משכנתא לבנייה עצמית היא משכנתא בה אתם מקבלים את הכסף לטובת בניית בית קרקע או הרחבה של בית קיים. בתכנון משכנתא שכזו נדרש גם לתכנן את תמהיל המשכנתא ולא פחות חשוב מכך את תזרים המזומנים שלכם בעסקה, כדי לא להיתקע באמצע הבניה.
מה זה אומר בנייה עצמית?
ברוב המקרים כאשר אתם קונים דירה מקבלן, הקבלן מתחייב לבנות עבורכם את הדירה. הוא ירוץ לרשויות, יוציא היתרי בניה, ייקח אדריכל שיתכנן את הפרויקט, ייגש לעירייה כדי להוציא אישור אכלוס והוא זה שיממן את כל מהלך הבניה, חומרי גלם, מיסים, כוח אדם והוצאות משפטיות שיש בדרך.
בבניה עצמית אתם למעשה הופכים להיות היזם/הקבלן. אתם תצטרכו לבצע את כל המטלות הנ"ל, לשכור אנשי מקצוע, לנהל מו"מ על כל רכישה לבית, החל ממחירי בטון, ברזל, קווי תקשורת, כמו כן תצטרכו לקחת אדריכל ולרוץ לעירייה עד להשלמת הבניה עצמה.
אותו הדבר נכון גם לבניית בית מהתחלה וזה נכון גם להרחבת בית קיים.
מהי משכנתא לבניה עצמית?
משכנתא לבניה עצמית מתחילה עוד קודם בשלב רכישת המגרש עצמו. חלק מהזוגות יצטרכו עוד משכנתא כבר בשלב הזה לצורך השלמת הרכישה. בהמשך עם קבלת היתר הבניה תצטרכו משכנתא לבניה עצמה.
אם עד כה ידענו שבעת רכישת דירה כספי המשכנתא לא מגיעים אלינו אלא עוברים ישירות למוכרים, במקרה הזה כספי המשכנתא מועברים לחשבון הבנק שלכם אבל בחלקים.
כלומר, הבנק לא ייתן לכם מראש את כל הכסף אלא יתנה כל שחרור של כסף בהתקדמות הבניה. כלומר, לפני כל שחרור של משכנתא תצטרכו להמציא חוות דעת שמאית או אישור מהנדס על סטטוס התקדמות הבניה ואז הבנק ישחרר לכם את הכסף.
מהם ההבדלים בין משכנתא לבניה עצמית למשכנתא רגילה?
בגדול, השוני המובהק בין שתי המשכנתאות הוא שבמשכנתא רגילה אתם וגם הבנק יודעים מהם הסכומים הנדרשים, מתי הם יידרשו ושהם עוברים למוכרים. לעומת זאת בבנייה עצמית, לא ידוע מה תהיה העלות הסופית של הבניה, מתי היא תיגמר וכו'.
כעת ניגע בעוד הבדלים ביניהם:
- למי הולך הכסף – משכנתא רגילה עוברת ישירות אל המוכרים, במקרה של בנייה עצמית כספי המשכנתא מועברים לחשבון הבנק שלכם.
- יעדים ברורים / חוסר ודאות – במשכנתא רגילה יש יעד ברור מתי היא תידרש, גובה משכנתא סופי וקל לתכנן הוצאות מסביב. לעומת זאת בבניה עצמית לא יודעים בבירור כמה זמן ייקח לבנות את הבית, מתי תסיימו כל שלב ולכן גם לא ידוע מתי תצרכו כל פעימה ופעימה במשכנתא.
- ביקורי שמאי – במשכנתא רגילה תצטרכו ביקור שמאי פעם אחת וזהו (אלא אם זו דירת קבלן עם בנק מלווה ואז לא תצטרכו), לעומת זאת בבניה עצמית כנראה תצטרכו מספר ביקורי שמאי או אישורי מהנדס על מצב הבניה.
