שמאות במשכנתא הפוכה דומה בהרבה מובנים לשמאות שמבוצעת בבנקים בעת רכישת נכס או בהלוואה לכל מטרה. בחלק מהמקרים תתבקשו לבצע שמאות מקוצרת ובחלק יבקשו שמאות מורחבת בהתאם לשווי הנכס וסוג הנכס. על הכל נרחיב במאמר הבא.
מה זה שמאות במשכנתא?
כאשר אתם רוכשים בית ומבקשים לקחת משכנתא, בין אם זו דירה שאתם רוכשים או דירה קיימת שאתם משעבדים (כמו במשכנתא הפוכה), הבנק וחברות האשראי ידרשו שיגיע שמאי לבית ויתן הערכה.
השמאות אמורה לפרט את כל פרטי הנכס, את אופן רישומו ובעיקר הכי חשוב לבנק ולחברות האשראי זו הערכת שווי הנכס, התייחסות למצבו המשפטי, למצבו הפיזי והאם ניתן לזהות אותו ולשייך אותו לבעלים וכפועל יוצא לשעבד אותו.
למה בכלל צריך את זה?
השמאות נדרשת גם כדי שהבנקים וחברות האשראי ידעו כמה שווה הנכס, כפועל יוצא מה אחוז המימון הנדרש בעסקה וגם לוודא שבעתיד יהיה אפשר למכור את הנכס (שאין בו בעיות חריגה או בעיות משפטיות אחרות).
שימו לב שהשמאי אמור לתת הערכה לגבי שווי הנכס כיום במצב מימוש רגיל, כלומר מה היה קורה אם היינו צריכים למכור אותו בשוק החופשי "בלי לחץ".
במקביל נותן השמאי הערכת שווי למימוש מהיר, כלומר למכירת הנכס בהליך מהיר תוך הורדת המחיר כדי לסגור עסקת מכירה מהירה. לכן בשמאות אתם תראו שני מחירים, למימוש רגיל ולמימוש מהיר.
הבנקים וחברות האשראי מחשבות את השווי במצב רגיל.
שמאות במשכנתא הפוכה: אז מה זה אומר לגבי הערך של הנכס שלך?
השמאי עורך בדיקת מחירים באזור והשמאות אמורה לשקף את השווי האמיתי של הנכס שלך במצבו הנוכחי בתקופה המדוברת.
האם חובה לבצע שמאות במשכנתא הפוכה?
חד משמעית כן. מעבר לבדיקות שחברות הביטוח והבנקים דורשות מהשמאי, הן גם גוזרות את גובה המשכנתא שהן מאשרות משווי הנכס ולכן חשוב להן לדעת מה השווי על פי הערכת השמאי.
כיצד שמאות במשכנתא הפוכה יכולה להשפיע על הסכם המשכנתא?
בבנקים ניתן לקבל עד ל- 50% משווי הנכס ולכן השמאות תשפיע באופן ישיר על גובה המשכנתא שניתן יהיה לאשר.
בחברות האשראי והביטוח יש מחשבון שבהתאם לכל גיל הוא מחשב כמה אחוז מהנכס ניתן לתת לכם כמשכנתא הפוכה ולכן גם כאן יש השפעה ישירה של השמאות על גובה המשכנתא.
כמובן שככל שיש בעיות בנכס, אם הנכס מחולק לדוגמא או שיש לו בעיות רישומיות או בעיות משפטיות אחרות, יש סיכוי שלא יאשרו משכנתא או שלא יאשרו את הסכום המבוקש.
באיזה שלב נצטרך להביא שמאי לנכס?
מכיוון שמדובר בשיעבוד בית קיים, אפשר להזמין את השמאי לאחר האישור העקרוני שנקבל מחברות הביטוח או מהבנקים. כך תקבלו גם מחיר מסובסד לשמאות.
איזה בדיקות מבצע השמאי?
השמאי מבצע בדיקות של מספר פרמטרים:
- בדיקה פיזית של הנכס – לוודא שהוא תקין, שהוא לא שבור, קירות הרוסים או פיצולים לא חוקיים של הנכס.
- בדיקת רישום משפטי – השמאי בודק היכן רשום הנכס ושהוא אכן משוייך לבעלים החוקיים.
- חריגות בניה – השמאי בודק האם קיימים חריגות בניה אל מול מה שמותר לבנות במקום. ככל שיש חריגות השמאי יצטרך להפחית את עלויות התיקון משווי הנכס.
- שיעבודים ומשכונים על הנכס – השמאי בודק אם יש משכנתאות או שיעבודים אחרים על הנכס.
מה המחיר של שמאי במשכנתא הפוכה?
מחיר השמאות תלוי בשווי הנכס וגם תלוי אם זה נערך בבנקים או בחברות הביטוח.
בבנקים
אם נתייחס לדירות שהשווי שלהם הוא עד כ- 3,999,000 ש"ח אז בבנקים המחירים נעים לרוב סביב 450-1,200 ש"ח.
בחברות הביטוח
אם הנכס הוא עד שווי של 3,000,000 ש"ח התעריך יהיה סביב 1,500-1,700 ₪ ובדירות שהשווי הוא מעל 3,000,000 ש"ח העלות תנוע סביב 2,900-3,000 ש"ח לשמאות רגילה.
שמאות מורחבת
לשמאות מורחבת התעריפים יותר יקרים ומשתנים בהתאם למורכבות השמאות וזה יכול להגיע גם למחירים של 4,000-5,000 ש"ח בבנקים ובחברות הביטוח, ולעיתים גם יותר יקר מכך.
ממה מורכבים אחוזי המימון במשכנתא הפוכה?
בעיקרון במשכנתא הפוכה ככל שגיל הלווה יותר מבוגר כך הוא יוכל לקבל יותר אחוזי משכנתא על הנכס שלו.
שימו לב: לחברת ייעוץ משכנתא מובילה יש אפשרות לקבל אחוזי מימון יותר גבוהים ממה שחברות המימון מפרסמות אבל זה נקבע פרטני לכל משכנתא ומשכנתא.
לצפייה בטבלת אחוזי המימון, בקרו בעמוד משכנתא הפוכה.
מתכננים לקחת משכנתא הפוכה?
אם אתם לוקחים משכנתא הפוכה אתם מוזמנים לפנות אלינו. אנחנו מתמחים בבניית משכנתאות הפוכות ונשמח להרכיב לכם את המשכנתא המנצחת.
היועצים שלנו יוכלו לבנות לכם תוכנית פיננסית, להסביר לכם על תהליך השמאות ולחבר אתכם עם השמאים המתאימים למשכנתא שלכם (בהתאם לאזור הפעילות והזמינות שלהם).
