הלוואת גישור לדירה היא הלוואה קצרת מועד ולרוב בסכומים גבוהים. המטרה שלה היא למעשה להיות גשר על פער בתזרים שלכם. בעיקר במקרים בהם מכרתם נכס וקניתם אחר, כאשר לוחות התשלומים בין המכירה לבין הקניה לא מסונכרנים.
מה זה הלוואת גישור לדירה?
מדובר בהלוואה זמנית, ברוב המקרים היא תהיה עד 18 חודשים, ברוב המקרים היא תהיה כהלוואת משכנתא, כלומר תמורת הלוואת הגישור תצטרכו לשעבד נכס.
הלוואה זו כפופה לרגולציה של בנק ישראל ולכן ניתן לקחת עד 50% משווי נכס קיים, ואם יש על הנכס משכנתא תוכלו לקחת רק את הפער שבין מחיר הנכס ועד ל- 50% מהשווי שלו.
מהם המאפיינים של הלוואת גישור לדירה?
- סכומי כסף גדולים – ברוב המקרים הלוואת גישור תהיה מאות אלפי שקלים
- תקופה קצרה – הלוואות גישור הן לרוב עד 18 חודשים, במקרים חריגים ניתן לאשר גם לתקופה יותר ארוכה
- ריביות יותר גבוהות ממשכנתא רגילה – הבנקים מתמחרים הלוואת גישור בדרך כלל מעט יותר גבוה מתמחור משכנתא קלאסי
מתי לוקחים הלוואת גישור ולמי זה מתאים?
כדי להסביר לעומק ניתן דוגמא את משפחת ישראלי.
למשפחת ישראלי יש דירת 3 חדרים במודיעין בשווי 2,000,000 ש"ח. על הדירה יש משכנתא מבנק מזרחי בגובה 500,000 ש"ח. משפחת ישראלי מכרו את הנכס שלהם, קיבלו מקדמה מאוד קטנה של 50,000 ש"ח וקנו במקביל דירת 4 חדרים בקומה שמעליהם בשווי 2,500,000 ש"ח.
הבעיה היא שמשפחת ישראלי התחייבה בחתימת החוזה להביא תשלום ראשון של 300,000 ש"ח ואין להם מספיק הון עצמי משום שהם טרם קיבלו את כל הכספים עבור מכירת הדירה שלהם, אלא יקבלו את הכספים רק תוך מספר חודשים.
לכן משפחת ישראלי פנו אל בנק מזרחי ומבקשים הלוואת גישור של 300,000 ש"ח, כלומר להגדיל את המשכנתא הקיימת. רק נדגיש משפחת ישראלי יכולה לקחת עוד כסף כהלוואת גישור (אפשר עד 50% משווי הנכס, זוכרים?).
כאשר משפחת ישראלי יקבלו את הכספים ממכירת דירתם, הם יפרעו את הלוואת הגישור.
דוגמא נוספת – משפחת ישראלי קנו את הדירה בקומה שמעליהם אבל טרם מכרו את הדירה שלהם, ולכן ביקשו הלוואת גישור על הנכס הקיים, בנוסף, משכנתא חדשה על הנכס הנרכש ואת הלוואת הגישור הם מתחייבים לפרוע עם מכירת הנכס.
חשוב לדעת:
- אם יש לכם חוזה מכירה וחוזה קניה, לעיתים אפשר גם לבקש מהבנק שבו אתם מנהלים את העו"ש הלוואת גישור ללא שיעבוד הנכס אבל זה יותר מורכב ולרוב לתקופה מאוד מאוד קצרה.
- פירעון הלוואת גישור לא חייב להיות ממכירת נכס אלא גם מאפיקים אחרים כמו קרן השתלמות, כספי ירושה וכו'.
- ניתן לקחת הלוואת גישור גם על הנכס הנרכש ולא רק על הקיים.
איך עובדת הלוואת גישור לרכישת דירה?
אם הדירה שלכם כבר משועבדת לבנק מסויים עדיף שאת הלוואת הגישור תיקחו באותו הבנק. אם תרצו לעבור לבנק אחר תצטרכו לבצע מיחזור משכנתא ואז להוסיף כסף לגישור, דבר שכרוך בעוד הוצאות ולא מעט מטלות הכרוכות במיחזור משכנתא.
