משכנתא לדירה מקבלן שונה בהמון פרמטרים ממשכנתא לדירה יד 2. תהליך המשכנתא הראשוני די דומה בעסקאות הללו, אבל אופן קבלת כספי המשכנתא בפועל, שלב הביטחונות ודרישות הבנקים כדי לקבל את המשכנתא, שונות מאוד וצריך להכיר אותן לעומק.
מהי משכנתא לדירה מקבלן?
כאשר אתם רוכשים דירה, כספי המשכנתא לא מועברים אליכם לחשבון הבנק אלא אל המוכרים. הכסף למעשה "מדלג" מעליכם. אולם כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, הכסף ברוב המקרים לא מגיע ישירות אל הקבלן אלא ברוב המקרים הכסף יגיע אל הבנק המלווה של הקבלן.
בנק מלווה הוא למעשה גוף פיננסי שמלווה את הקבלן בתהליך בניית הבניין, הוא מקבל את הכסף מהקונים ואחראי להעביר את כספי המשכנתא אל הקבלן לפי פעימות התלויות בקצב התקדמות הבניה.
שימו לב שהבנק המלווה, למעשה גם מעניק לקונים ערבות בנקאית על הכספים שהם משלמים. כך שבמקרה של רכישת נכס מקבלן עם ליווי בנקאי הכסף לא עובר ישירות אל הקבלן אלא אל הבנק המלווה.
נאמר במאמר מוסגר שקבלן חייב לתת ערבות לקונים והוא יכול לבחור אחת מבין כמה אפשרויות, הנפוצה ולרוב גם הבטוחה ביותר היא ערבות של בנק/גוף פיננסי/חברות ביטוח.
מה גובה ההון העצמי הנדרש למשכנתא ברכישת דירה מקבלן?
למעשה נדרש אותו הון עצמי כמו בכל עסקת רכישה, שזה אומר מינימום של:
- 25% הון עצמי לרוכשי דירה יחידה
- 30% הון עצמי למשפרי דיור
- 50% הון עצמי למשקיעי נדל"ן שזו דירתם השנייה והלאה
מהם ההבדלים בין משכנתא לדירה מקבלן לבין רכישת דירה יד 2?
ההבדל העיקרי הוא שבדירה יד 2 הכסף עובר אל המוכרים ואילו ברכישת דירה מקבלן (שיש לו בנק מלווה) הכסף עובר אל הבנק המלווה ולא אל הקבלן.
שמאות
בעסקה יד 2 הבנק ידרוש להביא שמאי שיעריך את ערך הבית ואילו ברכישה מקבלן עם ליווי בנקאי לא נדרש להביא שמאי (למעט עסקאות של מחיר למשתכן ששם יש החרגה, תלוי בעסקה).
ביטוח נכס
בעסקה יד 2 הבנק ידרוש ביטוח נכס עוד לפני שקיבלתם בפועל את הנכס, ואילו ברכישת דירה מקבלן הבנק לא יבקש ביטוח נכס, אלא רק כאשר תקבלו טופס 4.
מועד הפינוי
בעסקאות יד 2 לרוב תקבלו את הנכס תוך מספר חודשים, ואילו ברכישה מקבלן מדובר לרוב על שנתיים ולפעמים תקופות יותר ארוכות. דבר שיכול להקשות עליכם פיננסית במקרה של תשלום משכנתא במקביל לשכירות כך שבחלק מהמקרים אנשים מבקשים גרייס או בלון מהבנק לתקופה קצובה.
הערת אזהרה/ערבות
ברכישת דירה יד 2, הבנק יסתפק תחילה ברישום הערת אזהרה לבנק ועם השלמת הרכישה ידרוש לרשום משכנתא בפועל. ברכישת דירה מקבלן עם ליווי בנקאי, הבנק ידרוש שתבצעו הסבת ערבות כך שכל תשלום מהמשכנתא יחייב את הבנק המלווה להוציא את הערבות על שם הבנק שהעמיד את המשכנתא עבורכם.
צריך לקחת בחשבון את מדד תשומות הבניה
ברכישת דירה מקבלן אתם כמעט באופן אוטומטי תוצמדו למדד תשומות הבניה. בעיקרון זה אומר שגם אם סגרתם מול הקבלן על מחיר רכישה X, בפועל סביר שתשלמו יותר.
מדד תשומות הבניה הוא למעשה מדד שעוקב כל חודש על עלויות הבניה של הקבלנים, החל מחומרי בטון, דלק, ברזל שכר עובדים וכו', ככל שהמחירים הללו מתייקרים, אתם תצטרכו לממן חלק מהעליות האלו. לקריאה בהרחבה על מדד תשומות הבניה לחצו כאן.
