ריבית משכנתא הפוכה

ריבית משכנתא הפוכה היא חלק משמעותי בשיקולים ללקיחת ההלוואה, בתקופת ההלוואה שנבחר ובמסלול ההלוואה שנרצה לקחת והיא מושפעת ממגוון רחב של פרמטרים שאותם לוקחים בחשבון הבנקים וחברות המעניקות אשראי. במאמר זה נרחיב על תמחור הריביות במשכנתא הפוכה, ההבדלים בין החברות ועל הכדאיות שבלקיחת המשכנתא ההפוכה.

מהם מסלולי המשכנתא הקיימים במשכנתא הפוכה?

כשמדברים על משכנתא הפוכה, ניתן למצוא מספר מסלולים שונים בבנקים, בחברות האשראי ובחברות הביטוח.

המסלולים בבנקים

במקרה של הבנקים כל מסלולי המשכנתא שקיימים בבנקים במשכנתאות קלאסיות רלוונטיים גם למשכנתאות הפוכות, פנסיונית, משכנתא זהב וכו', כך ששם תמחור הריביות משתנה מעת לעת בהתאם לעלויות גיוס הכסף בשוק.

המסלולים בחברות האשראי והביטוח

לעומת זאת, בחברות האשראי ובחברות הביטוח רוב המשכנתאות ההפוכות ניתנות באחד משלושה סוגי מסלולים:

1. ריבית קבועה צמודה למדד – כלומר הריבית קבועה ולא משתנה כלל, אבל הקרן (החוב) צמודה למדד המחירים לצרכן.
2. פריים – ריבית מבוססת על מסלול הפריים. כמובן שכל זמן שיש עדכון במשק על ריבית הפריים, הריבית תעלה או תרד בהתאמה.
3. ריבית משתנה – מסלול זה נמצא בחברות ביטוח בודדות והוא לא נפוץ, הוא בנוי על ריבית שמשתנה אחת למספר שנים.

מה גובה הריבית במשכנתא הפוכה?

בבנקים אנחנו נראה סביבת ריביות שדי דומות להלוואת משכנתא לכל מטרה, זאת מכיוון שמשכנתא הפוכה אינה מסווגת כמשכנתא לדיור ולכן היא תהיה יותר יקרה ממשכנתא לדיור.

בחברות המימון והביטוח אנו נראה ריביות קבועות צמודות שנעות לרוב סביב 5%, ובמסלולי הפריים סביב פריים + 2-3%.
כמובן שיש לזה החרגות ואפשר לנהל על זה משא ומתן אבל אלו הריביות הממוצעות נכון לכתיבת שורות אלו.

מהם המסלולים הנפוצים ואיך נבחר אותם?

המסלולים הנפוצים בחברות הביטוח והמימון הם מסלול קבוע צמוד ומסלול מבוסס פריים.

• במסלול הקבוע צמוד – יש לנו את הסיכון שהמדד יעלה ואיתו תעלה יתרת החוב של המשכנתא אבל מצד שני ההחזר החודשי על המסלול הזה נמוך לעומת הפריים, כך שאם נבחר במסלול זה בין אם זה באפיק של תשלום ריבית בלבד או תשלום קרן וריבית אז ההחזר החודשי יהיה זול יותר.
• במסלול הפריים – הקרן לא יכולה לגדול משום שאין רכיב הצמדה למדד, אבל מכיוון שמסלול הפריים נתון לשינויים אנו עשויים לגלות קפיצות ותנודות בהחזר החודשי כך שגם ההחזר החודשי עליו גבוה יותר וגם הוא יותר תנודתי.

במילים פשוטות:

בגדול ניתן לומר שאם אנחנו רוצים החזר חודשי נמוך וזו המטרה שלנו אז מסלול של ריבית קבועה צמודה יכול להיות פתרון נהדר.

