משכנתא לדירה בהנחה

משכנתא לדירה בהנחה היא מעט שונה ממשכנתא רגילה. התייחסות הבנקים והרגולציה לגביה שונים במספר פרמטרים ולכן כאשר אתם נדרשים לקחת משכנתא לתוכנית דירה בהנחה, יש להתמקצע בדקויות המבדילות אותה ממשכנתאות רגילות כגון רכישה מקבלן, או רכישה מיד שניה.

מהי דירה בהנחה?

דירה בהנחה היא תוכנית ממשלתית לרכישת דירה במחיר מסובסד, או להשכרת דירה במחיר מסובסד. זה למעשה שם כולל לתוכניות אשר השיקה הממשלה במהלך השנים וזאת במטרה להילחם בעליית מחירי הדיור.

תוכניות כגון: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה להשכיר או מחיר מופחת.

מהי מטרת התוכנית לדירות בהנחה?

אם נתמקד בתוכניות לרכישת דירות אז המטרה הכוללת היא לאפשר לאזרחי המדינה, העומדים בקריטריונים, לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.

לאורך השנים האחרונות מחירי הדיור המשיכו לטפס בהדרגה עד שלזוגות צעירים הולך ונהיה קשה עד בלתי אפשרי לרכוש נכס באופן עצמאי.

ככל שמחירי הדיור עלו, כך גדל גם ההון העצמי הנדרש בכדי לקבל משכנתא וכמו כן, גדלו גם המשכורות הנדרשות בכדי לאשר משכנתא גדולה יותר.

מכיוון שהמדינה לא יכולה/לא רוצה לכפות על בעלי הדירות להוריד מחירים, היא הגתה רעיונות לאורך השנים לטיפול במחירי הדיור. הרעיון בגדול הוא שהמדינה שמחזיקה בקרקעות תמכור אותם במחיר נמוך יותר לקבלנים, ואלו ישווקו את הדירות לזוכים בהגרלות במחיר נמוך משמעותית במחירי השוק.

כך חשבה המדינה שהיא תרוויח פעמיים, גם יותר ויותר זוגות יוכלו לרכוש דירות וגם עצם העובדה שדירות יימכרו כל כך בזול, עשוי להוביל לירידת מחירים בשוק החופשי. בפועל מחירי הדיור לא רק שלא ירדו אלא אף המשיכו לעלות.

איזה סוגי דירות כלולים בתוכנית?

בגדול כל סוגי הדירות החדשות מקבלן, החל מדירות רגילות בבניין, ובחלק מהפרויקטים שווקו גם דירות גן ודירות פנטהאוז.

מי זכאי להירשם להגרלות של דירה בהנחה?

רוב ההגרלות המשווקות הן לחסרי דירה ומעט מההגרלות הן למשפרי דיור.

על פי הגדרת משרד השיכון:

• חסרי דירה – אנשים שלא הייתה בבעלותם דירה במהלך ה-3 השנים האחרונות, שימו לב שעד לשליש דירה לא נחשב כבעל נכס מבחינת משרד השיכון. כמובן שגם כאלו שאין להם זכות לדירה באמצעות קבוצת רכישה או בניה עצמית.
• משפר דיור – כאלו שיש בבעלותם כיום יותר משליש בעלות על דירה או כאלו שהיה בבעלותם יותר משליש דירה במהלך 3 השנים האחרונות. במקרה שמשפר דיור זוכה בהגרלה הוא מתחייב למכור את הדירה "הישנה" עד ל-12 חודשים מיום האכלוס על הדירה החדשה.

יש עוד קריטריונים שאפשר למצוא בקישור הבא:
https://www.gov.il/he/pages/tenaey_zkaut

מהם תנאי הזכאות והקריטריונים הנדרשים להירשם לתוכנית?

• זוגות נשואים או כאלו שהם ידועים בציבור, גם כאלו שנרשמו לחתונה ועומדים להתחתן תוך 3 חודשים מיום הגשת הבקשה
• יחידים מעל גיל 35, לא משנה אם הם רווקים, גרושים או אלמנים
• כל הורה שיש לו ילד אחד מתחת לגיל 21
• הורים שהתגרשו והם מתחת לגיל 35 והילד אינו בחזקתם
• נכים המרותקים לכיסא גלגלים והם בשיעור נכות שבין 80-100 אחוזים, כמו כן גם הורים לילד המרותק לכיסא גלגלים עם קצבת ניידות והוא בשיעור נכות שבין 80-100 אחוזים

איך לבדוק אם אתם זכאים?

