הלוואת קבלן למשכנתא היא מוצר שמשווק יותר ויותר בחודשים האחרונים, בעיקר לאור רצון הקבלנים להניע את שוק הנדלן מצד אחד, ולאור עליות הריביות במשכנתא מצד שני. זה יכול להיות פתרון מהיר וקל עבור רוכשי הדירות, אך האם זה גם פתרון משתלם? על כך נרחיב במאמר הבא.
מהי הלוואת קבלן למשכנתא?
הלוואת קבלן למשכנתא מתחלקת לרוב ל-2 סוגים:
- הסוג הראשון הוא ממש כמו שנקרא הלוואה שהקבלן מעניק לכם, בריבית מסובסדת ולתקופה ארוכה ממש כמו משכנתא לכל דבר.
- הסוג השני הוא קצת מתעתע, זו למעשה הלוואה שבה אתם לוקחים משכנתא, על השם שלכם, ואילו הקבלן משלם רק את הריבית עד שאתם תיקחו את המשכנתא המלאה או שתפרעו את המשכנתא הזו בדרך אחרת.
מהם היתרונות של הלוואת הקבלן?
- בהלוואות קבלן מהסוג הראשון בו הקבלן מלווה לכם את הכסף, היתרון המובהק הוא ריבית מאוד נמוכה, בלא מעט פעמים הריבית היא כמעט חצי מהריביות שהבנקים מוכרים בשוק המשכנתאות. ההלוואה די נגישה ומהירה, וגם הקבלן ברוב המקרים לא בודק יכולת החזר כפי שהבנקים נדרשים לבדוק על פי נוהל בנק ישראל.
- בהלוואת קבלן בה אתם לוקחים את המשכנתא והקבלן משלם את הריבית, יש יתרון בכך שאתם מעבירים לקבלן כסף, הוא לא מחייב אתכם על מדד תשומות הבניה על הכסף שהעברתם, הוא משלם את הריבית לבנק עבור המשכנתא, וזאת עד לפירעון שלה.
- הלוואות אלו יכולות לסייע לכם גם במקרים בהם אין לכם את כל ההון העצמי הנדרש להתנעת הרכישה, או שטרם מכרתם דירה ואתם כבר רוצים לקנות אחרת.
הלוואת קבלן ללא ריבית והצמדה
מדובר בהלוואה בה הקבלן למעשה מעניק לכם כסף ללא ריבית וללא הצמדה, מה שנקרא בשפת העם כסף בחינם. הקבלנים גם יודעים לתת פריסת שנים ארוכה ונוחה בעבור הלוואות אלו.
מהם הסיכונים וממה צריך להיזהר?
- בהלוואות קבלן בהן הקבלן מלווה לכם את הכסף בעצמו, עליכם לבדוק האם יש תחנות יציאה במהלך הדרך (ככל שתרצו למכור את הנכס, או לפרוע חלקים מההלוואה), אחרת קנסות היציאה יכולים להגיע להמון כסף במצטבר.
- כמו כן, עליכם לבדוק האם ההלוואה צמודה למדד.
- עליכם לבדוק האם יש תחנות שינוי ריבית לאורך מסלול ההלוואה.
- מכיוון שברור לכם שהקבלן לא קונה את הכסף בחינם ומוכר לכם בריבית כל כך נמוכה, תהיו עירניים לבדוק האם והיכן הקבלן מפצה על אובדן הרווח במקום אחר? אולי תגלו בטעות שמחיר החניה עלה, או מחיר הדירה יותר גבוה מהמקובל וכו'.
- בהלוואת משכנתא על שמכם, עליכם לשים לב שאתם מחוייבים להישאר באותו הבנק עד לקבלת טופס 4, ושתצטרכו למחזר את המשכנתא בהמשך ואולי גם לקחת עוד תוספת.. היכן הבעיה? מכיוון שאתם מחוייבים להישאר באותו הבנק עד טופס 4, והבנק יודע זאת, כושר המיקוח שלכם עלול להיות מוגבל. לכן רצוי שתהיו מלווים על ידי יועץ שעובד בהיקפים גדולים מול הבנקים, כך שיוכל למזער נזקים במקרה הזה ולעזור לכם להתגבר על היעדר כושר המיקוח.