- ריביות ומסלולים – במשכנתא רגילה יש לכם יותר וודאות לריביות ולמסלולים שיש במשכנתא, לעומת זאת במשכנתא לבנייה עצמית יש חוסר ודאות גדול יותר. נניח וכיום אתם רוכשים מגרש בעזרת משכנתא אז סביר להניח שתצטרכו אותה עכשיו, לעומת זאת יכול להיות שאת המשכנתא לבניה תצטרכו רק בעוד שנה לאחר שתוציאו היתרי בניה. עד אז המסלולים והריביות יעברו שינוי ולכן יש יותר חוסר וודאות.
- תכנון התזרים – במשכנתא רגילה פחות מורכב לתכנן את התזרים, רוב ההוצאות ידועות מראש ואתם יודעים מתי תצטרכו כל סכום כסף. לעומת זאת, בבניה עצמית מכיוון שהמשכנתא מגיעה בפעימות ובדרך כלל אחרי שאתם כבר סיימתם שלב או שנים בבניה, תכנון התזרים חשוב לא פחות מתכנון המשכנתא, אחרת אתם עלולים להיתקע באמצע הבניה ללא כסף נזיל.
- התקציב – במשכנתא רגילה יש לכם תקציב מוגדר להוצאות, לרכישת דירה, לתיווך, מס רכישה ושאר ההוצאות. לעומת זאת בבניה עצמית רוב התקציב שלכם בנוי על עלויות הבניה, ניהול המו"מ שלכם מול ספקים שלרוב מעולם לא יצא לכם לקנות מהם (מתי לאחרונה קניתם קילו מלט, או ברזל) ולכן יש יותר סיכונים לחרוג מהתקציב.
מהם אחוזי המימון במשכנתא לבניה עצמית?
על הנייר אפשר לקבל על הקרקע ועל הבניה כמו לרכישת דירה רגילה:
- דירה ראשונה עד 75% מימון
- משפרי דיור עד 70% מימון
- דירה שניה עד 50% מימון
אבל בפועל, הבנקים לא נוטים לתת את המימון המקסימאלי לבניה עצמית.
רוב הזוגות שמבצעים בניה עצמית מגיעים לחריגה מהתקציב וכיוון שהבנק רוצה להשאיר מעט מרחב תמרון הוא לרוב יגביל את אחוזי המימון שהוא רוצה לתת בעסקאות כאלו.
איך להתמודד עם חריגות תקציב מהתכנון המקורי?
בואו נתחיל בזה שעדיף לא לחרוג. אם מבצעים תוכנית מימון עם יועץ שמתמחה בכך, הסיכויים שלכם לחרוג יותר נמוכים.
בכל מקרה ניתן כאן 4 טיפים:
- בכל תכנון תקציב כדאי להוסיף סעיף שנקרא בצ"מ (בלתי צפוי מראש) ולשים בסעיף זה בין 10% ל- 15% מהכסף לטובת הוצאות שלא חשבתם עליהם או כאלו שהתייקרו במהלך הדרך. לדוגמא, אם בעת התחלת הבניה מחיר הברזל הוא X אז לכל אורך הבניה הוא יכול להתייקר.
- להוציא מסגרת אשראי יותר ממה שאתם חושבים שתצטרכו. אם לדוגמא אתם חושבים לקחת משכנתא של 800,000 ש"ח אבל יכולים להוציא אישור על 1,000,000 ₪, עדיף להוציא אישור יותר גבוה. שימו לב שאם משכתם רק 800,000 ש"ח תשלמו משכנתא רק על מה שמשכתם ולא על המסגרת שהוצאתם.
- לבקש הגדלת מסגרת במהלך הדרך.
- במקרה האחרון ובלית ברירה, אם הבנק מסרב להגדלת המסגרת אז תוכלו לבקש הלוואה לטובת החריגות.
