משכנתא לדירה מחולקת היא משכנתא מורכבת יותר מאשר לדירה רגילה. היא מצריכה בחינה הרבה יותר מעמיקה של השמאות וכמובן דורשת אישורים של המחלקות המשפטיות או מחלקות השמאות בבנקים השונים.
מה זו דירה מחולקת/מפוצלת?
ברמת העיקרון דירה אחת אמורה לשמש כמגורים לתא משפחתי אחד. אולם בשנים האחרונות פיצול הדירות הפך לתופעה נפוצה בישראל ולא מעט בעלי דירות ביצעו חלוקה של הדירה לשתי יחידות דיור שונות ולפעמים גם להרבה יותר.
כך שדירה מחולקת/מפוצלת היא דירה אחת שבעל הנכס הפך אותה למספר יחידות דיור שונות (שתיים ומעלה).
במקרים מסוימים, משפחות הגרות בנכס מחליטות לפצל אותו, כדי להשכיר חלק ממנו לדיירים נוספים או כדי לספק פתרון מגורים לבני משפחה או חברים.
לעומת זאת, ישנם משקיעים שקונים דירות ומפצלים אותן, במטרה להגדיל את התשואה משכר הדירה באמצעות השכרת מספר יחידות דיור במקום יחידה אחת.
קיימות מספר דרכים לפיצול דירה, ביניהן:
- חלוקת בית בעל שתי קומות לשתי יחידות נפרדות – אחת בקומה התחתונה והשנייה בעליונה.
- פיצול פיזי של דירת מגורים אחת למספר יחידות.
- הרחבת יחידת מגורים על ידי הוספת חדרים נוספים.
האם דירה מפוצלת היא חוקית?
בגדול לא. פיצול של דירות נחשב ללא חוקי והעירייה לא בהכרח מודעת לחלוקה שביצע בעל הנכס.
ברגע שהעירייה יודעת היא פותחת בהליכים משפטיים כנגד בעל הנכס.
מהי משכנתא לדירה מחולקת?
משכנתא לדירה מחולקת היא כמו כל משכנתא רגילה בהיבט ההתנהלות (שמאות, ביטוחים ריביות וכו') , אבל ישנו הבדל מהותי:
הבנק ידרוש לראות בשמאות כמה יעלה להחזיר את הבית לקדמותו ויבקש מהשמאי להפחית את העלות משווי הנכס.
כלומר אם דירה עולה 2,000,000 ש"ח והיא מפוצלת, והשמאי קבע שלהרוס את הפיצול יעלה 50,000 ש"ח אז הבנק יתייחס לשווי של 1,950,000 ₪.
למי מתאימה משכנתא לדירה מחולקת (מפוצלת)?
משכנתא לדירה מחולקת יכולה להתאים לקהלים מגוונים:
- משקיעי נדל"ן – המעוניינים למקסם את התשואה על הנכס באמצעות פיצול והשכרה של מספר יחידות.
- רוכשי דירה ראשונה – שגרים בחלק מהנכס ומשכירים את שאר החלקים כדי להקל על ההחזרים החודשיים.
- משפחות – שמחפשות פתרון מגורים לילדים בוגרים או קרובי משפחה תוך כדי ניצול הנכס הקיים.
- בעלי נכסים – המעוניינים לשדרג דירה ישנה עם תכנון עתידי לפיצול והשכרה.
- יזמים קטנים – שמזהים הזדמנויות באזורים עם ביקוש גבוה להשכרת דירות קטנות.
המאפיין המשותף לכל הקהלים האלו הוא רצון לשלב בין מגורים, השקעה והחזר השקעה יעיל תוך ניצול אופטימלי של נכס בודד.
האם הבנקים נותנים משכנתא לדירה מחולקת?
לפני מספר שנים רוב הבנקים לא נתנו משכנתאות לדירות מחולקות אבל המגמה השתנתה לאחרונה ורוב הבנקים אכן נותנים משכנתא לדירה מחולקת.
ככל שהדירה מחולקת עד ל-2 יחידות דיור זה יכול לעבור חלק ברוב הבנקים, אבל חלוקה ל-3 יחידות והלאה כבר מסבכת את הנושא משמעותית ויכולה לגרום לבנק לא לאשר את המשכנתא.
מה ההבדל בין משכנתא לדירה רגילה לבין משכנתא לדירה מפוצלת?