מתי משתלם לקחת הלוואת קבלן להון עצמי?
בעיקר במקרים בהם אתם אמורים לקבל כסף בוודאות וטרם קיבלתם או שעליכם למכור דירה וטרם מכרתם אותה, וכאשר אין לכם אפשרות לשעבד את הנכס הקיים באופן זמני עד למכירה.
אם אין לכם צפי ודאי לקבלת כסף, הלוואת הקבלן עלולה להכניס אתכם להרפתקאות שיכולות לסבך אתכם פיננסית.
האם הלוואת קבלן עדיפה על משכנתא?
בהלוואות בהן אתם לוקחים משכנתא והקבלן משלם את הריבית אין כל עדיפות מסויימת והשיקול שלכם אמור להיות או מימוני – כאשר אין לכם את הכסף הנדרש בשלב הזה, או תזרימי – כאשר אתם לא יכולים/רוצים לשלם משכנתא לאורך כל חיי הבניה.
יש פעמים בהם הקבלן מלווה לכם את הכסף לתקופה ארוכה ובריבית מסובסדת או אפסית ושם זה לעיתים יכול להיות יותר משתלם ממשכנתא רגילה – אבל צריך לבדוק את זה לעומק.
השוואה מהירה: הלוואת קבלן לעומת משכנתא רגילה
| פרמטר | הלוואת קבלן | משכנתא רגילה |
|---|---|---|
| מקור ההלוואה | קבלן / בנק | בנק |
| בדיקת יכולת החזר | לא תמיד נדרשת | חובה |
| גמישות למחזור עתידי | מוגבלת | מלאה |
| ריבית | מסובסדת / 0% | לפי שוק |
| קנסות יציאה | לעיתים יש | תלוי מסלול |
| יתרון עיקרי | פתרון זמני נוח | שליטה מלאה על התנאים |
איך מקבלים החלטה אם לקחת הלוואת קבלן או לא?
קבלת החלטה על הלוואת קבלן צריכה להתבסס על 3 גורמים:
- מצבכם הפיננסי האישי – האם אתם מצפים להכנסה עתידית או לא?
- תנאי ההלוואה – ריבית, הצמדה, אפשרות יציאה
- השוואה מול משכנתא רגילה – האם באמת מדובר בתנאים טובים יותר או שמדובר באשליה שיווקית?
דוגמה מספרית: כך זה נראה בפועל
דוגמה מוצעת:
נניח שאתם רוכשים דירה מקבלן ב-2 מיליון ₪, אבל יש לכם רק 1.3 מיליון ₪.
הקבלן מציע הלוואה של 700,000 ₪ בריבית של 1% לשנה, ל-5 שנים. בעוד שבבנק הייתם מקבלים את הסכום הזה בריבית של 4.5%.
נראה משתלם, נכון?
אבל תבדקו: מה קורה אם תפרעו מוקדם? האם הדירה עולה יותר מדירות דומות בפרויקט?
מה לשאול את הקבלן לפני שחותמים על הלוואה?
דוגמאות לשאלות שגולש צריך לשאול:
- האם יש תחנות יציאה ללא קנס?
- האם ההלוואה צמודה למדד?
- האם יש שינויי ריבית לאורך השנים?
- מה יקרה אם אקדים את הפירעון?
- האם המחיר כולל את עלות הסבסוד?
מה האינטרס של הקבלנים לתת הלוואות כאלו?
בגדול, מאז עליית הריביות, הייתה בתחילה האטה במכירות דירות קבלן ולכן לקבלנים חשוב לבצע מכירות, גם כדי לקבל תזרים פיננסי שוטף וגם כדי להראות לבנק שמממן אותם שהם עדיין חיים ובועטים ובתנועה.
לכן ככל שהקבלנים יבצעו יותר מכירות ויזרימו יותר כסף למערכת, כך הם יוכלו לעבור את התקופה המאתגרת ולהישאר בשוק, גם אם המחיר של זה הוא לסבסד ריביות ומשכנתאות עבור הקונים.
