החזר חודשי מומלץ למשכנתא

כאשר אנו ניגשים לתכנן את המשכנתא, אחד הדברים הכי חשובים שצריך לתת עליהם דגש הוא על החזר חודשי למשכנתא.

כידוע לכם, במשכנתא עצמה התמהיל, כלומר הרכב ההלוואה, הוא הדבר החשוב ביותר (יותר מהריביות עצמן) וכדי לבנות תמהיל משכנתא צריך להחליט על החזר חודשי שהוא נקודת הפתיחה.

ההחזר החודשי כנגזרת של התמהיל, הוא למעשה המנוע של ההלוואה, ההחזר הזה יקבע מה גבולות הגזרה שלנו בנוגע לאורך המשכנתא, סוג המסלולים שניקח, רמות הסיכון שיהיו במשכנתא וכן הלאה.

איך מחליטים על החזר חודשי למשכנתא?

לפני שנבין כמה אנו רוצים להחזיר, בואו נבין קודם כמה הבנק יכול לאשר לנו להחזיר. הרי לא נוכל להחזיר תשלום חודשי יותר ממה שהבנק יאשר.

כאשר הבנק מאשר לנו החזר חודשי למשכנתא הוא עורך שתי בדיקות / מבחנים:

1. הכנסה הפנויה
2. יחס ההחזר

מהי הכנסה פנויה?

כדי להבין לעומק נסביר את אופן החישוב:

אנו בודקים את סך ההכנסות: משכורות חודשיות, קצבאות ביטוח לאומי על נכות במידה ויש (רק נכות לצמיתות נחשבת), מזונות, הכנסה משכירות של דירה שנייה וכו', ומזה אנו מפחיתים התחייבויות שיש לנו שהן מעל 18 חודשים כדוגמת הלוואה בבנק, ליסינג וכדומה.

כדי לפשט את הדברים ניתן דוגמא:

מר ישראל וגברת ישראלי, זוג עם שני ילדים שרוצים לדוגמה לקחת משכנתא לדירה ראשונה, עובדים כמורים במשרד החינוך ומרוויחים יחד 22,000 ש"ח. לזוג יש הלוואה למשל ל-3 שנים שההחזר עליה עומד על 2,000 ש"ח בחודש, זאת אומרת שההכנסה הפנויה שלהם היא 20,000 שח.

מהו יחס החזר?

יחס החזר זהו האחוז שתופסת המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה. כלומר אם ההכנסה הפנויה היא 20,000 ש"ח והחזר המשכנתא הוא 5,000 ש"ח אז יחס ההחזר עומד על 25%.

מה האחוז החזר שהבנקים מאשרים?

על פי נהלי בנק ישראל הבנקים יכולים לאשר עד 50% נטו מההכנסה הפנויה.

אבל בפועל הבנקים לא נוטים לאשר מעל 40% כי זה פשוט מסוכן וגם עולה להם מאוד מאוד יקר (הם נדרשים להעמיד בטחונות יותר גבוהים וזה פחות משתלם).

מהו אחוז ההחזר החודשי שמומלץ לקחת?

אז הבנו עד כה שהתקרה שהבנק יאשר לנו היא עד 40% מההכנסה שלנו נטו. האם זה אומר שלשם אנו אמורים לכוון? התשובה היא לא. זה שהבנק מאשר לא אומר שנכון לנו לקחת. ההמלצה המקובלת בקרב יועצי משכנתאות ויועצים פיננסיים היא שהחזר חודשי למשכנתא אמור להיות סביב 25%-30% מההכנסה נטו לתא משפחתי.

באילו מקרים נכון לקחת החזר חודשי שמתקרב ל 40% מההכנסה נטו?

עכשיו נציג לכם 5 מקרים שבהם כן אפשר לחשוב על החזר חודשי המתקרב ל-40% מההכנסה שלכם.

1. כאשר השכר שלנו עומד לעלות בוודאות בקרוב

לדוגמא גברת ישראלי ממקודם היא מורה שעובדת חצי משרה ובעוד חודשיים היא עוברת למשרה מלאה. אז נכון להיום המשכנתא היא 40% מההכנסה נטו אבל בעוד חודשיים עם ההעלאה בשכר, המשכנתא תרד ל-30% מההכנסה נטו.