לאחר מכן עליכם לבחור את המסלולים הרלוונטיים עבורכם, את תקופת ההלוואה ואת הסכום הדרוש לכם. מומלץ לקחת סכום גבוה יותר ממה שאתם חושבים שתצטרכו לטובת הוצאות מיידיות שאולי לא חישבתם מספיק כגון: מס רכישה, עו"ד, יועץ משכנתא, תיווך וכו'.
בשלב זה עליכם לנהל את המו"מ מול הבנק על תנאי הלוואת הגישור ולאחר שתסכמו את התנאים תוכלו לצאת לשלב הביטחונות שזה אומר:
- תצטרכו לבצע שמאות מעודכנת (אלא אם קיימת בבנק שמאות יחסית חדשה ומעודכנת)
- תצטרכו לעשות ביטוח חיים על הסכום שהתווסף
- לרשום משכנתא עבור הבנק
- ורק בסיום המשימות תקבלו את הלוואת הגישור
מהם התנאים ואחוזי המימון בהלוואת גישור?
מבחינת אחוזי המימון
הלוואת הגישור בשיעבוד הנכס היא משכנתא לכל דבר ולכן בבנקים היא כפופה לנהלי בנק ישראל, כלומר על דירה קיימת תוכלו לקבל עד 50% משכנתא ואם זו דירה חליפית אפשר לקבל עד 70%.
כמובן שבחברות חוץ בנקאיות אין את רגולציית בנק ישראל וניתן לקחת אחוזים גבוהים יותר משווי הנכס.
מבחינת המסלולים והריביות
ברוב המקרים הלוואות הגישור נלקחות בריבית קבועה צמודה למדד ובשילוב ריבית הפריים, הסיבה לשילוב של ריבית הפריים היא שאת מסלול הפריים ניתן לפרוע בכל עת ללא קנסות יציאה ובכך להימנע מקנסות על רכיב זה, זאת במידה ותמכרו את הנכס קודם ואז תפרעו את הלוואת הגישור לפני תום התקופה.
כאשר אתם תיקחו הלוואת גישור סביר להניח שתצטרכו גם משכנתא חדשה במקביל, ולכן תרצו שהלוואת הגישור תהיה בריביות הכי נמוכות שיש וגם בגרייס (כך שתשלמו רק את רכיב הריבית) כך שההחזר על ההלוואה הזו יהיה כמה שיותר נמוך. לכן בהלוואת הגישור אנו רואים יותר הלוואות בריביות קבועות צמודות מאשר לא צמודות בשל ההבדל בהחזר החודשי שביניהם.
מבחינת משך תקופת ההלוואה
בדרך כלל הלוואת הגישור ניתנת עד ל- 18 חודשים. שימו לב שאם אתם לוקחים את הלוואת הגישור מעל ל- 18 חודשים אז הבנק יצטרך להפחית את ההחזר החודשי על הלוואת הגישור מההכנסה שלכם, דבר שיכול להוות בעיה בעת לקיחת משכנתא חדשה. נזכיר לכם שבעת לקיחת משכנתא הבנק מחויב לבצע חישוב הכנסות, וכל הלוואה שהיא מעל שנה וחצי הבנק יפחית מההכנסה הפנויה שלכם.
חשוב לדעת שהלוואת הגישור היא הלוואת בלון בה אתם משלמים את הריבית כל התקופה ואז בתשלום האחרון צריך לפרוע את כל הלוואת הגישור.
מהם היתרונות של הלוואת הגישור?
- היא מאפשרת לכם מרווח נשימה עד להשלמת העסקה
- במקרים בהם לא מכרתם את הנכס, ובינתיים קניתם נכס אחר, היא מאפשרת לכם לנהל מו"מ על המכירה עם אורך רוח ולא להתפשר על מחיר הנכס שלכם בגלל שאתם בלחץ
- אם הדירה משועבדת כבר לבנק, אז הליך של הלוואת גישור הרבה יותר מהיר ואתם יכולים לקבל את הכסף תוך זמן קצר יחסית
האם יש גם חסרונות בהלוואת גישור?
אכן יש גם חסרונות בהלוואת גישור, נמנה חלק מהם:
- ברוב המקרים הריביות מעט יותר גבוהות ממשכנתא רגילה
- היא מצריכה הליך משכנתא (שמאות, ביטוחים, פעולות מול הטאבו וכו')
- קיים סיכון לעמלות פירעון מוקדם (קנסות יציאה) במידה ואתם פורעים את הלוואת הגישור לפני תום התקופה
האם אפשר לקחת הלוואה חוץ בנקאית לטובת גישור?
