לפני שנדבר על ריבית משכנתא חוץ בנקאית, חשוב להבין שזאת הלוואת משכנתא שלא נלקחה מהבנקים למשכנתאות אלא מגורם אחר. בין הגורמים, שחקנים פיננסיים שונים ובכלל זה חברות אשראי וביטוח, בתי השקעות וקרנות הון-סיכון, סטארטאפים בתחום הפינטק וההלוואות החברתיות ועוד.
משכנתא חוץ בנקאית אינה מוצר סטנדרטי והיא לא מתאימה לכל אחד. למעשה, היא מיועדת למי שנתקל בקשיים מול המערכת הבנקאית ולמסורבי משכנתא. למעשה, במקרים רבים משכנתא חוץ בנקאית נחשבת למפלט אחרון, ללקוחות בסיכון גבוה או לכאלה ששואפים מסיבות שונות לקחת הלוואה בסיכון גבוה (מאוד!), ללא התוויות של בנק ישראל, ומוכנים לשלם עבור כך את המחיר.
הריביות גבוהות במשכנתא מגוף חוץ בנקאי
ידוע לכל כי התנאים של משכנתא חוץ בנקאית אינם אופטימליים, בלשון המעטה. הלוואה לדיור שנלקחת מבנק מסחרי תהיה זולה בהרבה, דבר שמתבטא בריביות נמוכות יותר. המטרה של החברות החוץ בנקאיות היא לא להתחרות ברמות המחיר של הבנקים, אלא להציע אלטרנטיבה כאמור, לאותם לקוחות שהמערכת הבנקאית לא מתאימה להם.
במרבית המקרים, בעיקר כאשר מדובר בהלוואת משכנתא סטנדרטית כנגד דירת מגורים, הריביות אצל החברות החוץ בנקאיות, יהיו גבוהות משמעותית מאשר ריבית המשכנתא בבנק.
לרוב, מדובר בפערים אסטרונומיים ובריביות טורפניות, אך כמובן, שלפעמים מדובר בכורח המציאות ואין אף חלופה אחרת. יש לציין כי במקרים מסוימים, כמו במקרה של משכנתא לכל מטרה, ניתן למצוא חלופות אטרקטיביות במערכת החוץ בנקאית, והצעות שלעתים עולות על אלו שתוכלו לקבל בבנק.
קשה לנקוט במספרים קונקרטיים, משום שהריביות משתנות מהסיבות הבאות:
- הריביות נתונות לשינויים תקופתיים
- הריביות תלויות באיכות הלווה בהלוואה
- הריביות תלויות במסלול שנדבר
- ביכולת המיקוח שלנו
- בחברה שמציעה את המשכנתא
למעשה, במערכת הבנקאית, הריביות לא משתנות רק בין בנק לבנק אלא גם בין סניף אחד למשנהו.
כשאנשים שואלים למה צריך יועץ משכנתא, זו בדיוק התשובה: כל משכנתא היא עולם בפני עצמו ומצריכה ייעוץ פרטני אינדיבידואלי. זה כולל בין השאר גם הכרה של השחקניות בשוק ובחירה מביניהן בהתאם לאופי התיק.
סוגי ריבית במשכנתא חוץ בנקאית
על מנת לסבר את האוזן, ננסה לציין בכל זאת כמה מספרים או לכל הפחות סדר גודל שיוכל לשמש כעוגן להשוואה בין ריביות משכנתא בבנק לבין ריביות במשכנתא חוץ-בנקאית. נפריד לשני מסלולים כלליים של משכנתא שהשוני בריביות ביניהם הוא המהותי ביותר.
ריבית משכנתא חוץ בנקאית במסלולים צמודים למדד
מסלולים צמודים למדד הם מסלולים שהריביות בהם מתעדכנות בהתאם לשינויים במדד אליו הן צמודות, בד"כ מדובר במדד המחירים לצרכן. כדי למדוד את השפעת המדד על המשכנתא שלכם, ואת השינוי ההיסטורי כתוצאה מההצמדה, מומלץ להשתמש במחשבון הצמדה למדד שפיתחנו.
