הלוואה כנגד הערת אזהרה היא פתרון מהיר ופחות מסורבל מאשר הלוואה כנגד רישום משכנתא. הערת אזהרה ניתנת לרישום במהירות, ללא צורך בבירוקרטיה, והיא מאפשרת לגוף המממן להזרים הלוואה תוך מספר שעות מרגע הרישום.
במאמר הבא נרחיב על היתרונות , החסרונות ועל מתי נכון להשתמש בהלוואה בהערת אזהרה.
מהי הלוואה כנגד הערת אזהרה?
הערת אזהרה במהות שלה היא הערה שרושמים בלשכת רישום המקרקעין והיא באה לומר שלבעל הנכס יש התחייבות כלשהי לגבי הנכס. ההתחייבות היא או לגבי עשיית עסקה (כמו לדוגמא רכישת דירה) או לגבי אי עשיית עסקה. לכן כל עוד קיימת הערת אזהרה על הנכס לא ניתן לבצע שום עסקה שסותרת את ההערה הקיימת.
כל בנק או גוף מימון שנותן אשראי ישאף לרשום משכנתא על הבית ולא הערת אזהרה, זאת משום שמשכנתא היא למעשה שיעבוד של הנכס בפועל ויותר קל לממש את הנכס במקרה של אי תשלום ההלוואה.
עבור הגוף המממן הערת אזהרה היא כלי פחות חזק מאשר רישום משכנתא.
כאשר הבנק או חברות האשראי מלוות תמורת שיעבוד נכס, הן יכולות ושואפות לרשום משכנתא. במידה והן רוצות לקצר תהליכים עד רישום המשכנתא או שאי אפשר לרשום משכנתא מכל מיני סיבות, הן יכולות להלוות "ולהסתפק" ברישום הערת אזהרה.
איך רושמים הערת אזהרה?
הערת אזהרה רושמים בטאבו. בעבר הייתם צריכים להגיע פיזית לטאבו, להמתין זמן רב בתור ואז להגיש מסמכים ולחכות מספר ימים שהנושא יטופל.
היום הטכנולוגיה השתפרה משמעותית ולעורכי דין מקרקעין שיש הרשאה, יש גישה לרישום מהיר באופן מקוון ועם פחות בירוקרטיה. במקרים רבים, הערת אזהרה נרשמת תוך מספר שעות מרגע הגשת הבקשה.
מתי לוקחים הלוואה כנגד הערת אזהרה?
לפניכם 4 מקרים נפוצים בהם רושמים הלוואה בהערת אזהרה:
- במקרים בהם אתם רוכשים נכס, כל עוד הנכס לא עבר בבעלות מלאה אליכם, לא תוכלו לרשום משכנתא בפועל על הדירה. במקרה שכזה הבנק יסתפק ברישום הערת אזהרה, יעניק לכם משכנתא אבל תתחייבו בפניו שעם העברת הבעלות אליכם אתם תרשמו משכנתא.
- במקרים בהם אי אפשר לרשום משכנתא כי רישום הבית טרם הוסדר. מדובר בעיקר על דירות ישנות שבהם אין רישום טאבו מסודר או בדירות חדשות שהרישום בטאבו לתתי חלקות טרם הסתיים. הפתרון הזמני במקרים כאלו זה הלוואה כנגד הערת אזהרה.
- במקרים בהם גוף מימון רוצה להעניק הלוואה ולאותו אדם יש משכנתא מדרגה ראשונה מבנק אחר, ונניח וגוף המימון רוצה להעניק משכנתא מדרגה שנייה. כידוע לכם במשכנתא מדרגה שנייה נדרשת הסמכה של הגוף שנתן את המשכנתא מדרגה ראשונה. בהנחה והגוף הנ"ל מסרב לאפשר לכם לרשום משכנתא מדרגה שנייה, ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה.
- במקרים בהם נדרשת מהירות בהעברת הכסף. כדי לרשום משכנתא נדרשים לא מעט אישורים, כגון אישור עירייה על היעדר חובות, שטרות משכנתא וכו'. במקרים בהם לקוח צריך הלוואה מהירה, הגוף המממן יכול לרשום הערת אזהרה תוך מספר שעות במקום לחכות למסמכים הנדרשים לרישום משכנתא.
מהם היתרונות בהלוואה בהערת אזהרה?
- מהירות – ניתן לרשום הערת אזהרה תוך שעות ספורות
- חיסכון בבירוקרטיה – לא נדרש אישורי עירייה מהטאבו ולא נדרש הסכמה של בעלי משכנתא על הנכס
- נוחות – להבדיל מבעבר, היום ניתן לרשום הערת אזהרה באופן מקוון
איך הלוואה באמצעות הערת אזהרה יכולה לסייע למי שקיבל סירוב מהבנק?
בשביל לענות על כך ניתן לכם דוגמאות מוחשיות מהתקופה האחרונה.