2. כאשר אנו עתידים לפרוע חלק מהמשכנתא בעוד תקופה

לדוגמא, לקחתם משכנתא על סך מיליון ש"ח, ובעוד שנה וחצי אתם אמורים לקבל 300,000 ש"ח שההורים הבטיחו לכם כמתנת חתונה ובאמצעותם תפרעו חלק מהמשכנתא. דבר שכזה יכול להוריד את ההחזר החודשי ואז המשכנתא תהיה הרבה יותר נמוכה.

3. כאשר יש הלוואה שמסתיימת בטווח זמן קרוב

אם יש לכם הלוואה שמסתיימת בעוד שנתיים שלוש, אז נכון לתקופה הנוכחית יחס ההחזר שלכם יהיה גבוה, אבל עם סיום ההלוואה, יתפנה לכם כסף ואז יחס ההחזר יהיה יותר נמוך.

4. כאשר זו עסקת השקעה ומכירה מהירה

כלומר, נניח ואתם קונים דירה לפני תמ"א או פינוי בינוי, מתכוונים להחזיק בנכס תקופה קצרה ואז למכור. במצב כזה ההחזר החודשי לא יחנוק אתכם לתקופה ארוכה אלא רק לתקופת ההשקעה.

5. שהתנהלות האשראי שלכם היא ממש למופת

אתם זוג שחי בניהול תקציב ברמה מדויקת ולכן יודעים שתעמדו בהתחייבות על סמך היסטוריה ארוכה של ניהול אשראי תקין.

סוגי משכנתאות שכדאי להכיר:

• משכנתא לזוגות צעירים
• משכנתא לדירה שניה
• משכנתא לדירה להשקעה
• משכנתא הפוכה
• משכנתא למסורבים
• משכנתא חוץ בנקאית
• משכנתא לפושטי רגל
• משכנתא לאיחוד הלוואות

4 פרמטרים שיעזרו לקבוע החזר חודשי למשכנתא

אז איך מחליטים על החזר חודשי למשכנתא?

כפי שהבנתם מדובר בנושא מאוד מורכב. ההחזר החודשי הוא זה שישרטט את העתיד הפיננסי של התא המשפחתי שלכם, זו אחת ההוצאות הגבוהות שאדם יפגוש במהלך כל חייו. התשובה היא שאין נוסחת קסם שתאמר לנו בדיוק כמה מומלץ לנו להחזיר.

יש לערוך בדיקה מדוקדקת של כל ההכנסות שלנו, כושר השתכרות עתידי, כספים שצפויים להתקבל בעתיד, לנסות להיערך להוצאות עתידיות וכמובן לקחת בחשבון משתנים שעלולים לערער את המצב הפיננסי המשפחתי כמו פיטורים/מחלה חלילה.

בנוסף יש להיערך לעלייה של ההחזר החודשי למשכנתא עם השנים משום שהחזר חודשי התחלתי הוא לא החזר סופי. במקרים כאלו מומלץ לפנות אל יועץ מנוסה של חברת ייעוץ משכנתאות, שלאור הניסיון שלו יוכל למפות את נתוני האשראי שלכם, את התא הפיננסי המשפחתי ולהמליץ לכם על החזר חודשי שנכון עבורכם למשכנתא.

טיפ חשוב: רבים נוטים להסתכל על ההחזר החודשי הראשוני כעל ההחזר הקובע של המשכנתא, אבל מדובר בטעות שעלולה לעלות ביוקר. ברוב המשכנתאות יש מסלולים עם ריביות משתנות ו/או צמודות מדד ולכן החזר חודשי שמתחיל בנקודה מסויימת עשוי לעלות משמעותית במשך השנים.

לכן, נכון להסתכל על החזר חודשי ראשוני ועל סימולציה להחזר חודשי במקרה של עליית ריביות או מדד ולראות האם התא המשפחתי יעמוד בהחזרים גם במקרים של עליה בהחזר החודשי.

באמצעות המחשבונים שלנו תוכלו לחשב את החזרי המשכנתא ולבצע השוואה בין תמהילים שונים.

• מחשבון תמהיל משכנתא
• מחשבון מדד המחירים לצרכן