אם אנחנו רוצים לדעת בוודאות שחוב המשכנתא לא יגדל, ואנו פחות רגישים לתנודות בהחזר החודשי אז מסלול הפריים יכול להיות פתרון נהדר לצורך הזה.

האם ריבית משכנתא הפוכה תקבע את גודל ההחזר החודשי שלכם?

חד משמעית כן, אבל לא רק.

אם בחרנו במסלול בו אנו משלמים את המשכנתא כרגיל כלומר קרן וריבית כל חודש אז יש משמעות גם לתקופת המשכנתא כלומר לפריסת השנים. ככל שנקצר את תקופת ההלוואה ההחזר החודשי יעלה ואותו הדבר לכיוון השני, ככל שנאריך את תקופת ההלוואה, ההחזר החודשי ירד.

ריבית משכנתא הפוכה – איך היא מחושבת ומה משפיע עליה?

בגדול כל גוף אשראי בין אם זה בנק ובין אם זה חברת מימון או חברת ביטוח, הן מרוויחות כסף מהפער שבין עלות הקניה שלהם לבין עלות המכירה (בניכוי כמובן הוצאות שיש על הדרך) כך שככל שהפער הזה גדול יותר, הרווחיות גדלה.

ניתן לומר שכל גוף עושה חישובים מעת לעת של עלות קניית הכסף שלו אל מול עלות המכירה שהוא רוצה להוציא לשוק ובכך מתמחרים את הריביות.

לצד כל זה, כל גוף אשראי מכניס לתוך המשוואה גם את רכיב הסיכון. ככל שהלווה יותר חזק מבחינה פיננסית, הסיכון לגוף הנותן אשראי יורד ולכן אפשר לתת אשראי עם ריבית נמוכה יותר.

מהי ריבית הפריים?

ריבית הפריים היא הריבית הנהוגה במשק ועל בסיסה הבנקים מתמחרים הלוואות רגילות וחלק מהמשכנתאות.

ריבית זו מבוססת על פי נוסחה קבועה:

ריבית בנק ישראל + 1.5%.

כלומר אם ריבית בנק ישראל לצורך הדוגמא עומדת על 2%, אז ריבית הפריים תהיה 3.5%.

מה המשמעות של שינויים בריבית הפריים במשכנתא הפוכה?

ככל שיש עליה/ירידה בריבית הפריים יש עליה/ירידה בהחזר החודשי ועל כך נסביר:

• בחודש מרץ 2022 הריבית במשק היתה 0.1% וכפועל יוצא ריבית הפריים עמדה על 1.6%.
• בחודש ספטמבר 2023 הריבית במשק היתה  4.75% וכפועל יוצא ריבית הפריים עמדה על 6.25%.

השינוי החד תוך שנה וחצי נבע ממספר העלאות ריבית רצופות של בנק ישראל כצורך להתמודד עם אינפלציה חזקה בארץ ובעולם.

הנה דוגמא להמחשה:

תארו לכם את ישראל וישראלה, זוג בני 65, שבבעלותם בית באשקלון, הם לקחו בחודש מרץ 22 משכנתא הפוכה של 400,000 ₪ לתקופה של 120 חודשים (10 שנים) ורצו לשלם קרן וריבית, כלומר משכנתא מלאה.

הם קיבלו ריבית של פריים +3%, באותה תקופה הפריים היה 1.6% כך שהריבית שלהם היתה 4.6% וההחזר החודשי עמד על כ 4,165 ₪.

ואז תוך שנה וחצי הפריים עלה בחדות וההחזר החודשי עלה ל 5,121 ₪. כלומר עליה של כ 1,000 ₪ בתוך שנה וחצי.

איך ריבית משכנתא הפוכה יכולה להשפיע על כלכלת המשפחה לאורך זמן?

אם נמשיך עם הדוגמא של ישראל וישראלה אז נוכל לשים לב שההחזר החודשי שלהם עלה ב- 25% תוך שנה וחצי. הבעיה היא שלרוב, אצל אוכלוסייה בגיל מבוגר ההכנסות לא גדלות בהתאם.