כפי שרשמנו מקודם השוני העיקרי הוא התייחסות הבנק לשווי השמאות לאחר קיזוז עלות השבת הנכס לקדמותו מלפני הפיצול.
כמו כן, הבנק יידרש לאשר את העסקה ספציפית לאור הפיצול כך שעדיף לבצע שמאות מוקדמת ולפנות לבנק להתייחסות.
מעבר לכך ברוב המקרים אין שוני בכל ההיבט שנוגע לריביות או דרישות הבנק לביטחונות מבעל הנכס.
מהם האתגרים בקבלת משכנתא לדירה מפוצלת?
כאשר מדובר על משכנתא לדירה מפוצלת, חשוב להכיר מספר אתגרים משמעותיים שעומדים בפני רוכשים, אשר מקשים על קבלת האישור מהבנק.
ראשית כל יש אתגר לאשר את המשכנתא עצמה. הבנק היה מעדיף למשכן דירה אחת, שבנויה כחוק ועל פי היתר ועם כמה שפחות "כאבי ראש".
בנוסף על כך יש לוודא ששווי הנכס לאחר קיזוז עלויות השבה לקדמותו, עדיין מספיק כדי לקבל את גובה המשכנתא המבוקש או את אחוז המימון הרצוי (במדרגות המימון של הבנקים).
מלבד המשכנתא שימו לב שאתם רוכשים נכס שהכל אצלו כפול (אמבטיה, שירותים, מטבח) ולכן ברוב המקרים העומס על תשתיות הנכס גדול משל נכס רגיל.
כמו כן, קיים עבורכם הסיכון שהעירייה תגלה שהנכס מפוצל ותתחיל בהליכים משפטיים כנגדכם דבר שיכול לגרום קנסות ואף הליכים משפטיים מורכבים מזה.
היתרי בנייה
אחד המכשולים העיקריים הוא היעדר היתרי בנייה לפיצול הדירה. בנקים דורשים שהפיצול יהיה חוקי ומגובה בהיתרים מהרשויות המקומיות. ללא היתרים מתאימים, קיים סיכון שהבנק לא יאשר את המשכנתא.
שמאות
שמאי הבנק עשוי להעריך את שווי הנכס בצורה נמוכה אם הדירה פוצלה באופן בלתי חוקי או אם הפיצול נעשה בצורה שאינה עומדת בסטנדרטים הנדרשים. הערכת שווי נמוכה יכולה להקשות על קבלת המימון הדרוש לרכישת הנכס.
חלוקה בלתי חוקית
חלוקת דירה ללא אישור חוקי מהווה בעיה מרכזית בעת בקשת משכנתא. בנקים נוטים להימנע ממימון נכסים אשר פוצלו ללא היתר, מחשש לפגיעה בערך הנכס וביכולת הבנק לממש את הנכס בעת הצורך.
תשתיות לקויות
לעיתים, פיצול הדירה מוביל לתשתיות שאינן מותאמות למספר יחידות הדיור שנוצרו, כגון בעיות באספקת חשמל, מים או מערכות ביוב. תשתיות בעייתיות עלולות להשפיע לרעה על ערך הנכס וגם להרתיע את הבנק מלספק מימון לנכס עם בעיות תשתית.
בניית תכנית מתאימה לפיצול חוקי והכנה מוקדמת מול הבנק ושמאי המקרקעין יכולים להקל על תהליך קבלת המשכנתא לדירה מחולקת.
היתרונות והחסרונות של רכישת דירה מחולקת ולקיחת משכנתא עליה
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| ✅ הכנסה נוספת מהשכרה של יחידות נפרדות | ❌ חשש לאישורים חוקיים ופגיעה באישור משכנתא |
| ✅ החזר חודשי מופחת בזכות שכ"ד | ❌ עלויות תחזוקה גבוהות יותר למספר יחידות |
| ✅ פתרון מגורים לקרובי משפחה | ❌ התמודדות עם עומס תשתיות ובעיות תחזוקה |
| ✅ ביקוש גבוה להשכרה בשוק החופשי | ❌ קשיים במכירה עתידית בגלל חלוקה |
| ✅ אפשרות לניצול טוב יותר של הנכס | ❌ שמאי עלול להוריד את ערך הנכס |
אילו מסמכים צריך להגיש לבנק כשמדובר בדירה מחולקת?