הוצאת תעודת הזכאות נעשית דרך אחת מתוך 3 חברות הנותנות את השירות עבור משרד השיכון.

החברות הן: מילגם, חברת אלונים או חברת מעוף.

תוכלו לפנות לכל אחת מהחברות לבירור סטטוס זכאות וגם לטובת הוצאת תעודת זכאות אשר תקנה לכם אפשרות להירשם לתוכניות השונות.

עלות ההרשמה היא 200 ₪.

להלן קישורים לבקשת אישור זכאות לרכישת דירה בתוכניות "דירה בהנחה":

בקשת אישור זכאות בחברת מילגם >>

בקשת אישור זכאות בחברת אלונים >>

בקשת אישור זכאות בחברת מעוף >>

איך נרשמים להגרלה לדירה בהנחה – תהליך ההגשה להגרלות

לאחר שהוצאתם תעודת זכאות להשתתפות בהגרלה, עליכם לעקוב אחרי הפרסומים על מועדי ההגרלות.

תוכלו לקבל דיוור דרך משרד השיכון למייל וגם דרך פרסומים בתקשורת.

ההרשמה להגרלה די קלה, אתם נכנסים לאתר, בוחרים עיר שאליה אתם רוצים להירשם ונרשמים.

קישור להרשמה להגרלה בתוכניות "דירה בהנחה".

מה ההבדל בין דירה בהנחה למחיר למשתכן

כפי שרשמנו מקודם, דירה בהנחה היא תוכנית כוללת לפרויקטים מסובסדים של משרד השיכון
כך שמחיר למשתכן היא אחת מתוך התוכניות האלו.

כיצד לבחור את הדירה המתאימה לכם?

כדי לבחור את הדירה המתאימה קודם צריך לזכות בפרויקט מסוים. מכיוון שסיכויי הזכייה הם לא גבוהים, הקפידו להירשם רק לערים שאתם מתכוונים לקנות שם נכס, בין אם זה למגורים ובין אם זה להשקעה.

מיקום הדירה

לאחר שבחרתם את מיקום הנכס, שימו לב לבדוק אם יש מענקים בערים הללו, בחלק מהערים המדינה נותנת מענק של עשרות אלפי שקלים למי שרוכש שם.

קומה

הקפידו לבחור קומה שנוחה לכם, לדוגמא, המון אנשים שומרי שבת יעדיפו קומות נמוכות בגלל שבשבת יותר מורכב לעלות ולרדת מהקומות הגבוהות או כי זה מצריך ירידה ברגל של המון קומות או שזה מצריך להמתין למעלית שבת שלוקחת המון זמן

גודל דירה

תנסו לחשוב על גודל דירה שישרת אתכם לא רק בשלב הנוכחי של החיים, אלא לטווח הבינוני קדימה, כך שאם אתם זוג צעיר עם ילד, ושואפים להתרחב, אולי תתאים לך דירה יותר גדולה מתוך מחשבה על העתיד.

בחינת האזור

הקפידו לבדוק את האזור בו אתם רוכשים, האם צפויה בו השקעה ממשלתית? השקעה בתשתיות, מה סוג האוכלוסייה שתגור באזור ואם זה מתאים לצרכים שלכם.

תקציב

לאחר שתזכו ותקבלו את מפרט הדירות, הגדירו את התקציב הכולל שלכם. הגדרת התקציב מתחילה קודם כל בהון העצמי הנזיל שלכם ובגובה המשכנתא שנכון לכם לקחת.

שימו לב שרשמתם בגובה המשכנתא את הסכום שנכון לכם ולא את גובה המשכנתא שאתם יכולים לקחת. ברוב הפעמים יש הבדל בין סכומים גבוהים שהבנק יכול לאשר לבין מה שבאמת נכון לזוג צעיר לקחת ולעמוד בו לאורך שנים.

חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות כגון: מדד תשומות הבניה, עלויות כניסה לבית כמו מטבח, ריהוט וכו'.

מהי משכנתא לדירה בהנחה?

בגדול זוהי משכנתא כמו כל משכנתא רגילה רק שההתייחסות שם לשווי הנכס, לאחוז המימון ולגודל המימון בפועל שונה ממשכנתא רגילה.

התייחסות במשכנתא לדירה רגילה

במשכנתא רגילה בה קניתם דירת קבלן, מחיר החוזה הוא שווי הדירה מבחינת הבנק (כל עוד יש בנק מלווה לפרויקט).

כאשר אתם קונים דירה יד 2, הבנק יבקש מכם להזמין שמאי. ואז הבנק יתייחס למחיר הנמוך ביותר, או לשווי החוזה שחתמתם או לפי מה שהעריך השמאי, לפי הנמוך מבניהם.

התייחסות במשכנתא לדירה בהנחה

ברכישת דירה בהנחה, למרות שמדובר בדירת קבלן ולמרות שיש בנק מלווה, הבנק יבקש מכם לשלוח שמאי ויתייחס לשווי בפועל של הנכס כלומר למחיר הגבוה מבין החוזה או הערכת השמאי, כך שאם אתם רוצים לקחת משכנתא אפשר לקבל אחוזי מימון לפי שווי הנכס ולא לפי מחיר הדירה.

שימו לב שיש לזה הגבלות כמו שתצטרכו לשים לפחות הון עצמי של 100,000 ש"ח או 10% ממחיר החוזה, לפי הגבוה מבניהם ולא יותר מ 1.8 מיליון ש"ח, וכמובן לא תוכלו לקבל מעל 75% משווי הנכס בשוק החופשי.

נקודה נוספת שחשוב לדעת זה שכל החישובים הנ"ל מתייחסים לדירה של עד שווי של 1.8 מיליון ש"ח, כך שאם רכשתם במחיר גבוה מעל 1.8 מיליון ש"ח, הבנק יתייחס לזה כמו רכישה רגילה בשוק החופשי.

תהליך קבלת משכנתא לדירה בהנחה – 4 שלבים משמעותיים

1. כדי לקבל משכנתא לדירה בהנחה עליכם להתחיל בבקשה לאישור עקרוני, אתם צריכים להגיש לבנק בקשה ולצרף אליה 3 תלושי שכר של כל אחד מהלווים, תעודת זהות, 3 חודשי עובר ושב ופירוט הלוואות ככל שיש לכם כאלו. בתום בדיקת המסמכים תקבלו אישור עקרוני מהבנק.
2. לאחר מכן ברגע שתאושר המשכנתא עליכם לחתום על חוזה ולשלם את ההון העצמי הנדרש מכם.
3. לאחר מכן עליכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולבחור את המסלולים שנכונים עבורכם מתוך שלל המסלולים הקיימים בבנקים, ואז על התמהיל שבחרתם לגשת ולנהל מו"מ מול הבנקים. לאחר שתיסגרו על בנק תצטרכו לעבור לשלב הביטחונות.
4. בשלב זה תצטרכו לבצע המון פעולות כגון, הזמנת זכאות למשכנתא ככל שמגיעה לכם הלוואת זכאות מסובסדת ממשרד השיכון, להזמין שמאי אלא אם הבנק פטר אתכם מזה (לחלק מהבנקים יש שמאות מרוכזת לפרויקט), להעביר מסמכים לקבלן, לבצע ביטוחי חיים ועוד שלל משימות שהבנק יבקש מכם לעשות, שרק בסיומן תוכלו לבצע את המשכנתא.

יתרונות וחסרונות של משכנתא לדירה בהנחה

איך לנהל את המשכנתא שלכם בצורה יעילה?

בשלב הראשון

ראשית כל, עליכם לבנות את העסקה על כל הרבדים שבה, שזה אומר: בניית תקציב, כמה מתוכו הולך לרכישה, כמה מתוכו הולך להוצאות נלוות כגון: עו"ד, יועץ משכנתא, הוצאות נלוות לדירה, שיפוץ, ריהוט וכו'.

