מדריך מקיף לרכישת בית מגורים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

החלטתם לרכוש בית למגורים? לפניכם דרך ארוכה, למעשה מסע, וכמו בכל מסע, תכנון קפדני והבנת השלבים, יבטיחו לכם מסלול מוצלח והגעה בשלום ליעד. יש לא מעט גורמים שיהיה עליכם לבדוק בטרם תחתמו על חוזה ולאחריו. מניסיוננו הרב בתחום, שרטטנו לנוחיותכם מפת דרכים, שתאפשר לכם להבין את התהליך, להיערך אליו בהתאם ולאתר את המוקשים בהם אתם עלולים להיתקל. 

רכישת בית למגורים היא החלטה כבדה ומורכבת וחשוב להיות בטוחים שאתם עושים את הצעד הנכון עבורכם ולא פחות חשוב לצמצם עד למינימום את גורם ההפתעה – דברים שלא חשבתם עליהם או המעטתם בערכם בשלבי התהליך השונים. 

לוקיישן – בחירת מיקום הדירה

השלב הראשון בתהליך, לאחר קבלת ההחלטה העקרונית שברצונכם לרכוש דירה, הוא כמובן בחירת אזור המגורים, השכונה, הקהילה. מאחר ואתם עומדים לקבע את אזור מגוריכם לשנים הקרובות, חשוב לשקול נושאים כמו שירותים מתאימים והולמים לילדכם, הרכב אוכלוסיה שמתאים לכם, דרכי גישה ונתיבי תחבורה, מרחק משירותים הנחוצים לכם ועוד. אנו ממליצים לערוך ממש רשימה של הדברים החשובים לכם, ולבחון את הסעיפים אחד, אחד. עוד אנו מציעים לבקר ולבחון מספר דירות באזור הנבחר כדי לקבל תמונה רחבה יותר של טווח המחירים באזור הספציפי שאתם שוקלים וכך לודא שהתמורה  שתקבלו עבור כספיכם תהיה הגבוהה ביותר שיכלתם להשיג. מומלץ לבקר בדירה שבחרתם בשעות שונות של היום, להסתובב בשכונה, לדבר עם השכנים ולשאול על איכות החיים, מצב הניקיון והרעש, התחזוקה, עמידות הבנין בגשמים, רוחות, בניה מתוכננת באזור, לבדוק את חדר המדרגות, הגג, הממ״ד, הגינה, החניה והמחסן.

תכנון תקציב לרכישת הדירה

כמובן, עליכם לבחון היטב מה כולל מחיר הדירה שברצונכם לרכוש. אם המחיר כולל חניה יש לבחון את מיקומה. צמודה לבנין? מקורה? חשוב לודא שהחניה רשומה בחוזה ומופיעה ברישום הזכויות. 

עוד מומלץ לבדוק את כל המערכות המוצעות בדירה ובבניין. דודי שמש, מערכות חימום אחרות, מזגנים, בלוני גז או מרכזיה. חשוב לדעת את שמות היצרנים/משווקים, תקופת האחריות, טיפולים שנעשו. בידקו את גובה דמי ועד הבית החודשיים ומה הם כוללים: גינון, מעלית, ניקיון.

רכישת דירה חדשה מקבלן

באם אתם שוקלים לרכוש דירה מקבלן, התהליך זהה אך במקרה זה יש לודא כי הרכישה נעשית מקבלן שרשום בפנקס הקבלנים ורישיונו תקף. מומלץ לבצע תחקיר לגבי הקבלן ולוודא שמצבו הכלכלי איתן.

ייעוץ משכנתא לפני רכישת דירה

במקביל, עליכם להתיישב, לבד או עם יועץ משכנתאות, ולערוך חישוב מדוקדק של התקציב העומד לרשותכם, חסכונות, ו/או עזרה ממקורבים. לפני תחילת התהליך, וכדי שתקבלו מעט מושג על המונחים והמספרים, אנו ממליצים לקרוא את המסמך: מדריך משכנתא למתחילים. מומלץ לשכור את שרותיהם של יועץ משכנתאות ועורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר. עורך הדין יבדוק עבורכם את הנכס מבחינה משפטית ותכנונית, יפרט היבטי מיסוי וילווה אתכם במו״מ על הנכס. הוא גם יוודא כי יש התאמה בין שטח הדירה הרשום בטאבו לשטח בפועל ויבדוק שכל התוספות, באם קיימות, נעשו על פי היתר בניה כדין. בנוסף, יבדוק העורך דין שלא קיימים עיקולים על הנכס, שיעבודים או זכויות אחרות לטובת צד ג׳. עוד יהיה עליו לבדוק את נושא הסדרתו של הרכוש המשותף בבניין, בכלל זה, גג, כניסה, מחסנים, חניות.

יועץ המשכנתאות מצידו, יבחן עמכם את התקציב העומד לרשותכם ובהתאם יציג בפניכם את אפשרויות היקף המשכנתא לה ככל הנראה תהיו זכאים. הוא יפרט עבורכם את כל העלויות הנוספות (על מחיר הנכס) בעת הרכישה: מס רכישה, מע״מ, דמי פתיחת תיק משכנתא, עלויות מעבר, שכ״ט נותני השרותים, שמאי, ביטוח חיים. התכנון הפיננסי הוא שלב חיוני המאפשר לכם לבדוק את ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה ומולן את המקורות הכספיים העומדים לרשותכם והערכת ההכנסות הצפויות במהלך תקופת ההלוואה. ריכוז נתונים זה יאפשר ליועץ לחשב עבורכם את גובה ההלוואה המבוקשת, סוג ההלוואה המתאימה לכם ויכולותכם כלווים לעמוד בגובה ההחזרים החודשיים.

