גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא סוגיה מורכבת בעולם המשכנתאות, בהרבה פעמים ההליך מורכב יותר ממשכנתא רגילה, רמת שיתוף הפעולה מהבנקים לא דומה ללקיחת משכנתא חדשה והבירוקרטיה יותר מאתגרת. יחד עם זאת, יש לגרירת המשכנתא יתרונות רבים ועם עבודה נכונה אפשר להגיע לתוצאות נהדרות.

מה זה גרירת משכנתא?

בשביל להבין מהי גרירת משכנתא, נסביר זאת עם דוגמא קטנה.

אם יש לכם משכנתא לצורך הדוגמא על דירה ברעננה, גובה המשכנתא נניח הוא 1,000,000 ש"ח ושווי הנכס הוא 3,000,000 ש"ח, החלטתם למכור את הנכס ולקנות בית בתל אביב באותו סכום, ותארו לכם שהמשכנתא שלכם נהדרת ובתנאים שלא מקבלים היום, אז למעשה תוכלו "להעתיק" את המשכנתא מהנכס ברעננה אל הנכס בתל אביב ולמעשה להמשיך את תנאי המשכנתא as is.

כלומר כל המסלולים, התקופות, הסכומים והריביות נשמרים וממשיכים כרגיל מהמשכנתא הנגררת, מה שמתחלף בעצם זה רק הבטוחה לבנק, כלומר במקום לשעבד את הדירה ברעננה אתם תשעבדו את הדירה בתל אביב.

איך עובד תהליך גרירת משכנתא?

בגדול התהליך הוא כמו כל משכנתא רגילה ברמת הביטחונות של הבנק:

• הבנק יבקש שמאות על הנכס שאליו גוררים את המשכנתא
• הבנק יבדוק את מצבו המשפטי ואת השווי שלו
• הבנק ידרוש רישום משכנתא בטאבו/אישור זכויות

ההבדל הגדול בין גרירת משכנתא לבין משכנתא חדשה הוא שבגרירה הבנק לא בודק את ההכנסות שלכם משום שלא מדובר באשראי חדש.

שימו לב: כדי לגרור משכנתא, עליכם להעמיד סכום משכנתא בגובה המשכנתא הקיימת לפחות ובפעמים רבות אפילו סכום גבוה יותר ממה שאתם גוררים, כך שברוב המקרים אם טרם מכרתם את הנכס, אתם תתקשו לגרור את המשכנתא לנכס אחר.

(יש אפשרות לשלם על הדירה החדשה סכום בגובה המשכנתא הנגררת ואז לגרור אבל כך או כך תצטרכו להביא הון בגובה המשכנתא הנגררת לפחות אם לא יותר.)

כמה זמן לוקח התהליך?

בדרך כלל התהליך לוקח כחודש עד חודשיים. תלוי מאוד ברמת שיתוף הפעולה מהבנקאי והסניף.

חשוב שתדעו שלבנקאי משכנתאות יש יעדים על גיוס משכנתאות חדשות ומצד שני כמות שעות מוגבלת ביום לעבוד, כך שגרירת משכנתא למעשה גוזלת ממנו שעות עבודה שאותן הוא היה שמח לנצל לגיוס אשראי חדש.

לכן, אם הבנקאי לא כל כך נחמד אליכם כשהגעתם לגרור משכנתא, אל תיקחו אישית אלא תדרשו את המגיע לכם!

אם אני צריך לגרור ולהוסיף כסף האם בתוספת אקבל לפי הריביות הישנות שיש לי?

התשובה היא לא. ככל שתצטרכו להוסיף כסף על הגרירה אז על התוספת אתם תשלמו את הריביות המעודכנות של היום, זאת מהסיבה שהבנק קונה את הכסף כיום במחיר עדכני ולא יכול למכור לכם במחיר הישן.

עמלת גרירת משכנתא – מה חשוב לדעת?

אם אתם גוררים את המשכנתא לנכס אחר אתם תחויבו בעמלה של כמה מאות שקלים, אם אתם גוררים את המשכנתא לפיקדון תצטרכו לשלם עמלה שלרוב נעה סביב 0.3 – 0.5 אחוז מגובה המשכנתא הנגררת.

מתי משתלם לגרור משכנתא?