לא מדובר על זוג צעיר שהולך לקבל קידום והעלאת שכר בעבודה, אלא דווקא ההיפך. עם היציאה לפנסיה לפעמים ההכנסות יורדות וההוצאות עולות, כך שעליה חדה בהחזר החודשי יכולה להשפיע קשות על כלכלת המשפחה לאורך זמן.

זאת בדיוק הסיבה שבגללה מומלץ לקחת שירותי ייעוץ משכנתאות מחברה שברשותה יועצים שמתמחים בדיוק בתחום זה.

הבדלים בין ריבית משכנתא הפוכה לריביות משכנתא רגילה

ישנם 4 הבדלים עיקריים שכדאי להכיר: גובה הריבית, המסלולים, קנסות יציאה, הלוואת גרייס/בלון.

1. גובה ריבית

אם מדובר על הריביות הקבועות אז בבנקים אפשר למצוא ריביות זולות יותר מחברות המימון והביטוח אבל לא תמיד, במסלול הפריים ברוב המקרים הבנקים יהיו זולים יותר. נזכיר שאנו מדברים בבנקים על משכנתא לכל מטרה ולא על משכנתא לדיור.

2. גיוון מסלולים

במשכנתא הפוכה לרוב נמצא שני מסלולים אפשריים, אולי עוד מסלול או שניים אחרים בחברה ספציפית אבל הרוב המוחלט נלקח במסלולים של ריבית קבועה צמודה או פריים.

*בבנקים יש מגוון עשיר ורחב של מסלולים, גם בריביות קבועות ובעיקר בריביות משתנות, הן מבוססות פריים, או אגרות חוב, מק"מ והרשימה עוד ארוכה.

3. קנסות יציאה

בבנקים יכולים להיות קנסות יציאה בהתאם למסלולים הנבחרים, תוכלו לקרוא כאן.

*במשכנתא הפוכה, ברוב החברות, תוכלו לפרוע מתי שתרצו את המשכנתא או חלקים ממנה ללא כל קנס.

4. גרייס/בלון

בעוד במשכנתא רגילה הסיכוי שלכם לקבל גרייס או בלון מלא (לא לשלם כלום) למשך עשרות שנים, הוא נמוך במיוחד, במשכנתא הפוכה כן מאפשרים זאת, כך שגם אם זוג מבוגר לא רוצה לשלם שקל בהחזר החודשי הוא יוכל לעשות זאת.

האם הריביות במשכנתא הפוכה משתלמות?

קשה לענות על השאלה הזו משום שקודם צריך להגדיר את המונח משתלם. משכנתא הפוכה היא משכנתא שאמורה לענות על צורך בנקודת הזמן של נוטל ההלוואה, כך שאם אתם זקוקים לטיפול רפואי חלילה והוא עולה הרבה כסף, אז הריבית הופכת להיות דבר שולי בקבלת ההחלטה.

לכן לפני לקיחת כל הלוואה, עליכם להבין ולפענח עם עצמכם, מה מטרת ההלוואה, האם אתם בטוחים שתעמדו בתשלומים שלה, וכמובן להיערך למצב שמשהו מסתבך באמצע.

חשוב שתדעו שמשכנתא הפוכה היא מוצר נהדר שקיים בשוק אבל צריך לדעת כיצד להשתמש בו. שימוש לא נבון יכול להפוך את כלכלת המשפחה שלכם למאתגרת. לכן צריך לדעת לאפיין מה גובה המשכנתא עבורכם, איזה מסלול מתאים עבורכם, שיטת ההחזר ולאיזה מטרות נדרש הכסף.

אנחנו בפלאנר מתמחים בשוק המשכנתאות ההפוכות מזה שנים והיועצים שלנו ישמחו לעמוד לרשותכם ולתכנן את המשכנתא הנכונה עבורכם.