כאשר אנו מגישים לבנק בקשה למשכנתא עלינו להמציא המון מסמכים לקבלת משכנתא. ישנם מסמכים שעלינו להעביר רק לבחינת הבקשה וישנם מסמכים שעלינו להעביר רק בתנאי שהתקדמנו עם הבנק לקראת חתימה על משכנתא בפועל.
רשימת המסמכים הבסיסיים לקבלת משכנתא
הנה רשימת המסמכים אשר עלינו להמציא לבנק כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא:
- תעודת זהות כולל צילום גב התעודה (אם מדובר בתעודה ביומטרית) וספח
- שכירים – עליכם להמציא 3 תלושי שכר אחרונים לכל מי שלוקח את ההלוואה
- עצמאים – שומה אחרונה + אישור רואה חשבון על הכנסות לשנה הנוכחית
- תדפיס עובר ושב של 3 חודשים אחרונים
- פירוט הלוואות ככל ויש
- מי שגרוש ומשלם מזונות צריך לצרף גם את הסכם הגירושין ופסק דין, כנ"ל מי שגרושה ומקבלת מזונות. המזונות נחשבים סוג של הלוואה שהבנק צריך לקזז מההכנסה של מי שמשלם, ומצד שני מהווים הכנסה לצד המקבל
- קצבת נכות לצמיתות – ככל שיש לכם הכנסה מקצבת נכות קבועה או קצבה קבועה לילד, רוב הבנקים מכירים בזה כהכנסה לכל דבר ועניין.
תהליך הגשת המסמכים לבנקים
כל הבנקים מאפשרים כיום הגשת בקשה למשכנתא דיגיטלית, רובם גם מאפשרים העלאת מסמכים בצורה מקוונת.
אם אינכם מסתדרים עם זה, תמיד אפשר לקבוע פגישה בבנק ולהביא את המסמכים פיזית או לשלוח לבנקאי במייל. רוב הבנקאים לא יאהבו את זה משום שזה יצריך מהם לסרוק את המסמכים למערכות הבנק.
כמובן שאפשר להגיש דרך יועץ משכנתא ולרוב היועצים יש הרשאות למערכת היועצים בבנק מה שמקל עלינו להגיש את הבקשה עם המסמכים בצורה מהירה ויעילה.
שימו לב, הבנקים לא מקבלים קבצים מוצפנים עם סיסמאות ולא אקסלים, אלא קבצים פתוחים ורצוי בפורמט pdf.
האם יש מסמכים נוספים למשכנתא שעלולים להידרש?
מה שרשמנו מקודם אלה הדברים הגנריים והבסיסיים.
לצד הבקשה למשכנתא יכול להיות שתהיו זכאים להלוואת זכאות ממשרד השיכון, הלוואה שמחושבת על בסיס כמות אחים שיש לכם, שנות נישואין שירות צבאי וכו'.
לכן ככל שתרצו לבדוק את זכאותכם תצטרכו להמציא:
- תעודת נישואין
- תצהיר על אחים ואחיות שלכם
- אישור מהלך שירות צבאי/אישור שירות לאומי
מדוע חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
לפני שאתם מבצעים עסקת רכישת דירה אתם בטוח לא רוצים להיתקל במצב שאין לכם איך לממן אותה.
ולכן ככל שתצטרכו הלוואת משכנתא מומלץ להוציא אישור עקרוני למשכנתא מראש מהבנק לקבלת המשכנתא. דבר זה יאפשר לכם לחתום על הרכישה בראש שקט.
מה המשמעות של האישור העקרוני ומה מצפה לנו בהמשך הדרך?
כאשר הבנק מעניק אישור עקרוני (בהנחה והוא בדק את המסמכים ולא מדובר על אישור גנרי ללא מסמכים) זה אומר שהבנק מוכן להעניק לנו את האשראי המבוקש.
לאחר חתימת החוזה עלינו לבנות תמהיל משכנתא ולהסכים עם הבנק על התנאים, לאחר שביצענו מו"מ איכותי.
ככל שנבחר להתקדם עם הבנק, הבנק ימציא לנו רשימת בטחונות ומשימות שהם תנאי לקיום העסקה.
רק לאחר שנשלים את כל המשימות הבנק יוכל לבצע את המשכנתא.
שימו לב שאישור עקרוני הוא אישור אשראי בלבד.
