הכנסה פנויה למשכנתא

הכנסה פנויה למשכנתא היא מדד מרכזי שבנקים בוחנים בעת אישור הלוואה. מדובר בסכום שנשאר לאחר ניכוי התחייבויות חודשיות, והוא משפיע על אישור המשכנתא ותנאיה. במאמר זה נסביר כיצד מחשבים אותה וכיצד ניתן לשפרה.

מהי הכנסה פנויה למשכנתא?

הכנסה פנויה למשכנתא היא המונח שמתאר את הסכום שנשאר לאחר ניכוי ההוצאות הקבועות מההכנסות. חישוב ההכנסה הפנויה היא קריטית בתהליך אישור וקבלת המשכנתא, שכן היא משקפת את יכולת ההחזר של הלווה.

אילו הכנסות נכללות?

בחשבון ההכנסה הפנויה נכללות מספר סוגי הכנסות:

• משכורת מעבודה
• קצבאות לצמיתות כגון קצבת נכות, קצבת זקנה, קצבת שארים וכו'
• הכנסות משכירות על דירה שניה ומעלה (נציין שבמקרים חריגים ניתן לאשר הכנסה משכירות על דירה יחידה בהפחתת שכר הדירה שהלווה עצמו משלם)
• הכנסות מעסק עצמאי
• מזונות בהסכם גירושין עם פסק דין

אילו הוצאות מנוכות בחישוב?

בהתאם לחוקי הבנקים, בחישוב ההכנסה הפנויה מנוכות ההוצאות הבאות:

• החזרי הלוואות קיימות שהן מעל שנה וחצי
• תשלומי מזונות

חשיבות ההכנסה הפנויה בתהליך אישור המשכנתא

אחד הגורמים המרכזיים שבנקים בוחנים הוא ההכנסה הפנויה של הלווה. פרמטר זה משפיע ישירות על סיכויי האישור, גובה ההחזר החודשי והתנאים שיוצעו במשכנתא.

כיצד הבנקים משתמשים בהכנסה הפנויה להערכת יכולת ההחזר של הלווה?

הבנקים משתמשים בהכנסה הפנויה כדי לקבוע את יכולת ההחזר של הלווה. הם בודקים האם יש לו מספיק הכנסה פנויה כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, תוך שמירה על יחס החזר שמאושר על ידי בנק ישראל.

האם הבנק מתחשב בהכנסות לא קבועות?

תלוי.. אם מדובר בהכנסה לא קבועה כגון עזרה מההורים וכו' הבנקים לא מחשיבים זאת, לעומת זאת בחלק מהבנקים בונוס בשכר אחת לכמה חודשים שמשתקף בטופס 106 יכול להיחשב כהכנסה.

מהו יחס ההחזר המומלץ?

היחס המומלץ להחזר חודשי הוא עד 30% מההכנסה הפנויה.

אבל זה די משתנה משום שאנו נוכל לפגוש משפחה בתחילת דרכה נניח זוג רופאים בהתמחות שכעת יחס ההחזר שלהם יהיה 38% אבל עם סיום ההתמחות והעלאה בהכנסות יחס ההחזר ירד דרמטית.

לכן ההמלצה היא לבחון את יחס ההחזר המומלץ פרטנית לתא משפחתי.

הנה מאמר שכתבנו בנושא החזר חודשי מומלץ למשכנתא.

התייחסות למגבלות בנק ישראל בנושא

לפי הנוהל "היבש" בנק ישראל קובע כי החזר חודשי על המשכנתא, לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווה.

אבל שימו לב למשהו חשוב, בבנקים כיום לא יאפשרו לכם לעבור את 40% יחס החזר מסיבה פשוטה.

למרות שבנק ישראל מאפשר להחזיר עד 50% מההכנסה הפנויה, ברגע שהבנקים יאפשרו לכם לעבור את ה- 40%, הם יהיו מחויבים להקצות בטחונות מאוד יקרים בתמורה ולכן באופן גורף הבנקים לא מאשרים מעל 40% יחס החזר.

חישוב הכנסה פנויה: מדריך מעשי

חישוב ההכנסה הפנויה הוא תהליך חשוב שמסייע לקבוע את היכולת הכלכלית של הלווה.

