משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף היה פתרון אשראי נפוץ בקרב משקיעי נדל"ן, אולם בחודשים האחרונים בנק ישראל החל להערים קשיים על מינופים אלו מתוך מטרה לצמצם את מינופי הנדל"ן. לתוך הואקום הזה נכנסו חברות חוץ בנקאיות שמציעות מגוון פתרונות ועל כך נרחיב במאמר הבא.
בבנקים האפשרות הזו כמעט תמיד רלוונטית רק לשיפור דיור (הלוואת גישור) ולא להשקעה, בעוד שבגופים חוץ בנקאיים ניתן במקרים מסוימים לשעבד נכס קיים גם לטובת רכישת נכס נוסף להשקעה.
מה זה משכון נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף?
אם בבעלותכם דירה בשווי של נניח 2 מיליון שקלים והיא ללא משכנתא, עד לפני מספר חודשים יכולתם לגשת לבנק ולשעבד את הדירה עד ל- 50% מהשווי שלה, לקחת את הכסף ובאמצעותו לרכוש נכס נדל"ני נוסף שגם עליו ניתן לקחת משכנתא עד לגובה 50% משווי הנכס, כך שבלא מעט מקרים יכולתם לממן 100% מהעסקה באמצעות מינוף נדל"ן.
אם לדירה הקיימת יש כבר משכנתא אפשר לקבל השלמה עד ל- 50% משווי הנכס.
לפני מספר חודשים בנק ישראל אסר על הבנקים לאפשר שיעבודי נכסים קיימים לטובת רכישת דירות נוספות ובכך בנק ישראל ניסה לצמצם את מינופי הנדל"ן.
האם בכלל אפשר למשכן נכס ולקנות נכס נוסף?
מבחינת הבנקים
אם אנחנו מדברים על הבנקים אז למשכן נכס נוסף כדי לקנות נכס נוסף להשקעה הוא דבר שאסור מבחינת הרגולציה (בנק ישראל לא מאשר זאת).
אבל שימו לב שאם אתם רוצים לשפר דיור (כלומר להישאר בסוף עם דירה אחת ולא שתיים), כן ניתן לשעבד נכס קיים, ולקנות באמצעות הכסף נכס חליפי. ההבדל הוא שכאן מדובר על מינוף זמני לתקופה בדרך כלל שלא תעלה על שנה וחצי, זה נקרא הלוואת גישור.
מבחינת הגופים החוץ בנקאיים
החברות החוץ בנקאיות אינן כפופות לנהלי בנק ישראל ואצלן אפשר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת וגם אפשר לקבל אחוזי מימון יותר גבוהים מ- 50%.
מה הבנק כן מאפשר במקום משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף?
גם אם הבנקים לא מאפשרים בדרך כלל לשעבד נכס קיים כדי לקנות נכס נוסף להשקעה, יש מצבים שבהם כן ניתן לקבל פתרון מימוני דומה – אבל במסגרת אחרת. לרוב מדובר במינוף זמני או במוצר שמוגדר אחרת, כדי שבסוף התהליך הלווה לא יישאר עם שתי דירות במסגרת הבנקאית.
- הלוואת גישור (מימון ביניים) לשיפור דיור: מיועדת למצב שבו קונים דירה חליפית ומתכוונים למכור את הקיימת, ולכן המינוף הוא זמני.
- גרירת משכנתא או שיעבוד זמני: לעיתים ניתן לשמר או להעביר חלק מהמסגרת הקיימת בתנאים מסוימים, בהתאם לאופי העסקה ולבנק.
- הלוואת משכנתא לכל מטרה: אפשרית בבנק לפי מגבלות מימון ויכולת החזר, אך לא מיועדת ליצירת מנוף קבוע לרכישת דירה נוספת להשקעה.
משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף – איזה פתרון מתאים ומתי?
כשמדברים על משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף, חשוב להבדיל בין פתרון בנקאי זמני לבין משכנתא כנגד נכס קיים בגוף חוץ בנקאי. הטבלה הבאה עושה סדר במה מתאים לכל מצב.
| פתרון | מתי זה מתאים | מה מגבלת המימון הנפוצה | הערות |
|---|---|---|---|
| משכנתא כנגד נכס קיים (חוץ בנקאי) | כשצריך הון עצמי לרכישת נכס נוסף להשקעה | תלוי גוף ויכולת החזר, לרוב גבוה יותר מבנק | ריבית לרוב גבוהה יותר מהבנק, חובה בדיקת תזרים |
| הלוואת גישור (בנק) | כשמשפרים דיור ומתכוונים להישאר עם דירה אחת | לרוב מימון זמני לתקופה מוגבלת | חייבים לוודא מכירה בתוך תקופה מוגדרת |
| הלוואת משכנתא לכל מטרה (בנק/חוץ בנקאי) | כשצריך כסף למטרה שאינה רכישה ישירה | בבנק לרוב מוגבל עד 50% משווי נכס | מוגבל במימון בבנק, לבדוק קנסות יציאה |
מי זכאי למשכן את הנכס שלו?