במקרה של בקשת משכנתא לדירה מחולקת, נדרשת לעיתים הגשה של מסמכים נוספים מעבר לדרישות הרגילות.
המסמכים העיקריים כוללים:
- שמאות מוקדמת עם התייחסות לפיצול ועלויות השבת הנכס לקדמותו
- תשריט בניה או תכנית אדריכלית
- אישורי היתר בניה (במידה והפיצול חוקי)
- תצהיר עו"ד לגבי השימוש בפועל בנכס
- אישור עירייה או מכתב אי התנגדות (כאשר ניתן להשיגו)
- טופס הצהרה על מצב הנכס (לפי דרישת הבנק)
הגשה מלאה ומסודרת של המסמכים יכולה להקל מאוד על תהליך קבלת האישור מהבנק.
מה בודק שמאי מקרקעין בדירה מפוצלת?
שמאי מקרקעין נדרש לבצע בדיקה מקיפה לדירה מפוצלת, הכוללת:
- זיהוי חריגות בנייה או פיצול לא חוקי
- השוואת התוכנית המאושרת לתוכנית בפועל
- הערכת עלות השבת הנכס למצבו המקורי
- בדיקת התאמה לתקנים הנדרשים (תשתיות, גישה נפרדת, כיבוי אש וכו')
- הערכת ערך שוק אמיתי – לאחר הפחתת עלות ההריסה או השיקום
מסקנות השמאי הן בעלות חשיבות מכרעת בקביעת גובה המימון שהבנק יסכים לאשר, ולכן מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת עוד לפני שמגישים בקשה רשמית.
מהם הסיכונים בלקיחת משכנתא לדירה מחולקת?
- פיצול לא חוקי – הסיכון הראשון הוא שהבנק לא ירצה את הנכס כבטוחה ולא יאשר משכנתא על הנכס הספציפי. במידה והדירה חולקה ללא אישור חוקי מהרשות המקומית, הבנק עשוי לדחות את הבקשה למשכנתא. בנוסף, אם יתגלו חריגות במהלך הזמן, ייתכן שהרשויות ידרשו להשיב את המצב לקדמותו, דבר שעלול לגרום להוצאות כספיות גבוהות.
- ירידת ערך הנכס – סיכון נוסף הוא שלאור הפחתת שווי הנכס על ידי השמאי , אחוזי המימון לא יספיקו למשכנתא המבוקשת וכך תקבלו פחות משכנתא ממש שאתם צריכים בפועל.
- קשיים במכירה עתידית – דירה מחולקת שאינה חוקית או שאינה עומדת בתקן, עלולה להיות קשה למכירה, מה שיקשה על רוכשים עתידיים לקבל משכנתא על הנכס, ויפחית את ערך השוק שלו.
- סיכון משפטי – במקרה שהפיצול אינו חוקי, קיימת אפשרות להליכים משפטיים מצד הרשויות או דיירים אחרים בבניין, מה שעלול להוביל לקנסות כספיים ואף דרישה להשיב את הנכס למצבו המקורי.
יש לקחת את הסיכונים הללו בחשבון ולהתייעץ עם מומחה למשכנתאות לפני קבלת החלטה, כדי לוודא שהדירה עומדת בדרישות החוק ושניתן לקבל משכנתא בתנאים אופטימליים.
מה גובה המשכנתא שניתן לקבל?
אם אין מורכבות יתר בנכס, ניתן לקבל אחוזי מימון כמו משכנתא רגילה.
| משכנתא לרכישת דירה ראשונה | ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס. |
| משכנתא לשיפור דיור (רכישת דירה חליפית) | אחוז המימון המירבי עומד על 70% מערך הנכס. |
| משכנתא לדירה להשקעה (דירה נוספת) | אחוז המימון המקסימלי עבור דירה להשקעה הוא 50% מערך הנכס. |
כאשר מדובר בקבלת משכנתא לדירה מחולקת, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי שיודע להתנהל עם סוג זה של הלוואות ומכיר את הגופים הפיננסיים המתאימים.
האם הריביות גבוהות יותר ממשכנתא רגילה?
בדרך כלל אין הבדל. אבל בפעמים בהם הנכס מורכב מאוד עם חריגות בניה גדולות או פיצול ל-3 יחידות והלאה, לא מן הנמנע שהריביות יהיו גבוהות יותר ממשכנתא רגילה.