חישוב הכנסה פנויה לשכירים

• הכנסה נטו מתלושי השכר – חשוב לוודא שמדובר בהכנסה קבועה לאורך זמן.
• הכנסות נוספות כמו בונוסים – לא כל הבנקים מכירים בבונוסים כחלק מהכנסה יציבה, במיוחד אם הם אינם קבועים.
• שעות נוספות – בנקים עשויים לשקלל רק שעות נוספות שמופיעות באופן קבוע בתלושי השכר לאורך זמן.
• הטבות שונות (כגון רכב צמוד) – חלק מהבנקים יתייחסו לשווי ההטבה כהכנסה נוספת, אך אחרים לא יחשיבו אותה כלל.
• מניות שנרכשות מתלוש השכר של העובד משכר הנטו – אם מדובר באופציות, חשוב להבין את תנאי המימוש שלהן והאם הן נזילות.

חישוב הכנסה פנויה לעצמאים

• ההכנסות מדווחות לפי שומת מס אחרונה + אישור רואה חשבון לתקופה שטרם דווחה כשומה.
• חלק מהבנקים מחשבים לפי ההכנסה הנמוכה מבין השומה האחרונה ואישור רואה החשבון, חלק ילכו לפי האחרונה וחלק יעשו ממוצע. לכן חשוב לבדוק מראש את הקריטריונים של הבנק.
• ניתן להוסיף תיעוד של מגמת ההכנסות בשלוש השנים האחרונות כדי לחזק את אמינות ההכנסה המדווחת.

חישוב הכנסה פנויה לבעלי חברות

• חישוב ההכנסה הפנויה מבעלות על חברה – כולל גם רווחים שלא חולקו בפועל אך נחשבים לזמינים לבעל המניות.
• התייחסות למשכורות – במקרים שבהם בעל החברה מושך שכר מהחברה, חשוב לוודא שהוא עקבי ובעל גיבוי פיננסי.
• דיבידנדים שנמשכו או דיבידנדים ראויים לחלוקה – בנקים עשויים להעדיף הכנסות שוטפות (כמו משכורת) על פני דיבידנדים, שמתקבלים באופן לא קבוע.
• יש לבדוק האם קיימת הלוואה לבעלים בתוך החברה, כיוון שחלק מהבנקים יפחיתו אותה מחישוב ההכנסה הפנויה.

דוגמאות לחישוב הכנסה פנויה ויכולת החזר

דוגמאות מספריות לחישוב ההכנסה הפנויה

ניקח את משפחת ישראלי שהבעל והאישה מרוויחים יחד כשכירים 22,000 ש"ח, לזוג יש הלוואת רכב שתסתיים עוד 3 שנים ועליה הם מחזירים 2,000 ש"ח בחודש. ההכנסה הפנויה שלהם היא 20,000 ש"ח.  

 חישוב החזר משכנתא מקסימלי בהתאם להכנסה הפנויה

בהתחשב במשפחת ישראלי מהדוגמא הקודמת, הבנק יאפשר להם להחזיר עד 40% מההכנסה הפנויה כלומר 8,000 ש"ח החזר חודשי.  

השפעת הלוואות קיימות והתחייבויות אחרות על החישוב

כל הלוואה מעל שנה וחצי תוכנס לחישוב ההכנסה הפנויה ותקוזז מההכנסה נטו של הזוג.

כיצד לשפר את ההכנסה הפנויה לפני בקשת משכנתא?

כדי לשפר את ההכנסה הפנויה, ניתן לבצע מספר פעולות:

1. סילוק או הקטנת הלוואות קיימות
2. הגדלת הכנסות על ידי עבודה נוספת
3. קיצור הלוואות לתקופה של פחות מ 18 חודשים
4. פריסת הלוואות. איחוד הלוואות לתקופה ארוכה והפחתת החזר חודשי

מה לעשות אם ההכנסה הפנויה נמוכה מהנדרש?

אם ההכנסה הפנויה נמוכה מהנדרש, מומלץ לבחון אפשרויות שונות כגון:

1. הגדלת הכנסות
2. צמצום הלוואות ככל שיש 
3. הגדלת ההון העצמי
4. הכנסת ערב למשכנתא. כאשר מכניסים ערב למשכנתא חצי מההכנסה הפנויה שלו מתווספת להכנסה שלכם.

אם אתם צריכים ייעוץ משכנתא אתם יותר ממוזמנים לפנות למומחים של פלאנר. ליועצים שלנו ניסיון רב בבניית משכנתאות מותאמות אישית לתא המשפחתי.

מאמרים נוספים שכדאי לקרוא:

• משכנתא לזוגות צעירים
• משכנתא לדירה ראשונה
• משכנתא חוץ בנקאית
• משכנתא לכל מטרה