כל מי שבבעלותו נכס, ויש לו הכנסות מספקות ושהבית שלו לא משועבד או שהוא משועבד עם משכנתא באחוזים שמאפשרים לחברה החוץ בנקאית להעניק לכם משכנתא, יכול למשכן את הנכס שלו, לקבל עליו הון עצמי ובאמצעותו לרכוש נכס נוסף.
על הנכס הנוסף ניתן לקחת משכנתא רגילה בבנק.
למי מתאים למשכן נכס קיים ולקנות דירה נוספת?
בעיקר למשקיעי נדל"ן שרוצים להביא כמה שפחות כסף מהבית ובמקביל למנף ככל הניתן את הדירה שלהם לטובת רכישת נדל"ן נוסף.
הלוואה או משכנתא הן לא משחק – אבל אנחנו כאן כדי לוודא שתנצחו!
הגיע הזמן לקבל החלטות פיננסיות חכמות – השאירו פרטים ונתחיל!
בנו את העתיד הפיננסי שלכם בביטחון ובראש שקט, באמצעות הלוואה אופטימלית ומותאמת אישית.
- יועצים אובייקטיביים – דואגים רק לאינטרס שלכם
- מעל 16 שנות ניסיון בהשגת תנאים טובים יותר
- אלפי לקוחות שחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים
- אנחנו מטפלים בבירוקרטיה – אתם חוסכים זמן וכסף
מתי כדאי למשכן נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף?
מכיוון שמדובר במינוף גבוה חשוב לעשות זאת רק במסגרת ליווי פיננסי מתוכנן ומדוקדק. אם אתם משקיעי נדל"ן ואתם רוצים לממש את פוטנציאל המינוף של הנכסים שבבעלותכם, ניתן לבצע את השיעבוד על הנכס הקיים, לקחת משם הון עצמי ובאמצעותו לבצע רכישה נוספת.
איך בודקים שהמינוף לא יסכן אתכם בתרחיש קיצון?
לפני שממשכנים נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף, חשוב לעשות בדיקת "Stress Test" תזרימית – כלומר לבדוק מה קורה אם משהו משתבש. זה לא מבחן תיאורטי, אלא הדרך הכי טובה להבין אם העסקה חזקה או מסוכנת.
- תרחיש שכירות חלשה: מה קורה אם הנכס החדש עומד ריק חודשיים-שלושה, או אם השכירות יורדת ב-10%-15%? האם אתם עדיין עומדים בהחזרים?
- תרחיש עליית ריבית: מה קורה אם הריבית עולה וההחזר החודשי קופץ? האם יש לכם מרווח נשימה, או שזה מכניס אתכם למינוס קבוע?
- תרחיש הוצאה גדולה: מה קורה אם יש תיקון גדול בנכס (איטום, מזגן, צנרת, ועד/שיפוץ בבניין)? האם יש כרית ביטחון, או שתידרשו לעוד הלוואה?
מהם היתרונות והחסרונות של משכון דירה קיימת?
יתרונות
- אפשר לבצע רכישת נדל"ן גם מבלי להביא הון עצמי מהבית
- מאפשר להרחיב את כמות הנכסים באמצעות מינוף
- עם תכנון פיננסי נכון אפשר לדאוג שהשכירויות על הנכסים יכסו את המשכנתאות ובכך לא תרגישו נטל כלכלי
חסרונות
- בשל נוהל בנק ישראל שאוסר על הבנקים לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית אבל לרוב בריביות יותר גבוהות מהבנקים
- חוסר תכנון מדויק יכול להותיר אתכם עם חשיפה לכמות הלוואות גדולה מהרגיל ובכך יכולה להכביד על הנטל הכלכלי של משק הבית
מאיזה גופים ניתן לקחת הלוואת משכון נכס לטובת קניית נכס נוסף?
בגדול, הלוואה במסגרת משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף ניתן לקחת מכל חברת מימון או אשראי שאינה כפופה לנהלי בנק ישראל, כלומר חברות ביטוח, חברות אשראי חוץ בנקאיות וגופים מוסדיים בעלי רישיון.
ביניהן ניתן למצוא חברות ביטוח כגון הראל, כלל, מנורה וכו' או חברות מימון חוץ בנקאיות כגון: קרדיטו, מימון ישיר, טריא וכו'.
כמה מימון ניתן להשיג לטובת רכישת נכס נוסף?
על נכס קיים ניתן לקחת בין 50-70 אחוזי מימון, במקרים חריגים ניתן להגיע גם ל- 85 אחוזי מימון, תלוי בהכנסות ובטיב הלווים והנכס.
חשוב להבין שהטווח בפועל מושפע גם מגובה השיעבוד הקיים (אם יש משכנתא על הנכס) וגם מיכולת ההחזר שלכם, וככל שאחוז המימון גבוה יותר – כך לרוב גם הריבית והדרישות של הגוף המממן יהיו מחמירות יותר.
