הוצאות נלוות למשכנתא הן חלק חשוב ובלתי נפרד בתכנון פיננסי של כל עסקת רכישת נדל"ן או שיעבוד בית קיים. אנשים נוטים להסתכל רק על מחיר הדירה ועל ההון העצמי, ולא תמיד נותנים מספיק תשומת לב להוצאות הרבות שיש מסביב.
מהן הוצאות נלוות למשכנתא?
כאשר אנו קונים נכס או משעבדים נכס קיים, יש הוצאות שהן חלק אינטגרלי בתהליך עצמו. על חלק מהן אפשר לוותר או להתמקח על המחיר אבל על חלק גדול מהן לא תוכלו לוותר והן יתווספו וינגסו בתקציב הרכישה שלכם.
שימו לב שבעת עסקת רכישת דירה, כספי המשכנתא לא מגיעים אליכם לחשבון אלא נוחתים ישירות בחשבון המוכרים כך שכל ההוצאות הנלוות למשכנתא ישולמו ישירות מההון העצמי שלכם ולכן יש חשיבות יתרה לתכנון העסקה ולגובה המשכנתא המבוקש.
אלו הוצאות הן חובה בעסקת רכישה ונלוות למשכנתא?
מס רכישה
מדינת ישראל פוטרת אנשים מתשלום מס רכישה כל עוד מדובר בדירה היחידה שלהם ובתנאי שמחיר הרכישה לא יעבור סכום מסוים.
נכון לשנת 2024 הפטור ממס רכישה הוא עד לרכישת דירה שהשווי שלה הוא 1,978,745₪. מעבר לסכום הנ"ל יהיה לכם מס רכישה.
כמובן שאם מדובר בדירה שניה ומעלה אז יהיה לכם מס רכישה כבר מהשקל הראשון. לפני ביצוע עסקה מומלץ שתבדקו בסימולטור של רשות המיסים אם יש לכם מס רכישה וכמה.
פתיחת תיק
כאשר אתם לוקחים משכנתא מהבנק יש עמלת פתיחת תיק של 360 ש"ח. בעבר, פתיחת תיק הייתה יקרה יותר ועמדה על 0.25% מגובה המשכנתא המבוקש. על סכום זה אפשר להתמקח אבל בשל עלותו הנמוכה ביחס לעבר, הבנקים לא נוטים להעניק הנחות על פתיחת התיק.
עמלת רישום בטאבו
אם אתם קונים דירה יד 2, תצטרכו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק ובהמשך משכנתא. נכון לשנת 2024 עמלה זו עומדת על 177₪. תוכלו להתעדכן בתעריפים באתר זה.
רשם המשכונות
כאשר אתם לוקחים משכנתא, הבנק ירשום משכון במשרד המשפטים ברשם המשכונות. עבור רישום המשכון המדינה גובה נכון לשנת 2024 אגרה של 180₪. תוכלו להתעדכן כאן.
נוטריון
כאשר אתם קונים בית, הבנק יבקש שתחתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר מול נוטריון. זו גם אגרה הקבועה בחוק, עבור אימות לזוג אנשים האגרה נכון לשנת 2024 עומדת על 303₪.
ביטוח חיים
כחלק מהתהליך המשכנתא, הבנק ידרוש מכל אחד מהלווים להעמיד ביטוח חיים שהמוטב בעת קרות מקרה חלילה הוא הבנק. כך הבנק מבטיח לעצמו שאם אחד מבני הזוג ילך לעולמו, המשכנתא תיפרע על ידי חברת הביטוח וכך בן הזוג שנותר בחיים לא יצטרך לשאת בנטל לבדו.
עלות ביטוח החיים תלויה בגיל שלכם, גובה המשכנתא ובהיסטוריה הרפואית שלכם.
ביטוח מבנה
כחלק מהתהליך, הבנק ידרוש שהנכס הנרכש יהיה מבוטח בביטוח מבנה. זאת למקרה שחלילה יקרה לנכס משהו ולא תוכלו לשאת בעלויות התיקון.