האם ניתן לקבל משכנתא לדירה מחולקת במסגרת הלוואה כנגד נכס קיים?
במקרים מסוימים ניתן לקבל מימון לרכישת דירה מחולקת גם דרך הלוואה כנגד נכס קיים, כלומר לא משכנתא רגילה אלא הלוואה לכל מטרה שמובטחת בנכס אחר שבבעלותכם.
היתרון במהלך כזה הוא גמישות – ייתכן שתוכלו לקבל את הכסף בלי שמאות מחמירה על הנכס החדש ובלי התחשבנות מול השמאות על פיצול הדירה.
מצד שני, מדובר במהלך שמצריך תכנון מדויק – במיוחד אם יש על הנכס הקיים כבר משכנתא פעילה.
איך לקבל משכנתא על דירה מחולקת?
במקרים שכאלו עדיף להיעזר בשירותים מקצועיים של יועץ משכנתא ולהתחיל בשמאות מוקדמת. שמאות מוקדמת תיתן לכם המון מידע על החריגות בנכס, השווי שלו והפחתות בגין השבה לקדמות.
לאחר מכן יועץ המשכנתא יפנה לבנקים להוציא אישור עקרוני ולאחר מכן יטפל בהסבר העסקה לבנקים ובבניית התמהיל וניהול המו"מ על הריביות.
אם אתם עומדים לפני רכישת דירה מחולקת אתם מוזמנים לפנות אל יועצי המשכנתא של פלאנר, ליועצים שלנו יש ניסיון רב בבניית משכנתאות לדירות מחולקות ואנו נדע לאשר עבורכם את העסקה ולנהל מו"מ על הריביות מול הבנקים עד לתוצאה המיטבית.
שאלות ותשובות נפוצות שכדאי להכיר
האישורים הקריטיים שיכולים להשפיע הם היתר בנייה תקף, אישור שימוש חורג מהרשות המקומית, ואישור תכנון עדכני ממחלקת ההנדסה של העירייה. העדרם עשוי לגרום לדחיית המשכנתא או להפחתה משמעותית בשווי הדירה בשמאות.
במקרים בהם הדירה עצמה רשומה בטאבו אך הבניין לא עבר רישום מלא כבית משותף, ייתכן קושי מול הבנק – בעיקר אם קיימים שינויים פנימיים בנכס שאינם משתקפים ברישום הקיים. במקרה כזה כדאי לבצע בדיקה מוקדמת מול עורך דין מקרקעין.
העברת משכנתא מנכס אחד לאחר (מכונה גם "שיעבוד חלופי") אפשרית בתנאים מסוימים, אך כשהנכס החדש הוא דירה מפוצלת, הבנק ידרוש שמאות מוקדמת ויבחן את חוקיות הפיצול. אם הנכס החדש מורכב או בעייתי משפטית, ההעברה עלולה להידחות.
פוליסת הביטוח תדרוש התאמה למספר יחידות הדיור בפועל. במקרים רבים תידרש פוליסת ביטוח מקיפה יותר הכוללת כיסוי לנזקים הנובעים מתשתיות כפולות (כמו תקלות חשמל או מים). יש לדווח לחברת הביטוח על הפיצול כדי למנוע בעיות במקרה של תביעה.
כן, אך זה תלוי במידת החוקיות של הפיצול ובשווי הדירה לאחר הפחתות שמאות. אם הדירה עומדת בתנאים, ניתן לקבל הלוואת גישור לתקופה קצרה לצורך רכישת נכס נוסף – עד למכירת נכס אחר או השלמת עסקה.
באופן כללי, בערים בהן תופעת הפיצול רווחת יותר (כמו חיפה, תל אביב, פתח תקווה ובאר שבע), הבנקים מגלים גמישות גבוהה יותר – במיוחד אם יש תקדימים לאישור משכנתאות לדירות דומות באותו אזור. עם זאת, כל מקרה נבחן לגופו.
שמאי פרטי עשוי לתת שווי גבוה יותר או התייחסות מקלה יותר לפיצול, אך הבנק מחויב להסתמך רק על שמאי מטעמו. שמאות פרטית יכולה לסייע בניהול מו"מ מול הבנק, אך היא לא מחייבת את הבנק מבחינת אחוזי המימון או קבלת ההלוואה.