מה קורה אם הקבלן לא עומד בתנאי ההלוואה?
אם הקבלן מתחייב לשלם את הריבית ואתם מגלים שהוא לא עשה זאת – אתם אלה שחייבים לבנק. לכן מומלץ לוודא שהקבלן מוכר, אמין, ושיש ערבויות ברורות לכך שהוא עומד בהתחייבויותיו.
מה קורה אם הפרויקט מתעכב?
אם הפרויקט מתעכב, יתכן שתצטרכו להמשיך לשלם ריבית / לשהות בדירה בשכירות בלי לקבל מימון / להידרש להארכת הלוואה. לכן חשוב להבין את התרחישים מראש ולהכניס סעיפים מתאימים בהסכם.
אם אתם שוקלים לקחת הלוואת קבלן, אתם מוזמנים לפנות למומחים של פלאנר. ליועצים שלנו יש ניסיון רב בתכנון פיננסי של עסקאות קבלן בכלל, ותכנון הלוואות קבלן בפרט תוך דגש על תכנון מיחזור עתידי.
שאלות ותשובות נפוצות על הלוואת ק
זו הלוואה שנועדה לעזור לרוכשי דירות להשלים את ההון העצמי, או לעבור שלב רכישה לפני מכירת נכס. ישנם שני סוגים עיקריים – הלוואה מהקבלן או הלוואת בנק שהקבלן מסבסד.
לא בדיוק. אם הקבלן מלווה לכם את הכסף בעצמו – זו לא משכנתא רגילה אלא הלוואה חוץ-בנקאית מולו. אם אתם לוקחים משכנתא על שמכם והקבלן רק מסבסד את הריבית – זו כן משכנתא, אבל בתנאים מיוחדים.
במשכנתא רגילה – אתם לוקחים הלוואה מהבנק ומשלמים הכל. בהלוואת קבלן – או שהקבלן מלווה לכם כסף בעצמו, או שהוא משלם את הריבית על המשכנתא שלקחתם.
כשיש לכם צפי ודאי להכנסה (כמו מכירת דירה) ואתם צריכים להשלים הון עצמי זמני.
קנסות יציאה, ריבית שמשתנה לאורך הדרך, מחיר דירה מנופח, מחסור בכושר מיקוח מול הבנק.
לא בהכרח. הלוואת קבלן מתאימה בעיקר לרוכשים שאין להם את כל ההון העצמי הנדרש או שטרם מכרו דירה קיימת. אם יש לכם הון זמין מלא, ייתכן שתעדיפו מסלול משכנתא רגיל עם תנאים שאתם בוחרים.
אם מדובר בהלוואה שהקבלן מעניק – לרוב לא נדרש אישור בנק. אם מדובר במשכנתא על שמכם – כן, תצטרכו לעבור את כל תהליך האישור הבנקאי: בדיקת הכנסות, דירוג אשראי ועמידה בתנאים רגולטוריים.
כן. כאשר נלקחת משכנתא בשלב מוקדם והקבלן משלם את הריבית, אתם לרוב מחויבים להישאר עם אותו בנק עד סיום הבנייה. זה מגביל אתכם מלעבור לבנק אחר או למחזר בתנאים טובים יותר.
כאשר הקבלן משלם את הריבית, אתם לא משלמים תשלומים חודשיים עד שלב מסוים (למשל קבלת טופס 4). זה מקל על התזרים שלכם בשלב הבנייה, אך לא מבטל את ההתחייבות שלכם כלפי הבנק.
יועץ מנוסה יכול לוודא שהתנאים אכן משתלמים, שאין סעיפים בעייתיים, ולסייע לכם לתכנן מחזור עתידי או מעבר לבנק אחר. הוא גם יכול לחזק את כושר המיקוח מול הבנק, במיוחד אם אתם כבולים אליו עד תום הבנייה.
משכנתאות נוספות שאנחנו בפלאנר מתמחים בהם:
- הלוואה כנגד נכס
- איחוד הלוואות
- הלוואת משכנתא לכל מטרה
- משכנתא לדירה ראשונה
- משכנתא לדירה שניה
- משכנתא לזוגות צעירים
- משכנתא חוץ בנקאית