בשלב תכנון התקציב, יהיה עליכם לכלול מרכיבים נוספים. ניסיונו של יועץ המשכנתאות יסייע לכם בתכנון מדוקדק ככל האפשר תוך בחינת מצב הדירה שמשמעותו תהיה בהיקף השיפוץ שתצטרכו ו/או תרצו לערוך ותיקצובו בתוך סך התקציב.

כחלק מתכנון התקציב, יועץ המשכנתא יפעל כבר בשלבים הראשונים לקבל עבורכם אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לדעת מראש את היקף הסכום שיצטרף להון העצמי שלכם. יועץ המשכנתאות, שינהל עבורכם את כל תהליך קבלת המשכנתא, בכלל זה מו״מ מול הבנקים לקבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורכם, יוכל לפרט בפניכם גם את ההחזר הכספי החודשי הצפוי לכם ותנאי ההחזר השונים. קיימים פערים בין הבנקים השונים בשיעורי הריבית. חיסכון של כמה עשיריות האחוז יכול להניב רווח של עשרות עד מאות אלפי שקלים שיתפנה עבורכם לטובת ההוצאות הרבות הצפויות לכם.  נדגיש כי כשמדובר באישור עקרוני הוא מבוסס על יכולת ההחזר שלכם ומצבכם הפיננסי וזה אינו אישור על משכנתא שייעשה רק לאחר חתימת החוזה על הדירה הנרכשת ובדיקת שמאי מטעם הבנק.

לאחר שחתמתם על הסכם הרכישה, עורך הדין המייצג אתכם ירשום במהרה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, טאבו. בתוך 30 יום ממועד החתימה, ידווחו עורכי הדין שלכם ושל המוכר על העסקה לרשויות המס לצרכי חישוב וגביית מס הרכישה על הנכס.

במקביל, מיד עם השלמת החתימה על הסכם הרכישה, יועץ המשכנתאות יזניק את תהליך קבלת המשכנתא. מדובר בהליך ביורוקרטי שעשוי להיארך מספר שבועות, אם כי יועצי משכנתאות מנוסים מצליחים לקצרו לא פעם. היועץ , לאחר בחירת הבנק והמסלול המתאים לכם, יגיש עבורכם לבנק מסמכים רבים וכמובן את הסכם המכר. בפרק זמן עד לקבלת המשכנתא, יבקר שמאי מטעם הבנק בנכס ולאחר בדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, ימציא חוות דעת לבנק. בנוסף, תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים ונכס, ולבסוף, אם לא יהיו בעיות מיוחדות, תאושר ההלוואה אבל לא לפני שיונפקו מסמכים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו.

קביעת לו״ז הסדר התשלומים בהליך רכישת דירה הינו בדרך כלל ענין של משא ומתן בין המוכר לקונה. חשוב להתייעץ עם יועץ המשכנתאות לפני ההתחייבות ללו״ז התשלומים, כדי שלא תמצאו עצמכם בהפרת חוזה במידה והתשלום המבוסס על המשכנתא יתעכב. התשלום האחרון ימסר למוכר בעת הברת ההחזקה על הדירה לידי הרוכש  וכנגד מסירת המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו.

שיפוץ הדירה

במידה והדירה שרכשתם דורשת שיפוץ, מומלץ להתארגן עם בעלי המקצוע והזמנת החומרים בטרם מסירת הדירה. תכנון מקדמי מדוקדק ימנע עיכובים (אם אתם מתגוררים בינתיים בדירה שכורה, אזי עיכוב מתבטא בעלות) ואי נוחות (אם כבר התחייבתם לצאת מהדירה השכורה, אתם עלולים למצוא את עצמכם נודדים עם כל המשפחה בין בתים של קרובים).

סביר להניח שמרבית האנשים ששיפצו בעבר דירה יגידו לכם שעלותו של כל שיפוץ, גם אם תוכנן באופן מדוקדק, יסתכם בלפחות 30% יותר מהתכנון התקציבי המקורי. בפועל, זה תלוי בכם. אם תתכננו תקציב ותקפידו לעמוד בו מבלי ״להתפתות״ יותר מידי לריצוף יותר יפה, למטבח יותר משוכלל, לראש מקלחת מפנק יותר ועוד לא מעט אפשרויות, תצליחו להפחית את שיעור החריגה. לכן, תכנון מראש, מחקרי שוק, הזמנת חומרים ומוצרים, קריטית לשליטה שלכם בתקציב. ובכל זאת, מומלץ לקחת בחשבון חריגה מסוימת מאחר וישנם כמעט תמיד ״בלתמ״ים״.

מעבר דירה

בשעה טובה הגעתם ליום המעבר. גם כאן מומלץ להתארגן מראש לקראת המועד המיוחל. לעשות סקר למציאת חברת אריזה והובלה מתאימה, לתאם העברת טלפונים, אינטרנט, כבלים, שינוי כתובת דואר, קריאת מוני חשמל, מים וגז לפני המעבר ועוד. ההיערכות היסודית והמותאמת תחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש. הרי מדובר בשלב מלא סיפוק ושמחה לך ולמשפחתך, ואנחנו כאן כדי לודא שזה אכן יהיה כזה.

מעבר קל ונעים ! 

דילוג לתוכן