חשוב להבין שהעלות הסופית של הנכס צפויה להשתנות כתלות בשינויים של 2 מדדים: מדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן.
תוכלו להיעזר במחשבוני המשכנתא שלנו על מנת לקבל אומדן לשינויים ולהיערך בהתאם.
באיזה שלב מומלץ לבקש הלוואת משכנתא לבניה עצמית?
השלב הכי נכון הוא לפני שאתם רוצים לרכוש קרקע ובניה עצמית, כבר בשלב ההתחלתי לשבת ולבצע תכנון תקציב ולהגיש בקשה לאישור מסגרת אשראי.
החשיבות של יועץ משכנתא בכל התהליך
ככלל יש חשיבות עצומה ללקיחת יועץ משכנתא בעת רכישה, קל וחומר בעת בניה עצמית. מעבר לחשיבות בבניית הרכב ההלוואה, יש חשיבות לבניית התקציב ותזרים המזומנים בעת הבניה. חשוב לבדוק כמה כסף נדרש לכל שלב בבנייה, מהיכן יגיע המימון מההון שלכם ומהיכן יגיע המימון מכספי המשכנתא.
כמו כן, העובדה שלאורך התהליך יש לצידכם יועץ מנוסה יכולה לתת מענה מהיר לכל בעיות וחריגות תקציב שיכולות לצוץ במהלך הדרך.
משכנתא לבנייה עצמית לוקחים עם פלאנר
ליועצים שלנו בפלאנר משכנתאות יש ניסיון רב שנים בתכנון תקציבי בניה לבתים פרטיים וגם למשפחות רבות שבנו יחד ביישובים.
אנחנו נתכנן עבורכם את מהלך הרכישה הנכון, את הרכב המשכנתא המדויק עבורכם ונתאים לכם את הבנק הרלוונטי.
שאלות ותשובות על משכנתא לבנייה עצמית
בנייה עצמית עם משכנתא מאפשרת שליטה מלאה על תהליך הבנייה והאיכות של הבית. בנוסף, יתרונות אפשריים כוללים חסכון בעלויות הסופיות, התאמה אישית של הבית, ואפשרות להוסיף ערך לנכס.
האתגר הראשון הוא תכנון לא מדויק – זאת אומרת שהבנק יכול לזהות בעיה בשלב זה ועשוי למנוע את אישור ההלוואה.
האתגר השני הוא אי התייחסות לעבר הבנקאי – זאת אומרת, ייתכן שהבנק יבצע הערכת בנקאות מקיפה לפני אישור ההלוואה. יש להכיר לעומק את העבר הבנקאי שלכם, בעיות רציניות בעבר הבנקאי עלולות להשפיע על אישור ההלוואה ו/או על התנאים שלה.
האתגר השלישי הוא הערכת שמאי נמוכה – השמאי עשוי להעריך את הנכס בצורה נמוכה מהצפוי, וזה עשוי להוביל לסכום הלוואה נמוך מהתקציב המתוכנן. יתכן גם שיהיה צורך בתיקון בניה והתאמה להערכה החדשה.
סיכוי טוב לסיים את הבניה בתקציב המתוכנן, אך יש צורך בתכנון ובהבנה של השלבים השונים. יותר מ-80% מהבונים חורגים מהתקציב, אך בעזרת איש מקצוע ניתן לבצע תכנון יעיל ולהצליח לסיים בהצלחה.
כדי לקבל משכנתא לבניה עצמית, חלק מהדברים שיש להציג הם: תכנית בניה מפורטת ושרטוטי בנייה, היתרי בניה ואישור תקנות הבניה, תחזית של העלויות הכרוכות בבניה, הערכת שווי הנכס ותוכנית תשלומים מותאמת. חשוב גם לקחת בחשבון דברים נוספים כמו מפרטים טכניים מדויקים, התייעצות עם מומחה בתחום והבטיחות בניה ועוד.