתום על חוזה הרכישה, עדיף אפילו לפני שבחרנו דירה בכלל, אנו נפנה לבנק להוציא אישור עקרוני. הבנק יבדוק את ההכנסות, את גובה המשכנתא המבוקש ובהנחה והכל תקין יעביר אישור עקרוני ללקיחת משכנתא.

שימו לב שברוב המקרים, הויכוח עם הבנק על הריביות כבר בשלב הזה הוא חסר טעם. הריביות שבאישור העקרוני תקפות ל- 24 ימים בלבד בהם עליכם לבצע את המשכנתא.

אם טרם חתמתם חוזה, הסיכוי שתספיקו לממש את האישור הוא לא גבוה. האישור בשלב הזה חשוב כאישור, לדעת שהבנק יאשר את גובה המשכנתא הדרוש עבורכם.

*רצוי לשקול בשלב הזה להזמין שמאי לשמאות מוקדמת כדי להימנע מהפתעות בהמשך.

השלב השני – ניהול מו"מ על התנאים

לאחר חתימת החוזה ובסמוך ללקיחת המשכנתא עליכם לנהל את המו"מ מול הבנקים על התנאים. זאת כמובן לאחר שתכננתם את גובה המשכנתא הרצוי, החזר חודשי למשכנתא ובניתם תמהיל משכנתא שנכון עבורכם.

השלב השלישי – העמדת בטחונות

לאחר שתסיימו את המו"מ ותבחרו את הבנק הרלוונטי, אתם תגיעו לשלב הביטחונות בעסקה. בשלב זה הבנק ידרוש להעמיד בטחונות לטובת העסקה כגון: רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, ביטוחי חיים וכו'.

רק לאחר שתסיימו את כל השלבים הנ"ל תוכלו להשלים את עסקת המשכנתא.

הנה כמה שלבים מקדימים שכדאי לבצע מבעוד מועד

מהן ההטבות שניתן לקבל עבור משכנתא לדירה ראשונה?

יש מגוון הטבות שונות הניתנות עבור משכנתא לדירה ראשונה ואנו נציג לכם את 4 ההטבות המשמעותיות ביותר.

1. הלוואת זכאות

ההטבה המשמעותית ביותר שיש על משכנתא בדירה ראשונה אל מול משכנתאות אחרות היא היכולת שלכם לקבל הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. שימו לב שהמונח הלוואה קצת מתעתע משום שזו אינה הלוואה קלאסית כמו שמקבלים מהבנק לחשבון שלכם, זה בעצם מסלול אחד מתוך מסלולי המשכנתא שבו משרד השיכון מסבסד חלק מהריבית. לא כולם זכאים להלוואה זו וזה תלוי במספר פרמטרים.

2. מחיר למשתכן

רוב הפרויקטים במחיר למשתכן הן כאלו ששמורים עבור זוכים שזו דירתם הראשונה וכפועל יוצא המשכנתא הראשונה שלהם. אפשרות המימון בפרויקט זה היא שונה מהשוק החופשי וניתן להגיע גם ל 90% משכנתא.

תוכלו לקרוא על כך בהרחבה במאמר שלנו משכנתא במחיר למשתכן.

3. מענק פריפריה

בהמשך להטבה הנ"ל במחיר למשתכן, בחלק מהערים בפריפריה, המדינה מעניקה מענקים שנעים בין 40,000 ל- 60,000 ₪.

4. מס רכישה על דירה ראשונה

כאשר קונים דירה ראשונה אתם מקבלים פטור ממס רכישה. נכון לחודש דצמבר 2022 הפטור מהמס הוא עד לרכישה בסכום של 1,805,545 ₪. מי שרוכש מעל מחיר זה ישלם את המס על ההפרש.

את המס לדירה ראשונה תוכלו לחשב במחשבון מס רכישה של רשות המיסים בישראל.

ריבית משכנתא לדירה ראשונה

מבחינת ריביות ללקיחת משכנתא לדירה ראשונה דעו שאין הבדל אם זו משכנתא ראשונה או חמישית שלכם. כמו בכל משכנתא הבנק יבצע בדיקה של ניהול סיכונים ואז יתמחר את המשכנתא בהתאם למדיניות האשראי של הבנק.

אם אתם מעוניינים להבין קצת יותר על הסוגים השונים של הריביות וכיצד הן מחושבות, קראו את המאמר – ריביות משכנתא.

מה עוד חשוב לדעת כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה?

תהליך רכישת דירה הוא מורכב מאוד ובטח ובטח כאשר זו דירתכם הראשונה. ההתרגשות שמגיעה עם הרכישה גורמת לא אחת להיכנס להוצאות גדולות ולא מתוכננות, מה שיכול להעיק על התזרים של משק הבית.

חשוב מאוד לתכנן את התקציב, לשים לב שאתם לא קונים דירה מעל היכולת שלכם, חשוב מאוד לתכנן את ההחזר החודשי כאשר לוקחים בחשבון המון משתנים כגון: כושר השתכרות כעת, עתידי, מצב משפחתי כעת והתרחבות משפחה בהמשך.

ההחזר החודשי שתבחרו הוא זה שילווה אתכם לאורך עשרות שנים קדימה, כאשר הוא גם יכול לעלות עם עליות ריביות ומדד בהמשך הדרך.

הנה מאמר נוסף המסביר על החזר חודשי מומלץ למשכנתא.

החשיבות של יועץ משכנתא בכל התהליך

כמות הדברים שתצטרכו לנווט ביניהם היא עצומה, בין עורכי הדין, לשמאי, טאבו, חברות ביטוח, הבנקים ומה לא. לכן חשוב מאוד להיעזר ביועץ משכנתא שזוהי התמחותו העיקרית.

הניסיון של יועץ משכנתא יכול לסייע לכם לצלוח את התהליך הזה ולא פחות חשוב לשמור על שפיות פיננסית עם כמה שפחות רעשי רקע מסביב.

בפלאנר עומדים לרשותכם צוות יועצים עם ניסיון עתיר שנים בתחום הפיננסי בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט. כבר שנים רבות שאנו מלווים זוגות לרכישת דירה ראשונה עבורם, בין אם זה במחיר למשתכן ובין אם אלו רכישות בשוק החופשי.

שאלות ותשובות במשכנתא לדירה ראשונה