משכנתא לדירה להשקעה היא משכנתא שונה מאוד מאשר משכנתא רגילה קלאסית. הן בתכנון שלה, באופן שניגשים אליה, באחוזי המימון שלה ובבניית התמהיל שמרכיב אותה. שימו לב שלמונח דירה להשקעה יש פרשנויות שונות אצל גופים שונים ואצל אנשים, נסביר הכול במאמר הבא.
מה זו בעצם דירה להשקעה?
לפי מיסוי מקרקעין דירה להשקעה היא למעשה הדירה השנייה והלאה שאדם רוכש מעבר לדירתו היחידה. כלומר הן בדירה השנייה שלישית וכן הלאה.
מבחינת בנק ישראל ההגדרה של דירה להשקעה תואמת את מיסוי מקרקעין, ובכך בנק ישראל הנחה את הבנקים להגביל את שיעור המימון שאנשים יכולים לקחת לטובת דירה להשקעה. הבנקים רשאים לתת עד 50% משכנתא משווי הנכס הנרכש ולא מעבר לכך.
מבחינת האדם מן המניין דירה להשקעה יכולה להיות גם דירה שנייה שלישית ואפילו דירה ראשונה. המשקיע מסתכל על רכישת הדירה כמטרה להרוויח ממנה כסף ולא למגורים ולכן בשפת העם דירה להשקעה היא דירה שאיננה למגורים גם אם זו הדירה הראשונה של אותו רוכש.
במקרים כאלו יש תתי הגדרות לדירה להשקעה:
דירה לטובת תשואה שוטפת
כלומר אותו רוכש קונה את הדירה, מתכוון להשכיר אותה ולהנות מפירות השכירות של אותה דירה, בשאיפה שהיא לפחות תכסה את גובה המשכנתא ובמקרה הטוב אולי תשאיר לו עוד כמה שקלים עודף לכיס.
אותו רוכש ידגול באמונה שהשוכר הוא זה שלמעשה משלם את המשכנתא ובעוד X שנים, עם סיום המשכנתא, תהיה לו דירה ללא שיעבוד כלל שמכניסה שכירות שוטפת.
דירה לטובת פליפ
המונח פליפ מקורו באנגלית והפירוש להעיף, המונח ידוע גם כעסקת אקזיט. כלומר אותו רוכש דירה, מתכוון מראש לרכוש את הנכס ולמכור אותו בהקדם עם עליית ערך הנכס.
לדוגמא, דירה שנרכשת ואמורה לעבור הליך תמ"א או פינוי בינוי. אותו רוכש יקנה אותה במחיר נמוך יחסית, ימתין לעליית הערך ולהשבחת הנכס ואז ימכור את הנכס ברווח נאה.
הנה מאמרים נוספים על משכנתאות שכדאי לקרוא:
האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
חד משמעית כן. לא משנה באיזה פרופיל משקיע אתם נכנסים, העיקרון המנחה של כל משקיע הוא למנף כסף שאינו שלכם.
לכן ככל שביכולתכם לקחת מימון מהבנק ולהשתמש בכמה שפחות כסף מההון העצמי שלכם, תוכלו לבצע השקעות חכמות עם כמה שפחות הון עצמי מהבית.
עם תכנון חכם, תוכלו אפילו לרכוש מספר נכסים ועם שימוש מינימאלי בהון העצמי שלכם שיכול להמשיך ולעבוד באפיקים אחרים.
איך מתחילים את התהליך?
לפנים פירוט של 6 השלבים החשובים בתהליך:
- אז כמובן שהכל מתחיל באיתור צרכים ותכנון. על המשקיע להגדיר תחילה מהי נקודת הסיום? כלומר מה הוא רוצה להפיק מהשקעה. האם זו תשואה שוטפת, האם זו עסקת פליפ וכן הלאה.
- לאחר מכן נחליט על תקציב, כלומר כמה מההון העצמי ישמש לטובת הגשמת המטרה וכמה מימון אנו נבקש מהבנק.
