מחזור משכנתא חלקי הוא כלי פיננסי שיכול לשפר את תנאי ההחזר של המשכנתא מבלי להחליף את כולה. במאמר זה נבחן מהו בדיוק מחזור חלקי, מתי הוא משתלם, ומה ההבדלים בינו לבין מחזור משכנתא מלא.
מה זה מחזור משכנתא חלקי?
מחזור משכנתא חלקי הוא תהליך שבו ניתן לשנות חלק מהמסלולים בהלוואת המשכנתא, מבלי לדרוש מחזור מלא של כל המשכנתא. תהליך זה מציע ללווה פתרון גמיש המאפשר לו להתאים את ההחזר החודשי או את המשכנתא לצרכיו הפיננסיים המשתנים, מבלי לשנות את כל תנאי המשכנתא כולה.
ההבדל בין מחזור מלא למחזור חלקי
כאשר מדברים על מחזור משכנתא, יש להבין את ההבדל בין מחזור מלא למחזור חלקי.
מחזור מלא כולל את שינוי כל מסלולי המשכנתא, בין אם באותו הבנק או בין אם זה לבנק אחר, מה שמוביל לסילוק מלא של ההלוואה הקיימת והתחלת הלוואה חדשה.
לעומת זאת, מחזור חלקי מתמקד בשינוי של חלק מהמסלולים בלבד, כך שמצד אחד הלווה יכול לשמור על מסלולי המשכנתא שנוחים לו ומצד שני לשנות רק את מסלולי ההלוואה שפחות מתאימים לו בשלב זה.
דוגמה למחזור חלקי
אם ללווה יש מסלול משכנתא בריבית גבוהה והוא רוצה למחזר אותו למסלול בריבית נמוכה, הוא יכול לעשות זאת מבלי לגעת בחלקים אחרים של ההלוואה. בשיטה זו, הלווה לא רק חוסך כסף אלא גם שומר על הגמישות המאפשרת לו לנצל הזדמנויות נוספות בעתיד.
בעבר היה אפשר לבצע מיחזור חלקי רק באותו הבנק בו קיימת המשכנתא אולם בחודשים האחרונים אפשר לבצע מיחזור חלקי אל בנק אחר, כך שיכולות להיות לכם שתי משכנתאות מבנקים שונים על אותו הנכס.
פעולה זאת הגדילה את התחרות והופכת את המשא ומתן ליותר תחרותי.
סיבות נפוצות לביצוע מחזור חלקי ולא מחזור מלא
ישנן מספר סיבות נפוצות לכך שלווים בוחרים לבצע מחזור חלקי במקום מחזור מלא:
- שיפור בתנאים בשוק – כאשר הריביות בשוק יורדות, ישנה הזדמנות לשדרג את חלק מהמסלולים בתנאים טובים יותר, כך שאם יש לכם חלק מהמשכנתא עם ריביות ומסלולים שמתאימים לכם תוכלו לשמור עליהם ולמחזר רק מסלולים אחרים שבהם תרצו לבצע שינוי.
- הפחתה בהחזר החודשי – ישנם לווים שמחפשים דרכים להקל על העומס החודשי שלהם, ומחזור חלקי עשוי לאפשר להם להאריך את תקופת ההחזר רק לחלק מההלוואה ובכך להפחית את ההחזר החודשי הכולל על המשכנתא.
- שימור תנאים טובים – לעיתים, חלק מההלוואה נמצא בתנאים אטרקטיביים, וחלק מהמסלולים השתנו בנקודת עדכון הריבית ולפתע קפצו והתייקרו, כך שלא בהכרח כדאי לשנות את כל המשכנתא אלא רק מסלולים ספציפיים.
- חיסכון בעלויות – מחזור חלקי מאפשר לכם לתכנן ולחסוך עלויות כך שאם יש לכם מסלולים עם עמלות יציאה אבל תחנות יציאה קרובות אתם תוכלו לקבוע איזה מסלולים למחזר וכמה "קנסות" לספוג באותה נקודת מיחזור.
יתרונות וחסרונות של מחזור משכנתא חלקי
כשמדברים על מחזור משכנתא חלקי, ישנם יתרונות וחסרונות שיש להבין לפני קבלת ההחלטה.
יתרונות
- חיסכון בעלויות מבלי לשלם קנסות גבוהים – מחזור חלקי מאפשר ללווה למחזר חלק מהמסלולים הפחות משתלמים מבלי להיתקל בקנסות גבוהים על סילוק מוקדם של ההלוואה. זהו יתרון משמעותי, שכן קנסות אלה יכולים להשפיע על כדאיות מיחזור המשכנתא באותה נקודת זמן.
- התאמה אישית של ההחזר החודשי בהתאם ליכולות הפיננסיות – היכולת לשנות רק את חלק מהמסלולים מאפשרת ללווה להתאים את ההחזר החודשי למצבו הכלכלי הנוכחי. לדוגמה, אם יש עלייה בהוצאות או ירידה בהכנסות, הלווה יכול להקטין את ההחזר החודשי על ידי שינוי מסלול אחד בלבד.