הריביות במסלולים הצמודים למדד בד"כ נמוכות יותר, משום שבמסלולים לא צמודים, הבנק צריך לתמחר את הסיכון לאינפלציה וירידת ערך הכסף. הריביות משתנות כתלות בתקופה, שיעור במימון ובאורך ההלוואה, אך בממוצע ניתן לומר שבשנים האחרונות, הריבית במערכת הבנקאית עבור הלוואת משכנתא סטנדרטית (מבחינת אורך ההלוואה ואופי הלווה) נעה בטווח של 1.8 עד 2.5 אחוזים.
מנגד, במערכת החוץ-בנקאית, הריביות עבור הלוואות דומות גבוהות משמעותית ומגיעות ל-5 אחוזים ומעלה. מדובר על הפרש שיכול להתבטא בכפל תשלומי ריבית והצמדה!
ריבית משכנתא חוץ בנקאית במסלולים לא צמודים למדד
המסלולים שאינם צמודים למדד הם מסלולים יציבים, ולכן הריביות משקפות את תחזיות האינפלציה של האנליסטים של הבנק וגבוהות יותר מהריביות במסלולים הצמודים. גם במסלולים שאינם צמודים ניתן לראות פערים משמעותיים בין הריביות בבנק לריביות בחברות החוץ-בנקאיות. לטובת הבנק כמובן.
כך, הנתונים מראים שהלוואה ממוצעת בבנק בשנים האחרונות במסלול לא צמוד הריבית הממוצעת נעה בשנים האחרונות בטווח 2.8 – 3.2 אחוזים ואילו עבור הלוואות דומות בחברה חוץ בנקאית הריביות במסלולים אלו נעות בטווח של פריים פלוס 2 עד פריים פלוס 4, דבר שמשקף טווח ריביות של 4.25 – 5.75, בהינתן ריבית הפריים כיום.
הלוואות לטווחי זמן קצרים
ישנם פתרונות קצרי מועד, בהן חברות מימון חוץ בנקאיות מוכנות להעמיד אשראי (לרוב בסיכון גבוה), לתקופות קצרות שבדרך כלל נעות בין 6 עד 24 חודשים. הלוואות קצרות מועד כאלו יכולות להגיע לטווח ריביות שינוע בין 8-13%.
הלוואות מסוג אלו אינן מוצר מדף ולרוב יהיו המפלט האחרון של הלווה , לאחר שחברות המימון והבנקים סירבו גם הם.
ברוב המקרים, חברת מימון שתאשר הלוואה כזו בסיכון גבוה תרצה לראות שללווה יש תוכנית יציאה. כלומר, תתעקש לקבל תוכנית הבראה מסודרת ומסדרון כזה שיאפשר לו או לחזור למערכת הבנקאית בעוד שנה שנתיים עם סיום מועד ההלוואה או מכירה של הנכס וסילוק החוב.
הריבית הגבוהה במקרים כאלו מאפיינות עסקה בסיכון גבוה כלומר בין היתר סבירות לא קטנה שהלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה והחברה תצטרך לממש את הנכס.
ריבית משכנתא חוץ בנקאית: התאמה אישית והתמקחות עבורכם
בפלאנר משכנתאות, אנחנו יודעים שלא כל משכנתא מתאימה לכל אחד. בכל שלב, מתחילת התהליך ועד לסיומו, אנחנו לצידכם. נדאג להתאים את המשכנתא באופן אישי לצרכים שלכם.
הצוות שלנו מתמקח עבורכם ומשתדל להשיג ריבית משכנתא חוץ בנקאית משתלמת ביותר ולבנות תמהיל משכנתא שמגן על העתיד הפיננסי שלכם.