- בשלב הבא, אנו נפנה לבנקים להוציא אישור עקרוני כדי לדעת שהבנקים יעמידו את האשראי המבוקש עם רכישת הדירה להשקעה.
- לאחר מכן אנו נבחר את תא השטח הנדל"ני שבו נתמקד ונאתר את הנכס הרלוונטי, עליו ננהל מו"מ לגבי המחיר ואופן פריסת התשלומים בחוזה מול הצד השני.
עדיף שנבצע שמאות מוקדמת כדי לראות שאין הפתעות בנכס, הן מבחינה משפטית והן מבחינת שווי שלו, כדי לראות שאנו קונים נכס במחיר אטרקטיבי עבורנו שעונה על התוכניות שבנינו.
לקריאת מאמר המסביר על שמאות בתהליך משכנתא. - לאחר חתימת החוזה אנו נבנה את תמהיל המשכנתא בהתאם לתוכנית ההשקעה. אם לדוגמא היעד שלנו הוא "לא להרגיש" את המשכנתא אז אנו נבנה תמהיל משכנתא שההחזר החודשי שלו יהיה נמוך/שווה לגובה השכירות כדי שהמשכנתא לא תעמיס על ההוצאות החודשיות השוטפות שלנו. אם לדוגמא מדובר בעסקת פליפ, אנו נתמקד בבניית הרכב משכנתא עם סיכוי מינימאלי לקנסות יציאה במשכנתא, משום שקנסות אלו יכולים לשחוק את הרווח שלנו מהעסקה.
- בשלב הבא אנו ננהל את המו"מ על תנאי המשכנתא עד להשגת התנאים הטובים ביותר, חתימה על המשכנתא והעברת הכסף.
מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה?
ברמת העיקרון התנאים דומים לכל משכנתא אחרת.
ההבדל הוא שאם יש לכם דירה שנייה והלאה, הבנק יחשיב את ההכנסות משכירות כחלק מחישוב ההכנסה הכוללת שלכם וגם את החזרי המשכנתא שאתם משלמים כחלק מההוצאות החודשיות שלכם.
כמובן שככל שיש לכם יותר נכסים, הדבר ישפר את דירוג העסקה מבחינת הבנק מה שיאפשר לקבל תנאים משופרים במשכנתא.
מאיפה כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
בגדול זה תלוי מה אנו מחפשים. אם המטרה היא לחפש את התנאים הכי זולים, סביר שבבנקים אנו נקבל תנאי משכנתא עדיפים על פני חברות חוץ בנקאיות.
אבל, לא לשכוח שהבנקים כפופים לרגולציה מבחינת אחוזי המשכנתא שהם רשאים לתת לדירה שנייה והלאה (עד 50%), כך שאם אנו נחפש אחוזי מימון יותר גבוהים, סביר שנפנה חברות חוץ בנקאיות ששם אפשר לקבל על דירה להשקעה גם 70/80/90 אחוזי מימון.
תמיד כדאי לקחת ייעוץ משכנתא מחברה מקצועית ומנוסה שתדע להסביר ולעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
3 יתרונות של משכנתא לדירה להשקעה
| היתרון הבולט הוא יכולת המינוף | כמשקיעים אנו נרצה להשתמש בכסף שלנו לכמה שיותר מטרות, ולכן ככל שנוכל להוציא מהבנק הלוואה גדולה יותר, כך נוכל להשאיר את הכסף שלנו למטרות נוספות ואולי רכישת עוד נכסים. |
| פריסת תשלומים ארוכה | בבנקים ניתן לפרוס משכנתא ל- 30 שנים, בחלק מהחברות החוץ בנקאיות ניתן גם ל- 40 שנים. כך שפריסה ארוכה יכולה לאפשר לנו החזר חודשי נמוך, מה שיכול בפעמים רבות להתאים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא לגובה השכירות הצפויה להתקבל מהנכס. |
| גמישות | ניתן לבנות תמהילי משכנתא עם אפשרויות לפירעונות מוקדמים, כך שככל שיתקבלו כספים בעתיד ניתן להזרים אותם אל המשכנתא ולפרוע חלקים ממנה בהמשך הדרך. |
איך בוחרים תמהיל משכנתא לדירה להשקעה?