זה לא אומר שהבנק יקבל כעירבון כל נכס שתמציאו לו. לכן תצטרכו לוודא שהבטוחה (הנכס המשועבד במקרה הזה) היא לשביעות רצון הבנק.
מה עושים אם הבנק מסרב לאישור העקרוני?
ראשית עלינו לבדוק מהי סיבת הסירוב. ככל שמדובר במשהו שניתן לשינוי ותיקון עלינו לבצע זאת. לדוגמא, אם יש לנו הלוואה שההחזר עליה מאוד גבוה נוכל לבחון פריסה ארוכה שלה והפחתת ההחזר החודשי.
אם קיבלתם סירוב מבנק אחד, מומלץ מאוד לא לרוץ ולצבור עוד סירובים בבנקים נוספים ולהיכנס להגדרה של מסורבי משכנתא, זה רק יקשה על שינוי החלטת הבנק בהמשך ועל תמחור הריביות ככל שהבנק בסוף כן יאשר את העסקה.
כמובן שרצוי להיעזר ביועץ בכדי להבין את סיבת הסירוב וכיצד לשכנע את הבנק בכל זאת כן לאשר את העסקה.
היתרונות של עבודה עם יועץ משכנתאות בהגשת מסמכים למשכנתא
- בדיקת המסמכים – יועץ יוכל לוודא שיש את כל המסמכים ושהם תקינים וקריאים ועדכניים.
- הסבר הנתונים עבור הבנק – בלא מעט פעמים יש דברים בתלושי השכר שמצריכים הסבר, כגון אנשים שמקום העבודה רוכש להם מניות משכר הנטו כהטבה, ואז יכול להיות פער בין השכר נטו שמופיע בתלוש לבין השכר נטו שעובר לבנק.
- זיהוי קשיים מראש – במקרים שיועץ עובר על המסמכים הוא יכול לשער בערך מה הסיכוי שהבנק יאשר את המשכנתא ולכן ככל שיש דברים שמצריכים טיפול מראש (כמו איחוד הלוואות וכו') יועץ יוכל לדאוג שתטפלו לפני הגשת המסמכים לבנק ולא לאחר קבלת סירוב.
מסמכים לקבלת משכנתא – מתי כדאי להגיש את הבקשה?
לפני חתימת החוזה.
טעויות נפוצות בהגשת המסמכים לבנק ואיך להימנע מהם?
- שליחת קבצים מוצפנים – מערכות הבנקים חוסמות קבצים מוצפנים לכן הקפידו לשלוח קבצים פתוחים.
- שליחת מסמכים לא קריאים – שימו לב שהבנקאים עוברים על מאות מסמכים ביום ולכן הקפידו לשלוח מסמכים קריאים.
- שליחת מסמכים לא עדכניים – הבנקים צריכים מידע הכי עדכני ולכן תלושי שכר ישנים או תעודת זהות שכבר לא בתוקף לא רלוונטית. עליכם לשלוח מידע רלוונטי ועדכני בלבד.
סוגי משכנתאות שאנחנו בפלאנר מתמחים בהם:
איך להתכונן לפגישה בבנק?
בגדול רצוי שתתלבשו יפה. רושם ראשוני הוא דבר בלתי ניתן לשליטה ורצוי להתלבש בצורה מכובדת.
הכינו את כל המסמכים מראש, בנקאים מאוד עמוסים ואין להם זמן לחכות לכם עד שתמצאו את הסיסמא לעו"ש או תשלחו להם קבצים לא קריאים.
תכינו מראש את סכום המשכנתא, הסבר על העסקה ומה אתם צריכים.
ככל שיש לכם כבר תמהיל מראש וריביות שאתם רוצים אפשר לכוון את הבנקאי לתיאום ציפיות. זה יחסוך לכם ולבנקאי זמן ומשאבים.
ככל שיש מורכבות בנכס או בעסקה ציינו זאת מראש לבנקאי כדי שיוכל להתייחס לזה במסגרת האישור.
אם אתם לפני רכישת נכס אתם מוזמנים לפנות ליועצים של פלאנר. אנו נאסוף את המסמכים מכם, נגיש את הבקשה בצורה מסודרת לבנק ונדאג לאישור עקרוני עבורכם. כמובן שלצד זה, ננהל בהמשך את המו"מ על תנאי המשכנתא שלכם.
