משכנתאות בשטחי יהודה ושומרון, ובכלל משכנתא מעבר לגבולות הקו הירוק הן עניין מורכב שדורש בהכרח ליווי של יועץ משכנתאות עם התמחות ספציפית בנישה הזו.
הקושי מתחיל בהתנהלות המורכבת מול הבנקים, שחלקם אינם מעניקים כלל משכנתאות לתושבי יהודה ושומרון, חלקם מאשרים משכנתאות באחוזי מימון נמוכים יותר, וחלקם מעמיסים קשיים רבים לצורך העמדת ההלוואה.
לצד זאת, גם אופן רישום הנכסים, והביורוקרטיה הכרוכה ברכישת בית מגורים שונה מהותית ומורכבת יותר מזו שבתוך תחומי הקו הירוק. גם המצב הפוליטי והסכנה שבפינוי הבית בעתיד אינם מקלים עם אלו שמבקשים להתיישב ביהודה ושומרון.
למה לרכוש בית ביהודה ושומרון?
ההתיישבות ביהודה ושומרון כבר מזמן אינה נחלתם הבלעדית של אידאליסטיים ואנשי ארץ ישראל השלמה. הביקוש הגובר לקרקעות במרכז הארץ הביא לזינוק במחירי המגורים מחד ולצפיפות גוברת מאידך, ואנשים רבים מחפשים אלטרנטיבות מגורים במקומות אחרים.
ההתיישבויות מעבר לקו הירוק זכו במשך שנים, וזוכות עדיין, לתעדוף ממשלתי והשקעות מאסיביות, המביאים עמם תשתיות מפותחות במגוון ענק של תחומים. עם השנים התפתחו מעבר לקו הירוק יישובים משגשגים, הידועים בשטחים פתוחים רחבי ידיים ובנייה כפרית-קהילתית המכילה בעיקר וילות וקוטג'ים החולשים על שטחים נרחבים, במחירים זולים יחסית.
כך, הפכו ה"התנחלויות" למקום שמאפשר למשפחות לשפר דרמטית את איכות חייהן, במחירים שאין להם מקבילה במקומות אחרים בארץ.
למרבית הבעיות מצאו הבנקים פתרונות כאלו ואחרים וכיום ניתן להשיג משכנתא עבור עסקאות מחוץ לתחומי הקו הירוק עם מעט יותר מאמץ ותחת מגבלות נוקשות יותר.
רישום נכסים
רישום המקרקעין והטאבו ביהודה ושומרון הם בעיה עד היום, ואינו מתבצע במנהל מקרקעי ישראל או בטאבו הישראלי, זאת על אף הנטייה של המדינה לבנייה על קרקעות סקר (אלו שאינן שייכות לתושבים מקומיים אלא נרכשו על ידי אזרח ישראלי כחוק).
הרישום מתבצע בגופים אחרים, כתלות במקום הבית.
המנהל האזרחי
ביישובים הגדולים, (דוגמת אריאל, מעלה אדומים, אלפי-מנשה וכד'), רישום הנכסים מתבצע תחת המנהל האזרחי, באופן ישיר דרך המנהל או על ידי חברת משכנות.
החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית
חלק נרחב מהקרקעות ביישובים הכפריים ביו"ש, הן בבעלות ההסתדרות הציונית. ההסתדרות אינה מורשית למכור את הקרקעות ישירות ללקוח ולכן היא מבצעת רישום של היתרי בנייה על הקרקע במקום מי בעל הקרקע. הלקוח במקרה זה יקרא "בר-רשות".
הטאבו הירדני
בחלק מיישובי מערב השומרון, הרישום מתבצע בטאבו הירדני ולא בזה הישראלי. הכללים דומים יחסית, אך הגישה למידה מוגבלת והרישום נערך באופן ידני ולא ממוחשב. בנקים רבים נמנעים ממתן משכנתאות לנכסים הרשומים בטאבו הירדני, והיתר גובים ריביות גבוהות משמעותית מאלו הנהוגות במשכנתאות סטנדרטיות.
הגבלות במשכנתא ביהודה ושומרון
הבנקים מערימים לא מעט קשיים על לווים שרוצים לקחת משכנתא ביהודה ושומרון על מנת להגן על הבנק במקרה של פינוי, התנערות של המדינה או בכלל סנקציות כאלו ואחרות מצד גופים בינלאומיים.
לוחות התשלומים שיאושרו במקרה של דירה מקבלן או בנייה עצמית צפויים להיות קשוחים יותר, אחוזי המימון נמוכים יותר (לרוב עד כ-60% במקום 75% במשכנתא סטנדרטית, אולם יש חריגים) וצורך בהנפקת שלל טפסים.
לצד המגבלות, הבנקים צפויים לגבות ריביות גבוהות יותר במשכנתאות כאלו.
רכישה מקבלן ביהודה ושומרון
כמו במשכנתא בתוך הקו הירוק, גם ביהודה ושומרון, הבנקים מאפשרים לקבל מימון עבור דירה שבנייתה טרם הושלמה – דירה מקבלן.
במקרה של משכנתאות מעבר לקו הירוק, ההתייחסות למשכנתא ברכישה מקבלן תהיה דומה לזו משכנתא לבנייה עצמית. הקרקע תירשם על שם הלווים כבר בשלב הבנייה, והקבלן ייחשב כמי שמספק להם שירותי בנייה. בהתאם, לא יהיה ליווי בנקאי לפרויקט, התשלום יהיה לפי קצב התקדמות הבנייה, שיעורי המימון יהיו נמוכים יותר ולוחות התשלומים עשויים להיות בעייתיים.
לסיכום
על אף הקשיים החבויים במשכנתאות ביהודה ושומרון, לעתים קרובות מדובר בהזדמנות מצויינת להשגת קורת גג חלומית במחירים אטרקטיביים או להגשמת אידיאולוגיה מבית.
יועץ משכנתא מנוסה יוכל לסייע להוציא את המיטב מהסיטואציה תוך טיפול בביורוקרטיות הייחודיות, בניית תמהיל מותאם לתנאים הייחודיים מעבר לקו הירוק ולתא המשפחתי והשגת ריביות פנטסטיות.
אם אתם מתכננים לבנות קן משפחתי ביהודה ושומרון, אתם מוזמנים לשיחת ייעוץ ללא עלות.