זו שאלת השאלות. כמובן כפי שאמרנו קודם, בניית התמהיל צריכה להיעשות בהתאם לצרכים. ככל שמדובר במשכנתא קלאסית אנו נבנה תמהיל מותאם לצרכי הלקוח עם דגש על משכנתא יציבה ופחות תנודתית.
ככל שמדובר על החזר חודשי נמוך, אנו נבנה משכנתא ארוכה יותר עם שאיפה שהשכירות שתתקבל תכסה את תשלומי המשכנתא ואף יותר.
ככל שמדובר ברכישה למטרת פליפ, אנו נבנה תמהיל עם יותר כספים במסלולים שאין עליהם קנסות יציאה במשכנתא, או שההסתברות לקנסות יציאה תהיה קטנה.
מוזמנים לקרוא כאן בהרחבה על איך בונים תמהיל משכנתא מנצח.
ולחשב תמהילים ומסלולים שונים בעזרת מחשבון תמהיל משכנתא.
אנו בפלאנר מלווים כבר שנים רבות משקיעים מהארץ ומהעולם, ויודעים להתאים את תוכנית המימון בדיוק לפי צורכי הלקוח. כמו כן, אנו מתמחים בבניית הרכבי משכנתא מנצחים שישרתו אתכם גם לטווח הקצר, הבינוני והארוך.
מוזמנים לפנות למומחים שלנו.
שאלות ותשובות על משכנתא לדירה להשקעה
למרות שמבחינת האדם הרגיל, רכישת דירה להשקעה נחשבת למטרת רווח/השקעה ולא למטרת מגורים – לפי מיסוי מקרקעין דירה להשקעה היא למעשה הדירה השנייה והלאה שאדם רוכש מעבר לדירתו היחידה. כלומר הן בדירה השנייה, השלישית וכן הלאה.
לא כל עסקת רכישת דירה להשקעה יכולה להיחשב למוצלחת.
חשוב שתבחנו מספר דברים:
1. את נושא המיסים (מס רכישה ומס מכירה).
2. את ההוצאות הנלוות (האם הדירה ישנה וזקוקה לשיפוץ ותיקונים?).
3. את ההכנסות משכירות (יש לקחת בחשבון את התקופה בה הדירה לא תהיה מושכרת ולא תקבלו תשלומים/הכנסות משכירות).
4. את גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו.
5. את ההתאמה של המשכנתא לתוכנית ההשקעה (האם הדירה תושכר לטווח ארוך? האם אתם מתכוונים לבצע עסקת "פליפ" ולמכור תוך כמה שנים?).
בנק ישראל הנחה את הבנקים להגביל את שיעור המימון שאנשים יכולים לקחת לטובת דירה להשקעה. הבנקים רשאים לתת עד 50% משכנתא משווי הנכס הנרכש ולא מעבר לכך.
רכישת דירה להשקעה יכולה לעזור לבסס את המצב הכלכלי הנוכחי, לשמש בעתיד כמקור הכנסה נוסף, לייצר יציבות כלכלית בעת הפרישה ואף לעזור לדור הבא – הכוונה עזרה ליורשים הן מבחינה פיננסית והן מבחינה פיזית.
יועץ משכנתא מומחה יעזור לכם לבחור את המסלול הנכון ואת התמהיל האופטימלי, יבדוק את רמת הכדאיות, את רמת הסיכון וכמובן יעזור לכם לשפר את הרווחיות שבעסקה. הבחירות האלו עשויות להשפיע מאוד על הרווח הסופי שלכם מכל התהליך, הרי בסופו של דבר רכישת נכס להשקעה היא למטרת השקעה ורווח.
