החזר הון עצמי הוא מצב בו אתם רכשתם דירה, שילמתם יותר מדי מההון העצמי שלכם, ולקחתם משכנתא קטנה מדי או לא לקחתם משכנתא בכלל, ואז אתם מבקשים באופן חריג שהבנק יביא אליכם כסף לחשבון אבל שיסווג אותם בתנאי משכנתא לדיור, מדובר בדבר חריג וקשה לאישור ועל כך נרחיב במאמר הבא.
מה זה החזר הון עצמי?
החזר הון עצמי הוא כלי פיננסי המאפשר ללווים של משכנתאות לקבל חזרה חלק מהסכום שהשקיעו בהון עצמי בעת רכישת הדירה.
במילים פשוטות, לאחר רכישת הדירה, הלווה יכול לפנות לבנק ולבקש ממנו להחזיר לו סכום כסף מתוך ההון העצמי ששילם. סכום זה יתווסף למשכנתא הקיימת, וכך יגדיל את סכום ההלוואה הכולל.
החזר הון עצמי זה בעצם בקשה חריגה מהבנק לתת לכם משכנתא רטרו, כלומד בדיעבד. להחזיר אליכם את הכסף המבוקש, בתנאי משכנתא לדיור ולא כהלוואה לכל מטרה (כידוע לכם ריביות דיור זולות משמעותית מריביות של הלוואה לכל מטרה).
בואו נבין לאן עוברים כספי המשכנתא
כאשר אתם רוכשים דירה, בין אם זה מקבלן ובין אם זה יד 2, והחלטתם לבקש משכנתא מהבנק, לאחר אישורה, הבנק באופן עקרוני יעביר את כספי המשכנתא אך ורק למוכרים. כלומר זה לא שאתם תקבלו את כספי המשכנתא אליכם ותפזרו אותם לאן שתרצו, אלא זה מועבר ישירות למוכרים.
הפעמים היחידות בהם הבנקים מעבירים את כספי המשכנתא לחשבון שלכם הם או בהלוואת משכנתא לכל מטרה, הלוואת גישור או במשכנתא לבניה עצמית.
כך שניתן לומר שבעת משכנתא לרכישה, כספי המשכנתא למעשה "מדלגים" מעל הראש שלכם ומועברים למוכרים.
החזר הון עצמי הוא פתרון גמיש למצבים שונים
לעיתים קורה מצב בו העברתם יותר מדי הון עצמי ובחישוב לעומק גיליתם שבדיעבד הייתם צריכים לקחת משכנתא יותר גדולה, בין אם זה כי לא נערכתם לעלויות מיסוי, שיפוץ או ריהוט הדירה ושאר ההוצאות הנלוות.
דבר נוסף שיכול לקרות הוא שלא לקחתם משכנתא בכלל מפאת קוצר זמן או כל סיבה אחרת, ואז שילמתם את כל הכסף מכספכם האישי.
מהם התנאים הנדרשים להחזר הון עצמי?
- הבקשה צריכה להיות לפני קבלת המפתח או בסמוך לאכלוס
- הבנק חייב לשמור על אחוזי המימון לפי נוהל בנק ישראל. כלומר הוא לא ייתן משכנתא מעבר למה שהיה אמור לאשר מלכתחילה
- עמידה בנהלי בנק ישראל לעניין הכנסות, בחינת יחס החזר וכו'
- הסבר מנומק מדוע אתם מבקשים את הבקשה, הבנקים לא אוהבים לאשר החזר הון עצמי, משום שזה שם אותם בדילמה של האם מדובר בהלוואה לכל מטרה שאתם מבקשים לסווג בריביות דיור
- שימו לב שגם אם הגשתם את הבקשה לפני קבלת המפתח, בפועל הבנק יעביר את הכסף רק עם השלמת הרכישה ולא לפני כן
למה צריך בכלל החזר הון עצמי ומתי משתמשים בזה?
ניתן דוגמא. נניח רכשתם דירה בסכום של 2,000,000 ש"ח, ויש לכם הון עצמי מכובד של 1,500,000 ₪.
העברתם את כל ההון העצמי אל המוכרים ולקחתם משכנתא של 500,000 ש"ח, ואז בכניסה לבית גיליתם שאין לכם כסף לשיפוץ, לריהוט הדירה וגם לא לשלם ליועץ משכנתא ולמתווך. ביצעם חישוב והבנתם שחסרים לכם 200,000 ש"ח.
הכי קל זה לבקש מהבנק הלוואה לכל מטרה, אבל התנאים שם יותר יקרים מדיור.
אתם יודעים שבדיעבד הייתם לוקחים משכנתא של 700,000 ש"ח ומשתמשים רק ב- 1,300,000 ש"ח מההון העצמי ואת ה 200,000 ש"ח הוצאות הייתם מנצלים מההון שכבר היה לכם ביד.
במצב כזה אפשר לבקש מהבנק שיעביר אליכם לחשבון 200,000 ש"ח אבל לבקש בתנאי משכנתא לדיור, זו הכוונה להחזר הון עצמי.
מתי כדאי לעשות החזר הון עצמי?
- במקרים בהם חסר לכם כסף להוצאות מסביב והדילמה היא או לקחת הלוואה פרטית או החזר הון עצמי בתנאי משכנתא לדיור שהם זולים יותר ובפריסה נוחה יותר
- במקרים בהם לא היה לכם זמן לקחת משכנתא כי נכנסתם לעסקה מהירה
- במקרים בהם שמתם יותר מדי הון עצמי ואז לאחר מחשבה הבנתם שהייתם יכולים למנף חלק מההון העצמי למטרות אחרות
באיזה שלב אפשר להגיש את הבקשה?
שימו לב שהבקשה להחזר הון עצמי צריכה להיעשות לפני שקיבלתם מפתח לדירה או ממש בסמוך לאכלוס. הבנקים לא הגדירו במפורש תוך כמה זמן מהאכלוס אפשר לבקש החזר הון עצמי אבל בדרך כלל טווח של 3-6 חודשים מהאכלוס נחשב לסביר. מעל זה, הבנקים לא ממהרים לאשר.
האם זה מייקר את הריביות?
כעיקרון לא. מדובר בריביות דיור לכל דבר.
במידה ולקחתם משכנתא קטנה מדי או לא לקחתם משכנתא כלל, אנו ממליצים לבחון בקשה להחזר הון עצמי.
כמובן רצוי להיערך למשכנתא מראש ולא להגיע לסיטואציה שכזו, אבל ככל שתידרשו, אתם מוזמנים לפנות ליועצים של פלאנר, לנו יש ניסיון רב באישורים של בקשות חריגות כגון אלו.
