כיום אנחנו יכולים לראות שיש יותר ויותר מקרים נפוצים בהם נלקחת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים. מי שמחזיק בבעלותו נכס נדל"ני יכול לשעבד אותו ולקבל הלוואת משכנתא כנגדו.
לעומת זאת, במשכנתא סטנדרטית הנלקחת מהבנק (כנגד שיעבוד של הנכס) אנחנו למעשה ממשכנים את הנכס שנרכש בעזרתה. כך למשל מתאפשר לזוג צעיר לרכוש דירה ראשונה, כאשר הבטוחה שמקבל הבנק אל מול הכסף שהוא מעמיד היא אותה דירה שרוכש הזוג.
מהי משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים מאפשרת "להנזיל" את הנכס, כלומר לספק לכם מזומן בתמורה לשיעבוד הנכס ולתשלומי ריבית.
המטרות העיקריות במשכנתאות מסוג זה הן בד"כ:
- סגירת חובות או איחוד הלוואות
- מינוף לצורך השקעה בנדל"ן בארץ
- הקטנת הנטל הכלכלי
- רכישת בית מגורים יקר יותר ממה שאפשר בבנק ישראל עם הון עצמי נתון
אחוזי המימון שניתן לקבל לנכס קיים
במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס עבור משכנתא לכל מטרה, ובמקרים מסוימים עד 70% משוויו עבור הלוואות לדיור.
משכנתא על נכס קיים בבנק
מסיבות שונות, משכנתא על נכס קיים תהיה יקרה יותר מאשר משכנתא "רגילה", מידת התוספת כמובן תשתנה כתלות בפרטי המשכנתא הספציפיים. כך למשל, משכנתא לכל מטרה על נכס קיים תהיה יקרה בהרבה ממשכנתא לדיור בשיעבוד נכס קיים.
הרגולטור של הבנקים, בנק ישראל, מחייב את הבנקים לרתק הון כנגד הלוואות שהם נותנים, דבר שאמור לסייע להפחית את הסיכון של הבנק ולחזק את החוסן של המערכת הבנקאית. כיוון שהסיכון במשכנתא לכל מטרה גבוה יותר, הבנק נדרש לרתק יותר הון כנגד ההלוואה, דבר שמתומחר בהתאם ומייקר את המשכנתא ואת הריביות.
הנה מאמר נוסף המדבר בהרחבה על הלוואה כנגד נכס.
משכנתא חוץ בנקאית על נכס קיים
בדומה לבנקים, גם חברות המספקות משכנתא חוץ בנקאית מציעות משכנתא כנגד נכס קיים. משכנתא חוץ-בנקאית היא מוצר יקר יחסית בד"כ, והריביות במשכנתא חוץ בנקאית גבוהות מאוד ביחס לריביות במשכנתא הנלקחת מבנק. מדובר בהלוואה שנלקחת מחברה שאינה בנק מסחרי.
אך לא תמיד כך הדבר. דווקא במשכנתאות שאינן סטנדרטיות, החברות החוץ בנקאיות יודעות לתת פייט לבנקים המסורתיים.
בשל הגודל הקטן יחסית והרגולציה המקלה יחסית, לחברות אלו יש גמישות רבה יותר וביכולתן להציע הצעות תחרותיות כשמדובר במשכנתאות ייחודיות. כך, במשכנתא לכל מטרה או במשכנתא כנגד נכס קיים ניתן למצוא לעתים ריביות אטרקטיביות יותר דווקא במערכת החוץ בנקאית.
מי נותן משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
- חברות ביטוח
- קרנות הון סיכון
- בתי השקעות
- סטארטאפים בתחום הלוואות העמיתים
למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים היא מוצר שמתאים בד"כ לבעלי חשבונות מוגבלים, בעלי היסטוריה בנקאית בעייתית ולאנשים המחפשים הלוואות ממונפות מאוד שלא מתאימות לאופי הסיכון שמתאפשר לבנק.
מוצר זה מאפשר בין השאר להשיג משכנתא למסורבי בנקים.
במקרה של משכנתא חוץ בנקאית, ההלוואה אינה כפופה למגבלות של בנק ישראל, כך שהחברות יכולות להציע הלוואות באחוזי מימון גבוהים יותר, עם החזר חודשי גבוה יותר, בסיכון גבוה יותר, ולגבות פרמיה נוספת בגין אותו סיכון.
הבדיקות שמבצע הגוף החיצוני על הנכס המשועבד
למרות שגופי המימון החוץ בנקאיים מציעים תהליך יותר גמיש מאשר הבנקים, ישנן מספר נקודות חיוניות שגופי המימון ירצו לבדוק לפני שיעניקו משכנתא לנכס קיים.
בתחילה, גוף המימון החוץ בנקאי יבצע הערכה של כמות השעבודים שיש על הנכס. לדוגמה, ככל שאתה מתקרב לסיום תשלום המשכנתא שלך, שנלקחה בהתחלה למימון הנכס, כך תוכל ליהנות מתנאים יותר טובים, זאת בזכות היכולת של הגוף לממש את הנכס במקרה של צורך.
בנוסף, תבוצע הערכה של הנכס עצמו. זה כולל את גודל הנכס והמיקום שלו, למטרה של הערכת שוויו. הערכה זו תשפיע על סכום ההלוואה שניתן לספק בתמורה למשכונו.
מה השלבים המעשיים בתהליך?
לאחר שהוחלט לקחת הלוואה, והבנק כבר דחה את הבקשה שלכם, אתם תפנו לגוף המימון החוץ בנקאי. אותו גוף יבצע את הבדיקות השונות על הנכס כפי שהזכרנו קודם, ובמידה והכל תקין מבחינתו, המשכנתא תוענק לכם.
חשוב להזכיר, שבנוסף לבחינת הנכס, יבוצע גם בדיקה של מצבכם הכלכלי האישי. הבדיקה פחות מקיפה מהבדיקה שהבנקים יבצעו, בשל הריבית הגבוהה והעובדה שהנכס נמצא בראשה של ההלוואה, כך שבמקרים של חוסר יכולת להחזיר את המשכנתא שנלקחה, אותו גוף חיצוני שהעניק אותה "מכוסה".
החשיבות של יועץ משכנתא בתהליך
בשל הגמישות במסלולים וההבדלים המשמעותיים בין החברות החוץ בנקאיות, חשוב מאוד להיוועץ ביועץ משכנתא מומחה בתיקים כאלו.
המחיר של יועץ משכנתאות בתיקים חוץ בנקאיים הוא גבוה יותר מבתיקים סטנדרטיים ולא בכדי. מדובר בתיקים מורכבים יותר הדורשים ידע וניסיון לצד לא מעט השקעה וזמן לצורך התאמת המשכנתא הטובה ביותר ללווה.
חשוב להבין שבמשכנתא חוץ בנקאית האמון שנוצר מול הגוף המלווה והמטרה לשמה נועד הכסף יכולים להקטין משמעותית את הריביות ולשפר את התנאים שלכם. כך למשל, תוכלו לראות פערים משמעותיים בין הלוואה חוץ בנקאית שנלקחת לצורך דיור לבין כזו שנלקחת לצורך כיסוי חובות והלוואות.