- ניצול שיפור בתנאי השוק ללא צורך בהלוואה חדשה – כאשר יש ירידת ריביות או הצעות טובות על מסלולים מסוימים, ניתן למחזר את המשכנתא הנוכחית מבלי להתחייב למשכנתא חדשה. זהו יתרון משמעותי, שכן פתיחת הלוואה חדשה כרוכה לעיתים קרובות בשינויים נוספים ובדיקות מחמירות יותר.
חסרונות
- כושר המיקוח נפגע במיחזור חלקי באותו הבנק – במידה ומבצעים מיחזור חלקי באותו הבנק בלא מעט פעמים כושר המיקוח שלכם עלול להיפגע היות והבנק יודע שלא בהכרח תעבירו את כל המשכנתא לבנק אחר ולא תוותרו על התנאים הטובים בשאר ההלוואה.
- עלויות מחזור שעדיין קיימות (עמלות, פתיחת תיק וכו’) – גם אם מדובר במחזור חלקי, ישנם עלויות שיכולות להכביד על התהליך. לדוגמה, לפעמים תתבקשו לבצע שמאות נוספת או לשנות ביטוח חיים ולעבור חיתום רפואי מחדש, או להציג הכנסות ולעבור בדיקת אשראי נוספת בבנק.
מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא חלקי?
ישנם מספר מצבים שבהם כדאי לשקול לבצע מחזור משכנתא חלקי:
שינוי בריבית
אם הריביות בשוק ירדו בצורה משמעותית, מחזור חלקי יכול להוות פתרון משתלם. בשוק תחרותי, הבנקים מציעים לעיתים קרובות ריביות אטרקטיביות על מסלולים חדשים. במצב כזה, הלווה יכול למחזר מסלול אחד או יותר מבלי לגעת בחלקים אחרים של ההלוואה.
צורך בהורדת ההחזר החודשי
אם הלווה נתקל בקשיים כלכליים או רוצה להקטין את ההחזר החודשי, ניתן לשקול להאריך את תקופת ההחזר רק לחלק מההלוואה, ובכך להקל על העומס החודשי. זהו פתרון שמאפשר להמשיך לשלם את ההלוואה מבלי לפגוע בשאר המשכנתא.
שינויי רגולציה והצעות בנקאיות חדשות
לעיתים, שינויי רגולציה או הצעות חדשות בבנקים עשויים להפוך את המחזור למשתלם. לדוגמה, אם בנק מסוים מציע ריבית נמוכה יותר או תנאים טובים יותר למסלולים מסוימים, זה יכול להיות הזמן הנכון לבצע מחזור חלקי לבנק מתחרה ולנצל את התנאים החדשים.
שאלות נפוצות על מחזור משכנתא חלקי
כן, ניתן למחזר רק מסלול אחד מתוך המשכנתא. אין חובה למחזר את כל ההלוואה – אפשר לבחור רק את המסלול שפחות משתלם כיום ולשפר את תנאיו, תוך שמירה על שאר המסלולים כפי שהם.
אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא באותו הבנק או לבנק אחר. הבנק לא סתם מתנגד למחזור, חייבת להיות לו סיבה. ככל שתרצו למחזר לבנק אחר, לבנק הראשון מותר להתנגד רק אם יש לו סיבה סבירה כגון פיגורים במשכנתא שלכם, דירוג אשראי נמוך וכו'.
כן, יש אפשרות לעבור בין בנקים במחזור חלקי, אך יש לבדוק את התנאים והעלויות שכרוכים בכך. לעיתים, מעבר בין בנקים עשוי להיות משתלם יותר, במיוחד אם הבנק החדש מציע תנאים טובים יותר.
מחזור חלקי יכול לשנות הכל. ככל שיש לכם ערב במשכנתא , יכול להיות שעם הורדת החזר לא תצטרכו אותו שוב ולכן אפשר לבחון את הוצאתו. לגבי ביטוחים, ככל שתקופת המשכנתא הוארכה ככל הנראה תידרשו לביטוח חיים על התקופה החדשה מה שלעיתים יאלץ אתכם לעבור חיתום רפואי מחדש.
ישנם כל כך הרבה מסלולים בבנקים, התמחור שלהם משתנה מדי יום, השוק משתנה בקצב גבוה ולכן עדיף שתיקחו יועץ שמכיר את ההתנהלות מול הבנקים, יש לו כושר מיקוח גבוה מולם והוא יודע איך להוציא תנאים משופרים.
יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע להבין את האפשרויות ולנהל את התהליך בצורה מיטבית ולחסוך לכם המון זמן ובעיקר כסף.
לסיכום
מחזור משכנתא חלקי הוא כלי חשוב לניהול פיננסי נכון. עם כל היתרונות והחסרונות שבו, חשוב לבצע את ההחלטות המבוססות על נתונים מדויקים וייעוץ מקצועי.
אם אתם מחפשים פתרונות מותאמים אישית למשכנתא שלכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו. ליועצים של פלאנר יש ניסיון רב בתכנון מחזורי משכנתא מלאים וחלקיים ואנו נשמח לייעל עבורכם את התהליך ובעיקר לעזור לכם להשאיר יותר כסף אצלכם ופחות בבנק.