יתרונות וחסרונות במשכנתא לרכישת דירה מקבלן
3 יתרונות:
- פוטנציאל עליית ערך – על פי שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, האנשים שרכשו דירה "על הנייר" מקבלן, הרוויחו המון כסף פוטנציאלי בעת קבלת המפתח. זאת מאחר שמחירי הדירות עלו בצורה משמעותית.
- עיצוב הדירה – כאשר אתם קונים דירה יד 2, אתם לרוב מקבלים את הדירה as is וכל שינוי שתרצו לעשות אמור לעלות המון כסף, לעומת זאת ברכישת דירה מקבלן, תוכלו לבצע שינויים מראש כמו הזזת נקודות חשמל, גז, ריצוף ומטבח לפי רצונכם.
- כניסה לדירה חדשה – בעת שקונים דירה חדשה מקבלן הדירה היא חדשה ולרוב אתם תקבלו את הטכנולוגיה הכי מתקדמת שיש, חדר ממ"ד ובניין שמור. לעומת זאת, בדירה יד 2, יכול להיות שתרכשו דירה בבניין שכבר עומד מספר שנים טובות, שהתחיל לצבור בלאי וכדומה.
3 חסרונות:
- מחיר העסקה – מחיר הדירה הסופי לא ידוע בשל מדד תשומות הבניה. ברכישה יד 2 אתם יודעים בדיוק כמה תעלה הדירה, ואילו בדירת קבלן בשל חוסר הוודאות של מדד תשומות הבניה, המחיר הסופי של העסקה לא ידוע לכם בוודאות.
- ריהוט הבית – כאשר אתם קונים דירה יד 2, היא תגיע כבר עם ארונות קיר, מטבח, ולרוב עוד רכוש קבע שהמוכרים ישאירו לכם בדירה. בדירת קבלן תצטרכו לרכוש את כל המוצרים הללו או לשדרג בעלויות גבוהות ולכן עלות העסקה בפועל בדירת קבלן יותר יקרה ממה שרשום בחוזה.
- בלאי ותחזוקה – בדירות קבלן חדשות יש לא מעט ליקויים שהקבלן פספס עם בניית הבית ולכן בשנה הראשונה, המון משפחות מדווחות על נזילות או סדקים שגילו ועל הקבלן לתקן ליקויים אלו. בחלק מהפעמים תצטרכו להפסיד ימי עבודה או לחוות אי נוחות כתוצאה מעובדי הקבלן שיעבדו בדירה שלכם לתקן את הליקויים. לעומת זאת בדירה יד 2, שהיא במצב טוב ויחסית חדשה, סביר שכמות הליקויים תהיה פחותה לעומת דירה חדשה מקבלן.
מתי צריך להשיג אישור עקרוני למשכנתא?
רצוי להיות מלווים על ידי חברת ייעוץ משכנתאות, כבר עוד טרם רכישת הנכס. היות שיש חשיבות אדירה גם לתכנון הפיננסי של הרכישה, לוודא שיש מספיק כסף להוצאות מסביב ולראות שלא פספסתם שום הוצאה שעלולה להגיע בדרך, לכן חשוב להתחיל תהליך ייעוץ ולהגיע לחתימת החוזה עם אישור עקרוני למשכנתא שאותו יוציא עבורכם יועץ המשכנתא מבעוד מועד.
עד כמה חשוב לקבל ליווי צמוד מיועץ משכנתאות מנוסה?
חשוב ביותר. עסקת רכישה מקבלן היא מורכבת יותר בהיבט התכנון הפיננסי שלה והיא ארוכה יותר מעסקת יד 2.
לכן חשוב שיש לצידכם איש מקצוע מנוסה שידע בכל נקודת זמן מה גובה המשכנתא המדויק עבורכם, איך להסדיר את התקופה המאתגרת שתהיה לכם עם תשלומי משכנתא ושכירות במקביל, הוא ינסה לצפות הוצאות שאמורות להיות עם רכישת הדירה וגם יסייע לכם להעביר פעימות מהמשכנתא בכל תשלום ותשלום.
אם אתם רוצים לרכוש דירה מקבלן, אתם מוזמנים לפנות אל המומחים של פלאנר. ליועצים שלנו יש ניסיון רב בתכנון עסקאות רכישה מקבלן, בבניית תוכניות פיננסיות מותאמות ובעיקר בבניית משכנתא מותאמת לרכישה מקבלן.