בשלב השני

לאחר מכן אחרי שהחלטתם על גובה המשכנתא, עליכם להחליט על החזר חודשי שאותו תרצו לשלם מדי חודש. שימו לב לקחת בחשבון תרחיש של עליה בהחזר החודשי.

בשלב השלישי

לאחר שיש לכם את ההחזר החודשי, עליכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, להחליט איזה מסלולים תשלבו, מהן התקופות ואיזה סוגי ריביות משתנות אתם רוצים לשלב בתמהיל אם בכלל.

בשלב הרביעי

לאחר מכן עליכם לנהל את המו"מ מול הבנקים השונים.

חשוב לדעת שלאחר המשכנתא עליכם לעקוב ברמה חודשית אחרי מה שקורה בשוק. בלא מעט פעמים, יש תקופות של ירידת ריביות וזוהי הזדמנות נהדרת לבצע מיחזור משכנתא ולהחליף אותה בתנאים משופרים.

3 טיפים לחיסכון ולתכנון כלכלי נכון

1. קודם כל ועוד לפני המשכנתא עליכם לוודא שהתזרים הכלכלי המשפחתי הוא חיובי כך שסך ההכנסות למשק הבית יהיו יותר גבוהות מסך ההוצאות. במקרה שהדבר אינו כך, עליכם לפעול להגדלת ההכנסות או להקטנת ההוצאות, או גם וגם.
2. הקפידו לשמור כספים לקרן חירום על כל צרה שלא תבוא כגון: פיטורים או מחלה חלילה או הוצאה בלתי צפויה. ההמלצה הרווחת היא לשמור בצד כ- 6 חודשי מחיה. כלומר אם ההוצאות שלכם מסתכמות ב- 15,000 ש"ח בחודש אז ככל שאפשר, עליכם לשמור בצד כ- 90,000 ש"ח, בין אם זה בפק"מ או בקרן השתלמות או באפיק אחר נזיל.
3. ברגע שקונים בית חדש, יש התרגשות עצומה ולעיתים האצבע קלה על ההדק בנושא הבזבוזים. במצב כזה, כדי למנוע הוצאות מיותרות בכניסה לבית, יש אפשרות להכין טבלה עם שני חלקים. בחלק הראשון must to have כלומר אלו דברים שאתם חייבים ברמת הבית, כגון מטבח, מיטה ומוצרים בסיסיים. בחלק השני של הטבלה nice to have, אלו דברים שיהיה נחמד אם יהיה לכם אבל עדיין תוכלו לחיות בלעדיהם, לדוגמא מערכת קולנוע ביתית מפוארת בסלון. אם יישאר לכם תקציב לאחר רכישת הדברים שאתם חייבים תוכלו לחשוב על לקנות דברים מהעמודה של "המותרות".

מה לעשות במקרה של קשיים בתשלום?

במקרה כזה שבו אתם מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא, והגדלת ההכנסות או הקטנת ההוצאות לא מגיעה בקצב מהיר, אפשר לבקש מהבנק להקפיא את תשלומי המשכנתא למספר חודשים. הדבר כרוך בעלויות וגם יכול להביא אתכם לשלם ריבית דריבית ולכן זה כלי שעליכם להשתמש בו כמוצא אחרון.

בעת רכישת דירה בפרויקט דירה בהנחה, יש חשיבות עצומה לקחת ייעוץ מקצועי ומסודר. עוד לפני המשכנתא, לבניית התמהיל וניהול המו"מ על הריביות, יש חשיבות גדולה לבניית התקציב. חשוב לוודא שיש מספיק כסף להוצאות הנלוות מסביב ובעיקר שיש תוכנית מימונית איך לצלוח את התקופה המאתגרת עד קבלת המפתח.

משכנתא לדירה בהנחה לוקחים עם פלאנר!

ליועצים שלנו בפלאנר, יש ניסיון רב בבניית תוכניות מימון לפרויקטים של דירה בהנחה, אנו נוכל לבנות עבורכם תקציב לרכישה, לוודא שלא פספסתם הוצאה בלתי צפויה, וכמובן להשיג עבורכם את המשכנתא המשתלמת ביותר.