משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף היה פתרון אשראי נפוץ בקרב משקיעי נדל"ן, אולם בחודשים האחרונים בנק ישראל החל להערים קשיים על מינופים אלו מתוך מטרה לצמצם את מינופי הנדל"ן. לתוך הואקום הזה נכנסו חברות חוץ בנקאיות שמציעות מגוון פתרונות ועל כך נרחיב במאמר הבא.
מה זה משכון נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף?
אם בבעלותכם דירה בשווי של נניח 2 מיליון שקלים והיא ללא משכנתא, עד לפני מספר חודשים יכולתם לגשת לבנק ולשעבד את הדירה עד ל- 50% מהשווי שלה, לקחת את הכסף ובאמצעותו לרכוש נכס נדל"ני נוסף שגם עליו ניתן לקחת משכנתא עד לגובה 50% משווי הנכס, כך שבלא מעט מקרים יכולתם לממן 100% מהעסקה באמצעות מינוף נדל"ן.
אם לדירה הקיימת יש כבר משכנתא אפשר לקבל השלמה עד ל- 50% משווי הנכס.
לפני מספר חודשים בנק ישראל אסר על הבנקים לאפשר שיעבודי נכסים קיימים לטובת רכישת דירות נוספות ובכך בנק ישראל ניסה לצמצם את מינופי הנדל"ן.
האם בכלל אפשר למשכן נכס ולקנות נכס נוסף?
מבחינת הבנקים
אם אנחנו מדברים על הבנקים אז למשכן נכס נוסף כדי לקנות נכס נוסף להשקעה הוא דבר שאסור מבחינת הרגולציה (בנק ישראל לא מאשר זאת).
אבל שימו לב שאם אתם רוצים לשפר דיור (כלומר להישאר בסוף עם דירה אחת ולא שתיים), כן ניתן לשעבד נכס קיים, ולקנות באמצעות הכסף נכס חליפי. ההבדל הוא שכאן מדובר על מינוף זמני לתקופה בדרך כלל שלא תעלה על שנה וחצי, זה נקרא הלוואת גישור.
מבחינת הגופים החוץ בנקאיים
החברות החוץ בנקאיות אינן כפופות לנהלי בנק ישראל ואצלן אפשר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת וגם אפשר לקבל אחוזי מימון יותר גבוהים מ- 50%.
מי זכאי למשכן את הנכס שלו?
כל מי שבבעלותו נכס, ויש לו הכנסות מספקות ושהבית שלו לא משועבד או שהוא משועבד עם משכנתא באחוזים שמאפשרים לחברה החוץ בנקאית להעניק לכם משכנתא, יכול למשכן את הנכס שלו, לקבל עליו הון עצמי ובאמצעותו לרכוש נכס נוסף.
על הנכס הנוסף ניתן לקחת משכנתא רגילה בבנק.
למי מתאים למשכן נכס קיים ולקנות דירה נוספת?
בעיקר למשקיעי נדל"ן שרוצים להביא כמה שפחות כסף מהבית ובמקביל למנף ככל הניתן את הדירה שלהם לטובת רכישת נדל"ן נוסף.
מתי כדאי למשכן נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף?
מכיוון שמדובר במינוף גבוה חשוב לעשות זאת רק במסגרת ליווי פיננסי מתוכנן ומדוקדק. אם אתם משקיעי נדל"ן ואתם רוצים לממש את פוטנציאל המינוף של הנכסים שבבעלותכם, ניתן לבצע את השיעבוד על הנכס הקיים, לקחת משם הון עצמי ובאמצעותו לבצע רכישה נוספת.
מהם היתרונות והחסרונות?
יתרונות
- אפשר לבצע רכישת נדל"ן גם מבלי להביא הון עצמי מהבית
- מאפשר להרחיב את כמות הנכסים באמצעות מינוף
- עם תכנון פיננסי נכון אפשר לדאוג שהשכירויות על הנכסים יכסו את המשכנתאות ובכך לא תרגישו נטל כלכלי
חסרונות
- בשל נוהל בנק ישראל שאוסר על הבנקים לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית אבל לרוב בריביות יותר גבוהות מהבנקים
- חוסר תכנון מדויק יכול להותיר אתכם עם חשיפה לכמות הלוואות גדולה מהרגיל ובכך יכולה להכביד על הנטל הכלכלי של משק הבית
מאיזה גופים ניתן לקחת הלוואת משכון נכס לטובת קניית נכס נוסף?
בגדול, הלוואה במסגרת משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף ניתן לקחת מכל חברת מימון או אשראי שאינה כפופה לנהלי בנק ישראל, כלומר חברות חוץ בנקאיות. ביניהן ניתן למצוא חברות ביטוח כגון הראל, כלל, מנורה וכו' או חברות מימון חוץ בנקאיות כגון: קרדיטו, מימון ישיר, טריא וכו'.
כמה מימון ניתן להשיג לטובת רכישת נכס נוסף?
על נכס קיים ניתן לקחת בין 50-70 אחוזי מימון, במקרים חריגים ניתן להגיע גם ל- 85 אחוזי מימון, תלוי בהכנסות ובטיב הלווים והנכס.
איך עובד התהליך בפועל?
כמו כל משכנתא רגילה. עליכם להכין בקשה מרוכזת שכוללת את נתוני ההכנסות שלכם, עובר ושב, נוסח טאבו, פירוט הלוואות.
לאחר הגשת הבקשה חברת המימון תבחן את הנתונים וככל שתאשר להתקדם תצטרכו לבצע שמאות משכנתא, רישום בטאבו וחתימה על מסמכי משכנתא.
האם משכון נכס קיים אפשרי רק לרכישת דירה נוספת?
לא בהכרח. משכון נכס קיים אפשר לבצע בבנקים גם לטובת רכישת נכס מסחרי, רכישת חנות, משרד או הלוואת משכנתא לכל מטרה.
המומחים של פלאנר משכנתאות
אם אתם רוצים לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף, אתם מוזמנים לפנות אלינו. המומחים של פלנאר בעלי ניסיון בבניית תוכניות מימון ומינוף לעסקאות נדל"ן ואנו נתאים עבורכם את התוכנית המתאימה וננהל מו"מ בעבורכם על תנאי המשכנתא.