אילו מסמכים ואישורים חשוב להכין מראש כדי לקצר את האישור?
בגופים חוץ בנקאיים הרבה עיכובים נובעים לא מהעסקה עצמה, אלא מחוסר במסמכים שמאפשרים לאשר מהר. אם מגיעים מוכנים, מקצרים זמן, מורידים חיכוך ולעיתים גם משפרים תנאים כי התיק נראה מסודר יותר.
- יתרת סילוק של משכנתא קיימת (אם יש שיעבוד על הנכס).
- נסח טאבו עדכני / אישור זכויות (רמ"י/חברה משכנת לפי סוג הנכס).
- פירוט התחייבויות מלא כולל הלוואות, מסגרות אשראי וכרטיסי אשראי פעילים.
- תדפיסי עו"ש והכנסות לפי דרישת הגוף המממן (בדרך כלל כמה חודשים אחורה).
- חוזה שכירות אם הנכס מושכר (כדי לתמוך בתזרים).
- הצהרה ברורה על מטרת ההלוואה ואיך היא משתלבת בעסקה לרכישת הנכס הנוסף.
איך עובד תהליך משכון דירה קיימת?
כמו כל משכנתא רגילה. עליכם להכין בקשה מרוכזת שכוללת את נתוני ההכנסות שלכם, עובר ושב, נוסח טאבו, פירוט הלוואות.
לאחר הגשת הבקשה חברת המימון תבחן את הנתונים וככל שתאשר להתקדם תצטרכו לבצע שמאות משכנתא, רישום בטאבו וחתימה על מסמכי משכנתא.
האם משכון נכס קיים אפשרי רק לרכישת דירה נוספת?
לא בהכרח. משכון נכס קיים אפשר לבצע בבנקים גם לטובת רכישת נכס מסחרי, רכישת חנות, משרד או הלוואת משכנתא לכל מטרה.
המומחים של פלאנר משכנתאות
אם אתם רוצים לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף, אתם מוזמנים לפנות אלינו. המומחים של פלנאר בעלי ניסיון בבניית תוכניות מימון ומינוף לעסקאות נדל"ן ואנו נתאים עבורכם את התוכנית המתאימה וננהל מו"מ בעבורכם על תנאי המשכנתא.
שאלות נפוצות על משכון נכס קיים
כן. אפשר לעבוד גם עם אישור זכויות מרמ"י או חברה משכנת, כל עוד ניתן לרשום שיעבוד בצורה תקינה והמסמכים מסודרים.
לפעמים כן. זה תלוי בשווי הנכס, ביתרה לסילוק ובכמה "מרווח שיעבוד" נשאר עד מגבלת המימון שהגוף המממן מאפשר.
זה תלוי בגוף המממן ובמטרת ההלוואה. בחלק מהמקרים הכסף נכנס לחשבון הלווה, ובחלק מהמקרים יש דרישה לתיעוד שימוש או העברה בהתאם לעסקה.
ברוב המקרים צוואר הבקבוק הוא שמאות ורישום שיעבוד. כשכל המסמכים מוכנים מראש, אפשר לקצר משמעותית את הזמן עד לקבלת הכסף.
לפעמים כן, אבל לא תמיד. חשוב לבדוק מראש תנאי פירעון מוקדם, אפשרות לפירעון חלקי, והאם קיימת עמלה במסלול שבחרתם.
הוא יכול להשפיע. הבנק יכניס את ההחזר של ההלוואה כנגד הנכס הקיים לחישוב יכולת ההחזר, ולכן זה עלול לשנות את סכום המשכנתא שיאושר לנכס החדש.
כן, במקרים מסוימים. עדיין חשוב לוודא שיש תכנון החזר ברור ושמשק הבית לא נכנס ללחץ תזרימי במקרה של שינוי בריבית או תקופה בלי שכירות.
אם התוכנית "עובדת" רק כשיש שכירות מלאה תמיד וריבית לא עולה, זו נורה אדומה. עסקה טובה אמורה להחזיק גם בתרחיש פחות אופטימי בלי להכניס אתכם למינוס קבוע.
בדרך כלל לא ניתן למכור נכס משועבד בלי להסדיר את השיעבוד. ברוב המקרים תידרשו לפרוע את ההלוואה (או לבצע סילוק חלקי/מלא) כחלק מתהליך המכירה, בהתאם לתנאי הגוף המממן.
זה תלוי במבנה הבעלות. לרוב, מי שמופיע כבעלים או בעל זכויות בנכס הוא זה שיכול לשעבד אותו, והגוף המממן יבחן גם את ההכנסות של הלווים בפועל. אם רוצים לצרף שותף להכנסות בלי בעלות, זה אפשרי בחלק מהמקרים אבל דורש בדיקה פרטנית מול הגוף המממן.
