מי שלקח בעבר משכנתא מהבנק מבין שאפשר למחזר אותה, לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך כסף. אבל מתי זה משתלם? מה צריך לקחת בחשבון? מה משפיע על הכדאיות? ובכלל, מה זה אומר למחזר?
מחזור משכנתא הוא הכינוי לתהליך בו בונים הלוואה חדשה במקום זו הקיימת.
בשל פוטנציאל החיסכון העצום שגלום בתהליך, משום שהוא מצריך ידע וניסיון ייחודיים ומשום שלא מדובר בפעולה שאנשים נוטים לבצע לעתים תכופות, אנו ממליצים לעשות אותה בצורה הטובה ביותר.
לצורך כך, אנו ממליצים לשכור את שירותיו של יועץ משכנתא מומחה בתיקי מחזור.
3 מקרים בהם רצוי לשקול מחזור משכנתא
לפני שרצים לבצע מחזור, צריך לבחון היטב את נחיצותו. כמובן שאין טעם שתשרפו את זמנכם לשווא, לכן אנו מציעים לבצע את הבדיקה כאשר יש סיבה מוצדקת לחשוב שתוכלו לקבל כעת הצעות טובות יותר.
1. שיפור בתנאי השוק
שוק ההלוואות והמשכנתאות הוא מאוד דינאמי ונתון לשינויים היכולים לנבוע מאירועים מאקרו כלכליים, שינויי רגולציה ואף שינויים אנקדוטליים. השינויים השונים משפיעים על היצע הריביות, ובהתאם על הריביות שניתן להשיג במו"מ מול הבנק.
ניתן היה לראות קפיצה בריביות עם פרוץ משבר הקורונה, דבר ששיקף את הסיכון המוגבר של הבנקים בעת אובדן הכנסות של הלווים. כאשר שוק הריביות נמצא בשפל, או שניתן להשיג ריביות זולות יותר מאלו שהוצעו כשנטלתם את המשכנתא, עליכם לבדוק כמה תוכלו לחסוך במדיה ותמחזרו אותה.
זכרו שכל שינוי בתמהיל המשכנתא ובריביות יכול להתבטא בעשרות ובמאות אלפי שקלים של חיסכון לאורך חיי ההלוואה.
2. צורך בכוונון ההחזר החודשי
אם ההכנסות הפנויות שלכם עלו (או חלילה ירדו) משמעותית, הצרכים השוטפים שלכם השתנו (למשל, הבאתם לעולם ילדים מקסימים, או שאתם מעוניינים לצאת לפעילויות פנאי רבות ויקרות יותר), רצוי שתתאימו את ההחזר החודשי לנתונים העדכניים.
גם אם עבדתם מול היועץ המקצועי ביותר בעת לקיחת המשכנתא, לא ניתן היה לחזות מראש מה מצבכם יהיה לאורך 30 שנים, ובוודאי לא להתאים הלוואה אחת לכל התרחישים האפשריים.
בחלוף מספר שנים, יתכן שתרגישו שההחזר החודשי חונק אתכם ותרצו להקטין אותו או שתרגישו שיכולת ההחזר שלכם גדלה ותוכלו להגדיל את ההחזר, לקצר את המשכנתא ולחסוך הון בתשלומי ריבית והצמדה לאורך השנים.
3. יכולת סילוק מיידית
אם מסיבה מסוימת נפל בחלקכם סכום משמעותי (ירושה, זכייה בפרס, עסקה גדולה, מענק וכד'), תוכלו להשתמש בו על מנת לסלק חלק מההלוואה שלקחתם. במקרה זה תצטרכו לבחון מאיזה מסלול לסלק את הכסף כך שיהיה הצעד המשתלם ביותר עבורכם.
חשוב לזכור שהלוואת המשכנתא נחשבת "זולה" יחסית וסביר שלא תוכלו להשיג הלוואות אחרות בריביות של הלוואה לדיור, לכן רצוי שתשקלו פעמיים האם הצעד הנכון הוא לפרוע חלק מהמשכנתא או להשתמש בכסף למינוף ולצרכים אחרים.
מה צריך לקחת בחשבון כדי לדעת אם משתלם למחזר את המשכנתא?
חשוב לזכור שמדובר בתהליך שגוזל זמן וכרוך בעלויות נוספות, כך שאין שום הצדקה לבצע מחזור משכנתא על מנת לחסוך רק שקלים בודדים בטווח הארוך.
רצוי לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים כשבוחנים את כדאיות המחזור:
- עמלת פירעון מוקדם: קנס שתצטרכו לשלם לבנק בגין אובדן הרווחים שתגרמו לו אם תמחזרו את המשכנתא.
- עמלת פתיחת תיק: החל מתאריך 23.8.22 עמלת פתיחת תיק היא עד 360 ש"ח (בניגוד לעבר שעמדה על 0.25% מסך גובה המשכנתא) מדובר בסכום שנתון למיקוח.
- שמאי: לפני המחזור תצטרכו לשכור שמאי משכנתא שיעריך את שווי הנכס העדכני.
- יועץ משכנתא: על מנת לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי שיתאים לכם כמו כפפה ליד, תזדקקו לשירות של יועץ מומחה. תוכלו לקרוא כאן על מחיר יועץ משכנתא.
אגב, חלק מהעלויות הן ייחודיות למחזור בבנק חיצוני ולכן תוכלו לחסוך אותן כשתבצעו את מחזור המשכנתא בבנק בו נמצאת ההלוואה. תוכלו לקרוא על כך בהרחבה במאמר: מחזור פנימי מול מחזור חיצוני.
במקרים רבים, טעויות שבוצעו לא ניתן יהיה להשיב, ומחירן יכול להגיע למאות אלפי שקלים! מכאן מגיעה גם התשובה לשאלה המפורסמת: למה צריך יועץ משכנתא.
בדיקת כדאיות עם פלאנר
המדיניות אצלנו בפלאנר היא שאין טעם לשלם ליועץ אם התהליך לא חוסך לכם כסף ולכן אנו מציעים שירות של בדיקת כדאיות של המחזור בחינם לגמרי. רק אם תראו שיש חיסכון פוטנציאלי ניכר, תוכלו לבחור אם לצאת לדרך.
את כל העבודה המקדימה אנו נבצע עבורכם, וכל שנדרש מכם לצורך כך הוא לשלוח אלינו דו"ח יתרת הלוואה מהבנק שלכם (תוכלו למצוא כאן את פרטי יצירת הקשר של הבנק שלכם).
בהצלחה!