דוגמא ראשונה
נניח שלמשפחת ישראלי יש משכנתא מבנק מזרחי שנלקחה לטובת רכישת דירה בראשון לציון. משפחת ישראלי נקלעה לקשיים, צברה הלוואה ועוד הלוואה ועוד הלוואה עד למצב בו הם לא עומדים בהחזרים החודשיים, לא של המשכנתא ולא של ההלוואות. במצב כזה מתחילים לחזור הוראות קבע, צ'קים לא מכובדים והמצב הולך ומתדרדר.
משפחת ישראלי שמעה על רעיון של איחוד הלוואות (שברוב המקרים מתבצע במסגרת הלוואה כנגד נכס) ורוצה להגדיל את המשכנתא, לכן פנתה לבנק מזרחי כדי לקחת הלוואה לכל מטרה. בנק מזרחי ביצע בדיקה עבור משפחת ישראלי ובשל ההתנהלות הפיננסית שלהם סירב לאשר להם תוספת משכנתא.
משפחת ישראלי פונה אלינו ואנו מצליחים לאשר להם משכנתא מדרגה שנייה בחברה חוץ בנקאית. זוכרים שכאשר רושמים משכנתא מדרגה שנייה צריכים אישור של מי שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה? אז מזרחי מסרבים להוסיף עוד "שותפים" בדרגה שנייה לנכס.
הערה לידע כללי – לבנק אסור לסרב לרישום משכנתא בדרגה שנייה מסיבה בלתי סבירה, במקרה הנ"ל אם משפחת ישראלי לא עומדת בתשלומי המשכנתא זו סיבה סבירה ולכן הסירוב של בנק מזרחי מוצדק.
מה עושה משפחת ישראלי במקרה הזה?
במקרה שכזה חברת המימון יכולה לרשום הערת אזהרה במקום רישום משכנתא מדרגה שנייה.
שימו לב שהסיכון כעת הרבה יותר גבוה עבור חברת המימון משום שכפי שהסברנו, הערת אזהרה היא לא בטוחה חזקה כמו רישום משכנתא בפועל על הנכס.
דוגמא נוספת
נניח שבנק מזרחי אישר לחברה החוץ בנקאית לרשום משכנתא בדרגה שנייה, אבל חלק מהמסמכים לרישום המשכנתא עוברים דרך אישור מהעירייה על כך שאין חובות כלפי העירייה (חובות ארנונה וכו'). למשפחת ישראלי יש חובות לעירייה ולכן לא תוכל לקבל אישור שכזה.
הפתרון יכול להגיע עם הלוואה כנגד הערת אזהרה, כך חברת המימון תוכל להזרים כסף למשפחת ישראלי ולאחר שאלו יסלקו את כל החובות יוכלו לקבל אישור מהעירייה ולרשום משכנתא בדרגה שנייה.
מי הגופים שנותנים הלוואה באמצעות הערת אזהרה?
בגדול הבנקים פחות אוהבים את הפתרון הזה והם עושים זאת רק כאשר אין ברירה כפי שהסברנו לעיל.
גופים חוץ בנקאיים לרוב יתנו הלוואה באמצעות הערת אזהרה רק כהלוואת גישור ולא כמשכנתא לטווח ארוך. כלומר "עזרה ראשונה" לשנה או שנתיים ואז הלווה יצטרך לפרוע את ההלוואה שניתנה לו.
רק במקרים נדירים יחסית נראה גופי מימון מעניקים הלוואה ארוכת טווח באמצעות הערת אזהרה.
אם אתם צריכים הלוואה כנגד הערת אזהרה מוזמנים לפנות למומחים של פלאנר. היועצים שלנו מנוסים מאוד בנושא, ואנו נדע להרכיב עבורכם תוכנית הבראה פיננסית ולחבר אתכם עם בנקים או חברות מימון אשר מתמחות בנושא.
שאלות ותשובות על הלוואה בהערת אזהרה
הערת אזהרה היא הערה שרושמים בטאבו בלשכת רישום המקרקעין והיא באה לומר שלבעל הנכס יש התחייבות כלשהי לגבי הנכס ומטרתה היא למנוע רישום מרובה של עסקאות על אותו הנכס.
1. כאשר הנכס שאתם רוכשים עדיין לא עבר בבעלות מלאה אליכם, לא ניתן לרשום משכנתא על הדירה אלא הבנק יסתפק ברישום הערת אזהרה בשלב הראשון.
2. במצבים בהם לא ניתן לרשום משכנתא מהסיבה שרישום הבית טרם הוסדר.
3. כאשר אתם מעוניינים לקחת משכנתא מדרגה שניה וכבר יש לכם משכנתא ראשונה מבנק אחר והוא מסרב לאפשר לכם לרשום משכנתא נוספת.
4. במקרים בהם אתם זקוקים להלוואה מהירה ואתם לא יכולים לחכות לאחר הטיפול בכל המסמכים הנדרשים לרישום משכנתא, הגוף המממן יכול לרשום הערת אזהרה.
כן. הדבר החשוב ביותר שכדאי להכיר הוא שכל עוד יש רישום של הערת אזהרה על הנכס, לא ניתן למכור אותו, לבצע העברת בעלות או לבצע כל שינוי רישומי עד לאחר שהערה תוסר.