גרירת משכנתא משתלמת כאשר יש לכם תנאים "של פעם".

כלומר במצב בו לקחתם משכנתא מתוכננת לפני מספר שנים, וכיום הריביות עלו ולכן אם תפרעו את המשכנתא ותיקחו חדשה אתם לבטח תקבלו תנאים פחות טובים ממה שיש לכם ביד. לכן במקרה שכזה שווה לכם לגרור את המשכנתא במקום לקחת חדשה.

ככל שאתם צריכים תוספת עליכם לוודא שהבנק לא "מעניש" אתכם בתוספת ולא רואה אתכם כלקוחות שבויים.

סוגים שונים של גרירת משכנתא

גרירת משכנתא לפיקדון

אם מכרתם את הבית, טרם מצאתם דירה חדשה ואתם לא רוצים לאבד את תנאי המשכנתא, אז יש אפשרות לגרור את המשכנתא לפיקדון זמני, זה אומר שהכסף ישכב בבנק ואתם תמשיכו לשלם משכנתא כרגיל.

בגרירה לפיקדון, הבנקים מבקשים בדרך כלל שתפקידו 10% מעבר לגובה המשכנתא הנגררת כך שאם אתם גוררים מיליון ש"ח לפיקדון, אתם תצטרכו לדאוג להעביר לבנק עוד 100,000 ש"ח (10% ממיליון) גם לפיקדון.

גרירת משכנתא לרכישת נכס יד 2

במקרה כזה תצטרכו לבצע שמאות על הנכס הנרכש, לדאוג לרשום לטובת הבנק הערת אזהרה עד לקבלת הבעלות על הדירה ואז לרשום משכנתא לטובת הבנק.

גרירת משכנתא לנכס קיים בבעלותכם

במקרה של גרירה לנכס קיים תצטרכו גם לבצע שמאות אבל מכיוון שהנכס בבעלותכם אז תצטרכו לרשום משכנתא בפועל לטובת הבנק.

אם הנכס שבבעלותכם לא ממושכן, ההליך יהיה הרבה יותר מהיר.

גרירת משכנתא לדירה מקבלן

בגרירה לדירה מקבלן תצטרכו להעמיד לבנק בטחונות והכסף שיועבר לבנק המלווה של הקבלן אמור להיות מבוטח בערבות חוק מכר (רוב הקבלנים מעמידים ערבות בנקאית של הבנק המלווה).

מהם היתרונות של גרירת משכנתא?

• שמירת תנאי משכנתא – ככל שיש לכם תנאים נהדרים שכבר קשה למצוא בימינו, אתם פשוט תוכלו לשמר אותם גם בדירה החדשה. דבר זה יחסוך מכם את הצורך לשלם ריביות יותר גבוהות.
• הימנעות מקנסות יציאה – לפעמים כאשר פורעים משכנתא יש קנסות יציאה, אם אתם מוכרים את הבית ומסלקים את המשכנתא אז תצטרכו לספוג קנסות יציאה ככל שקיימים. אם אתם גוררים את המשכנתא, למעשה לא מתרחש שום פירעון משכנתא ולכן לא תצטרכו לשלם קנסות במידה ויש.
• ביטוח חיים – אם אתם לוקחים הלוואת משכנתא חדשה תצטרכו לקבל ביטוח חיים מעודכן על פי סכומים ותקופות חדשים ואז גם לעבור שאלון רפואי חדש מה שיכול לייקר את תנאי הביטוח ככל שצברתם רקורד רפואי בעייתי. במקרה של גרירה אתם יכולים להמשיך עם הביטוח הקודם וללא הצהרת בריאות חדשה.

מהם החסרונות של גרירת משכנתא?