התשובה היא כן. חברות חוץ בנקאיות לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ולכן יכולות להעמיד אחוזי משכנתא גבוהים יותר בהלוואת גישור. בין אם זו משכנתא מדרגה ראשונה או משכנתא מדרגה שניה.
מה קורה אם מכרתי את הדירה לפני סיום תקופת הלוואת הגישור?
הסיטואציה הזו מתרחשת ברוב המקרים של הלוואת גישור. במידה ואתם מוכרים קודם, עליכם לסלק את הלוואת הגישור.
מה קורה במצב בו אין לי איך לפרוע את ההלוואה בתום התקופה?
אם טרם מכרתם את הנכס או שטרם קיבלתם סכום כסף שהיה אמור להיכנס, תוכלו לבקש מהבנק להאריך את תקופת הגישור בעוד מספר חודשים, הבנק לא חייב לעשות זאת.
במידה ולא קיבלתם אישור הארכה למספר חודשים תוכלו לבקש לבצע מיחזור משכנתא ולהחליף את הלוואת הגישור להלוואה ארוכת טווח, שימו לב שזו תהיה הלוואה לכל מטרה בריביות יותר גבוהות מריביות של דיור.
מה ההבדל בין הלוואת גישור להלוואת משכנתא רגילה?
הנה 3 ההבדלים המרכזיים שכדאי להכיר:
- התקופה – משכנתא רגילה ניתן לקחת ל- 30 שנים והלוואת גישור תהיה לתקופה מאוד קצרה
- הריביות – משכנתא רגילה היא בריביות דיור, והלוואות גישור ברוב הבנקים ניתנות בריביות יותר גבוהות
- מיחזור המשכנתא – משכנתא רגילה ניתן למחזר כמשכנתא בכל שלב, הלוואת גישור ניתן למחזר לתקופה ארוכה רק כהלוואה לכל מטרה שזה אומר ריביות יותר גבוהות מאשר דיור.
הלוואת גישור לוקחים עם פלאנר משכנתאות!
הלוואת הגישור צריכה להיות מתוכננת לפרטי פרטים, הן בסכום הנדרש, בתקופה, בחלוקת המסלולים וביום הפירעון ולכן חשוב להיעזר ביועץ משכנתא שמתמחה בהלוואות גישור.
ליועצים שלנו בפלאנר יש ניסיון רב בבניית הלוואות גישור תוך תכנון מוקפד עד לפרטים הכי קטנים הנדרשים בבניית תוכניות מימון כאלו. אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל עת – נשמח לעמוד לשירותכם!
שאלות ותשובות על הלוואת גישור לדירה
הלוואת גישור לדירה היא הלוואה זמנית, לרוב לתקופה של עד 18 חודשים, שמטרתה לממן את פערי התזרים הכספי הנוצרים כאשר רוכשים דירה חדשה לפני שמוכרים את הדירה הקיימת.
הלוואת גישור יכולה להתאים לכם במקרים הבאים:
1. רכשתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת.
2. אתם רוצים לקנות דירה חדשה לפני שקיבלתם את הכספים ממכירת הדירה הקיימת.
3. אתם רוצים לקנות דירה חדשה במחיר גבוה יותר מהכספים שאתם צפויים לקבל ממכירת הדירה הקיימת.
התנאים של הלוואת גישור לדירה כוללים:
1. סכום הלוואה: לרוב עד 50% משווי הנכס הקיים.
2. תקופת הלוואה: לרוב עד 18 חודשים.
3. ריבית: בדרך כלל גבוהה יותר מריביות משכנתא רגילה.
4. מסלול ההלוואה: ברוב המקרים מסלול הלוואת המשכנתא תהיה צמודה למדד.
כדי לקבל הלוואת גישור יש לפנות לבנק או לחברת מימון חוץ בנקאית. יש להגיש בקשה להלוואה, ובה יש לציין את הסכום הנדרש, את תקופת ההלוואה, את מסלול ההלוואה והביטחונות שיש לכם.
לפני לקיחת הלוואת גישור יש לנקוט בצעדים הבאים:
1. לחשב את היכולת הכלכלית שלכם לעמוד בהחזר ההלוואה.
2. להשוות הצעות מכמה בנקים או חברות מימון חוץ בנקאית.