רשימת הוצאות נלוות למשכנתא לאנשי מקצוע:
- עורך דין – בעסקת מקרקעין רצוי שתהיו מלווים על ידי עורך דין שיערוך את הסכם הרכישה שלכם, יוודא שאתם מוגנים מבחינה משפטית וכמובן יטפל בכל הדיווחים לרשויות המס ולטאבו. שכר טרחה של עורכי דין נע לרוב סביב 0.5% + מע"מ מגובה העסקה.
- יועץ משכנתא – בעסקה כל כך חשובה בחיים רצוי שתהיו מלווים על ידי איש מקצוע, שיבנה לכם את התוכנית הפיננסית לעסקה וכמובן יפנה עבורכם לבנקים לנהל את המו"מ על תנאי המשכנתא וידאג לכם לחיסכון של אלפי שקלים במצטבר. שכר טרחה של יועץ משכנתא בעסקה רגילה ולא מורכבת , לרוב ינוע סביב 8,000-9,000 ש"ח + מע"מ למשכנתא אחת. כמובן ככל שהעסקה מורכבת יותר, שכר הטרחה משתנה בהתאם.
- שמאי – אם אתם קונים דירה יד 2, הבנק ידרוש מכם להביא שמאי להעריך את הנכס. עלות השמאות לאחר רכישת הדירה מסובסדת ומשתנה בהתאם למחירון של כל בנק ובהתאם לשווי הנכס. יחד עם זאת, מומלץ לבצע שמאות טרום הרכישה, היא אמנם יקרה יותר אבל תיתן לכם שקט לפני ביצוע העסקה ולא לאחריה.
- בדק בית – חשוב מאוד לבצע בדיקה יסודית של ליקויי בניה, תקלות אינסטלציה ועוד שלל פרמטרים. בדיקה זו חשובה כדי להימנע מהפתעות עם כניסתכם לדירה, תקלות כאלו יכולים להגיע לסכומים מאוד גבוהים שלא בטוח שנערכתם אליהם מראש.
- הוצאות כלליות בכניסה לבית – אלו הוצאות שהן משתנות מכל רכישה לרכישה, כגון: מטבח, שיפוץ של הנכס, הובלה, ריהוט הבית וכדומה.
כיצד לחשב ולתכנן את העלויות הנלוות למשכנתא?
- כאשר אתם יושבים עם כל בעל מקצוע, תשאלו אותו מעבר לשכר הטרחה שלו, אילו עוד הוצאות יהיו לכם בדרך. לאחר מכן תערכו רשימה ותוודאו שהכל משוקלל בתקציב שלכם.
- התייעצו עם חברים שלכם שרכשו דירה ותשאלו אותם, הם יוכלו לספר לכם מנקודת מבטם על כל מיני הוצאות שהיו להם מעבר לדברים הבסיסיים שקיבלתם מאנשי המקצוע.
- שבו עם יועץ המשכנתא שבחרתם ותוודאו איתו שכל ההוצאות נכנסו לחישובים שלכם בתכנון התקציב לעסקה.
סוגי משכנתאות שאנחנו בפלאנר מתמחים בהם:
- הלוואה כנגד נכס
- הלוואת משכנתא לכל מטרה
- משכנתא לדירה ראשונה
- משכנתא לדירה שניה
- משכנתא לזוגות צעירים
- משכנתא חוץ בנקאית
חיסכון בעלויות – האם זה אפשרי ואיך לעשות זאת?
ברוב המקרים העלות הכי גדולה ברכישה היא המשכנתא עצמה והריביות שתשלמו לאורך השנים. במקרה כזה יש לבחור יועץ משכנתא מנוסה שינהל עבורכם את המו"מ מול הבנקים ויוודא שתמהיל המשכנתא מותאם לצרכים שלכם.
אם אתם מתכוננים לרכוש נכס, אתם מוזמנים לפנות אל המומחים של פלאנר, אנחנו נסייע לכם לבנות תקציב רכישה מותאם אישית ולוודא שתמהיל המשכנתא יותאם בדיוק לצרכים שלכם.
