סירוב למשכנתא לאחר אישור עקרוני הפך לתופעה הולכת וגדלה בחודשים האחרונים. מדובר בסיטואציה לא נעימה כלל שעלולה לגרום לכם לנזק כספי גדול מאוד. תחשבו שרציתם לרכוש דירה, הבנק אישר לכם משכנתא ואז לאחר חתימת החוזה, הבנק חזר בו מהאישור ואתם חשופים לקנסות של ביטול חוזה. מתי ולמה זה קורה? הסבר במאמר המצורף.
מה זה אישור עקרוני?
בגדול אישור עקרוני זה אישור על נכונות הבנק להעמיד לכם את גובה האשראי שביקשתם. חשוב לדעת שזה לא אישור משפטי לרכישת נכס ספציפי אלא אישור להעמדת הלוואה. בגדול לכל אישור עקרוני מצורפות התניות שרק במידה וכולן יתמלאו האישור יחייב את הבנק.
מתי מקבלים סירוב לאחר אישור עקרוני?
| כאשר ההכנסות ירדו | נניח הייתם במקום עבודה, כעת אחד מבני הזוג פוטר והמשכורת של בן הזוג השני אינה מספיקה בשביל להעמיד את גובה האשראי המבוקש, במצב כזה הבנק רשאי לחזור בו מהאישור משום שהנסיבות השתנו. |
| שינוי בהתנהלות העובר ושב | עד ליום קבלת האישור העקרוני, העובר ושב שלכם התנהל בצורה נהדרת ולפתע הוחזרו לכם שני צ'קים/הוראות קבע בכלל חוסר כיסוי. במקרה כזה הבנק יכול לחזור בו מהאישור העקרוני. |
| סתירה בין הנתונים שהצהרתם לבין מה שהבנק ראה בפועל | כיום ברוב הבנקים ניתן להוציא אישור עקרוני ממוחשב ללא בדיקת מסמכים. נניח דיווחתם על הכנסות X ובפועל הבנק חישב הכנסות Y, יכול להיות שהחישוב של הבנק לא מאפשר את העמדת מלוא ההלוואה שביקשתם. תופעה זו נפוצה בעיקר אצל עצמאים שלא תמיד יודעים לומר מהי ההכנסה שלהם ברמת הנטו, היות שזה מתעדכן כל חודש. |
| התגלה לבנק מידע שלא היה בפניו קודם | כאשר מבקשים אישור עקרוני הבנק לרוב מבצע בדיקה מקדמית ולא מקיפה, וכאשר מגיעים לפגישה עם הבנקאי הוא מתחיל לעבור על המסמכים לעומק ולפעמים תבקשו להוציא דוח אשראי צרכני מורחב, במסגרת בדיקת הדוח יכול להיות שיתגלה לבנק מידע שלא היה בפניו קודם, וככל שהמידע בעייתי הבנק יכול לחזור בו מהאישור. |
| פערים בין חוזה הרכישה לבין הערכת שמאי או בעיות משפטיות בנכס | לבנק יש מגבלות רגולטוריות על עד כמה אחוזים מהנכס הוא רשאי לממן (75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חלופית, 50% לדירה שנייה), הבנק מתחשב במחיר הנמוך שבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. ככל שהערכת השמאי נמוכה ממחיר החוזה, הבנק יכול לממן פחות כסף ממה שרשום באישור העקרוני ולעיתים זה דבר שיכול לגרום לביטול עסקה. כמו כן ככל שקיימות בעיות משפטיות בנכס, בזיהוי שלו, ברישום שלו וכו' הבנק יכול לא לאשר את המשכנתא. נזכיר שאישור עקרוני הוא נכונות הבנק להעמיד הלוואה, אבל במקביל הנכס המשועבד חייב להיות לשביעות רצונו של הבנק. |
איך נמנעים מקבלת סירוב לאחר אישור עקרוני
- לדאוג שמרגע קבלת האישור ועד לקיחת משכנתא לא יהיה שינוי לרעה בתנאי העסקה שלכם
- לא לקחת הלוואות חדשות
- לא לרדת באחוזי המשרה
- לדאוג להתנהלות תקינה בעובר ושב שלכם עד ללקיחת המשכנתא
- לא להסתמך על אישור עקרוני דיגיטלי שהמערכת מנפיקה
- לוודא שקיבלתם אישור עקרוני לאחר בדיקת מסמכים על ידי בנקאי משכנתאות שיעבור על כל הניירת
- ככל שהיו בעיות בהיסטוריית האשראי שלכם, לומר זאת מראש לבנקאי עם הסבר מנומק.
- לבצע שמאות מוקדמת
קיבלתם סירוב – מה עושים עכשיו?
אז קודם כל נמליץ לכם לקרוא את המאמר סירוב למשכנתא, שבוא אנחנו מסבירים מה לא כדאי לעשות.
מה כן לעשות? בגדול לנסות לנתח מה הוביל את הבנק לחזור בו מהאישור העקרוני, ואז לנסות להגיש מחדש ולאשרר שוב את האישור.
ברוב המקרים אנו נמליץ לכם לעצור את הכל ולפנות לחברת ייעוץ משכנתאות, היות שאם תקבלו סירוב על סירוב יהיה כבר ממש מאתגר לשנות את החלטת הבנק.
אנו בחברת פלאנר מתמחים בכל סוגי המשכנתאות כולל משכנתא למסורבים, כך שאם נתקלתם בסירוב לאחר קבלת אישור עקרוני אתם יותר ממוזמנים לשוחח עם המומחים של פלאנר.
אנו נבין את הסיבות שהובילו את הבנק לחזור בו מהאישור העקרוני וננסה להגיש מחדש את הבקשה בצורה טובה יותר.