• בירוקרטיה – כמו שאמרנו מקודם, בנקאים לא מחבבים במיוחד עבודת גרירת משכנתא ולכן תצרכו לפלס את דרככם לעבר ביצוע הגרירה.
• העמדת סכום משכנתא בגובה הגרירה – אם אתם גוררים לנכס חדש וטרם מכרתם את הבית "הישן" אתם עלולים לא לקבל אישור לגרירת המשכנתא. ברוב המקרים תצטרכו למכור את הנכס ואז לבצע גרירה, לא תמיד התוכנית הזו תתאים לכם. תארו לכם שקניתם דירה מקבלן ואתם צריכים לשלם כבר בחודשים הקרובים וגם לבצע גרירה אבל לא כל כך בא לכם למכור את הנכס אלא תרצו למכור במועד מאוחר יותר, אז במקרה של גרירת משכנתא יש סיכוי שתצטרכו למכור את הנכס כבר בשלב מוקדם משתכננתם.
• תוספת כסף לגרירה – אם אתם גוררים לפיקדון תצטרכו להעמיד סכום גבוה יותר ב- 10% מהסכום הנגרר, לא לכולם יש את הסכום הזה נזיל וזמין.
• הגדלת המשכנתא – במקרה של הגדלת המשכנתא לפעמים הבנקים "מענישים" בתוספת שאתם מבקשים ויכולים לראות בכם לקוחות שבויים, לכן עליכם לנהל מו"מ איכותי לוודא שזה לא קורה.

האם הבנק יכול לסרב לגרירת משכנתא?

אמרנו מקודם שהבנק לא בודק הכנסות אבל יש מספר סיבות שבגינן הבנק יכול לסרב לגרירת המשכנתא:

• הנכס החדש לא לשביעות רצון הבנק – תארו לכם שאתם גוררים משכנתא מדירה חדשה יחסית אל דירה ישנה יותר עם חריגות בניה ומצב משפטי סבוך, הבנק אינו חייב לקבל כל נכס שתציגו לו כחלופה ולכן רשאי לסרב אם הנכס בעייתי.
• אחוז מימון – על הבנקים יש רגולציה של בנק ישראל בנוגע לאחוז מימון שהם רשאים להעניק למשכנתא כך שאם לדוגמא אתם גוררים משכנתא של 2 מיליון ש"ח לדירה ששווה 1,500,000 ₪, הבנק רשאי לסרב משום שגובה המשכנתא נוגד את הרגולציה.
• התנהלות אשראי בעייתית – אמנם הבנק לא בודק הכנסות בגרירת משכנתא אבל הוא בודק דוח אשראי לוודא שאין לכם עיקולים, הוצאה לפועל או פיגורים במשכנתא. ככל שאתם מהווים סיכון אשראי לבנק הוא יכול לסרב לגרירת המשכנתא.

סוגי משכנתאות והלוואות שכדאי להכיר:

• משכנתא לזוגות צעירים
• משכנתא לדירה ראשונה
• משכנתא לדירה להשקעה
• משכנתא הפוכה
• משכנתא למסורבים
• משכנתא חוץ בנקאית
• משכנתא למשפרי דיור
• איחוד הלוואות
• הלוואה כנגד נכס

4 טיפים ששווים זהב מהיועצים של פלאנר

1. לפני שאתם מחליטים לגרור קודם כל תבדקו איתנו האם התנאים שלכם שווים גרירה. לא כל מה שנלקח בעבר בהכרח שווה לגרור לנכס חדש. הבדיקה היא מהירה וללא עלות.
2. אם החלטתם רק לגרור, עליכם להיות אסרטיביים עם הבנק וככל שלא תקבלו מענה מהיר ומספק עליכם לפנות אל מנהל המשכנתאות בסניף ולבקש שירות מהיר כמו משכנתא חדשה. אין שום סיבה שהבנק יתייחס אליכם כאל לקוחות סוג ב' רק בגלל שאתם גוררים משכנתא ולא לוקחים חדשה.
3. אם החלטתם לגרור ולהוסיף כסף למשכנתא אפשר לבחון 2 חלופות, האם משתלם גרירה + תוספת בבנק בו אתם נמצאים אל מול האפשרות של משכנתא חדשה על כל הכסף בבנק אחר.
4. הכירו את האפשרות של גרירה חלקית, זה לא שחור או לבן ויש אפשרות לגרור רק חלק מהמשכנתא ולא את כולה. זו גם אפשרות שנוכל לבחון עבורכם.

אם אתם שוקלים לגרור משכנתא או לגרור ולהוסיף עוד כסף למשכנתא אתם מוזמנים לפנות אל היועצים של פלאנר. יש לנו ניסיון רב בגרירת משכנתאות ואנו נוכל לבחון עבורכם את האפשרות הכי טובה עבורכם ולא עבור הבנק.

שאלות ותשובות על גרירת משכנתא